【房(fang)產限(xian)價令】城市(shi)掀(xian)起"限(xian)價令" 限(xian)價令對于(yu)房(fang)價有何影響?

去年(nian)以來(lai)，為了控(kong)(kong)制房(fang)價過快上漲，諸(zhu)多城市(shi)先后實施“限(xian)價令”，直接的就是嚴(yan)格管控(kong)(kong)預售證申報(bao)價格。另外，部(bu)分城市(shi)陸續從土地源頭方面設置高限(xian)價，從市(shi)場數據看(kan)，“限(xian)價令”確實取得(de)了比較明顯的成效。

根據國(guo)家統計局發布(bu)的《2017年1月份70個大中城市住宅銷售價(jia)(jia)格變(bian)動情況》，一二線(xian)城市新建商品住宅價(jia)(jia)格環比(bi)基(ji)本止漲(zhang)，三線(xian)城市走勢總體(ti)平穩。但(dan)與此同(tong)時，大部分城市二手住房價(jia)(jia)格環比(bi)持(chi)續(xu)上漲(zhang)，且(qie)漲(zhang)幅超過新建商品住宅。

2月23日上(shang)午，國(guo)務(wu)院(yuan)新(xin)聞辦公室新(xin)聞發布會(hui)上(shang)，住房和城鄉(xiang)建設部部長陳政高回(hui)答媒體關于(yu)房價到(dao)底會(hui)不會(hui)漲的問(wen)題時(shi)表示，不論是(shi)從環比看，還(huan)是(shi)從同比看，預計(ji)今年(nian)一(yi)季度房地產價格會(hui)繼續趨于(yu)穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場面臨許多(duo)矛(mao)盾和問題，面臨許多(duo)不確定的因素，但我認為(wei)有(you)利條件更多(duo)，我們有(you)能力、有(you)辦(ban)法來(lai)保(bao)持(chi)房(fang)地(di)產市場平穩(wen)健康的發展。”

新房價格穩定

從(cong)國家統計局數據(ju)看，在調控背(bei)景下，新房市場保持著穩定局面。

數據(ju)顯示(shi)，2017年1月，15個一(yi)線(xian)和熱點二(er)線(xian)城市大部(bu)分新(xin)建商品住宅房價(jia)指數呈平緩下行狀態。僅廣州一(yi)城房價(jia)指數上漲0.6%，對比(bi)12月漲幅已有所回落；北(bei)京、杭州、成(cheng)都三市環比(bi)持平；剩余11個城市環比(bi)降(jiang)幅在0.1%-0.5%。

某機構指(zhi)出(chu)，根(gen)據國家統計局(ju)數(shu)(shu)(shu)(shu)據，從70個大(da)(da)中城(cheng)(cheng)(cheng)市新建(jian)商品(pin)住宅(zhai)價(jia)格指(zhi)數(shu)(shu)(shu)(shu)來看，連續兩月價(jia)格環比(bi)(bi)(bi)變動幅(fu)(fu)度(du)基本控制在±1.0%以(yi)內，既無大(da)(da)起也無大(da)(da)落；價(jia)格同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)幅(fu)(fu)較(jiao)大(da)(da)，但有(you)部(bu)分城(cheng)(cheng)(cheng)市同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)幅(fu)(fu)呈下(xia)降趨勢，如南京、杭州、合肥等。2016年12月有(you)19個城(cheng)(cheng)(cheng)市價(jia)格指(zhi)數(shu)(shu)(shu)(shu)環比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌，2017年1月環比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌的城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)加到21個，主要為一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市和熱點二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市。指(zhi)數(shu)(shu)(shu)(shu)環比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)主要在三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市，且漲(zhang)幅(fu)(fu)較(jiao)小(xiao)。

二手住宅價(jia)格指(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)數變(bian)動情況與新(xin)建商品房市(shi)場迥異(yi)。監測(ce)顯示，一(yi)線城(cheng)市(shi)中(zhong)，限(xian)購力度強(qiang)的(de)上海(hai)和(he)深圳二手住宅價(jia)格也受到較大(da)沖擊，連續(xu)2個月(yue)價(jia)格指(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)數環(huan)(huan)(huan)比(bi)下降；北京和(he)廣(guang)(guang)州二手住宅價(jia)格指(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)數仍(reng)環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)，且(qie)廣(guang)(guang)州1月(yue)份(fen)環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)1.6%，漲(zhang)幅(fu)大(da)，可見(jian)一(yi)線城(cheng)市(shi)需求不減。二線和(he)三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)中(zhong)，有南京、寧波、合(he)肥和(he)銀川(chuan)、錦州等14個城(cheng)市(shi)價(jia)格指(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)數環(huan)(huan)(huan)比(bi)跌幅(fu)在0.2%以內，大(da)部分城(cheng)市(shi)二手住宅價(jia)格指(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)數環(huan)(huan)(huan)比(bi)仍(reng)舊上漲(zhang)。

鎖定地價與房價

自2016年(nian)調(diao)控(kong)以來，政府分別在(zai)預售證價格管控(kong)、土地(di)限(xian)價以及自住商品房(fang)等(deng)多個(ge)渠道影響新房(fang)價格，而這(zhe)從數(shu)據上看，起(qi)到(dao)了顯(xian)著效果。

亞豪(hao)機構副(fu)總經理認(ren)為(wei)，受到去年全(quan)國大范圍收緊調控影響，全(quan)國70大中城市房(fang)價數(shu)據(ju)已基本(ben)進入(ru)穩定通(tong)道。從政策預期來(lai)看(kan)，收緊仍然將(jiang)成(cheng)為(wei)2017年房(fang)地產市場的主旋(xuan)律。

業內權(quan)威人(ren)士表示，多地(di)開(kai)始從土(tu)地(di)市場入(ru)手來(lai)遏制(zhi)房價上漲的源頭(tou)。繼北京開(kai)始執行“限(xian)(xian)房價、競地(di)價、競自(zi)持(chi)”之(zhi)后，天津也(ye)開(kai)始加入(ru)這一行列，報價達到(dao)上限(xian)(xian)之(zhi)后“拼(pin)自(zi)持(chi)面(mian)積(ji)”。廣州(zhou)、深圳等(deng)多個城市也(ye)在土(tu)地(di)出(chu)讓當中實施限(xian)(xian)價，杭(hang)州(zhou)、鄭州(zhou)等(deng)地(di)則是(shi)對于溢價率進行限(xian)(xian)制(zhi)。

具體而言，2016年(nian)(nian)9月(yue)26日(ri)，杭州發(fa)布土(tu)地(di)拍賣新(xin)政：當土(tu)地(di)競(jing)(jing)價(jia)(jia)溢價(jia)(jia)率達到150%時，不(bu)(bu)再接受更高報(bao)價(jia)(jia)。2016年(nian)(nian)10月(yue)28日(ri)，北(bei)京市規(gui)劃國(guo)土(tu)委(wei)發(fa)布公告，明(ming)確(que)海(hai)淀區(qu)永豐產(chan)業(ye)基地(di)和大興黃村共4宗(zong)地(di)塊未來銷(xiao)售(shou)商品房(fang)的(de)價(jia)(jia)格；同時設定房(fang)屋未來銷(xiao)售(shou)限價(jia)(jia)、設定地(di)價(jia)(jia)上限、設置競(jing)(jing)投自(zi)(zi)持(chi)(chi)面積和高標(biao)準建設方案(an)的(de)競(jing)(jing)買方式(shi)，通過多重方案(an)鎖定房(fang)價(jia)(jia)、地(di)價(jia)(jia)，穩定市場預期。今年(nian)(nian)2月(yue)13日(ri)，天津市市區(qu)國(guo)土(tu)資源局宣(xuan)布推出(chu)(chu)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓(rang)新(xin)機(ji)制，當掛牌競(jing)(jing)買報(bao)價(jia)(jia)達到高限價(jia)(jia)時，競(jing)(jing)報(bao)自(zi)(zi)持(chi)(chi)面積等；競(jing)(jing)報(bao)自(zi)(zi)持(chi)(chi)規(gui)劃商業(ye)建筑(zhu)面積達到上限時，轉為競(jing)(jing)報(bao)自(zi)(zi)持(chi)(chi)規(gui)劃住房(fang)建筑(zhu)面積；對(dui)競(jing)(jing)報(bao)自(zi)(zi)持(chi)(chi)商業(ye)建筑(zhu)、自(zi)(zi)持(chi)(chi)住房(fang)建筑(zhu)，不(bu)(bu)得(de)(de)辦(ban)理銷(xiao)售(shou)許可，不(bu)(bu)得(de)(de)分割轉讓(rang)、分割抵(di)押(ya)。

除此之外，一(yi)線城市(shi)對住(zhu)(zhu)房(fang)的價(jia)(jia)格“管(guan)(guan)制”與“對沖”也功(gong)不可沒。以北(bei)京為(wei)例，自“930”調控之后即開始執行嚴格的預售價(jia)(jia)格管(guan)(guan)制，并加大低(di)價(jia)(jia)自住(zhu)(zhu)房(fang)類產品的供應，2017年北(bei)京市(shi)將新增1.5萬套以上自住(zhu)(zhu)房(fang)供地，相當(dang)于2016年自住(zhu)(zhu)房(fang)加上公(gong)租房(fang)6000套供應計劃(hua)的2.5倍。

業內人(ren)士表示，現在很(hen)多城(cheng)市的政(zheng)(zheng)府都(dou)采(cai)用行(xing)政(zheng)(zheng)手段來控制房價(jia)，例如在批(pi)預售(shou)證的時(shi)候(hou)嚴格(ge)規定(ding)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)。“（2016）年底的時(shi)候(hou)（春節前），有上海操盤手對我(wo)說(shuo)，馬上就(jiu)要拿到預售(shou)證了(le)，過(guo)了(le)一個星期又(you)說(shuo)，出(chu)了(le)一點(dian)小(xiao)(xiao)問題(ti)，很(hen)快(kuai)會拿到預售(shou)證，但(dan)又(you)過(guo)了(le)一個星期，又(you)說(shuo)價(jia)格(ge)上有了(le)小(xiao)(xiao)問題(ti)，但(dan)相信(xin)很(hen)快(kuai)就(jiu)能拿到預售(shou)證。就(jiu)從2016年拖到了(le)2017年。”

從(cong)2016年土地(di)供應(ying)看，北京加大(da)中低價(jia)(jia)位(wei)、中小套型(xing)普通商品住(zhu)房(fang)供應(ying)比例，重申(shen)9070政策，保證套型(xing)建筑面積(ji)90平方米以下(xia)住(zhu)房(fang)面積(ji)所(suo)占比重不低于70%。且推(tui)出“控地(di)價(jia)(jia)、限房(fang)價(jia)(jia)”的(de)交易方式(shi)，還要競企業自持租賃住(zhu)房(fang)的(de)面積(ji)。

中原地產分析師統計了(le)(le)自住(zhu)商品(pin)房(fang)對于新房(fang)數據價格的(de)(de)(de)(de)作用(yong)。他發現，在過去(qu)的(de)(de)(de)(de)2014-2016年，自住(zhu)商品(pin)房(fang)合計供(gong)應了(le)(le)54976套，疊加上未(wei)來還有1萬(wan)(wan)套上下的(de)(de)(de)(de)潛(qian)在供(gong)應，基本可(ke)以說，當時7萬(wan)(wan)套目標的(de)(de)(de)(de)確是(shi)完成(cheng)。自住(zhu)房(fang)在2016年成(cheng)交(jiao)超(chao)過1萬(wan)(wan)套，拉低了(le)(le)2016全年北(bei)京商品(pin)房(fang)住(zhu)宅均價6.1%。所(suo)以，自住(zhu)房(fang)的(de)(de)(de)(de)供(gong)應的(de)(de)(de)(de)確對北(bei)京過去(qu)三年房(fang)價造成(cheng)了(le)(le)比較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)影響。

業內人士預計，在(zai)這一系(xi)列收緊政策指導之下(xia)，2017年各(ge)大中城(cheng)市房價水平(ping)將繼續維持穩中有降(jiang)的(de)水平(ping)。