酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)投資價(jia)值(zhi) 酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)投資風險

統(tong)計數據(ju)顯示，許多酒店式(shi)公(gong)寓的(de)開發商打出(chu)的(de)15%至18%的(de)投(tou)資(zi)回報率(lv)遠遠高于真實(shi)的(de)水平，而實(shi)際(ji)的(de)年(nian)投(tou)資(zi)回報率(lv)也就是(shi)在5%至6%之(zhi)間(jian)。高回報率(lv)確實(shi)很吸引投(tou)資(zi)客戶，但(dan)往往忽略(lve)了隱性成本這(zhe)一關鍵要(yao)素(su)，主要(yao)有(you)5方面(mian)的(de)因(yin)素(su)。

酒店式公寓投資價值

確實，在地理位置(zhi)和(he)硬件(jian)品質相當、服務(wu)配套完整的基礎(chu)上，酒店(dian)式公寓比同檔(dang)次普通公寓更(geng)值得投資。其原因主要(yao)在于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個(ge)月，它們面對的客戶(hu)群(qun)要比住宅(zhai)范圍廣。據統計，上海以(yi)長租(zu)客為主體的酒店式(shi)公寓(yu)出租(zu)率一般都在90%以上。

租金要比普通公寓來的高。

在(zai)普(pu)通公(gong)寓里(li)，由(you)于(yu)各投資者(zhe)的(de)(de)資金(jin)、持房能力(li)不同，投資比例的(de)(de)增(zeng)加(jia)勢必(bi)導致小業(ye)主在(zai)出租(zu)市(shi)場上(shang)的(de)(de)惡性(xing)競爭。即使最開(kai)始(shi)的(de)(de)時(shi)候住(zhu)進去的(de)(de)都是高端客戶，當只要有一(yi)個出租(zu)者(zhe)愿意(yi)(yi)降低(di)價格(ge)引進比較低(di)端的(de)(de)客戶的(de)(de)時(shi)候，普(pu)通公(gong)寓就開(kai)始(shi)進去惡性(xing)循環，最后高端客戶會慢(man)慢(man)流失。而酒店式公(gong)寓統一(yi)的(de)(de)經(jing)營方(fang)式使各業(ye)主的(de)(de)經(jing)濟(ji)利益捆綁(bang)在(zai)一(yi)起，管理公(gong)司根據收益分成，可以(yi)保(bao)(bao)持物業(ye)的(de)(de)整(zheng)體(ti)租(zu)價；此外，租(zu)客也愿意(yi)(yi)花比公(gong)寓高的(de)(de)價差來和(he)具(ju)有同等身(shen)份的(de)(de)人(ren)住(zhu)在(zai)一(yi)起，獲得更多(duo)的(de)(de)服(fu)務和(he)安全保(bao)(bao)障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商在項目銷售時，其價(jia)格并不(bu)包括(kuo)契稅和(he)公(gong)共維(wei)修基(ji)金，從目前這兩(liang)個(ge)的(de)收(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)來(lai)看(kan)，契稅普(pu)通住宅(zhai)(zhai)是1.5%，非普(pu)通住宅(zhai)(zhai)是3%；房屋維(wei)修基(ji)金是收(shou)樓(lou)價(jia)的(de)2%。所以從上述情況(kuang)來(lai)看(kan)，即便(bian)是酒店式公(gong)寓房產(chan)價(jia)格讓你動心，但也要考慮到(dao)契稅和(he)公(gong)共維(wei)修基(ji)金這兩(liang)個(ge)隱性成本的(de)代價(jia)。

租金價格的折扣

酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商在(zai)(zai)項(xiang)目收益(yi)計算時，往往是根據所在(zai)(zai)地段的(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)(dian)日租金的(de)(de)(de)市場價格(ge)制定(ding)的(de)(de)(de)。以(yi)北京東二環附近的(de)(de)(de)一個酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公寓(yu)項(xiang)目來看(kan)，銷售價格(ge)在(zai)(zai)25000元/平方(fang)米，投資人士在(zai)(zai)投資前可(ke)參照同(tong)等地段的(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)(dian)日租金做一對比。以(yi)同(tong)等地段的(de)(de)(de)一個四(si)星(xing)級酒(jiu)店(dian)(dian)為例，酒(jiu)店(dian)(dian)標準間(jian)的(de)(de)(de)市場價格(ge)大(da)約在(zai)(zai)800元/日，一個月就(jiu)會有24000元的(de)(de)(de)收益(yi)，但(dan)眾(zhong)所周知，酒(jiu)店(dian)(dian)為了吸引客戶往往會采取會員、折(zhe)扣等活動，打折(zhe)后的(de)(de)(de)價格(ge)往往也就(jiu)在(zai)(zai)400元至500元/日左右，這遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)低(di)于開(kai)發(fa)商預計的(de)(de)(de)高投資回報率。

物業費、取暖費等其他費用

針對投(tou)資(zi)酒店式公寓(yu)(yu)而(er)言(yan)，除了需要(yao)在購(gou)買時(shi)需要(yao)繳納必須的費(fei)(fei)用(yong)外，物業費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)等諸多(duo)費(fei)(fei)用(yong)都需要(yao)考慮進(jin)去，而(er)這些(xie)往往就是我們在投(tou)資(zi)時(shi)忽略的隱性成(cheng)本(ben)。酒店式公寓(yu)(yu)的物業費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)等維護費(fei)(fei)用(yong)通常比(bi)較高(gao)，而(er)且很難直接轉(zhuan)嫁給承租人(ren)。從這點來看，開發(fa)商打出的每年15%至18%的高(gao)投(tou)資(zi)回報率顯(xian)然(ran)沒有(you)考慮到以上諸多(duo)因素。

房屋空置期

我愛我家的(de)(de)數據(ju)顯示，酒店客(ke)房(fang)的(de)(de)年(nian)平均(jun)(jun)入(ru)住率在(zai)70%至80%左(zuo)右，往(wang)往(wang)在(zai)每年(nian)冬季供暖季后就進入(ru)了傳統的(de)(de)淡季，一般(ban)的(de)(de)普通住宅平均(jun)(jun)每年(nian)也會(hui)有45天(tian)左(zuo)右的(de)(de)空(kong)置期(qi)，酒店式公寓的(de)(de)空(kong)置期(qi)也要控(kong)制在(zai)2個(ge)月的(de)(de)時間，這往(wang)往(wang)是(shi)很(hen)多(duo)投資人士忽略(lve)的(de)(de)問題(ti)。

中介費

投資(zi)人在投資(zi)房(fang)產項(xiang)目(mu)后，還要考慮(lv)房(fang)屋(wu)的出租問(wen)題。很(hen)多(duo)投資(zi)人士如果自己(ji)尋(xun)找客戶需要耗費(fei)(fei)(fei)極大的精(jing)力和物力，所以往往把(ba)房(fang)子(zi)委托給中介(jie)(jie)代(dai)理，而這就(jiu)需要向代(dai)理中介(jie)(jie)交納一定額度(du)的中介(jie)(jie)費(fei)(fei)(fei)，而這部(bu)分費(fei)(fei)(fei)用也就(jiu)成(cheng)為了(le)投資(zi)人士的隱性成(cheng)本。

專家說，多(duo)考(kao)察附近類似項目的(de)(de)房價、租金水平等相關(guan)數據，仔(zi)細對(dui)市場形勢進行(xing)全面的(de)(de)分析(xi)后再(zai)做(zuo)出(chu)判斷。