房產評估是什么意思

1、在二手(shou)房(fang)交(jiao)易的過程中，購房(fang)者(zhe)向銀(yin)行(xing)提出貸款(kuan)申請之后，銀(yin)行(xing)會委派評(ping)(ping)估機構(gou)來對房(fang)子進(jin)(jin)行(xing)評(ping)(ping)估，銀(yin)行(xing)根(gen)據(ju)評(ping)(ping)估機構(gou)出具的評(ping)(ping)估報告后才會和借款(kuan)人進(jin)(jin)一步磋商借款(kuan)事(shi)宜。

2、而房(fang)(fang)產評(ping)估(gu)(gu)費現在基(ji)本(ben)是(shi)隨行就市，也就是(shi)會根據市場來變。以(yi)某線上評(ping)估(gu)(gu)平臺為例(li)，房(fang)(fang)產評(ping)估(gu)(gu)費一般是(shi)幾百到(dao)幾千，會有(you)兩(liang)份評(ping)估(gu)(gu)出(chu)品的(de)房(fang)(fang)產評(ping)估(gu)(gu)報告，銀行、房(fang)(fang)管局(ju)都認可(ke)的(de)。

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房屋評估的依據是什么

1、房(fang)屋(wu)評估的依(yi)據是(shi)房(fang)屋(wu)的區(qu)位、用(yong)途、建(jian)筑結構(gou)、新舊程(cheng)度、建(jian)筑面積以及占地面積、土地使(shi)用(yong)權等影(ying)響(xiang)被征收房(fang)屋(wu)價值(zhi)的因素。

2、依據《北京市(shi)國有(you)土地上房屋征(zheng)收評估(gu)暫行(xing)辦法(fa)》第四(si)條

（1）房(fang)屋征收部(bu)門應(ying)當向受托的房(fang)地產(chan)價格(ge)評估機構提(ti)供征收范(fan)圍內(nei)房(fang)屋情(qing)(qing)況(kuang)，包括已(yi)經(jing)登記的房(fang)屋情(qing)(qing)況(kuang)和未經(jing)登記建筑的認(ren)定、處(chu)理結果情(qing)(qing)況(kuang)。調查(cha)結果應(ying)當在房(fang)屋征收范(fan)圍內(nei)向被(bei)征收人公(gong)布(bu)。

（3）對(dui)于已經登(deng)記(ji)(ji)的(de)房屋，其性質、用途和(he)建(jian)筑(zhu)面積，一般以權屬證(zheng)(zheng)書和(he)登(deng)記(ji)(ji)簿(bu)的(de)記(ji)(ji)載(zai)為準(zhun);權屬證(zheng)(zheng)書與登(deng)記(ji)(ji)簿(bu)的(de)記(ji)(ji)載(zai)不一致的(de)，除(chu)有證(zheng)(zheng)據證(zheng)(zheng)明登(deng)記(ji)(ji)簿(bu)確有錯誤外，以登(deng)記(ji)(ji)簿(bu)為準(zhun)。對(dui)于未(wei)經登(deng)記(ji)(ji)的(de)建(jian)筑(zhu)，應當按照區人民政府的(de)認定、處理(li)結果進行評估(gu)。

3、依據《北京市(shi)國有土(tu)地上房(fang)屋征收評估暫行(xing)辦法》第(di)七條

被征(zheng)收房(fang)屋(wu)價值(zhi)評估應當考慮被征(zheng)收房(fang)屋(wu)的(de)區位(wei)、用途、建(jian)筑結構、新(xin)舊程度(du)、建(jian)筑面積(ji)(ji)以(yi)及占地面積(ji)(ji)、土地使用權等影響被征(zheng)收房(fang)屋(wu)價值(zhi)的(de)因素。

房屋評估費是多少

1、如(ru)果所(suo)評(ping)估的(de)房產的(de)總價(jia)值在100以下或(huo)者100萬(wan)以下的(de)部(bu)分，則評(ping)估費按(an)照房產總價(jia)值的(de)5%進行(xing)收取。

2、假(jia)如(ru)所需要評估的(de)房產(chan)的(de)總價(jia)值(zhi)在(zai)100—1000萬的(de)，則100萬以(yi)上的(de)部分按照(zhao)房產(chan)價(jia)值(zhi)總額(e)的(de)2.5%進行(xing)收取。

3、再甚所需要(yao)評估的(de)房產的(de)總價值在(zai)1000—2000萬的(de)，則1000萬以(yi)上的(de)部分按照房產價值總額的(de)1.5%進行收(shou)取。

4、更甚所需要評估的(de)房產的(de)總價值在2000—5000萬(wan)的(de)，則(ze)2000萬(wan)以上的(de)部分按照房產價值總額的(de)0.8%進行收取。

5、如果所需要評估的(de)(de)房(fang)產(chan)的(de)(de)總(zong)價(jia)值在5000—8000萬的(de)(de)，則5000萬以上(shang)的(de)(de)部分按(an)照房(fang)產(chan)價(jia)值總(zong)額(e)的(de)(de)0.4%進行收取。

6、假如所(suo)需要(yao)評估的(de)房(fang)產(chan)的(de)總(zong)價值在8000-10000萬(wan)的(de)，則8000萬(wan)以上的(de)部(bu)分按照(zhao)房(fang)產(chan)價值總(zong)額的(de)0.2%進行收取。

7、如果所需要評(ping)估的(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)總價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)甚至高于10000萬(wan)的(de)(de)，則10000萬(wan)以(yi)上的(de)(de)部(bu)分按照(zhao)房(fang)產價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)總額的(de)(de)0.1%進行收取。

房屋評估的方法有幾種

1、成本法

（1）成本(ben)積算法(fa)，即對(dui)取(qu)得土(tu)地(di)或已實現的(de)土(tu)地(di)開發的(de)各項成本(ben)費用(yong)(yong)進行核算，剔(ti)除不正(zheng)常因素(su)影響的(de)價值(zhi)，對(dui)于(yu)正(zheng)常成本(ben)費用(yong)(yong)累積后取(qu)一定的(de)資本(ben)利(li)息和合(he)理的(de)投資利(li)潤，得出土(tu)地(di)使用(yong)(yong)權價值(zhi)的(de)方法(fa)。該方法(fa)常用(yong)(yong)于(yu)對(dui)正(zheng)常程序取(qu)得的(de)土(tu)地(di)的(de)評估。

（2）重(zhong)置成本(ben)法(fa)(fa)，它是(shi)對現(xian)有(you)的(de)(de)房屋按照正(zheng)常(chang)市(shi)場標準下(xia)的(de)(de)重(zhong)新(xin)建造(zao)房屋所需成本(ben)的(de)(de)測算，然(ran)后考(kao)慮資金的(de)(de)利息并計取一定的(de)(de)開發（或建設利潤(run)）得出(chu)完全重(zhong)置成本(ben)價，然(ran)后根據實際情況和法(fa)(fa)律規范(fan)確(que)定房屋成新(xin)率，二者(zhe)相(xiang)乘后得出(chu)房屋的(de)(de)評估價值的(de)(de)方法(fa)(fa)。

2、市場比較法

挑取市場上相(xiang)同(tong)用途、其他(ta)條(tiao)件(jian)相(xiang)似的(de)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格(ge)案例（已(yi)成(cheng)交(jiao)的(de)或評(ping)估(gu)過的(de)、具備(bei)正常報價(jia)的(de)）與待估(gu)房(fang)地(di)產(chan)的(de)各項條(tiao)件(jian)相(xiang)比較(jiao)，對(dui)(dui)各個(ge)因素進行指(zhi)數量化(hua)，通過準確的(de)指(zhi)數對(dui)(dui)比調(diao)整，得出(chu)估(gu)價(jia)對(dui)(dui)象房(fang)地(di)產(chan)的(de)價(jia)值的(de)方法。這種方法具有較(jiao)強(qiang)的(de)實際意義(yi)和準確性，在市場較(jiao)為(wei)成(cheng)熟、成(cheng)交(jiao)透(tou)明、比較(jiao)案例易找(zhao)的(de)時候常常使用，并且估(gu)價(jia)結果較(jiao)為(wei)準確。

3、剩余法

房(fang)地(di)產總價知道(dao)或者(zhe)可以(yi)測算出(chu)來時，因為房(fang)地(di)產總價＝土地(di)使用(yong)(yong)權價值(zhi)(zhi)＋房(fang)產價值(zhi)(zhi)，因此測算出(chu)土地(di)使用(yong)(yong)權價值(zhi)(zhi)或房(fang)產價值(zhi)(zhi)，用(yong)(yong)總價值(zhi)(zhi)扣除它后即可得出(chu)房(fang)產價值(zhi)(zhi)或土地(di)使用(yong)(yong)權價值(zhi)(zhi)。這種方(fang)法常用(yong)(yong)于房(fang)屋(wu)或土地(di)的單項估價。

4、收益法

不(bu)同的(de)地(di)區、不(bu)同用途、類型的(de)房(fang)地(di)產(chan)收(shou)(shou)益(yi)(yi)率也有所不(bu)同，根據(ju)待(dai)估(gu)房(fang)地(di)產(chan)的(de)收(shou)(shou)益(yi)(yi)返算(suan)其價(jia)值的(de)方法即為收(shou)(shou)益(yi)(yi)還(huan)(huan)原法。房(fang)地(di)產(chan)價(jia)值＝房(fang)地(di)產(chan)純收(shou)(shou)益(yi)(yi)÷收(shou)(shou)益(yi)(yi)還(huan)(huan)原利率。

5、假設開發法

對于一個未完成的(de)房地(di)產開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)（純土地(di)或在建工(gong)程等），通過(guo)測算正常(chang)開(kai)發(fa)完畢后的(de)市場價值(zhi)(zhi)，然(ran)后扣除(chu)剩余開(kai)發(fa)任務的(de)正常(chang)投入(ru)，即得出待估房地(di)產價值(zhi)(zhi)的(de)方法(fa)。

6、基準地價法

針對到(dao)某一(yi)地(di)(di)塊的(de)(de)土(tu)地(di)(di)使用(yong)權價值評估，可以參照(zhao)已(yi)有(you)的(de)(de)同級別、同用(yong)途(tu)的(de)(de)基準地(di)(di)價，進行一(yi)般因(yin)素(su)、區(qu)域因(yin)素(su)、個別因(yin)素(su)的(de)(de)調整(zheng)，最后(hou)得出估價對象土(tu)地(di)(di)使用(yong)權價值的(de)(de)方法。這種方法有(you)一(yi)定的(de)(de)政(zheng)策(ce)性(xing)。

7、路線價法

土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)的價(jia)值跟土(tu)地(di)所處位置（臨街狀況(kuang)：寬度深(shen)度）有很大的關(guan)系，對(dui)于同一街區，土(tu)地(di)的價(jia)值具(ju)備相對(dui)的穩定性，如果知(zhi)道該街區土(tu)地(di)的平均價(jia)格，通過臨街寬度、臨街深(shen)度的調整得出估價(jia)對(dui)象土(tu)地(di)價(jia)值的方(fang)法即為路線(xian)價(jia)法。