酒店(dian)式公寓投(tou)資(zi)價值(zhi) 酒店(dian)式公寓投(tou)資(zi)風(feng)險

統計數據(ju)顯(xian)示(shi)，許多(duo)酒店式(shi)公(gong)寓的(de)(de)開發商打出的(de)(de)15%至18%的(de)(de)投資回報(bao)率(lv)遠(yuan)遠(yuan)高于(yu)真實的(de)(de)水平，而實際(ji)的(de)(de)年投資回報(bao)率(lv)也就(jiu)是在5%至6%之(zhi)間。高回報(bao)率(lv)確實很吸(xi)引投資客戶(hu)，但往往忽略(lve)了隱性成本這一關(guan)鍵要(yao)素(su)，主要(yao)有(you)5方面(mian)的(de)(de)因素(su)。

酒店式公寓投資價值

確實，在地(di)理位置(zhi)和(he)硬件品質相當、服務配套(tao)完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次普通公寓更值得投資。其原因主要(yao)在于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們面(mian)對的客戶群要比(bi)住宅范圍廣(guang)。據統計，上海以長租客為(wei)主體的酒店式公寓出租率一(yi)般都(dou)在(zai)90%以(yi)上。

租金要比普通公寓來的高。

在普通公(gong)寓里，由于各投資者的(de)(de)(de)資金、持房能力不同，投資比(bi)例的(de)(de)(de)增加勢必導致小業(ye)主在出(chu)租(zu)市場(chang)上的(de)(de)(de)惡性(xing)競(jing)爭。即使最(zui)(zui)開始(shi)的(de)(de)(de)時候住(zhu)進(jin)去的(de)(de)(de)都是高(gao)(gao)端客(ke)戶，當只要有一(yi)(yi)個出(chu)租(zu)者愿意(yi)(yi)降低價格引進(jin)比(bi)較低端的(de)(de)(de)客(ke)戶的(de)(de)(de)時候，普通公(gong)寓就開始(shi)進(jin)去惡性(xing)循環，最(zui)(zui)后高(gao)(gao)端客(ke)戶會慢慢流失。而酒店式公(gong)寓統(tong)一(yi)(yi)的(de)(de)(de)經營方式使各業(ye)主的(de)(de)(de)經濟利益捆(kun)綁在一(yi)(yi)起，管理公(gong)司(si)根(gen)據(ju)收益分成，可以保(bao)持物業(ye)的(de)(de)(de)整體(ti)租(zu)價；此外，租(zu)客(ke)也愿意(yi)(yi)花(hua)比(bi)公(gong)寓高(gao)(gao)的(de)(de)(de)價差來和具有同等身份的(de)(de)(de)人(ren)住(zhu)在一(yi)(yi)起，獲得更多(duo)的(de)(de)(de)服務和安全(quan)保(bao)障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商在項目銷售時，其價格并(bing)不(bu)包括契(qi)稅(shui)和(he)公(gong)(gong)共維修(xiu)(xiu)基(ji)金，從(cong)(cong)目前這兩個(ge)(ge)的(de)(de)收(shou)費標準來(lai)看(kan)，契(qi)稅(shui)普(pu)通住宅是(shi)1.5%，非普(pu)通住宅是(shi)3%；房屋(wu)維修(xiu)(xiu)基(ji)金是(shi)收(shou)樓價的(de)(de)2%。所以從(cong)(cong)上述情況來(lai)看(kan)，即(ji)便(bian)是(shi)酒(jiu)店式公(gong)(gong)寓房產價格讓你動心，但也要考慮到契(qi)稅(shui)和(he)公(gong)(gong)共維修(xiu)(xiu)基(ji)金這兩個(ge)(ge)隱性成本的(de)(de)代(dai)價。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公寓(yu)的開(kai)發(fa)商在(zai)(zai)項目收益計算時(shi)，往(wang)往(wang)是根(gen)據(ju)所在(zai)(zai)地(di)(di)段的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)日(ri)租(zu)金的市場價(jia)格(ge)制定(ding)的。以(yi)北(bei)京東二環附近的一(yi)個酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公寓(yu)項目來看，銷(xiao)售價(jia)格(ge)在(zai)(zai)25000元(yuan)(yuan)/平方米，投資(zi)人士(shi)在(zai)(zai)投資(zi)前可參照同等(deng)地(di)(di)段的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)日(ri)租(zu)金做(zuo)一(yi)對比。以(yi)同等(deng)地(di)(di)段的一(yi)個四星級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)例，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)標(biao)準間(jian)的市場價(jia)格(ge)大約在(zai)(zai)800元(yuan)(yuan)/日(ri)，一(yi)個月就(jiu)會(hui)有(you)24000元(yuan)(yuan)的收益，但(dan)眾所周知，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)了吸引客戶(hu)往(wang)往(wang)會(hui)采取會(hui)員、折扣等(deng)活動(dong)，打(da)折后的價(jia)格(ge)往(wang)往(wang)也就(jiu)在(zai)(zai)400元(yuan)(yuan)至500元(yuan)(yuan)/日(ri)左右，這遠(yuan)遠(yuan)低于開(kai)發(fa)商預計的高投資(zi)回報率(lv)。

物業費、取暖費等其他費用

針對投資酒(jiu)店式公(gong)寓而(er)言(yan)，除了需要(yao)在(zai)購買時需要(yao)繳納必須的費(fei)用(yong)外，物業費(fei)、取暖費(fei)等諸(zhu)(zhu)多(duo)費(fei)用(yong)都需要(yao)考慮進去(qu)，而(er)這(zhe)些往往就是我們在(zai)投資時忽(hu)略的隱性成本。酒(jiu)店式公(gong)寓的物業費(fei)、取暖費(fei)等維(wei)護費(fei)用(yong)通常比較高，而(er)且很難直接轉嫁給承租人(ren)。從這(zhe)點來看，開發商打出(chu)的每年15%至18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸(zhu)(zhu)多(duo)因素。

房屋空置期

我愛我家的(de)(de)數(shu)據(ju)顯示(shi)，酒店客房的(de)(de)年(nian)(nian)平均入(ru)住(zhu)(zhu)率在70%至80%左(zuo)(zuo)右，往往在每年(nian)(nian)冬季(ji)供暖季(ji)后(hou)就進入(ru)了傳統的(de)(de)淡季(ji)，一般(ban)的(de)(de)普通(tong)住(zhu)(zhu)宅平均每年(nian)(nian)也(ye)會有45天左(zuo)(zuo)右的(de)(de)空(kong)置(zhi)(zhi)期，酒店式(shi)公寓(yu)的(de)(de)空(kong)置(zhi)(zhi)期也(ye)要(yao)控制在2個月(yue)的(de)(de)時間(jian)，這往往是很多(duo)投資(zi)人士忽略的(de)(de)問題(ti)。

中介費

投(tou)資人在投(tou)資房(fang)(fang)產(chan)項目后，還要考慮(lv)房(fang)(fang)屋的出(chu)租問題。很多投(tou)資人士如果自己尋找客戶(hu)需要耗費(fei)極大的精力和物力，所(suo)以往(wang)往(wang)把房(fang)(fang)子委(wei)托(tuo)給中介代理(li)(li)，而這(zhe)就需要向代理(li)(li)中介交納一定(ding)額度的中介費(fei)，而這(zhe)部分費(fei)用也(ye)就成(cheng)為了投(tou)資人士的隱性成(cheng)本。

專(zhuan)家(jia)說，多考察附(fu)近類似項目的房(fang)價、租金水平等相(xiang)關數(shu)據，仔細(xi)對市場(chang)形勢進行全面的分析后再做出判(pan)斷。