貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的(de)利息，通過例子(zi)來計(ji)算。例如該房(fang)屋的(de)總價為(wei)1000*100=100萬(wan)元(yuan)，首(shou)付三(san)成（30萬(wan)元(yuan)），貸款金額(e)為(wei)70萬(wan)元(yuan)，貸款期(qi)限20年，按(an)揭利率為(wei)6.8%，按(an)還款方式“等額(e)本息法、等額(e)本金法”分別(bie)計(ji)算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算公式：月(yue)還(huan)款額=本金*月(yue)利率(lv)*[(1+月(yue)利率(lv))^n/[(1+月(yue)利率(lv))^n-1]

注：式中(zhong)n表示(shi)貸(dai)款(kuan)月數，^n表示(shi)n次方(fang)，如^240，表示(shi)240次方(fang)(貸(dai)款(kuan)20年、240個月)

月(yue)利率(lv)=年利率(lv)/12

總利息=月還款額(e)*貸款月數-本金

經計算：月還(huan)款額為(wei)5343.38元(yuan)(每月相同(tong))。還(huan)款總(zong)額為(wei)1282411.20元(yuan)，總(zong)利(li)息為(wei)582411.20元(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算公式：月還(huan)款(kuan)額=本金/n+剩余(yu)本金*月利(li)率

總利(li)息(xi)=本(ben)金(jin)*月利(li)率*(貸款月數/2+0.5)

經(jing)計算(suan)：第一個月(yue)還款額(e)為6883.33元(以后(hou)逐(zhu)月(yue)減少，越(yue)還越(yue)少)，最后(hou)一個月(yue)還款額(e)為2933.19元。還款總(zong)額(e)為1177983.33元，總(zong)利息為477983.33元。

以上兩種(zhong)方法相(xiang)比較，等額(e)本金法比等額(e)本息法少還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所謂房(fang)貸(dai)跳槽就是“轉按揭”。指(zhi)由(you)新(xin)貸(dai)款銀(yin)(yin)行(xing)幫助客戶找(zhao)擔保公司，還(huan)清原貸(dai)款銀(yin)(yin)行(xing)的(de)錢(qian)，然后重新(xin)在新(xin)貸(dai)款行(xing)辦理貸(dai)款。如果你目前(qian)所在的(de)銀(yin)(yin)行(xing)不能給你7折房(fang)貸(dai)利率優惠，就完全可(ke)以房(fang)貸(dai)跳槽，尋(xun)找(zhao)最實惠的(de)銀(yin)(yin)行(xing)。

例如你剛剛以1.1倍利率在A銀行貸完款(kuan)，結果(guo)新政出臺發現B銀行只需9折!如果(guo)B銀行幫你找到擔保(bao)公(gong)司，把A銀行的貸款(kuan)還完，然后(hou)重新再B銀行辦理貸款(kuan)，這個(ge)過程(cheng)就是房貸跳槽!

2、按月調息

如果央(yang)行加息(xi)，固(gu)定(ding)利率的(de)房貸(dai)業務省錢。但一旦降息(xi)，選擇浮動利率才劃算。但“固(gu)定(ding)”與(yu)“浮動”轉換需要支(zhi)付違約金。

3、公積金還款

在(zai)申(shen)請購房組合(he)貸(dai)(dai)(dai)款時(shi)，一方面盡(jin)量用足公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款并盡(jin)量延長貸(dai)(dai)(dai)款年(nian)限(xian)，在(zai)享受低利率好(hao)處(chu)的(de)同時(shi)，最大程度地降低每月公積(ji)金(jin)的(de)還(huan)款額;最大程度地縮短商(shang)(shang)業貸(dai)(dai)(dai)款年(nian)限(xian)，在(zai)家庭經濟可(ke)承受范圍內(nei)盡(jin)可(ke)能提高每月商(shang)(shang)業貸(dai)(dai)(dai)款的(de)還(huan)款額。

這樣，月還(huan)款額的結構中(zhong)就會呈現公積金份(fen)額少、商(shang)業份(fen)額多的狀態。公積金賬戶在(zai)抵充公積金月供后，余額就能抵充商(shang)業性貸款，這樣節省的利息(xi)就很可觀(guan)。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇(ze)縮(suo)短貸款(kuan)(kuan)期(qi)限，而不(bu)是(shi)減少每(mei)月(yue)還款(kuan)(kuan)額。因為，銀行(xing)收取利息主要是(shi)按照貸款(kuan)(kuan)金額占據銀行(xing)的時間成本來計算的，因此選擇(ze)縮(suo)短貸款(kuan)(kuan)期(qi)限就可以有效減少利息的支出。

提醒：提前還(huan)貸之前要算好賬，因為不是(shi)所有的提前還(huan)貸都能省錢。比如，還(huan)貸年(nian)限已過(guo)一半，月(yue)還(huan)款額(e)中本金(jin)大于利息，那(nei)么(me)提前還(huan)款的意義就(jiu)不大。

5、雙周供

盡管每個月仍然償還同樣數額的(de)房貸(dai)(dai)，但(dan)是由于(yu)“雙周(zhou)供”縮短了還款(kuan)周(zhou)期，比原來按(an)月還款(kuan)的(de)還款(kuan)頻率高一些，由此產生(sheng)的(de)便是貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)本金減(jian)(jian)少得更(geng)快，就減(jian)(jian)少了總體的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)利息。