一、房地產信托投資基金是什么

房地(di)產信托投資基金(jin)是通過將個人和機構投資者(zhe)的資金(jin)匯(hui)集起(qi)來，投資于能夠產生穩定現金(jin)流收(shou)益(yi)的地(di)產資產或相關有(you)價證券的金(jin)融產品。

該(gai)產品由(you)特定(ding)的(de)資產管(guan)(guan)理公(gong)司管(guan)(guan)理，專門的(de)基(ji)金托管(guan)(guan)機構托管(guan)(guan)；在發行后一般選擇在證(zheng)券市(shi)場上掛牌(pai)交易，買賣方式與股(gu)票相(xiang)同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過(guo)多元化投資，選擇各種不(bu)同的房地(di)(di)產證券及不(bu)同地(di)(di)區、不(bu)同類(lei)型的房地(di)(di)產項(xiang)目和業務進行組合投資，在有效降(jiang)低(di)風(feng)險的同時，通過(guo)將(jiang)出(chu)租不(bu)動產所產生的收入以(yi)分紅的方式分配(pei)給投資者，從而使(shi)其獲取長(chang)期穩定的投資收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均為股權(quan)型。

此外，房(fang)地產信托(tuo)投(tou)資基金(jin)還有其(qi)他劃(hua)分(fen)方(fang)式(shi)。根(gen)據(ju)(ju)組織結(jie)構(gou)，房(fang)地產信托(tuo)投(tou)資基金(jin)可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)公(gong)司(si)型(xing)和(he)(he)契(qi)約型(xing)；根(gen)據(ju)(ju)募(mu)集和(he)(he)上(shang)市方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)公(gong)開(kai)募(mu)集上(shang)市交易、公(gong)開(kai)募(mu)集非上(shang)市交易和(he)(he)私募(mu)三(san)種；根(gen)據(ju)(ju)經營管理(li)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)內部管理(li)和(he)(he)外部管理(li)兩種；根(gen)據(ju)(ju)經營期(qi)限(xian)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)有明確期(qi)限(xian)及無明確期(qi)限(xian)兩種；根(gen)據(ju)(ju)發(fa)行后能否贖回，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)開(kai)放(fang)型(xing)和(he)(he)封(feng)閉型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾年(nian)，房(fang)地(di)產信托(tuo)投資基(ji)金越發地(di)受(shou)到廣大投資者(zhe)青睞，歸(gui)納其優點，可總結如下：

1.使房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)小額化(hua)(hua)、動產化(hua)(hua)、簡單化(hua)(hua)。由(you)于房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)涉(she)及(ji)資(zi)(zi)(zi)金較大，多數投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者難以進行大宗房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)。而房地(di)(di)(di)產信托(tuo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金是以收益憑證方式募(mu)集大眾資(zi)(zi)(zi)金從事大資(zi)(zi)(zi)金量、多樣化(hua)(hua)的(de)房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者對房地(di)(di)(di)產的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)轉化(hua)(hua)為對有價證券的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，降低了投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)門檻(jian)和操作難度。特別是對于中小投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者而言，可(ke)因此進入原本因資(zi)(zi)(zi)金門檻(jian)較高(gao)，而較難涉(she)足(zu)的(de)非住(zhu)宅類房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領(ling)域。

2.具有(you)較(jiao)高的(de)(de)流(liu)動性。房地(di)產(chan)信托(tuo)投資基金是(shi)以證券化方式來(lai)體現房地(di)產(chan)的(de)(de)價值，證券發行后，一般會在(zai)證券市場(chang)上掛牌(pai)交易，這將大大提高產(chan)品(pin)的(de)(de)流(liu)動性和變現能(neng)力。

3.產(chan)品(pin)收益(yi)和分紅(hong)相(xiang)(xiang)對穩定(ding)(ding)，同(tong)時又(you)具有(you)一(yi)定(ding)(ding)的(de)成(cheng)長性。房(fang)地產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金(jin)產(chan)品(pin)以(yi)(yi)租金(jin)收入為主(zhu)，而且一(yi)般都規(gui)定(ding)(ding)收入的(de)主(zhu)要部分(90%以(yi)(yi)上)用于分紅(hong)，因此相(xiang)(xiang)對于其他金(jin)融產(chan)品(pin)，REIT的(de)收益(yi)和分紅(hong)都比較穩定(ding)(ding)。同(tong)時房(fang)地產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金(jin)又(you)具有(you)一(yi)定(ding)(ding)的(de)成(cheng)長性，這主(zhu)要表現在兩個(ge)方面，一(yi)是(shi)隨著社會經濟發(fa)展物(wu)業租金(jin)收入提高，二是(shi)持有(you)物(wu)業的(de)公允價值增加。

4.與股票、債券相關(guan)度較(jiao)低，加入投(tou)(tou)資(zi)組(zu)合可有效(xiao)分散風(feng)險(xian)。房地產信托投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)的收益/風(feng)險(xian)特(te)性介于股(gu)票和債券之間，但與這兩者的相關(guan)度均不高。故而，許多(duo)投(tou)(tou)資(zi)者將房地產信托投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)視為(wei)股(gu)票、債券、現金(jin)以外的第四類資(zi)產。

5.抵御通貨(huo)膨脹(zhang)。一方面，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資基金(jin)(jin)持有的(de)地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)在(zai)通貨(huo)膨脹(zhang)時(shi)會隨(sui)之增值；另(ling)一方面，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資基金(jin)(jin)的(de)主(zhu)要收(shou)入來源(yuan)——地產(chan)(chan)租金(jin)(jin)收(shou)入也會在(zai)物價(jia)上升的(de)同時(shi)有所提(ti)高，進(jin)而(er)增加對投(tou)資者的(de)分紅。所以說，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資基金(jin)(jin)不失為一個抵御通貨(huo)膨脹(zhang)的(de)投(tou)資工具。

6.監(jian)(jian)控(kong)嚴格、信(xin)(xin)息透明。由于(yu)房地產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投(tou)(tou)資基金的監(jian)(jian)管和(he)信(xin)(xin)息披露標準(zhun)大(da)致參(can)照上市(shi)公司標準(zhun)，因此是(shi)一個比較安(an)全的產(chan)品。相對于(yu)房地產(chan)開發公司來說，房地產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投(tou)(tou)資基金的透明度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房地(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資基金是一個很有魅力的投(tou)資產(chan)(chan)(chan)品(pin)，但對于一些在(zai)投(tou)資該產(chan)(chan)(chan)品(pin)時可能遇(yu)到的風險也有必要加以了解，它(ta)們主要包括：

1.整體(ti)經(jing)濟(ji)風險。在全(quan)球和(he)地方性的(de)經(jing)濟(ji)低(di)迷甚至衰退的(de)環(huan)境下(xia)，房(fang)產的(de)租金(jin)水平(ping)一(yi)般會(hui)下(xia)降(jiang)，同時空置率和(he)租金(jin)違(wei)約率也會(hui)有所增加(jia)，這(zhe)些將會(hui)對房(fang)地產信(xin)托(tuo)投(tou)資基金(jin)的(de)收益產生影(ying)響。

2.房地(di)產(chan)周期(qi)性(xing)風險。房地(di)產(chan)為一(yi)周期(qi)性(xing)資產(chan)，以(yi)房地(di)產(chan)為標的(de)所衍(yan)生的(de)有價證券(quan)可能也會隨之出(chu)現(xian)周期(qi)性(xing)的(de)價格波(bo)動。

3.政策性風險。當相關(guan)法(fa)律、稅務制度、會(hui)計制度等(deng)改變時，可能會(hui)影響房地(di)產(chan)信托投資(zi)基金的負債比例(li)及所持(chi)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)的估值等(deng)。此外，地(di)方性的建設規劃調整也將直接(jie)影響房地(di)產(chan)信托投資(zi)基金所持(chi)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)的價值。

4.利(li)(li)率(lv)變動(dong)引起的(de)價格波動(dong)風險。房地(di)(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)和(he)債券的(de)利(li)(li)差會(hui)影響投資者介入(ru)房地(di)(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)的(de)意愿，然(ran)而(er)證券市場多(duo)空(kong)和(he)利(li)(li)率(lv)高低，一般而(er)言只影響房地(di)(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)的(de)短(duan)期表現(xian)。長期來(lai)看(kan)，房地(di)(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)的(de)價格還是取決于標(biao)的(de)資產(chan)(chan)的(de)質(zhi)量和(he)盈利(li)(li)能力。

5.管理人的(de)信用(yong)風險。投資(zi)(zi)者通(tong)過房地產(chan)信托投資(zi)(zi)基金(jin)投資(zi)(zi)地產(chan)資(zi)(zi)產(chan)，而(er)并非直(zhi)接擁有地產(chan)資(zi)(zi)產(chan)，因(yin)此(ci)缺乏對(dui)該資(zi)(zi)產(chan)的(de)主動權及經(jing)營權，尤其是(shi)當資(zi)(zi)產(chan)管理人經(jing)營不善或牟利他(ta)人時，投資(zi)(zi)者無法直(zhi)接干預制止，只能(neng)通(tong)過拋售離場的(de)方式結束投資(zi)(zi)。