一、房地產信托投資基金是什么

房地產信托投資(zi)基金是(shi)通(tong)過(guo)將(jiang)個人和機構投資(zi)者的資(zi)金匯集起來，投資(zi)于能夠產生穩定現(xian)金流收益的地產資(zi)產或相關有價證券的金融(rong)產品。

該產品由特定的(de)資(zi)產管(guan)(guan)理(li)公(gong)司管(guan)(guan)理(li)，專門(men)的(de)基(ji)金托(tuo)管(guan)(guan)機構托(tuo)管(guan)(guan)；在發行后一般(ban)選擇在證(zheng)券市(shi)場上掛牌交易，買賣方式與(yu)股(gu)票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化投(tou)資，選擇各(ge)種不同(tong)的(de)房地產(chan)證券(quan)及(ji)不同(tong)地區、不同(tong)類型的(de)房地產(chan)項目(mu)和業務進行(xing)組(zu)合投(tou)資，在有(you)效降低(di)風(feng)險的(de)同(tong)時，通過將出(chu)租不動產(chan)所(suo)產(chan)生的(de)收入以分紅的(de)方(fang)式分配(pei)給(gei)投(tou)資者，從而使其獲(huo)取長期(qi)穩定的(de)投(tou)資收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均(jun)為股權型(xing)。

此外，房地產信托投(tou)資(zi)基金還有(you)其他劃(hua)(hua)分方(fang)式(shi)。根(gen)據(ju)組織結構(gou)，房地產信托投(tou)資(zi)基金可(ke)劃(hua)(hua)分為(wei)公司(si)型(xing)和(he)(he)契(qi)約型(xing)；根(gen)據(ju)募集(ji)和(he)(he)上(shang)市(shi)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)(hua)分為(wei)公開募集(ji)上(shang)市(shi)交(jiao)易、公開募集(ji)非上(shang)市(shi)交(jiao)易和(he)(he)私(si)募三種；根(gen)據(ju)經(jing)營管理(li)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)(hua)分為(wei)內部管理(li)和(he)(he)外部管理(li)兩(liang)種；根(gen)據(ju)經(jing)營期(qi)(qi)限(xian)，可(ke)劃(hua)(hua)分為(wei)有(you)明確期(qi)(qi)限(xian)及(ji)無明確期(qi)(qi)限(xian)兩(liang)種；根(gen)據(ju)發(fa)行后能否贖回，可(ke)劃(hua)(hua)分為(wei)開放型(xing)和(he)(he)封(feng)閉型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近(jin)幾年，房(fang)地(di)產信托(tuo)投資基(ji)金越發(fa)地(di)受到(dao)廣大投資者青睞(lai)，歸納(na)其優(you)點，可總(zong)結(jie)如(ru)下：

1.使(shi)房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)小額化(hua)、動產(chan)(chan)(chan)化(hua)、簡(jian)單化(hua)。由于房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)涉及資(zi)金(jin)(jin)(jin)較大(da)(da)，多(duo)數投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)難以進行大(da)(da)宗房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)。而(er)房地(di)產(chan)(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)(jin)(jin)是以收益(yi)憑證方式(shi)募(mu)集(ji)大(da)(da)眾(zhong)資(zi)金(jin)(jin)(jin)從事大(da)(da)資(zi)金(jin)(jin)(jin)量、多(duo)樣化(hua)的房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)，使(shi)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)對(dui)房地(di)產(chan)(chan)(chan)的投(tou)(tou)資(zi)轉化(hua)為對(dui)有(you)價證券(quan)的投(tou)(tou)資(zi)，降低了投(tou)(tou)資(zi)門檻和操(cao)作難度。特別是對(dui)于中小投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)而(er)言，可因此進入原本因資(zi)金(jin)(jin)(jin)門檻較高，而(er)較難涉足的非住宅類房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)領域。

2.具有較(jiao)高(gao)的(de)流動(dong)性。房地產信托投資基金是以證券化方式來(lai)體現房地產的(de)價值(zhi)，證券發行后，一般會在證券市場上掛(gua)牌(pai)交易(yi)，這(zhe)將(jiang)大(da)大(da)提高(gao)產品的(de)流動(dong)性和變(bian)現能力(li)。

3.產(chan)品收(shou)(shou)益和分紅(hong)相對穩(wen)定(ding)，同時(shi)(shi)又具(ju)有一定(ding)的(de)成(cheng)長(chang)性(xing)。房(fang)地產(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投資(zi)基金產(chan)品以租(zu)金收(shou)(shou)入(ru)為主，而(er)且一般都規(gui)定(ding)收(shou)(shou)入(ru)的(de)主要(yao)部分(90%以上)用于分紅(hong)，因此相對于其他金融(rong)產(chan)品，REIT的(de)收(shou)(shou)益和分紅(hong)都比較穩(wen)定(ding)。同時(shi)(shi)房(fang)地產(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投資(zi)基金又具(ju)有一定(ding)的(de)成(cheng)長(chang)性(xing)，這主要(yao)表現在兩個方面，一是(shi)隨著社會經濟發展物業(ye)租(zu)金收(shou)(shou)入(ru)提高(gao)，二是(shi)持有物業(ye)的(de)公允(yun)價值增加。

4.與股票、債券相關度較低，加入投資組合可有(you)效分散(san)風(feng)險。房地產信托投資基金(jin)(jin)的收益/風(feng)險特性介于股票(piao)和債券之間，但與這兩(liang)者的相關度均不高(gao)。故而，許多投資者將房地產信托投資基金(jin)(jin)視為股票(piao)、債券、現金(jin)(jin)以外的第四(si)類資產。

5.抵(di)御通貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)。一(yi)方(fang)面，房地產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)(tou)資基(ji)金(jin)(jin)持有的地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)在通貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)時(shi)會隨之增值；另一(yi)方(fang)面，房地產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)(tou)資基(ji)金(jin)(jin)的主要收入來(lai)源——地產(chan)(chan)租金(jin)(jin)收入也會在物價上升的同(tong)時(shi)有所(suo)提高(gao)，進而(er)增加對投(tou)(tou)(tou)資者的分紅。所(suo)以說，房地產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)(tou)資基(ji)金(jin)(jin)不失(shi)為(wei)一(yi)個抵(di)御通貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)的投(tou)(tou)(tou)資工具。

6.監控(kong)嚴格、信(xin)息透明。由于(yu)房地產(chan)信(xin)托投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金(jin)的監管和信(xin)息披露標準大致(zhi)參照上(shang)市公司(si)標準，因此是一個比較(jiao)安全的產(chan)品。相對于(yu)房地產(chan)開發公司(si)來(lai)說，房地產(chan)信(xin)托投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金(jin)的透明度更(geng)高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然(ran)，房地產信托投資(zi)基金是一個很有魅力的(de)投資(zi)產品，但對于一些在投資(zi)該產品時可能(neng)遇到的(de)風險也(ye)有必要加以了解(jie)，它們主要包括：

1.整(zheng)體(ti)經(jing)濟風險。在全球和地方性的(de)經(jing)濟低迷甚至(zhi)衰退的(de)環境下，房產的(de)租金水平一般會下降(jiang)，同(tong)時空置率和租金違(wei)約率也會有所(suo)增加，這些將(jiang)會對房地產信托投資基金的(de)收(shou)益產生(sheng)影響。

2.房地產(chan)(chan)周(zhou)期性(xing)風(feng)險。房地產(chan)(chan)為(wei)一周(zhou)期性(xing)資產(chan)(chan)，以房地產(chan)(chan)為(wei)標的所衍生的有價證(zheng)券可能也會(hui)隨(sui)之出(chu)現周(zhou)期性(xing)的價格波動。

3.政策性風險(xian)。當相關法律、稅務制度(du)(du)、會(hui)計制度(du)(du)等(deng)改變時，可能(neng)會(hui)影(ying)響房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金的(de)負債比例及所持地(di)(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)估值(zhi)等(deng)。此(ci)外(wai)，地(di)(di)方(fang)性的(de)建設(she)規劃調(diao)整(zheng)也將直接影(ying)響房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金所持地(di)(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)價值(zhi)。

4.利(li)率變動(dong)引起的(de)價格(ge)波動(dong)風(feng)險。房地(di)產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金和(he)債券的(de)利(li)差會影(ying)響(xiang)投(tou)資(zi)者介(jie)入房地(di)產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金的(de)意愿，然而證券市場多空和(he)利(li)率高低(di)，一般而言只影(ying)響(xiang)房地(di)產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金的(de)短(duan)期表現。長(chang)期來看，房地(di)產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金的(de)價格(ge)還(huan)是取決于(yu)標的(de)資(zi)產(chan)的(de)質量(liang)和(he)盈利(li)能力(li)。

5.管理人的信(xin)用風險。投(tou)資者通(tong)過房地(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資基金投(tou)資地(di)產(chan)資產(chan)，而(er)并非(fei)直(zhi)接擁有(you)地(di)產(chan)資產(chan)，因此缺(que)乏對該(gai)資產(chan)的主動(dong)權及經營權，尤(you)其(qi)是(shi)當資產(chan)管理人經營不善或牟利他人時，投(tou)資者無法直(zhi)接干預制止，只(zhi)能通(tong)過拋(pao)售離場的方式(shi)結束投(tou)資。