【房產限(xian)(xian)價(jia)令】城市掀起"限(xian)(xian)價(jia)令" 限(xian)(xian)價(jia)令對于房價(jia)有何影響?

去年以來，為(wei)了控(kong)制房(fang)價(jia)(jia)過快上漲，諸多(duo)城(cheng)市先后實施“限價(jia)(jia)令(ling)”，直接(jie)的(de)就(jiu)是嚴格管(guan)控(kong)預售證申報(bao)價(jia)(jia)格。另外，部分(fen)城(cheng)市陸續從(cong)土地(di)源頭方面設(she)置高限價(jia)(jia)，從(cong)市場數據看，“限價(jia)(jia)令(ling)”確實取得了比(bi)較明顯的(de)成效。

根據國家統計局發(fa)布的《2017年1月份70個大中城(cheng)市(shi)住宅銷售(shou)價格變動情況》，一二線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建商品住宅價格環比基(ji)本止(zhi)漲，三線(xian)城(cheng)市(shi)走勢總體平穩。但(dan)與(yu)此同時，大部分城(cheng)市(shi)二手住房價格環比持續上漲，且漲幅超(chao)過新(xin)建商品住宅。

2月23日上午(wu)，國務(wu)院新聞辦(ban)公室(shi)新聞發布會上，住房(fang)(fang)和(he)城鄉建設部部長(chang)陳政高回答(da)媒體(ti)關于(yu)房(fang)(fang)價(jia)到底會不(bu)會漲的問(wen)題時表(biao)示，不(bu)論是從環比(bi)看(kan)，還是從同比(bi)看(kan)，預(yu)計(ji)今年(nian)一季度房(fang)(fang)地產價(jia)格會繼續趨于(yu)穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場面臨許多矛盾和問(wen)題(ti)，面臨許多不確定的因素，但我(wo)認為有利條(tiao)件更多，我(wo)們有能力、有辦法(fa)來保持(chi)房地(di)產市場平穩健(jian)康的發展(zhan)。”

新房價格穩定

從國(guo)家統(tong)計局數據看，在(zai)調控背(bei)景(jing)下，新房市場保持著穩定(ding)局面。

數據顯示，2017年1月，15個(ge)一線和熱點二(er)線城市大部分新建商品(pin)住宅房價(jia)指(zhi)數呈平(ping)緩下行狀態(tai)。僅(jin)廣(guang)州(zhou)一城房價(jia)指(zhi)數上(shang)漲(zhang)0.6%，對比(bi)12月漲(zhang)幅已有所(suo)回落；北(bei)京、杭州(zhou)、成都三市環(huan)比(bi)持平(ping)；剩余11個(ge)城市環(huan)比(bi)降幅在0.1%-0.5%。

某機構指(zhi)出(chu)，根據國(guo)家統計(ji)局數(shu)據，從70個大(da)中城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建商品住宅(zhai)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)來看，連續兩月(yue)(yue)價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)變動幅(fu)(fu)度基本(ben)控制在(zai)(zai)±1.0%以(yi)內，既無大(da)起也無大(da)落(luo)；價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)增幅(fu)(fu)較(jiao)大(da)，但有部分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)增幅(fu)(fu)呈(cheng)下(xia)降趨勢，如(ru)南京(jing)、杭(hang)州、合肥等。2016年12月(yue)(yue)有19個城(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)下(xia)跌，2017年1月(yue)(yue)環(huan)比(bi)下(xia)跌的城(cheng)(cheng)市(shi)增加到21個，主要為(wei)一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)和熱點二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)。指(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)上漲主要在(zai)(zai)三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，且漲幅(fu)(fu)較(jiao)小。

二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)變動情況(kuang)與(yu)新(xin)建商品房(fang)市(shi)(shi)場迥異。監(jian)測顯示，一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，限購力度強的上海和(he)深圳二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)也受到較大(da)沖擊，連續2個月(yue)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環比(bi)下降(jiang)；北京和(he)廣(guang)州二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)仍(reng)環比(bi)上漲，且廣(guang)州1月(yue)份環比(bi)上漲1.6%，漲幅(fu)大(da)，可見一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)需求不減。二(er)(er)線和(he)三四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，有(you)南京、寧波(bo)、合肥和(he)銀(yin)川、錦州等14個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環比(bi)跌(die)幅(fu)在0.2%以(yi)內，大(da)部分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環比(bi)仍(reng)舊上漲。

鎖定地價與房價

自(zi)2016年調控以來，政府分(fen)別(bie)在預售證(zheng)價格(ge)(ge)管控、土地限(xian)價以及自(zi)住商品房等多個渠道影響新房價格(ge)(ge)，而(er)這從數據上看(kan)，起到了顯(xian)著效果(guo)。

亞豪機構副總經理(li)認(ren)為(wei)，受到去年全(quan)國大范圍收緊(jin)調控影(ying)響(xiang)，全(quan)國70大中(zhong)城市房(fang)價數據已基本進入穩定通道。從政策預(yu)期(qi)來(lai)看，收緊(jin)仍然將成(cheng)為(wei)2017年房(fang)地產市場的主旋律。

業(ye)內(nei)權威人士表(biao)示，多(duo)地(di)(di)開始(shi)從土地(di)(di)市(shi)場入手來(lai)遏(e)制房價上漲的源頭(tou)。繼北京開始(shi)執(zhi)行(xing)“限房價、競地(di)(di)價、競自持(chi)”之后，天津(jin)也開始(shi)加入這一行(xing)列，報價達(da)到上限之后“拼自持(chi)面(mian)積”。廣州、深圳等多(duo)個城市(shi)也在(zai)土地(di)(di)出讓當中實施限價，杭州、鄭州等地(di)(di)則是對于溢價率進行(xing)限制。

具(ju)體而(er)言(yan)，2016年9月(yue)26日(ri)，杭州發(fa)(fa)布土(tu)地拍(pai)賣新政：當土(tu)地競價(jia)溢價(jia)率達到(dao)150%時，不(bu)再接受更(geng)高(gao)報(bao)(bao)價(jia)。2016年10月(yue)28日(ri)，北京市規劃(hua)國土(tu)委(wei)發(fa)(fa)布公告，明確(que)海淀區(qu)永豐產業基地和大興黃(huang)村(cun)共4宗地塊未(wei)來銷售(shou)商(shang)品房(fang)的價(jia)格；同時設定(ding)(ding)房(fang)屋未(wei)來銷售(shou)限價(jia)、設定(ding)(ding)地價(jia)上限、設置(zhi)競投自(zi)持面(mian)積和高(gao)標(biao)準建(jian)設方(fang)(fang)案(an)的競買方(fang)(fang)式，通過多重方(fang)(fang)案(an)鎖(suo)定(ding)(ding)房(fang)價(jia)、地價(jia)，穩定(ding)(ding)市場預期。今年2月(yue)13日(ri)，天(tian)津市市區(qu)國土(tu)資源局宣布推出土(tu)地出讓新機制，當掛(gua)牌競買報(bao)(bao)價(jia)達到(dao)高(gao)限價(jia)時，競報(bao)(bao)自(zi)持面(mian)積等；競報(bao)(bao)自(zi)持規劃(hua)商(shang)業建(jian)筑(zhu)面(mian)積達到(dao)上限時，轉為競報(bao)(bao)自(zi)持規劃(hua)住(zhu)房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)積；對競報(bao)(bao)自(zi)持商(shang)業建(jian)筑(zhu)、自(zi)持住(zhu)房(fang)建(jian)筑(zhu)，不(bu)得辦(ban)理銷售(shou)許可，不(bu)得分(fen)割轉讓、分(fen)割抵(di)押。

除此之外，一線城(cheng)市對(dui)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)價格“管(guan)制”與“對(dui)沖(chong)”也功(gong)不可沒(mei)。以(yi)(yi)北京為例(li)，自“930”調(diao)控之后即開始執行嚴格的(de)(de)預售(shou)價格管(guan)制，并加(jia)大低(di)價自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)類產品(pin)的(de)(de)供應，2017年北京市將新增(zeng)1.5萬套(tao)以(yi)(yi)上自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供地，相當(dang)于2016年自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)加(jia)上公租房(fang)(fang)(fang)6000套(tao)供應計(ji)劃的(de)(de)2.5倍。

業內人士表(biao)示，現在很(hen)(hen)多城市的(de)(de)政府都采用行政手(shou)段來(lai)控制房價(jia)，例如在批預售(shou)證的(de)(de)時候(hou)嚴(yan)格規定銷售(shou)價(jia)格。“（2016）年(nian)底(di)的(de)(de)時候(hou)（春節(jie)前(qian)），有上海操盤手(shou)對我說，馬上就(jiu)(jiu)要拿到(dao)(dao)預售(shou)證了，過了一個星期(qi)又說，出了一點(dian)小問題，很(hen)(hen)快會拿到(dao)(dao)預售(shou)證，但又過了一個星期(qi)，又說價(jia)格上有了小問題，但相信很(hen)(hen)快就(jiu)(jiu)能拿到(dao)(dao)預售(shou)證。就(jiu)(jiu)從(cong)2016年(nian)拖到(dao)(dao)了2017年(nian)。”

從2016年土地供應(ying)看，北京(jing)加大中低價(jia)位、中小(xiao)套(tao)型普通商品住(zhu)房(fang)(fang)供應(ying)比例，重申9070政策，保證套(tao)型建筑面(mian)積90平方(fang)米以下住(zhu)房(fang)(fang)面(mian)積所占比重不低于70%。且(qie)推出“控地價(jia)、限房(fang)(fang)價(jia)”的交易方(fang)式，還要競企業自持租賃住(zhu)房(fang)(fang)的面(mian)積。

中原地產分析(xi)師(shi)統計了自住(zhu)(zhu)商(shang)品(pin)房(fang)對(dui)于新(xin)房(fang)數據價(jia)格的(de)作用。他(ta)發現，在過(guo)去(qu)的(de)2014-2016年，自住(zhu)(zhu)商(shang)品(pin)房(fang)合計供(gong)(gong)應(ying)了54976套，疊(die)加上未來(lai)還有1萬(wan)(wan)(wan)套上下的(de)潛(qian)在供(gong)(gong)應(ying)，基(ji)本可以說(shuo)，當時7萬(wan)(wan)(wan)套目標(biao)的(de)確是完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)。自住(zhu)(zhu)房(fang)在2016年成(cheng)(cheng)(cheng)交超過(guo)1萬(wan)(wan)(wan)套，拉低了2016全年北京商(shang)品(pin)房(fang)住(zhu)(zhu)宅均價(jia)6.1%。所(suo)以，自住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)供(gong)(gong)應(ying)的(de)確對(dui)北京過(guo)去(qu)三年房(fang)價(jia)造成(cheng)(cheng)(cheng)了比較大的(de)影響(xiang)。

業內人士預(yu)計，在這一系(xi)列(lie)收緊(jin)政策指導之下，2017年(nian)各大(da)中(zhong)城市房價水平將繼續(xu)維(wei)持穩中(zhong)有降的水平。