中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國(guo)共有(you)131家房地產企業躋身百億(yi)(yi)軍團(tuan)，其中恒大、萬(wan)科、碧(bi)桂園成(cheng)功晉級3000億(yi)(yi)俱樂部。報告顯示，2016年(nian)度的131家百億(yi)(yi)房企較2015年(nian)增(zeng)加27家，銷(xiao)售(shou)總額達(da)到(dao)5.7萬億元，市(shi)場(chang)份(fen)額超過45%，強者恒強態勢(shi)更加突顯，百億房(fang)企漸成未來(lai)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)競爭的(de)主力(li)。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城市(shi)貢(gong)獻(xian)率在(zai)50%以上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從(cong)選取(qu)的40家(jia)百億(yi)代表企業(ye)來看，一二線(xian)城市的業(ye)績貢(gong)獻(xian)占比高(gao)達82.8%，成為房企銷售額增(zeng)長的絕對主力；三(san)四線(xian)城市業(ye)績貢(gong)獻(xian)率(lv)同比增(zeng)長1.4個(ge)百分點。其中，百億企(qi)業積(ji)極(ji)響應三四線去(qu)庫存策略，目前(qian)來看收(shou)效不(bu)大，城市去(qu)化有待進(jin)一(yi)步加(jia)強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加大改善型產品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企(qi)有效把握城市需求，推動銷售(shou)業(ye)績快速增(zeng)長。40家百億代表(biao)企(qi)業(ye)增(zeng)加改善型產(chan)品供應，140平米以下(xia)產(chan)品銷售(shou)額占比為70%，其(qi)中90-140平米“首(shou)改”類產(chan)品占比為45.1%，同比增加4.2個百分點(dian)。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全(quan)國(guo)300個(ge)城(cheng)市(shi)各類土(tu)地成(cheng)交(jiao)出讓金的(de)(de)六成(cheng)（如果考(kao)慮合(he)作拿地的(de)(de)情(qing)況，該(gai)比例會有所降低），成(cheng)為全(quan)國(guo)土(tu)地一級市(shi)場的(de)(de)主力軍(jun)。其中，40家(jia)百(bai)億(yi)代表房企招拍掛(gua)拿(na)地(di)金(jin)額破萬億(yi)(yi)，達10027.5億(yi)(yi)元(yuan)，同比(bi)增長68.9%；拿(na)地(di)面(mian)積(ji)15626.7萬平方米，同比(bi)增長34.8%；各企業樓面(mian)價均值為9768.5元(yuan)/平方米，同比增長(chang)53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿地面積占比(bi)(bi)大(da)幅增(zeng)長(chang)。從招拍(pai)掛拿地的城市分(fen)布結構(gou)來看，40家百(bai)億代表房企在二線城市拿地面積占比(bi)(bi)為57.4%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)11.5個百(bai)分(fen)點；一線城市的拿(na)地(di)面(mian)積占比為6.4%，三四線城市拿(na)地(di)面(mian)積占比為36.1%，同(tong)比分(fen)別下(xia)降7.9和3.5個(ge)百(bai)分(fen)點。在(zai)部(bu)分(fen)二線城市，房企(qi)銷(xiao)售業績的大幅增長已透(tou)支了大量的需(xu)求，應加強(qiang)市場風(feng)險(xian)的防(fang)范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄(bo)風險。如綠(lv)地、保(bao)利等在(zai)一二線城市熱點城市均以(yi)合(he)作方式拿(na)地，萬(wan)科、碧(bi)桂園等通(tong)(tong)過優(you)勢互(hu)補獲取合(he)作開發項目，綠(lv)地、綠(lv)城等通(tong)(tong)過與金融(rong)等行業的優(you)質企(qi)業戰略(lve)合作拿地開(kai)發，有(you)效減輕拿地資金壓力。同(tong)(tong)時，百億房企(qi)通過收并購(gou)項(xiang)目或公司間(jian)接增加土儲(chu)，有(you)效降(jiang)低企(qi)業購(gou)地成本支出，同(tong)(tong)時“高性價比”布局(ju)潛在的高成長性區域。碧(bi)桂園(yuan)、保(bao)利等(deng)房企均通(tong)過多筆并購獲取北(bei)京、上海(hai)、蘇州、等(deng)熱點城市(shi)優(you)質土地資源。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業把握融資(zi)(zi)窗口期，大力發(fa)行公(gong)司債，累計發(fa)行規模較去年(nian)大幅增長127.8%，資(zi)(zi)金(jin)(jin)面整體寬松、資(zi)(zi)金(jin)(jin)成本(ben)有所下降。2016年(nian)以(yi)來(lai)，百億企業靈活運用公(gong)司債(zhai)、定增、中票和海(hai)外(wai)發(fa)債(zhai)等融資渠道，最大(da)程(cheng)度保障發(fa)展(zhan)資金需求(qiu)。其中，1-11月，共計67家百億(yi)企業(ye)發(fa)行4707.96億(yi)元公司債(zhai)，同(tong)比(bi)大(da)幅增長127.8%，平(ping)均(jun)利率4.96%，有效降(jiang)低資金(jin)成本；同期定增(zeng)、中(zhong)票(piao)與海外發債規模(mo)均(jun)較上年有所下降(jiang)；在10月底(di)公司債叫(jiao)停后，綠地、金(jin)茂、融信(xin)等百(bai)億(yi)房企轉而(er)發行(xing)中票、海外債等，利率分別為4.37%、3.7%和(he)6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化風(feng)險(xian)(xian)與泡沫化風(feng)險(xian)(xian)疊加(jia)的復雜形勢下，依賴資金杠桿激進拿地(di)、大舉擴(kuo)張(zhang)的房企(qi)也(ye)在累積(ji)風(feng)險(xian)(xian)。為了提(ti)高資金安全性(xing)、有效(xiao)防(fang)范相關(guan)風(feng)險(xian)(xian)，目前監管機構已暫停了房(fang)地產公司(si)債(zhai)的(de)發(fa)(fa)行。在此背景下，研究組對(dui)百(bai)億企業(ye)銷售額(e)、發(fa)(fa)債(zhai)規模及拿(na)地金額(e)等(deng)指(zhi)標進行綜合衡(heng)量，判(pan)斷百(bai)億房(fang)企的(de)銷售業(ye)績和發(fa)(fa)債(zhai)規模能否支撐(cheng)拿地成本、開發能(neng)力是否能(neng)夠支撐(cheng)未來發展，從而(er)甄別百億(yi)房企(qi)是否存(cun)在資金風(feng)險。