中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單,全國共有131家房地產企業躋身百(bai)億(yi)軍團,其(qi)中恒(heng)大、萬科、碧桂(gui)園成功晉級3000億(yi)俱樂部。報告顯示(shi),2016年度的131家百(bai)億(yi)房企較2015年增加27家,銷售總額達到5.7萬億元(yuan),市場(chang)份額超過45%,強者恒(heng)強態勢更加(jia)突顯,百億房企漸成未來房地產市場(chang)競爭的主力(li)。
2016年,在業績高速增長的刺激下,百(bai)億企業發(fa)展格局發(fa)生較大變化(hua):
131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個陣營(3000億以上、1000-3000億(yi)(yi)元、500-1000億(yi)(yi)元、300-500億(yi)(yi)元、100-300億(yi)(yi)元),企業(ye)數量分別為3家、9家、13家、29家和77家,各陣營企業(ye)數量均較(jiao)上年有所增(zeng)加,部分企(qi)業(ye)銷售業(ye)績翻(fan)番(fan),規模(mo)再上新(xin)臺階(jie),實現陣營(ying)升級甚至跨越(yue)升級;規模(mo)效應加(jia)速發酵,強者恒強態勢凸顯,3000億元(yuan)以(yi)上(shang)的超級陣營脫(tuo)穎(ying)而(er)出(chu),恒大、萬科、碧桂園(yuan)寡(gua)頭壟斷特征加(jia)劇,3家房企市場份(fen)額(e)已(yi)近10%。總(zong)的來看,行業集(ji)中度已(yi)加(jia)速(su)提(ti)升,百億(yi)企業在業績快速(su)增長的同時亦充(chong)滿危機感,力求及時搭乘此輪上漲行情(qing)的順風車,鞏固行業(ye)地位,企業(ye)間競爭更趨激烈.
1. 城市策略:緊抓一二線熱點城市機遇,銷售額前十城市(shi)貢獻率在50%以(yi)上
2016年,一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升,從選取的40家百億代表企業來看,一二線城市的業績貢獻(xian)占比高達(da)82.8%,成為房(fang)企銷售額增長(chang)的絕對主力;三四線城市業績貢獻(xian)率同(tong)比增長(chang)1.4個(ge)百分點。其中,百(bai)億(yi)企業積極(ji)響應三四線去庫(ku)存策略(lve),目前來看(kan)收效不大,城市去化有(you)待(dai)進一步(bu)加強。
2. 產品策略:一線城市剛需高端兩頭發力,二線城市加大改善型產品力度
2016年,重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效(xiao)把握(wo)城(cheng)市需求,推動銷售業績(ji)快速增長(chang)。40家(jia)百億代表企業增加改善型產(chan)品(pin)(pin)供應,140平米(mi)(mi)以下(xia)產(chan)品(pin)(pin)銷售額占比為70%,其中90-140平米(mi)(mi)“首改”類(lei)產(chan)品占比為(wei)45.1%,同比增加4.2個(ge)百分(fen)點。
1. 土地一級市場:二線城市成搶地主戰場,各陣營拿地策略明顯分化
2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億,已超過全國(guo)300個城市(shi)各(ge)類(lei)土(tu)地成交(jiao)出讓金的(de)六(liu)成(如果考慮合作拿地的(de)情況(kuang),該比例會有所降低),成為全國(guo)土(tu)地一級市(shi)場的(de)主力軍。其中,40家百億代(dai)表房企(qi)招(zhao)拍掛拿地金額破萬(wan)億,達10027.5億元(yuan),同比增長68.9%;拿地面(mian)積(ji)15626.7萬(wan)平方米(mi),同比增長34.8%;各企(qi)業樓面(mian)價均值(zhi)為9768.5元(yuan)/平方米(mi),同比增長53.7%。
2016年,二線城市成為百億房企土地投資的主戰場,拿(na)(na)地(di)面(mian)積占比(bi)大幅增(zeng)長(chang)。從招拍掛(gua)拿(na)(na)地(di)的城(cheng)市(shi)分布結構來看,40家百億代表房企在二線(xian)城(cheng)市(shi)拿(na)(na)地(di)面(mian)積占比(bi)為57.4%,同比(bi)增(zeng)長(chang)11.5個百分點(dian);一線(xian)城(cheng)市(shi)的拿(na)地(di)面(mian)積占比為(wei)6.4%,三(san)四線城(cheng)市(shi)拿(na)地(di)面(mian)積占比為(wei)36.1%,同比分別下降7.9和(he)3.5個(ge)百分點。在部分二線城(cheng)市(shi),房企(qi)銷售業績(ji)的大幅增長已透(tou)支了大量的需求,應加強市場風險的防范(fan)。
2. 土地二級市場:合縱連橫規避風險實現共贏,收并購降低成本擴充儲備
百億房企加大熱點城市合作拿地力度,有效緩解資金壓力、攤薄(bo)風險。如綠地(di)、保利(li)等(deng)在一二線城(cheng)市熱點城(cheng)市均(jun)以(yi)合作(zuo)方式拿地(di),萬科(ke)、碧桂園等(deng)通過優勢(shi)互(hu)補獲取合作(zuo)開發項(xiang)目(mu),綠地(di)、綠城(cheng)等(deng)通過與金融等(deng)行業的優質(zhi)企(qi)業戰(zhan)略合作拿(na)地開發,有(you)效(xiao)減輕(qing)拿(na)地資(zi)金壓力(li)。同時,百億房企(qi)通過收并購項目或公司間接增加土(tu)儲,有(you)效(xiao)降低企(qi)業購地成(cheng)本支出,同時“高性價(jia)比”布局潛在的高成長性區域。碧桂園、保(bao)利等(deng)(deng)房(fang)企均(jun)通過(guo)多(duo)筆并購獲取(qu)北京、上(shang)海(hai)、蘇(su)州(zhou)、等(deng)(deng)熱點城市優質(zhi)土(tu)地資源。
1. 融資來源:公司債規模同比增長127.8%,資金面保持充裕
除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外,百億企業(ye)把握融資窗口期(qi),大(da)力發行公司債(zhai),累計發行規模較去年大(da)幅增長127.8%,資金(jin)(jin)面(mian)整體(ti)寬松、資金(jin)(jin)成本有所下(xia)降(jiang)。2016年以來(lai),百億企業(ye)靈活運用公司債、定(ding)增、中票(piao)和海外(wai)發(fa)債等融(rong)資(zi)渠道,最(zui)大程(cheng)度保障發(fa)展資(zi)金需求。其(qi)中,1-11月,共(gong)計67家(jia)百億(yi)企(qi)業發(fa)行4707.96億(yi)元公(gong)司債,同比(bi)大幅增長127.8%,平(ping)均利率4.96%,有效降(jiang)低資(zi)金成(cheng)本;同期定增、中(zhong)票與海外(wai)發債規(gui)模(mo)均較上年有所(suo)下降(jiang);在10月底公(gong)司債叫停后,綠地、金茂(mao)、融信(xin)等百億(yi)房企(qi)轉(zhuan)而(er)發(fa)行(xing)中票、海(hai)外債等,利率(lv)分別為4.37%、3.7%和6.95%。
2. 融資風險:發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企,應加強風險防范
寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求,但在房地產市場分化風(feng)險與(yu)泡沫化風(feng)險疊加(jia)的(de)復雜(za)形勢下,依賴資金(jin)杠桿激進拿地、大舉擴張(zhang)的(de)房企也在累積風(feng)險。為了提(ti)高(gao)資金(jin)安全性、有效防范相關風(feng)險,目前監(jian)管(guan)機構已暫停(ting)了房(fang)地(di)產公司債的發(fa)行(xing)。在此背景(jing)下,研(yan)究組對百億企業(ye)銷售(shou)額、發(fa)債規模(mo)及拿地(di)金額等指(zhi)標進行(xing)綜合衡量,判斷百億房(fang)企的銷售(shou)業(ye)績和發(fa)債規模(mo)能(neng)否支撐拿地(di)成本、開發(fa)能力是否能夠支(zhi)撐未來發(fa)展,從而甄(zhen)別(bie)百(bai)億房企(qi)是否存在資金風險。
排名 | 企業 | 銷售額(億元) | 銷售面積(萬㎡) |
1 | 恒大地產集團有限公司 | 3810 | 4582 |
2 | 萬科企業股份有限公司 | 3620 | 2756 |
3 | 碧桂園控股有限公司 | 3090 | 3734 |
4 | 綠地控股股份有限公司 | 2576 | 2024 |
5 | 保利房地產(集團)股份有限公司 | 2100 | 1588 |
6 | 中國海外發展有限公司 | 2015 | 1392 |
7 | 融創中國控股有限公司 | 1500 | 721 |
8 | 華夏幸福基業股份有限公司 | 1200 | 1000 |
9 | 綠城中國控股有限公司 | 1136 | 615 |
10 | 華潤置地有限公司 | 1080 | 775 |
11 | 大連萬達商業地產股份有限公司 | 1075 | 1145 |
12 | 金地(集團)股份有限公司 | 1006 | 667 |
13 | 龍湖地產有限公司 | 855 | 610 |
14 | 招商局蛇口工業區控股股份有限公司 | 747 | 478 |
15 | 新城控股集團股份有限公司 | 685 | 595 |
16 | 榮盛房地產發展股份有限公司 | 681 | 760 |
16 | 世茂房地產控股有限公司 | 681 | 491 |
18 | 北京首都開發股份有限公司 | 650 | 305 |
19 | 魯能集團有限公司 | 646 | 475 |
20 | 旭輝控股(集團)有限公司 | 643 | 361 |
21 | 廣州富力地產股份有限公司 | 616 | 490 |
22 | 雅居樂地產控股有限公司 | 576 | 584 |
23 | 遠洋地產控股有限公司 | 510 | 297 |
24 | 正榮集團有限公司 | 504 | 212 |
25 | 江蘇中南建設集團股份有限公司(中南置地) | 502 | 452 |
26 | 中國金茂控股集團有限公司 | 485 | 239 |
27 | 金科地產集團股份有限公司 | 466 | 770 |
27 | 中國鐵建股份有限公司 | 466 | 427 |
27 | 陽光城集團股份有限公司 | 466 | 340 |
30 | 首創置業股份有限公司 | 455 | 221 |
31 | 天津房地產集團有限公司 | 409 | 233 |
32 | 泰禾集團股份有限公司 | 408 | 205 |
33 | 復地(集團)股份有限公司 | 381 | 279 |
34 | 四川藍光發展股份有限公司 | 376 | 348 |
35 | 龍光集團控股有限公司 | 370 | 320 |
35 | 珠海華發實業股份有限公司 | 370 | 175 |
35 | 融僑集團股份有限公司 | 370 | 284 |
38 | 杭州濱江房產集團股份有限公司 | 367 | 157 |
39 | 保利置業集團有限公司 | 362 | 289 |
39 | 融信集團 | 360 | 183 |
41 | 上海中梁地產集團有限公司 | 337 | 209 |
42 | 仁恒置地集團有限公司 | 333 | 123 |
43 | 卓越置業集團有限公司 | 325 | 149 |
43 | 建發房地產集團有限公司 | 325 | 201 |
45 | 金輝集團股份有限公司 | 318 | 306 |
46 | 佳兆業集團控股有限公司 | 316 | 241 |
47 | 上海升龍投資集團有限公司 | 313 | 237 |
48 | 時代地產控股有限公司 | 312 | 271 |
48 | 越秀地產股份有限公司 | 312 | 252 |
50 | 中糧置地管理有限公司 | 310 | 127 |
50 | 中國電建地產集團有限公司 | 310 | 264 |
52 | 深圳華僑城股份有限公司 | 307 | 97 |
53 | 朗詩綠色地產有限公司 | 302 | 165 |
54 | 中國中鐵股份有限公司 | 300 | 363 |
55 | 金融街控股股份有限公司 | 291 | 170 |
56 | 浙江佳源房地產集團有限公司 | 283 | 307 |
56 | 深業集團有限公司 | 283 | 150 |
58 | 禹洲集團 | 282 | 224 |
59 | 中天城投集團股份有限公司 | 277 | 325 |
60 | 廈門中駿集團有限公司 | 272 | 180 |
60 | 安徽省文一投資控股集團 | 272 | 244 |
62 | 河南正商置業有限公司 | 260 | 270 |
63 | 中國奧園地產集團股份有限公司 | 256 | 297 |
64 | 廣州市敏捷投資有限公司 | 255 | 260 |
65 | 海亮地產控股集團管理有限公司 | 251 | 282 |
66 | 合景泰富地產控股有限公司 | 242 | 216 |
67 | 北京金隅股份有限公司 | 240 | 140 |
68 | 建業住宅集團(中國)有限公司 | 232 | 321 |
69 | 東原地產 | 231 | 197 |
70 | 隆基泰和實業有限公司 | 228 | 335 |
71 | 福晟集團有限公司 | 226 | 205 |
71 | 北京北辰實業股份有限公司 | 226 | 155 |
73 | 青島海爾地產集團有限公司 | 224 | 188 |
74 | 美的地產集團 | 221 | 306 |
75 | 中冶置業集團有限公司 | 220 | 186 |
76 | 北京和裕房地產開發有限公司 | 212 | 85 |
77 | 五礦地產有限公司 | 210 | 141 |
78 | 華鴻嘉信房地產集團有限公司 | 209 | 133 |
79 | 方圓地產控股有限公司 | 208 | 210 |
80 | 光明房地產集團股份有限公司 | 204 | 200 |
81 | 景瑞地產(集團)有限公司 | 203 | 196 |
82 | 協信控股集團 | 202 | 118 |
83 | 鴻榮源集團有限公司 | 201 | 34 |
排名 | 企業 | 銷售額(億元) |
84 | 星河控股集團有限公司 | 200 |
85 | 國貿地產集團有限公司 | 190 |
85 | 俊發地產有限責任公司 | 190 |
87 | 鑫苑(中國)置業有限公司 | 186 |
87 | 上海大名城企業股份有限公司 | 186 |
87 | 海倫堡地產集團有限公司 | 186 |
90 | 上海紅星美凱龍房地產集團有限公司 | 180 |
90 | 四川新希望房地產開發有限公司 | 180 |
90 | 浙江祥生房地產開發有限公司 | 180 |
93 | 北京城建投資發展股份有限公司 | 179 |
94 | 寶龍地產控股有限公司 | 175 |
95 | 中交房地產集團有限公司 | 170 |
95 | 新湖中寶股份有限公司 | 170 |
97 | 大華(集團)有限公司 | 169 |
97 | 北大資源集團 | 169 |
99 | 信達地產股份有限公司 | 168 |
100 | 當代置業(中國)有限公司 | 166 |
101 | 星河灣集團 | 165 |
102 | 蘇寧置業集團有限公司 | 163 |
103 | 聯發集團有限公司 | 160 |
103 | 江西新力置地投資有限公司 | 160 |
105 | 德信控股集團有限公司 | 158 |
106 | 上海三盛宏業投資(集團)有限責任公司 | 154 |
107 | 深圳市地鐵集團有限公司 | 152 |
108 | 綠都地產集團 | 151 |
108 | 三盛地產集團 | 151 |
110 | 弘陽集團有限公司 | 150 |
111 | 保集控股集團有限公司 | 146 |
112 | 中航里城有限公司 | 142 |
113 | 中華企業股份有限公司 | 140 |
114 | 和昌集團 | 139 |
114 | 寶能控股(中國)有限公司 | 139 |
114 | 海航地產集團有限公司 | 139 |
117 | 新華聯文化旅游發展股份有限公司 | 136 |
117 | 藍潤地產股份有限公司 | 136 |
119 | 康橋集團 | 133 |
120 | 世紀金源集團 | 132 |
121 | 泛海控股股份有限公司 | 129 |
122 | 花樣年集團(中國)有限公司 | 123 |
123 | 中國葛洲壩集團房地產開發有限公司 | 120 |
124 | 國瑞置業有限公司 | 113 |
125 | 杭州市城建開發集團有限公司(大家房產) | 112 |
126 | 中迪禾邦集團有限公司 | 111 |
127 | 鴻坤集團 | 109 |
128 | 深圳市中洲投資控股股份有限公司 | 106 |
129 | 福星惠譽房地產有限公司 | 105 |
130 | 陽光100中國控股有限公司 | 104 |
131 | 蘇州新區高新技術產業股份有限公司 | 102 |