【房(fang)地(di)(di)產(chan)廣告(gao)(gao)策劃(hua)】房(fang)地(di)(di)產(chan)廣告(gao)(gao)策劃(hua)流程(cheng)房(fang)地(di)(di)產(chan)廣告(gao)(gao)策劃(hua)方案

房地產廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)從其籌(chou)備(bei)(bei)到真正落實是一個(ge)非常復雜的(de)(de)過程，只有(you)切實掌(zhang)握(wo)好其中每一步的(de)(de)關鍵，才能(neng)最(zui)終得到理想(xiang)的(de)(de)結果，其流程通常分(fen)為(wei)四個(ge)階(jie)段(duan)(duan)：準備(bei)(bei)階(jie)段(duan)(duan)：拿(na)地，規劃(hua)(hua)設(she)計出產品（開發公(gong)司廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)部）—→確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)預算—→尋找(zhao)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)公(gong)司實施階(jie)段(duan)(duan)：廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)公(gong)司了解項目(mu)及購買對象信(xin)息廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)公(gong)司出媒(mei)體計劃(hua)(hua)—→確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)目(mu)標—→主題確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)及創意表(biao)現—→廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)投(tou)(tou)放(fang)時(shi)間(jian)的(de)(de)確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)—→媒(mei)體選擇傳播階(jie)段(duan)(duan)：各項活動和(he)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)的(de)(de)正式推(tui)廣(guang)(guang)(guang)(guang)評估(gu)階(jie)段(duan)(duan)：測定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)投(tou)(tou)放(fang)的(de)(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還(huan)是(shi)(shi)對(dui)外(wai)(wai)尋找廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)這一點(dian)上，則(ze)是(shi)(shi)各(ge)有(you)各(ge)的(de)優缺(que)點(dian)。若(ruo)是(shi)(shi)開發(fa)(fa)商自己(ji)組建廣(guang)(guang)告(gao)(gao)部(bu)，則(ze)對(dui)項目(mu)的(de)了解(jie)會更加(jia)(jia)透(tou)徹，前期準備(bei)也(ye)就更加(jia)(jia)充分(fen)，同時(shi)在整個項目(mu)的(de)運作(zuo)中內部(bu)溝通會非常流暢(chang)，缺(que)點(dian)就是(shi)(shi)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)部(bu)受公(gong)司(si)上層及其他部(bu)門制約比(bi)較大，始終(zhong)從開發(fa)(fa)公(gong)司(si)的(de)角(jiao)度出發(fa)(fa)，視野狹(xia)小，具有(you)一定(ding)的(de)局限(xian)性。對(dui)外(wai)(wai)選擇廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)，一方面廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)會更加(jia)(jia)專業，經(jing)驗也(ye)更為(wei)豐富(fu)，另外(wai)(wai)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)從局外(wai)(wai)人的(de)角(jiao)度介入項目(mu)，可以發(fa)(fa)現更加(jia)(jia)適合的(de)產品主題；其缺(que)點(dian)就是(shi)(shi)對(dui)項目(mu)有(you)可能(neng)會理解(jie)不(bu)(bu)透(tou)徹，與開發(fa)(fa)商之(zhi)間溝通和(he)信(xin)任度不(bu)(bu)夠(gou)，費用(yong)比(bi)較高之(zhi)類。

確定預算

廣告預算內容

常見的房地(di)產廣告預算內容包括以下(xia)幾項：

A．廣告調查費用

包括廣告(gao)前期的(de)市場研(yan)究、廣告(gao)效果調(diao)查(cha)、廣告(gao)咨詢費(fei)用、媒介(jie)調(diao)查(cha)費(fei)用等

B．廣告制作費用

包括照相、制(zhi)版、印刷、錄(lu)音、攝影(ying)、錄(lu)像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直(zhi)接的制(zhi)作費用

C．廣告媒體費用

購買報紙和雜志(zhi)版面、電視和電臺播(bo)出頻道和時段、租用戶(hu)外看板(ban)等其他(ta)媒體(ti)的費用

D．其他相關費用

是(shi)與廣告活動有(you)關的公(gong)共活動、SP活動、直(zhi)效營銷等費用

確定廣告預算的方法

如果是對外(wai)尋找廣告(gao)公司，開發(fa)商會(hui)(hui)在產品出(chu)來后根(gen)據項目(mu)的(de)大(da)小和(he)性質來初步(bu)確定廣告(gao)推廣的(de)預(yu)算，廣告(gao)預(yu)算的(de)制(zhi)定還會(hui)(hui)受到其他一些因素的(de)影響，如市(shi)場(chang)競爭程(cheng)度(du)、廣告(gao)投(tou)放頻率的(de)選擇(ze)、銷售(shou)速度(du)的(de)制(zhi)定、企(qi)業(ye)品牌(pai)的(de)知名程(cheng)度(du)等(deng)。通(tong)常測定廣告(gao)預(yu)算會(hui)(hui)采取以下幾種方式(shi)

A．量(liang)入(ru)為出法(fa)。即根據(ju)開發商本身資金的承受能力來確定(ding)廣告預算，帶有(you)一定(ding)的片(pian)面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷(xiao)售額的百(bai)分(fen)比來決(jue)定廣告費(fei)用的大(da)小。

C．競爭(zheng)對(dui)等(deng)法。即根據競爭(zheng)對(dui)手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D．目(mu)標(biao)任(ren)務(wu)法。即開發商首先確定促(cu)(cu)(cu)銷目(mu)標(biao)，根(gen)據所要完成(cheng)的促(cu)(cu)(cu)銷目(mu)標(biao)決(jue)定必須執行的工作任(ren)務(wu)，然后估算每項任(ren)務(wu)所需要的促(cu)(cu)(cu)銷支(zhi)出(chu)，這些促(cu)(cu)(cu)銷支(zhi)出(chu)的總(zong)和就是計劃促(cu)(cu)(cu)銷預算。

通常大的(de)(de)房地產開(kai)(kai)發商(shang)會(hui)(hui)把銷(xiao)售百分比法(fa)和(he)競爭對等法(fa)相(xiang)結合來(lai)確(que)定廣(guang)(guang)告(gao)預算，一般廣(guang)(guang)告(gao)預算大致控制在樓盤銷(xiao)售總金額的(de)(de)1%—3%之間，而小的(de)(de)開(kai)(kai)發商(shang)則會(hui)(hui)根(gen)據銷(xiao)售狀況階段(duan)性的(de)(de)滾(gun)動執行，銷(xiao)售結果(guo)一旦不如意，廣(guang)(guang)告(gao)預算便(bian)會(hui)(hui)停止。在初步確(que)定下廣(guang)(guang)告(gao)預算后(hou)，開(kai)(kai)發商(shang)也(ye)會(hui)(hui)在找到廣(guang)(guang)告(gao)公司后(hou)與(yu)廣(guang)(guang)告(gao)公司再次協(xie)商(shang)，根(gen)據廣(guang)(guang)告(gao)公司方面對產品的(de)(de)定義和(he)見解也(ye)會(hui)(hui)作出相(xiang)應的(de)(de)調整。預算費(fei)用(yong)的(de)(de)編排最后(hou)會(hui)(hui)由廣(guang)(guang)告(gao)公司與(yu)開(kai)(kai)發商(shang)一起協(xie)商(shang)制訂(ding)。

尋找廣告公司

通常廣告代(dai)理公司的(de)選擇會采取以下(xia)兩(liang)種方式：

廣告招標

即向多家廣告(gao)公司發標(biao)，征集廣告(gao)策劃(hua)書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀(guan)，易(yi)于判斷，并且收費(fei)情況(kuang)清晰；缺點是(shi)周期(qi)長，使(shi)實質性(xing)策劃(hua)工作的(de)時間較(jiao)為(wei)倉促，同(tong)時一些(xie)規模大、定(ding)力(li)強的(de)公司不愿參加招標(biao)。

經驗選擇

根(gen)據(ju)廣(guang)告公(gong)司以前的(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)品及業(ye)內的(de)(de)(de)地位名(ming)聲來初(chu)步選定一(yi)(yi)家，請(qing)其在一(yi)(yi)定時(shi)間內出策劃草案(an)，如小區(qu)的(de)(de)(de)形象設計(ji)或(huo)者SLOGAN之(zhi)類的(de)(de)(de)，然后(hou)憑借其作(zuo)(zuo)品確定合作(zuo)(zuo)意(yi)向。其優(you)點(dian)在于(yu)比(bi)廣(guang)告招(zhao)標周(zhou)期短，廣(guang)告公(gong)司有較多的(de)(de)(de)時(shi)間展開實質性工(gong)作(zuo)(zuo)，深化創意(yi)，并且多數廣(guang)告公(gong)司樂于(yu)接受；而缺(que)點(dian)在于(yu)比(bi)選的(de)(de)(de)依據(ju)不充分不直觀，廣(guang)告個案(an)差(cha)異性大，存在一(yi)(yi)定風險。

不同項(xiang)目會(hui)根據其大小性質來選擇不同方式尋(xun)找廣告(gao)公司(si)(si)，有很多公司(si)(si)會(hui)和廣告(gao)公司(si)(si)結成長期(qi)合作(zuo)關(guan)系(xi)，這種模式也為(wei)開發商(shang)節省了很多斟選方面的(de)時間，并且長期(qi)的(de)合作(zuo)關(guan)系(xi)也利于廣告(gao)公司(si)(si)和開發商(shang)就項(xiang)目進(jin)行透徹(che)的(de)了解(jie)和合作(zuo)。

實施階段

廣(guang)告公司了解(jie)項目(mu)及(ji)購(gou)買對象信息。

只(zhi)有透徹的了解項(xiang)目(mu)后才能(neng)制作出成(cheng)功的廣(guang)告(gao)作品，廣(guang)告(gao)公司(si)在接到項(xiang)目(mu)后需(xu)要(yao)對產品進(jin)行徹底(di)的研究，其(qi)內(nei)容包括：項(xiang)目(mu)周(zhou)邊情況，樓盤分析(xi)，近(jin)期(qi)樓市動向，項(xiang)目(mu)地理位置分析(xi)，小區(qu)規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析(xi)，消費(fei)者調查等。其(qi)中開發(fa)商會(hui)向廣(guang)告(gao)公司(si)提供大部(bu)分資料，但(dan)處于(yu)對項(xiang)目(mu)的把握程度，大部(bu)分優秀的廣(guang)告(gao)公司(si)會(hui)就(jiu)已給的資料進(jin)行更深入的調查，只(zhi)有在吃透了整個產品及消費(fei)對象(xiang)后，廣(guang)告(gao)公司(si)才會(hui)進(jin)行下一步的工作。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地產(chan)廣告(gao)的(de)(de)成(cheng)功與否，關鍵(jian)在(zai)于它能否在(zai)恰當(dang)(dang)的(de)(de)地點以(yi)恰當(dang)(dang)的(de)(de)方式傳(chuan)達(da)(da)給(gei)恰當(dang)(dang)的(de)(de)人，廣告(gao)目標(biao)(biao)不能泛(fan)泛(fan)而談(tan)，包(bao)括開發商(shang)在(zai)內經(jing)常(chang)會(hui)走入誤區，把廣告(gao)目標(biao)(biao)制定為提(ti)高知名度、促進銷售、建立品牌(pai)等，事(shi)實(shi)上以(yi)上這些目標(biao)(biao)是一(yi)個房地產(chan)廣告(gao)或多或少必然會(hui)達(da)(da)到的(de)(de)效果，想要對(dui)廣告(gao)公(gong)司進行(xing)(xing)有(you)效的(de)(de)指(zhi)導，必須(xu)使廣告(gao)公(gong)司明白一(yi)個確(que)實(shi)可行(xing)(xing)的(de)(de)廣告(gao)目標(biao)(biao)需要注意如(ru)下幾(ji)點：

A．所要賣的房子(zi)的特點是(shi)什(shen)(shen)么？最重要的特點即賣點是(shi)什(shen)(shen)么？

B．目(mu)標消(xiao)費者(zhe)是誰？目(mu)標消(xiao)費者(zhe)為什么會(hui)選擇本項目(mu)？

C．要(yao)傳達給消費者的(de)信息是什么？怎么樣(yang)才能有(you)效的(de)傳達這些信息？

D．用什么來(lai)測定傳達消(xiao)息的效果？

主題確定及創意表現

房地(di)產(chan)(chan)廣告(gao)策略(lve)的出(chu)發(fa)點是引起(qi)消(xiao)費者(zhe)的注意和興趣，激發(fa)消(xiao)費者(zhe)的購買欲，并最終促使消(xiao)費者(zhe)購買該產(chan)(chan)品(pin)，因此在(zai)房地(di)產(chan)(chan)廣告(gao)一定要(yao)充分表現產(chan)(chan)品(pin)的優點，易于消(xiao)費者(zhe)理(li)解記憶和接受(shou)。

廣告投放時間的確定

一般來說，小(xiao)型(xing)項(xiang)目的(de)廣告(gao)期間以一個月到(dao)兩個月為(wei)最多。中、大型(xing)的(de)項(xiang)目（營業(ye)額在二、三億以上）時間會更(geng)加長一些(xie)，有的(de)甚至達到(dao)了一兩年(nian)，而房(fang)地產廣告(gao)時間的(de)節奏通常可以分為(wei)如下四種：

（1）集(ji)中型。是(shi)指廣(guang)(guang)(guang)告集(ji)中一段時(shi)間(jian)發布，以在短時(shi)間(jian)內(nei)迅速形成強大(da)的(de)廣(guang)(guang)(guang)告攻勢。優點(dian)在于能(neng)在短時(shi)期內(nei)給予消費者強烈而有效(xiao)的(de)刺激，以達到(dao)廣(guang)(guang)(guang)告的(de)效(xiao)果(guo)，并能(neng)促成銷售；缺點(dian)為廣(guang)(guang)(guang)告費用集(ji)中于一段時(shi)間(jian)大(da)批量的(de)投入，發布時(shi)機的(de)選擇非常重要(yao)，若廣(guang)(guang)(guang)告未達到(dao)預期的(de)效(xiao)果(guo)，則很難進(jin)行補救(jiu)。

（2）連續型。指在一定時(shi)期(qi)內，均(jun)勻安(an)排廣(guang)(guang)告(gao)(gao)的發布時(shi)間，使(shi)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)經常性反復在目標市場(chang)出現(xian)，以逐步加深消費者印象。優(you)點在于不斷刺(ci)激(ji)消費者，并節省(sheng)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)費用；在于不可能每(mei)次都(dou)達到刺(ci)激(ji)消費者的目的，而且預算也決定了(le)連續性廣(guang)(guang)告(gao)(gao)無法(fa)進(jin)行大規模(mo)、長時(shi)間的廣(guang)(guang)告(gao)(gao)攻勢。

（3）間歇性(xing)。指(zhi)間斷使用廣告(gao)的(de)一(yi)種(zhong)方(fang)式，即做(zuo)一(yi)段時(shi)(shi)間廣告(gao)，停(ting)一(yi)段時(shi)(shi)間，再做(zuo)一(yi)段時(shi)(shi)間廣告(gao)，反復進(jin)行(xing)。優(you)點在于(yu)(yu)根據項目的(de)進(jin)程來(lai)進(jin)行(xing)廣告(gao)分配(pei)，做(zuo)到有的(de)放矢；點在于(yu)(yu)需要注意(yi)廣告(gao)發布的(de)時(shi)(shi)機(ji)，注意(yi)銷售對于(yu)(yu)廣告(gao)的(de)滯后(hou)型，還要考慮(lv)消費(fei)者(zhe)的(de)遺忘速(su)度。

（4）脈動型。脈動型集中了(le)連續型和(he)間(jian)歇(xie)型的特征，即在一(yi)段(duan)時間(jian)內不斷保持(chi)廣告發布(bu)，又(you)在某些時機加大(da)發布(bu)力(li)度，形(xing)成廣告攻(gong)勢，集中了(le)連續型和(he)間(jian)隙型的優點，能夠不斷刺激(ji)消費者，還能刺激(ji)短期的購買欲望。缺點就是費用太高。

而廣(guang)告時間的安排即(ji)廣(guang)告周(zhou)期(qi)的擬定，通(tong)常(chang)分為三個期(qi)間：

（1）引(yin)導(dao)期。作(zuo)初期的(de)訊息傳播，重點在(zai)引(yin)起消費者(zhe)的(de)好奇與期待，吸引(yin)購買者(zhe)的(de)注(zhu)目和(he)行動

（2）公開期。樓盤被正(zheng)式推向(xiang)市(shi)場，一(yi)切媒體運(yun)作及印刷(shua)資料皆已準備就緒，一(yi)旦開盤，隨著強(qiang)銷期的(de)(de)來臨，大量的(de)(de)報(bao)紙廣告，結合強(qiang)有(you)力的(de)(de)業務推廣，如人員(yuan)拜訪(fang)、電話追蹤、派報(bao)郵寄(ji)等，立體的(de)(de)促銷攻擊全面(mian)展(zhan)開。

（3）續銷期(qi)。為(wei)(wei)公開期(qi)后(hou)(hou)的(de)(de)續銷行為(wei)(wei)，將廣告后(hou)(hou)期(qi)所(suo)余的(de)(de)房屋產品進行重新修正廣告策略，改變(bian)已不適(shi)或不當的(de)(de)廣告方向(xiang)，作最后(hou)(hou)的(de)(de)沖刺，以達最圓滿的(de)(de)成績。

廣(guang)告(gao)公司在(zai)擬定廣(guang)告(gao)時(shi)間(jian)的同時(shi)，即(ji)制定廣(guang)告(gao)節奏的安排(pai)，同時(shi)預先估算(suan)每段時(shi)間(jian)需(xu)要投入的費用。

在這(zhe)里(li)，選(xuan)擇廣告投放節(jie)奏(zou)通常與一(yi)個(ge)項(xiang)目大(da)小性(xing)質有關，小項(xiang)目宜采取集中型(xing)，以短平快形式的最大(da)限度的提高項(xiang)目的知名(ming)度。而一(yi)些大(da)盤則更適合采取脈動型(xing)的方(fang)式。

媒體選擇

房(fang)地產(chan)廣(guang)告媒體(ti)(ti)(ti)是(shi)用來傳(chuan)播房(fang)地產(chan)廣(guang)告信息的(de)工具，通常會接觸的(de)媒體(ti)(ti)(ti)有：報(bao)紙、雜志、廣(guang)播、電視、戶外廣(guang)告、售點廣(guang)告、DM直(zhi)投、傳(chuan)單海報(bao)、網(wang)絡、空(kong)中(zhong)飛行物等(deng)。選擇不(bu)同(tong)的(de)媒體(ti)(ti)(ti)以及如何正確的(de)組合不(bu)同(tong)媒體(ti)(ti)(ti)是(shi)極其重要的(de)。

一般(ban)廣告公司會根據項(xiang)目的(de)大小、樓盤的(de)檔(dang)次(ci)、目標客戶的(de)定(ding)位、項(xiang)目的(de)區(qu)域(yu)、開發商的(de)資金實力來選擇(ze)媒體(ti)。比如說在北(bei)(bei)京，中低檔(dang)的(de)項(xiang)目主力媒體(ti)選擇(ze)是《北(bei)(bei)青》《北(bei)(bei)晚》《晨報(bao)(bao)》之類的(de)報(bao)(bao)紙(zhi)(zhi)及(ji)廣播，高檔(dang)項(xiang)目除了在《北(bei)(bei)青》，更(geng)多的(de)會選擇(ze)《經(jing)濟觀察報(bao)(bao)》及(ji)《三聯生(sheng)活周刊(kan)》《IT經(jing)理人》《商業周刊(kan)》等這類有針對性的(de)報(bao)(bao)紙(zhi)(zhi)雜(za)志(zhi)上刊(kan)登。

大多(duo)數房地產的(de)廣(guang)告(gao)媒(mei)體(ti)會采用戶外媒(mei)體(ti)、印刷媒(mei)體(ti)、和報刊媒(mei)體(ti)三種形式，戶外媒(mei)體(ti)因為位置固定，比較(jiao)偏重(zhong)于樓盤周圍的(de)區域(yu)性客(ke)源；印刷媒(mei)體(ti)可以(yi)定向(xiang)派(pai)發，針(zhen)對性和靈(ling)活(huo)性都(dou)比較(jiao)強；報刊媒(mei)體(ti)和廣(guang)播電(dian)視則覆(fu)蓋面(mian)廣(guang)，客(ke)源層(ceng)多(duo)。為了更好地發揮媒(mei)體(ti)的(de)效(xiao)率(lv)，使有限的(de)廣(guang)告(gao)經費收到最大的(de)經濟效(xiao)益，應該對不同類型的(de)媒(mei)體(ti)在綜合比較(jiao)的(de)基礎上(shang)，加(jia)以(yi)合理的(de)篩選、組合，以(yi)期(qi)取(qu)長補短，以(yi)優(you)補拙。

傳播階段

在(zai)此階(jie)段(duan)，前期各項準備(bei)已經非(fei)常具體(ti)充沛，一旦項目開(kai)始運作，就(jiu)(jiu)啟(qi)動整個(ge)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)。在(zai)這個(ge)階(jie)段(duan)里需要(yao)注意的(de)是，雖然前期已經準備(bei)的(de)非(fei)常詳細，但是市(shi)場(chang)是不(bu)(bu)斷變(bian)化及(ji)(ji)不(bu)(bu)可(ke)預(yu)知的(de)，因(yin)此在(zai)這個(ge)階(jie)段(duan)，廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司(si)需要(yao)和銷(xiao)售總監(jian)密切配(pei)合，根(gen)(gen)據銷(xiao)售第(di)一線(xian)及(ji)(ji)時反饋(kui)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)來盡心廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)的(de)修改(gai)(gai)，若銷(xiao)售情(qing)(qing)況(kuang)基本符合當初(chu)預(yu)制(zhi)的(de)，則廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)改(gai)(gai)動不(bu)(bu)大；若有一定的(de)差距，可(ke)以就(jiu)(jiu)內(nei)容和推廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)節奏上根(gen)(gen)據客(ke)戶反饋(kui)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)加以修改(gai)(gai)；但若銷(xiao)售情(qing)(qing)況(kuang)極(ji)差就(jiu)(jiu)需要(yao)及(ji)(ji)時更改(gai)(gai)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)，不(bu)(bu)要(yao)使失誤犯的(de)更大。若廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)果不(bu)(bu)佳有些開(kai)發商會采取(qu)(qu)更換(huan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司(si)的(de)形式，其實(shi)如(ru)果問(wen)題(ti)不(bu)(bu)是出在(zai)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司(si)業務水平上的(de)話，更換(huan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司(si)即勞神費力，同時也不(bu)(bu)見得會換(huan)到稱心如(ru)意的(de)公司(si)。在(zai)這種情(qing)(qing)況(kuang)下，一是有可(ke)能產(chan)品(pin)本身有問(wen)題(ti)，另外就(jiu)(jiu)是當初(chu)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司(si)和開(kai)發商就(jiu)(jiu)產(chan)品(pin)溝通的(de)不(bu)(bu)夠，因(yin)此可(ke)以根(gen)(gen)據市(shi)場(chang)反饋(kui)對(dui)產(chan)品(pin)作出相應的(de)修改(gai)(gai)，同時就(jiu)(jiu)產(chan)品(pin)及(ji)(ji)目標(biao)客(ke)戶進(jin)行更為詳盡的(de)研究，重新包裝項目上市(shi)，爭取(qu)(qu)打個(ge)翻身仗。

評估階段

營銷學(xue)上通常(chang)說(shuo)：廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)們(men)都知(zhi)道(dao)自己投(tou)(tou)放(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)里(li)有一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)無效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)，但(dan)(dan)是(shi)(shi)誰也(ye)不(bu)知(zhi)哪一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)無效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)。房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)也(ye)是(shi)(shi)如(ru)此(ci)，房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)和日(ri)用品廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)果(guo)(guo)反(fan)饋的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)(zui)大不(bu)同點就(jiu)是(shi)(shi)：房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)可以在(zai)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)后(hou)(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)當(dang)天就(jiu)能直(zhi)接(jie)在(zai)來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)來(lai)(lai)(lai)(lai)訪上得到(dao)(dao)體(ti)(ti)(ti)現(xian)。大部分的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)項(xiang)目已經能夠通過(guo)客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)(de)第一(yi)(yi)(yi)次(ci)來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)渠(qu)道(dao)建立廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)果(guo)(guo)跟蹤(zong)制度，來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)數量(liang)也(ye)成(cheng)(cheng)為(wei)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)效(xiao)果(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)要標準。在(zai)不(bu)同項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)反(fan)復實踐中發現(xian)，來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)數量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)確能在(zai)一(yi)(yi)(yi)定程度上反(fan)映(ying)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)效(xiao)果(guo)(guo)，但(dan)(dan)是(shi)(shi)過(guo)分強調(diao)來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)數量(liang)就(jiu)像完全忽(hu)視來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)數量(liang)一(yi)(yi)(yi)樣，走向另一(yi)(yi)(yi)個誤(wu)區(qu)。房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)果(guo)(guo)體(ti)(ti)(ti)現(xian)有三(san)種層次(ci)：一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)直(zhi)接(jie)到(dao)(dao)訪；二是(shi)(shi)電(dian)話詢問(wen)；三(san)是(shi)(shi)留(liu)下印(yin)象(xiang)(xiang)。因此(ci)電(dian)話數量(liang)就(jiu)成(cheng)(cheng)了(le)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)銷售(shou)力的(de)(de)(de)(de)(de)直(zhi)接(jie)體(ti)(ti)(ti)現(xian)。但(dan)(dan)是(shi)(shi)檢測(ce)(ce)不(bu)同項(xiang)目，可以發現(xian)同樣都是(shi)(shi)非常(chang)優秀的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)，同樣都是(shi)(shi)無可挑(tiao)剔的(de)(de)(de)(de)(de)媒體(ti)(ti)(ti)選(xuan)擇，甚(shen)至同屬(shu)于同一(yi)(yi)(yi)檔(dang)次(ci)的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目，但(dan)(dan)是(shi)(shi)兩者正常(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)后(hou)(hou)來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)數量(liang)也(ye)不(bu)同。可以看出，相(xiang)(xiang)對(dui)于廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)來(lai)(lai)(lai)(lai)說(shuo)，產(chan)品本身更(geng)(geng)為(wei)重(zhong)要。其(qi)中最(zui)(zui)重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)(de)因素是(shi)(shi)地理位置、價(jia)格、銷售(shou)時間(jian)段(duan)。通常(chang)來(lai)(lai)(lai)(lai)說(shuo)，主(zhu)(zhu)要干道(dao)附近(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)量(liang)低，因為(wei)容(rong)易描述，容(rong)易到(dao)(dao)達(da)，客(ke)戶更(geng)(geng)多會選(xuan)擇直(zhi)接(jie)到(dao)(dao)達(da)；高(gao)檔(dang)項(xiang)目（別(bie)墅，TOWNHOUSE，高(gao)檔(dang)公(gong)寓(yu)）來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)率低，因為(wei)目標客(ke)戶群(qun)總量(liang)低；進(jin)(jin)入銷售(shou)后(hou)(hou)期的(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)目低，因為(wei)市場認知(zhi)度高(gao)，電(dian)話詢問(wen)不(bu)再成(cheng)(cheng)為(wei)最(zui)(zui)主(zhu)(zhu)要的(de)(de)(de)(de)(de)了(le)解手段(duan)。只有根(gen)據不(bu)同項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)特性做好來(lai)(lai)(lai)(lai)電(dian)來(lai)(lai)(lai)(lai)人(ren)給人(ren)留(liu)下的(de)(de)(de)(de)(de)印(yin)象(xiang)(xiang)程度以及與(yu)(yu)最(zui)(zui)終成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)相(xiang)(xiang)結合的(de)(de)(de)(de)(de)評估，才能正確測(ce)(ce)定一(yi)(yi)(yi)個廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)果(guo)(guo)與(yu)(yu)否。使(shi)得廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司能夠更(geng)(geng)好的(de)(de)(de)(de)(de)配合項(xiang)目進(jin)(jin)行相(xiang)(xiang)應的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整與(yu)(yu)修改。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何(he)的(de)廣(guang)告(gao)策劃(hua)方(fang)案的(de)目的(de)和宗旨都是在于提高產品的(de)銷售，塑造(zao)、提升品牌形象。本方(fang)案在于為“站前(qian)(qian)廣(guang)場(chang)(chang)”提供一個準確的(de)定(ding)位與廣(guang)告(gao)方(fang)向，作(zuo)出全程戰(zhan)略性(xing)的(de)指導(dao)。在對婁底房地產市場(chang)(chang)現狀(zhuang)進行了深入細致的(de)了解(jie)和研究分(fen)析的(de)前(qian)(qian)提下，找出“站前(qian)(qian)廣(guang)場(chang)(chang)”項目的(de)資源問題與機(ji)會，以達到(dao)或超出“站前(qian)(qian)廣(guang)場(chang)(chang)”原定(ding)銷售計劃(hua)，并為婁底定(ding)興房地產公(gong)司塑造(zao)品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一(yi)）20XX年以來房地(di)產(chan)開發投(tou)資大幅增長。

20XX年１－8月(yue)全市房地產(chan)開發投資(zi)達16457萬元(yuan)，同比增長87.4%，是近(jin)年來增長較快的(de)。

（二）房地(di)產業開發的三個組成要素(su)即房地(di)產開發的土(tu)地(di)、資金、市場同步增長。

１、土地(di)前期(qi)投(tou)入增(zeng)加(jia)。20XX年(nian)１－8月(yue)，房地(di)產開(kai)發(fa)企業購置土地(di)面積(ji)10.88萬平方(fang)米，土地(di)購置費3057萬元，分別比去(qu)年(nian)同期(qi)增(zeng)長(chang)14.5%和19.9%；土地(di)開(kai)發(fa)投(tou)資1250萬元，已完成土地(di)開(kai)發(fa)面積(ji)9.7萬平方(fang)米。

２、開發(fa)規(gui)模擴(kuo)大(da)，開發(fa)投資(zi)(zi)高速增(zeng)長。2003年(nian)１－8月份，全市(shi)房地產施工面積(ji)43.23萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，比(bi)去年(nian)同期增(zeng)加18萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，本年(nian)新(xin)開工面積(ji)13.3萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，比(bi)去年(nian)同期增(zeng)加7.9萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，增(zeng)長145%。全市(shi)房地產開發(fa)完(wan)成(cheng)投資(zi)(zi)16457萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，比(bi)去年(nian)同期增(zeng)加7674萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)長87.4%，對全市(shi)國有及其它經濟投資(zi)(zi)增(zeng)長貢獻率(lv)為2.1%。從投資(zi)(zi)用途看(kan)，住宅投資(zi)(zi)完(wan)成(cheng)6630萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)長1.2倍(bei)，辦公樓房完(wan)成(cheng)投資(zi)(zi)542萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)長3.9倍(bei)。

３、企(qi)(qi)業融(rong)資(zi)能力有所增(zeng)(zeng)強，資(zi)金(jin)(jin)到位狀況(kuang)較好。20XX年(nian)１-8月(yue)(yue)房(fang)地產開(kai)發(fa)共到位資(zi)金(jin)(jin)22266萬(wan)(wan)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長2.6倍，從其構成看，利用(yong)外(wai)資(zi)資(zi)金(jin)(jin)增(zeng)(zeng)長最快(kuai)，企(qi)(qi)業自籌(chou)資(zi)金(jin)(jin)最多。１－8月(yue)(yue)企(qi)(qi)業自籌(chou)資(zi)金(jin)(jin)13152萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長3.8倍；利用(yong)外(wai)資(zi)資(zi)金(jin)(jin)1050萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長69倍，其他(ta)資(zi)金(jin)(jin)8004萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長2.5倍。

４、住房(fang)(fang)銷售(shou)高(gao)(gao)速(su)增(zeng)長(chang)(chang)。今年(nian)全市商品房(fang)(fang)現房(fang)(fang)銷售(shou)，在去年(nian)增(zeng)長(chang)(chang)27.8％的高(gao)(gao)基數基礎上，保持高(gao)(gao)增(zeng)長(chang)(chang)勢頭，20XX年(nian)１－8月份全市共(gong)銷售(shou)現房(fang)(fang)1.79萬平方(fang)米(mi)(mi)，同(tong)比增(zeng)長(chang)(chang)82.7%，其中住宅銷售(shou)1.72萬平方(fang)米(mi)(mi)，比去年(nian)同(tong)期增(zeng)長(chang)(chang)1.2倍。

5、房地產業的(de)發(fa)展與(yu)城市化(hua)建設(she)緊(jin)密，城市化(hua)建設(she)促(cu)進(jin)了(le)房地產業的(de)發(fa)展，我市北(bei)擴(kuo)南移的(de)外延式城市擴(kuo)展建設(she)促(cu)進(jin)了(le)房地產業的(de)快速(su)發(fa)展，在我市今年(nian)從事房地產開(kai)發(fa)的(de)20家(jia)企業中，婁星區內集中了(le)14家(jia)，新化(hua)縣3家(jia)，雙(shuang)峰縣2家(jia)，漣源(yuan)市1家(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)品房(fang)空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)增加。今(jin)年１－8月份全市(shi)商(shang)品房(fang)竣工面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)超(chao)過(guo)商(shang)品房(fang)銷售面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)0.6萬平(ping)方(fang)米，商(shang)品房(fang)空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)達1.1萬平(ping)方(fang)米(其中住(zhu)宅空(kong)置(zhi)0.61萬平(ping)方(fang)米)，占當年施工面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)總量的(de)(de)(de)2.5%，空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)增長63.6%。從商(shang)品房(fang)空(kong)置(zhi)時(shi)間來看，空(kong)置(zhi)時(shi)間在(zai)一年以(yi)上商(shang)品房(fang)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)占全部空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)比例增長，比上年提高4.4個百(bai)分(fen)點，空(kong)置(zhi)房(fang)增多占用了企業的(de)(de)(de)開發(fa)資(zi)金，對房(fang)地產(chan)企業的(de)(de)(de)開發(fa)產(chan)生(sheng)不利(li)的(de)(de)(de)影響。

二是房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)素質良莠不(bu)齊，企(qi)業(ye)(ye)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)模小(xiao)、持續(xu)(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)能力(li)低(di)，競爭(zheng)力(li)差。近幾年(nian)來城市化建設的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展推(tui)動了房地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展，存在一(yi)個項目(mu)孵出(chu)一(yi)個房地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)問題，其開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)模小(xiao)。20XX年(nian)全(quan)市參(can)加年(nian)檢的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)達65家(jia)，而今年(nian)來真正有開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)任務的(de)(de)僅(jin)20家(jia)，僅(jin)占全(quan)部年(nian)檢企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)30.8%。就目(mu)前(qian)有開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)工作量的(de)(de)20個企(qi)業(ye)(ye)而言(yan)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)任務在3000萬(wan)(wan)元以(yi)下(xia)有10個，占總數的(de)(de)50%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)任務在3000萬(wan)(wan)元以(yi)上5000萬(wan)(wan)元以(yi)下(xia)有5個，占總數的(de)(de)25%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)任務在5000萬(wan)(wan)元以(yi)上有5個，占總數的(de)(de)25%。房地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)主(zhu)要以(yi)負債經營為(wei)主(zhu)，嚴重依(yi)賴銀行資金，有的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)項目(mu)前(qian)期(qi)(qi)靠施工單(dan)位墊(dian)資、中間(jian)靠銀行貸款(kuan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、后期(qi)(qi)靠個人按揭貸款(kuan)，缺(que)乏后續(xu)(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)能力(li)。

三是(shi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)落后，配套(tao)(tao)設施不(bu)(bu)(bu)全(quan)(quan)。房地(di)產的開(kai)(kai)(kai)發(fa)應該成(cheng)龍配套(tao)(tao)，我市盡管(guan)有(you)成(cheng)片開(kai)(kai)(kai)發(fa)的住宅小區開(kai)(kai)(kai)發(fa)，但(dan)大多數是(shi)開(kai)(kai)(kai)放式、松散型的賣(mai)完房就走人的開(kai)(kai)(kai)發(fa)，即(ji)使有(you)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)，其配套(tao)(tao)設施不(bu)(bu)(bu)全(quan)(quan)，管(guan)理(li)(li)也不(bu)(bu)(bu)規范，一些零星插建開(kai)(kai)(kai)發(fa)的住房沒有(you)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)，用水、用電、行路、管(guan)道跑、冒(mao)、滴(di)、漏、墻體裂縫等(deng)問題都不(bu)(bu)(bu)能妥善解決，抑制了(le)消費者(zhe)的購買欲(yu)望，影(ying)響了(le)持續開(kai)(kai)(kai)發(fa)。

四(si)是外部因素制約。銀行(xing)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企業(ye)信貸(dai)政策調(diao)整(zheng)(zheng)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)由(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)性貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)為主轉為個人住(zhu)房(fang)(fang)抵押貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)為主，國(guo)(guo)家對商(shang)業(ye)銀行(xing)的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、土地(di)(di)儲(chu)備貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、個人商(shang)用(yong)(yong)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、個人住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)及(ji)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)適用(yong)(yong)率等方面做了進一(yi)步(bu)明確和規(gui)(gui)范(fan)：房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)必須(xu)“取(qu)得(de)國(guo)(guo)有(you)土地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)證(zheng)(zheng)、建設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)規(gui)(gui)劃許可證(zheng)(zheng)、建設(she)工(gong)程規(gui)(gui)劃許可證(zheng)(zheng)及(ji)開(kai)(kai)工(gong)證(zheng)(zheng)”等四(si)證(zheng)(zheng)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企業(ye)取(qu)得(de)這四(si)證(zheng)(zheng)，實(shi)際投入(ru)(ru)應不低于項目總(zong)投資的(de)30%，個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)要(yao)求貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人有(you)30%以上的(de)首(shou)付款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，有(you)的(de)項目要(yao)求項目主體結(jie)構封頂(ding)，才(cai)可以放貸(dai)；還有(you)就(jiu)是居民收入(ru)(ru)低，抑制了住(zhu)房(fang)(fang)需求，影(ying)響房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)市場(chang)(chang)的(de)擴大(da)；再(zai)有(you)就(jiu)是二級市場(chang)(chang)放而不活，房(fang)(fang)屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影(ying)響二級房(fang)(fang)產(chan)市場(chang)(chang)發(fa)(fa)(fa)(fa)展，從而影(ying)響整(zheng)(zheng)個房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)的(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展。

總(zong)體看來，我市房(fang)地產業具有(you)巨(ju)大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)委(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政府提出(chu)加(jia)(jia)快城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)(jian)(jian)設步伐(fa)，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)(jian)(jian)設需(xu)(xu)(xu)要產(chan)業(ye)支(zhi)(zhi)撐(cheng)，首先(xian)需(xu)(xu)(xu)要房地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)支(zhi)(zhi)撐(cheng)，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率(lv)僅26.48%，低于全(quan)省平(ping)均水平(ping)5.5個(ge)百分(fen)點，若每年(nian)全(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率(lv)提高一(yi)(yi)個(ge)百分(fen)點，至少增(zeng)加(jia)(jia)住宅需(xu)(xu)(xu)求(qiu)84萬平(ping)方(fang)(fang)米以(yi)上(shang)；國際經驗表明：當一(yi)(yi)國人(ren)均GDP達到300-1000美元時(shi)，居民的(de)(de)住房需(xu)(xu)(xu)求(qiu)進入加(jia)(jia)速增(zeng)長期，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)均GDP為5208元（651美元），是房地(di)產(chan)業(ye)加(jia)(jia)速發(fa)展的(de)(de)時(shi)期；目(mu)(mu)前我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮人(ren)均建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積僅20.05平(ping)方(fang)(fang)米，離(li)國家(jia)“十(shi)五”規劃(hua)的(de)(de)20XX年(nian)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮人(ren)均建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積22平(ping)方(fang)(fang)米，人(ren)均還少1.95平(ping)方(fang)(fang)米，若達到這一(yi)(yi)標準，需(xu)(xu)(xu)求(qiu)住宅在208萬平(ping)方(fang)(fang)米以(yi)上(shang)，顯(xian)然(ran)，我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)發(fa)展潛力十(shi)分(fen)巨大。2003年(nian)婁(lou)底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)建(jian)(jian)(jian)(jian)投資(zi)公司(si)成立，婁(lou)底(di)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設項目(mu)(mu)開發(fa)實(shi)行(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)，通過項目(mu)(mu)招標，實(shi)行(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)經營，推行(xing)以(yi)地(di)生財(cai)、招商引資(zi)、民間融資(zi)的(de)(de)方(fang)(fang)式，徹底(di)突破(po)資(zi)金“瓶頸”，使城(cheng)(cheng)(cheng)建(jian)(jian)(jian)(jian)坐上(shang)了“特(te)快列車”，加(jia)(jia)速了婁(lou)底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)特(te)別是商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)發(fa)展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同(tong)類(lei)”定義為具有商業廣(guang)場、寫(xie)字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底(di)市漣鋼開發區(qu)，婁底(di)市城(cheng)西區(qu)及婁星(xing)區(qu)進行(xing)大體對比分(fen)析如下：

1、漣鋼開發區。

由于漣鋼(gang)為新(xin)開發城區，在整(zheng)個(ge)大環境的綠化、城市規劃方面有(you)其獨(du)特的優(you)勢。總體(ti)來說，漣鋼(gang)開發區地段房地產(chan)都(dou)在賣自然環境。

明源大酒店：

核(he)心競(jing)爭力：五星級(ji)酒(jiu)店標準概(gai)念；

其(qi)周邊自(zi)然環(huan)境好；

用(yong)綠色和五(wu)星(xing)級酒店標準來吸引(yin)白領、外來投資者、社會成功人士等；

其(qi)定位(wei)為社會高薪階層。

2、城西地帶。以新開(kai)發的項(xiang)目-城西農貿綜(zong)合(he)市場為主。

城西農貿綜合市場：

核(he)心競爭力：婁(lou)底市(shi)、區兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜(zong)合市(shi)場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有(you)(you)15畝的面(mian)積，其(qi)中有(you)(you)320個(ge)攤位，2480平(ping)方(fang)米(mi)生活超市(shi)，108個(ge)鋪面(mian)，1200平(ping)方(fang)米(mi)倉(cang)庫(ku)，48套配套住宅(zhai)，40各農(nong)副產品批發車位。

住房均價(jia)718元(yuan)每(mei)平(ping)方米(mi)。門面2580元(yuan)至4380元(yuan)每(mei)平(ping)方米(mi)。

定位：集農(nong)副產品批發(fa)、零(ling)售、加工(gong)、倉儲、大型(xing)超市，商(shang)住、飲食(shi)為主的大型(xing)農(nong)貿綜合市場。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬(wan)平方米(mi)湘(xiang)中地區(qu)超大規模財富(fu)街區(qu)；

2.原老街批發市場，主樓(lou)統一經營(ying)，超大規(gui)模優勢。

有功能優勢：

總建筑面積面積8萬(wan)多(duo)平(ping)方米，門面主力(li)面積30多(duo)平(ping)方米

住房均價500多元(yuan)每平方(fang)(fang)米(mi)。門面2000元(yuan)至11000元(yuan)每平方(fang)(fang)米(mi)。

定位：湘中地區經(jing)(jing)營規(gui)模(mo)大型化、經(jing)(jing)營手(shou)段現代(dai)化、經(jing)(jing)營環(huan)境(jing)規(gui)范化的超大型、多功(gong)能(neng)財富街區。

國貿商城：

核心競爭力：位于火車(che)站(zhan)正(zheng)對面，有(you)地(di)位優勢(shi)。

三消費者分析

根據《婁底房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)調(diao)查(cha)報告(gao)》的結論，以(yi)及日前操作(zuo)地區地產(chan)經驗，我們得出消費者購房(fang)心理和(he)對(dui)住宅（辦公樓）要(yao)求如下：

1、環境規劃一(yi)定要(yao)(yao)好，配套要(yao)(yao)齊全(quan)，各種活動場(chang)地(di)、場(chang)所要(yao)(yao)足夠；在規劃時(shi)，一(yi)定要(yao)(yao)有超前的(de)思想(xiang)，更具現(xian)代化氣息，特別要(yao)(yao)注意智能(neng)化；在樓盤外立面的(de)設計(ji)上要(yao)(yao)新穎，色調(diao)要(yao)(yao)協調(diao)，風(feng)格要(yao)(yao)跟(gen)上潮流；92%的(de)消費者(zhe)傾向于入住全(quan)封閉式(shi)的(de)管理(li)；

2、住宅（辦(ban)公樓）及其周圍的(de)(de)配套設施的(de)(de)基本要求為學校、幼兒園、菜(cai)市場(chang)、超(chao)市、醫院(yuan)、籃球場(chang)、網球場(chang)、圖書館、棋牌室等(deng)；

3、67%的消費者(zhe)選(xuan)擇(ze)多(duo)層住(zhu)(zhu)宅，因為多(duo)層住(zhu)(zhu)宅的價格相對高層住(zhu)(zhu)宅便(bian)宜。而且以后(hou)的管理費用(yong)也相對較低。有一部分(fen)消費者(zhe)選(xuan)擇(ze)小高層住(zhu)(zhu)宅，

4、消費者對物業管理的(de)要求；

a、提供保安、清(qing)潔衛生、房屋維修、園林(lin)綠化和一些特色服務(wu)（如(ru)家政、訂(ding)購車票、托兒、托老服務(wu)等）；

b、物業公司應與(yu)小(xiao)區內住戶(hu)增加聯系，加強(qiang)溝通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐(zuo)擁婁底火(huo)車站(zhan)正對(dui)面，坐(zuo)享人流物流優勢。洛湛(zhan)、湘(xiang)黔鐵(tie)路在這里呈十字(zi)交匯(hui)，東至(zhi)杭州、上海(hai)，南至(zhi)廣州、深圳、西去重(zhong)慶(qing)、昆(kun)明(ming)，北達首(shou)都北京。婁底火(huo)車站(zhan)是一編組站(zhan)，每日接(jie)發客運和貨運列車200多(duo)對(dui)，是長江以南第二大鐵(tie)路樞紐(niu)，現有樓盤中少有的。

2地段：位于(yu)火(huo)車(che)站正對面(mian)，附近(jin)樓盤(pan)以明珠商(shang)(shang)業步行街、金(jin)海商(shang)(shang)貿城為主，該地區(qu)已聚集相當的人氣和居住(zhu)知名度。臨近(jin)商(shang)(shang)業繁華地帶，酒(jiu)店、賓館、火(huo)車(che)站批發市(shi)(shi)場，水果(guo)批發大市(shi)(shi)場，形(xing)成較(jiao)高具(ju)影響力(li)的火(huo)車(che)站商(shang)(shang)圈。

3發(fa)展：據有關信息婁(lou)底火(huo)車站(zhan)四年(nian)后有五(wu)六趟火(huo)車從(cong)這里始發(fa)，火(huo)車站(zhan)周(zhou)邊的土地(di)、建筑物升值(zhi)在即，同時(shi)，餐飲(yin)業(ye)(ye)(ye)、娛樂業(ye)(ye)(ye)、旅(lv)游業(ye)(ye)(ye)、物流及(ji)零售業(ye)(ye)(ye)將飛速發(fa)展。

物管：智能(neng)化管理，保證了業(ye)主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目(mu)標消(xiao)費者著重(zhong)考慮的主題。

4住(zhu)宅（辦公樓(lou)(lou)）設計建設：小區(qu)的設計以(yi)天然為主題，各種樓(lou)(lou)層合理布(bu)置(zhi)。更有(you)現代藝(yi)術(shu)(shu)廣場，藝(yi)術(shu)(shu)、休(xiu)閑(xian)與自然融為一體(ti)、相得益彰。

6配套設施齊全，（高檔會所(suo)、銀行、超市、停車場(chang)、幼兒園、親子樂(le)園、運動場(chang)所(suo)、藝術長廊等(deng)）。

7婁底市消(xiao)費市場樓價有上升(sheng)趨勢，消(xiao)費者認為手頭(tou)資(zi)金用于購買不動產保值是最好(hao)的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有(you)商住樓或專業寫字(zi)樓更少。

二、項目劣勢分析

1）品牌號(hao)召(zhao)力：婁底房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)起步較遲，開始(shi)(shi)有競爭態(tai)勢，開發商優勝劣(lie)汰局面已(yi)開始(shi)(shi)形成。現在(zai)以巨(ju)龍、金海(hai)、海(hai)匯、中(zhong)興、民基(ji)為代(dai)表的(de)房(fang)地(di)產(chan)公司(si)經過(guo)房(fang)地(di)產(chan)操(cao)作的(de)成功，已(yi)積累了(le)相(xiang)當的(de)經驗，在(zai)消費(fei)者中(zhong)有著不錯的(de)口碑。定興房(fang)產(chan)進入房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)較晚(wan)，在(zai)這一方面并沒有太(tai)強的(de)品牌號(hao)召(zhao)力。

2）市(shi)場承(cheng)受能力(li)：由于婁底市(shi)消費(fei)偏低，市(shi)場上如此高檔的樓盤還未出(chu)現(xian)。是(shi)否能夠把(ba)高收(shou)入人士(shi)吸引過來(lai)，是(shi)相當關鍵的問題，這要取決于本案品(pin)質(zhi)是(shi)否擁有高品(pin)質(zhi)這一因素。

3）競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速(su)發展的潮流，盲目開發，低價(jia)銷(xiao)售(shou)，造成價(jia)格波動及銷(xiao)售(shou)困難(nan)。

三．競爭對手分析

第三節(jie)推廣策(ce)略界定(ding)；

一，目標消費群界定

從“站前(qian)廣場(chang)”項目(mu)本身(shen)的定位(wei)和素質出發，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特(te)(te)點，界定“站前(qian)廣場(chang)”的目(mu)標(biao)消(xiao)費群及其(qi)相關特(te)(te)征(zheng)是：

1目標(biao)消費者(zhe)：418建材(cai)市場業(ye)主，果品批發市場業(ye)主，電腦大市場業(ye)主，通訊(xun)市場業(ye)主，城區附近投(tou)資(zi)置業(ye)者(zhe)；以(yi)及自身具有(you)經(jing)濟能力(li)較強的階(jie)層(ceng)。

2年齡：年齡大約在35到(dao)55歲。

3家(jia)庭結構已(yi)進入中年期，居住空間之(zhi)娛樂性(xing)與(yu)休(xiu)閑性(xing)較(jiao)大，對(dui)生活要(yao)求很(hen)有質感。

4對家庭（辦公）環境有(you)(you)著高檔次的要求(qiu)，有(you)(you)“物有(you)(you)所值”的消(xiao)費心理，他們(men)追(zhui)求(qiu)品位，但他們(men)又是商人，有(you)(you)商人的交易本(ben)性(xing)，既有(you)(you)“物有(you)(you)所值”。

5有強烈的虛榮心，喜歡(huan)攀比和玄耀，，但喜歡(huan)附庸(yong)風(feng)雅(ya)，希望通過外(wai)在條件(jian)來追求文化品位(wei)。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊恩田園區的(de)(de)出現(xian)，體現(xian)了萊恩公司長(chang)遠(yuan)的(de)(de)戰略(lve)眼光和做百年企業的(de)(de)雄心壯志。

萊恩(en)(en)田園區的出現(xian)，使(shi)萊恩(en)(en)公司在有(you)意無意之(zhi)中闖入(ru)了(le)復(fu)合(he)型房地產(chan)開(kai)發(fa)這一(yi)前(qian)端領域的表現(xian)，或(huo)者說，萊恩(en)(en)公司在有(you)意無意之(zhi)間為房地產(chan)開(kai)發(fa)的未來成功準備了(le)條件。

萊恩田園(yuan)區的(de)出現，順(shun)應了(le)當代人、當代社(she)會(hui)對綠(lv)色生態環境的(de)向往與呼喚，其(qi)深厚的(de)發展潛力不可限量。

萊恩田園(yuan)區在(zai)(zai)開(kai)發(fa)模式上，采用了(le)創新策(ce)劃在(zai)(zai)先，規劃設計在(zai)(zai)后，讓(rang)兩者相(xiang)互彌補、相(xiang)映(ying)生輝的(de)做(zuo)法，也是一個超前性的(de)景區與地(di)產開(kai)發(fa)模式創新，它對萊恩公司的(de)未來事(shi)業將產生深遠的(de)影(ying)響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園(yuan)區(qu)位于重慶九龍坡(po)區(qu)西彭鎮一側，現(xian)占地約200畝，前(qian)期果園(yuan)開發已(yi)小見(jian)成效，大規模的綜合性開發即(ji)將進(jin)行。

果(guo)(guo)園內的(de)果(guo)(guo)樹現在枇杷為主，同時準備(bei)發展一(yi)批相(xiang)應的(de)果(guo)(guo)樹，形成一(yi)個有(you)多種水果(guo)(guo)樹的(de)綜合性果(guo)(guo)園。

在歷史(shi)上，西(xi)彭(peng)鎮(zhen)是(shi)有栽種水果(guo)的(de)(de)(de)(de)悠久歷史(shi)的(de)(de)(de)(de)，萬畝紅桔的(de)(de)(de)(de)壯觀至今仍為(wei)人(ren)津津樂道。如今，西(xi)彭(peng)鎮(zhen)政府又提出了建立萬畝伏淡(dan)季水果(guo)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展戰(zhan)略構想，為(wei)金果(guo)園的(de)(de)(de)(de)可持(chi)續性發(fa)展提供了強有力的(de)(de)(de)(de)支(zhi)撐。

現在(zai)，西彭鎮(zhen)已(yi)有常(chang)住人口(kou)約五萬，隨著渝西經濟走廊的(de)(de)建(jian)設和新廠新單位(wei)的(de)(de)遷(qian)入，西彭鎮(zhen)的(de)(de)未來(lai)人口(kou)還會大量增加(jia)。西彭鎮(zhen)的(de)(de)現有休閑娛樂設施——特別是(shi)新潮時尚的(de)(de)休閑娛樂設施已(yi)經不(bu)能滿(man)足居民(min)們的(de)(de)需要。

重慶主(zhu)城區人口已超過600萬(wan)，主(zhu)城區居(ju)民的(de)生活水平、消費能(neng)力都在不(bu)斷的(de)提高(gao)，休閑娛(yu)樂的(de)郊(jiao)區化(由(you)近郊(jiao)逐(zhu)步走(zou)向遠郊(jiao))是一個不(bu)可(ke)阻擋的(de)大(da)趨勢。

2、產品分析

萊(lai)恩(en)田(tian)園(yuan)區(qu)位(wei)于(yu)重(zhong)慶九(jiu)龍(long)坡區(qu)西彭鎮一側，現占地約(yue)200畝，萊(lai)恩(en)田(tian)園(yuan)區(qu)是重(zhong)慶的一個(ge)具有獨特地理位(wei)置和(he)優越自(zi)然環境的、大型生態綠化田(tian)園(yuan)區(qu)。

優勢：

一(yi)棵令(ling)人震驚(jing)和贊嘆的超級百(bai)果樹——

它立在萊恩田(tian)園區的大門口或中(zhong)心。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水(shui)泥(ni)雕塑出(chu)來的，但外形與真樹(shu)相比，足(zu)以亂真。

中心(xin)主要是(shi)空(kong)的，以泥(ni)土填滿，使(shi)樹根能(neng)夠(gou)直通地下(包括(kuo)外露一(yi)部分);也可巧妙設計一(yi)些彎曲的樹洞(dong)，供孩子們(men)捉迷藏。

上(shang)部則(ze)有序地種(zhong)植一批各種(zhong)各樣的果樹，讓其(qi)慢(man)慢(man)長大，仿佛(fo)是(shi)巨樹的枝，是(shi)巨樹的天生(sheng)的組成部分。

還可為其編一個古(gu)老的(de)神話傳說故事，讓許多游客更(geng)加深信不疑(yi)。

果樹(shu)命名(ming)為“仙醉百果樹(shu)”，由(you)著名(ming)書法家題字，由(you)著名(ming)文人寫(xie)一篇賦，立石碑刻于樹(shu)旁。

這(zhe)是果園獨(du)創的特(te)色景觀之一(yi)，是它的形象標(biao)志之一(yi)。

它是時尚氣(qi)息濃郁(yu)的公(gong)園化，可以參照(zhao)珊瑚公(gong)園的建筑(zhu)風格;

在資金許可的(de)(de)前提下(xia)，公園(yuan)的(de)(de)設計建(jian)筑應(ying)敢于適度超前(至(zhi)少要(yao)有鮮明的(de)(de)獨家(jia)特色)，不要(yao)認(ren)為遠郊(jiao)的(de)(de)公園(yuan)設計就一定比(bi)主城區(qu)的(de)(de)公園(yuan)落后(hou)，這方面做(zuo)好(hao)了，也是一個(ge)獨特的(de)(de)賣點，同時也能有效阻(zu)止競(jing)爭者的(de)(de)跟進。

劣勢：

對發展商來(lai)說，是挑戰，從規劃設計的(de)難度，建(jian)筑(zhu)容積的(de)降低，園(yuan)林景(jing)觀的(de)增設造成的(de)成本增加(jia)，未來(lai)物(wu)業管理服務(wu)的(de)升級，都要求發展商投入更多的(de)人力物(wu)力財力。

3、競爭對手分析

東方(fang)半(ban)島(dao)花園(yuan)是(shi)深圳(zhen)布吉(ji)的一個具有獨特(te)地理位置和優越自然環(huan)境的、大型(xing)生(sheng)態綠化園(yuan)林(lin)(lin)式社(she)區。東方(fang)半(ban)島(dao)花園(yuan)招標后(hou)，打出‘特(te)大型(xing)低密度(du)園(yuan)林(lin)(lin)式住宅’牌子，推(tui)出了‘綠色概(gai)(gai)念’和‘環(huan)保概(gai)(gai)念’。這是(shi)附和深圳(zhen)目前地產(chan)發展階段和消(xiao)費潮流的。

東方半島花園(yuan)的(de)園(yuan)林式是一個環境(jing)(jing)系(xi)統概念，大到(dao)小區的(de)外(wai)圍環境(jing)(jing)，內部環境(jing)(jing)，地形，布(bu)局，空間，庭院的(de)序(xu)列，主題的(de)不同，功能的(de)組合，景(jing)觀的(de)效果，小到(dao)園(yuan)中的(de)一石(shi)一水(shui)，一草(cao)一木，都(dou)要納入環境(jing)(jing)系(xi)統進行(xing)精心設計(ji)。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造(zao)市。制造(zao)銷(xiao)售熱(re)點。

造勢。多種媒體(ti)一起上(shang)，掀起立體(ti)廣告攻勢。

大(da)范圍(wei)、全方(fang)位、高(gao)密度(du)傳播(bo)售樓信(xin)息，激發購買欲望。

擴大‘萊恩田園區’的知名度(du)、識別(bie)度(du)和美譽度(du)。

提升企業形象。

一年之內銷售量(liang)達到(dao)80%以(yi)上。

2、廣告對象

好(hao)玩好(hao)動的(de)西彭及主城(cheng)區的(de)幼兒(er)、兒(er)童、少(shao)年;

對(dui)現代娛(yu)樂(le)公園情有獨鐘(zhong)的西彭(peng)及周邊地區(qu)青年;

喜(xi)歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀(guan)光、休閑度假的、收入較好的主城區居民;

喜歡在(zai)大(da)自然的環境(jing)中賞花、品茶、垂釣(diao)、養鳥(niao)的西(xi)彭中老(lao)年(nian)人;

喜愛(ai)周末公園(yuan)休閑、通俗文化演(yan)出、節日游園(yuan)活動(dong)的(de)西(xi)彭及周邊地區(qu)居民;

具有懷(huai)舊情(qing)結、回歸自然心愿、喜好一(yi)點農(nong)活類勞動體驗的主(zhu)城區居民;

樂意居住在綠色園林中的(de)、消費水準較高的(de)西彭(peng)及主城區(qu)居民(min);

3、廣告地區

在重慶(qing)這個城市及周(zhou)邊(bian)地(di)區(qu)。

4、廣告創意

廣告主題：

每天活在水果的世(shi)界里

創意

選用(yong)孫悟空在花果(guo)山水(shui)漣(lian)洞的(de)(de)情(qing)景。利用(yong)FLASH動畫的(de)(de)方式展現孫悟空在那里(li)的(de)(de)逍遙自(zi)在，然后跳到萊(lai)恩田(tian)園(yuan)區的(de)(de)畫面(mian)與(yu)此相比，有如回到了當時(shi)的(de)(de)時(shi)代里(li)，最后，萊(lai)恩田(tian)園(yuan)區你也(ye)每天尖在水(shui)果(guo)的(de)(de)世界里(li)。

回到家，就是渡(du)假的開始

創意

一個懷(huai)了7個月的(de)孕婦對(dui)剛下班回家的(de)老(lao)公：“老(lao)公我在家里好悶(men)，我要去(qu)渡假。”

老(lao)公(gong)：“行，馬上帶(dai)你上。”

上了車，不(bu)過(guo)多久就(jiu)到了。

他們來到(dao)了一個仿(fang)佛世(shi)外桃園的果園里，而且這里有(you)新穎獨特的建筑樓(lou)房。孕(yun)婦看到(dao)此(ci)(ci)情此(ci)(ci)景，脫口(kou)而出：“老公，我要在(zai)這里住(zhu)一輩子?!”

老(lao)(lao)公：“沒問題。”孕婦(fu)：“真的可(ke)以嗎?”老(lao)(lao)公：“當然，因為我早就(jiu)在這為你(ni)買了一(yi)套你(ni)一(yi)定會滿意(yi)的房子。”孕婦(fu)：“哇，你(ni)好棒呀(ya)!!!我每天都(dou)可(ke)以渡假(jia)了!!!!!!!”老(lao)(lao)公：“回到家，就(jiu)是(shi)渡假(jia)的開(kai)始。”你(ni)想每天都(dou)能渡假(jia)嗎?就(jiu)到萊恩(en)田園(yuan)區。

5、廣告實施階段

第一期：試銷階段三(san)個月

行為(wei)方(fang)式(shi)----------新(xin)聞運作(zuo)、廣告(gao)、

時間(jian)----------20XX年2月(yue)1日

新(xin)聞(wen)運(yun)作(zuo)是利用新(xin)聞(wen)媒介替(ti)我們作(zuo)宣(xuan)傳。這種方式近年來(lai)被(bei)明(ming)智的地產商(shang)所采(cai)用。新(xin)聞(wen)的力(li)量遠遠在于廣告的影響，而且(qie)少花錢，多辦(ban)事，容(rong)易形成口碑，引起(qi)廣泛注(zhu)意。

大造(zao)聲勢(shi)。對重(zhong)慶本(ben)地目標市場采用密集轟炸(zha)式的廣告宣傳(chuan)，各種媒(mei)體(ti)一起(qi)上，采用多種促銷手(shou)段，造(zao)成(cheng)立(li)體(ti)廣告攻勢(shi)。以圖一舉(ju)炸(zha)開市常

讓(rang)受(shou)眾和消費群了解物業(ye)的(de)基本情況，同時塑(su)造發展商的(de)良好公眾形象(xiang)。

在(zai)首期宣傳中，讓40%的(de)目(mu)標客(ke)戶知道萊(lai)恩田(tian)園(yuan)區，并(bing)在(zai)心目(mu)中留下深刻印象。

以內部認(ren)購為先聲，以優惠的(de)價格和條件(jian)進(jin)行首輪銷(xiao)售(shou)，銷(xiao)售(shou)量達(da)到10%。

吸(xi)引(yin)目標(biao)對象(xiang)注意，誘導20%的目標(biao)顧客采取(qu)購買(mai)行動。

及(ji)時總結經驗和教訓，對第二期銷(xiao)售(shou)計劃進行補充，調整和完(wan)善。

第二期：擴銷階段三個月

行為(wei)方(fang)式(shi)-----------新聞、廣告、營(ying)銷

乘第(di)一期廣告(gao)之余威，保持其熱度不要降下來，繼續采取寬正(zheng)面(mian)立體推廣，鞏固(gu)已(yi)有成(cheng)績，吸引目標受(shou)眾更多的注意，變潛在客戶為準備(bei)購(gou)買(mai)群。

一期的(de)承(cheng)諾已經兌現，要倍加珍(zhen)惜(xi)已有的(de)市場口碑(bei)，在(zai)園(yuan)林風的(de)大主題下，煽風點火，鼓(gu)勵和引導更多的(de)人來買(mai)萊恩田園(yuan)區。

此(ci)時(shi)前來看房和參觀售(shou)樓(lou)處(chu)的人相應增多，此(ci)時(shi)廣告投其所好，不失時(shi)機地擴大市場占有(you)率。銷售(shou)服(fu)務一(yi)定要跟上去。

繼(ji)續吸引目標受(shou)眾，注目率(lv)已(yi)達(da)40%左右，并形(xing)成一定(ding)之(zhi)口碑。

合(he)力(li)促進銷售，引導30%的目標顧客采(cai)取購買行為(wei)，并繼續產生邊際效應。

第三期：強銷階段四個月

行為(wei)方(fang)式(shi)-------------新聞、廣告、營(ying)銷

充分(fen)利用新(xin)(xin)聞(wen)的巨大效應，變廣(guang)告行(xing)為(wei)(wei)為(wei)(wei)新(xin)(xin)聞(wen)行(xing)為(wei)(wei)，讓記者和報(bao)紙的新(xin)(xin)聞(wen)版(ban)為(wei)(wei)售樓服務(wu)，評論、專訪(fang)報(bao)道、特(te)寫等(deng)新(xin)(xin)聞(wen)手法充分(fen)加以利用。

部分客戶進行(xing)現(xian)身說法，談萊恩別墅(shu)區的好(hao)處，增加(jia)可信性。

市場口碑已初(chu)步建立(li)，老(lao)客戶(hu)會引來(lai)新客戶(hu)。讓‘萊(lai)恩田園區’傳為美談，變(bian)成公眾的(de)社(she)會話題。

廣(guang)告方面加大投入量，報(bao)紙(zhi)電(dian)視在強(qiang)度，廣(guang)度和深度上(shang)做足文章。

加強管理和服(fu)務(wu)(wu)，讓售樓現(xian)場服(fu)務(wu)(wu)的(de)軟(ruan)功變成(cheng)硬功，抓住(zhu)后效應不(bu)放。

調動新聞的一切可以調動的手法(fa)和(he)載體，進行深入宣傳。

合(he)力吸(xi)引目(mu)標客戶，引導30%目(mu)標顧(gu)客購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為(wei)方式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對(dui)前三期廣告運動進(jin)行檢驗，對(dui)不足之處加(jia)以(yi)彌補和改(gai)進(jin)。

細水(shui)長(chang)流，滲透式(shi)的廣告行為。

加(jia)強物業管理，貫徹始終的(de)良好服務，樹立住戶的(de)主人公觀(guan)念。

注意后效益(yi)和市場消(xiao)費心理貫(guan)性。

完(wan)善各項(xiang)法(fa)律手續和文書文件，規范，科學(xue)，嚴謹地(di)保證客戶各項(xiang)權益(yi)。

篇三：房地產廣告策劃方案

策(ce)劃的立足點：任何一項活(huo)動(dong)(dong)影響面(mian)的大(da)小、終極效果的好壞，都取決于該項活(huo)動(dong)(dong)提(ti)煉的主(zhu)題———能否(fou)最大(da)限度地引(yin)起全(quan)社會各(ge)階層的重點關(guan)注(zhu)。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人(ren)居新時代(dai)

新花都、新人居

區位優勢：新(xin)區商(shang)居中心地段(duan)，名(ming)校（云山中學）、名(ming)園（馬鞍山）、廣場(chang)毗鄰，周(zhou)邊成(cheng)熟配套。

個性(xing)優(you)勢：獨(du)特人性(xing)化居住環境、文化社區(qu)、東南亞風(feng)情(qing)。

二、活動策劃要旨

五一(yi)長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋(gai)地的廣告宣傳中脫穎(ying)而出(chu)(chu)，非要別出(chu)(chu)心裁、吸引眼球不(bu)可。

云珠花園的(de)社區(qu)定(ding)位明確以后，公關及活動促銷重點(dian)應(ying)放凸顯獨特(te)區(qu)位優勢和(he)人性化居住環境上(shang)。

讓更多(duo)的(de)潛(qian)在購(gou)房(fang)者(zhe)知曉(xiao)、領悟(wu)、感受云(yun)珠花園的(de)魅力優勢并產生知名度、美譽度及產生購(gou)房(fang)安居欲望(wang)是(shi)主題策劃(hua)活動的(de)主旨(zhi)所在。

以書畫(hua)文化藝術為活動形式（謂(wei)之(zhi)形），以眾多(duo)目標消費者及(ji)有影(ying)響力傳(chuan)播人物的直接參與為表(biao)現（謂(wei)之(zhi)體），以促進樓盤美譽傳(chuan)播和銷售為目的（謂(wei)之(zhi)用）。

活(huo)動(dong)策劃具體(ti)形式：以描(miao)繪人(ren)居環境為主題的書法與(yu)繪畫展覽、表演、交流藝術(shu)節（簡稱：首屆(jie)“云(yun)珠花園”書畫藝術(shu)節）

三、主題廣告語

云珠花(hua)(hua)園“描繪花(hua)(hua)都寫意人居(ju)”

四、活動框架

1、時間：20XX年5月(yue)1日至7日

2、活(huo)動地點：云珠花園現場(chang)及(ji)售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表演并比(bi)賽(sai)----1日

（2）、青少年書法(fa)繪(hui)畫現(xian)場表演并比賽---2日

（3）、花都(dou)區書(shu)法畫(hua)家現場表演(yan)-----------3日

（4）、書畫家(jia)作品點評、藝術酒會(hui)沙(sha)龍---3日

（5）、獲獎(jiang)作品及(ji)書畫(hua)家作品展(zhan)覽、銷售、捐贈(zeng)------4日(ri)至7日(ri)

4、活動組織

主辦（樓盤(pan)促銷現場安排、經費支出）：云珠花園開發商（組織書畫(hua)家參與）：區書畫(hua)家協會

協(xie)辦：（組織學生參(can)與）區(qu)青少年宮

區(qu)一幼、圓(yuan)玄幼、圓(yuan)玄小學、五(wu)小、云(yun)山中學等

策劃承辦：祥業廣告公司（整個活動具體組織、布置、協調）

媒體支持：花都(dou)新聞、花都(dou)電視臺(tai)、廣播臺(tai)、《花都(dou)房地產》

5、促銷配合

1、參(can)觀樣板房(fang)、派發宣傳資料

2、優(you)惠購(gou)房折扣

3、購房贈送(song)書畫作品(pin)

4、義賣(mai)書(shu)畫(hua)作(zuo)品捐(juan)贈青少年宮

6、經費預算

（1）活(huo)動(dong)組(zu)織、策(ce)劃、資(zi)料：--------------------5800元

（2）現場布置：（空飄/4個、彩旗/300桿(gan)、拱門/1座、音響/1套(tao)、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(hua)/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳(deng)/100套(tao)等）------------------12000元

（3）禮品(pin)及紀念品(pin)、獎品(pin)------------------20000元

（4）書(shu)畫家及有關嘉(jia)賓、媒體利(li)市-------------16000元

（5）前期廣告宣(xuan)傳（宣(xuan)傳海(hai)報或(huo)單頁、電視臺、花(hua)都新聞）---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房(fang)地(di)產(chan)—--房(fang)地(di)產(chan)，我們(men)最自信的舞(wu)臺(tai)！

祥業廣告公司是大(da)型房(fang)地產公司衍生的專(zhuan)業子公司，對(dui)房(fang)地

產(chan)的理解高于(yu)同行。核心策(ce)劃設計人員有豐富的房地產(chan)專業經驗，服(fu)(fu)務過花(hua)都眾多(duo)品牌(pai)樓盤。曾(ceng)服(fu)(fu)務樓盤：富豪山莊、雅(ya)景苑、紫光園(yuan)(yuan)(yuan)、合和世(shi)紀城、雅(ya)寶(bao)新城、蒙地卡羅山莊、雅(ya)居樂雍華廷、怡雅(ya)花(hua)園(yuan)(yuan)(yuan)、駿威(wei)廣(guang)場、全鴻花(hua)園(yuan)(yuan)(yuan)、杏(xing)林(lin)花(hua)園(yuan)(yuan)(yuan)、云港花(hua)園(yuan)(yuan)(yuan)等

2、我們的自辦媒體：

《花(hua)(hua)都(dou)房(fang)地(di)產(chan)》，我(wo)公(gong)司(si)受(shou)花(hua)(hua)都(dou)房(fang)地(di)產(chan)業協會委(wei)托承辦的(de)區域(yu)專業雜志(zhi)。《投資(zi)花(hua)(hua)都(dou)》、《花(hua)(hua)都(dou)警訊》皆為我(wo)公(gong)司(si)設計承印(yin)的(de)專業雜志(zhi)。

3、我們對房(fang)地產(chan)客戶的工作方式(shi)

在分析市場及樓(lou)盤(pan)(pan)特(te)點的(de)基礎上，購建(jian)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)核心(xin)定(ding)位(wei)和(he)競爭優(you)勢，運用(yong)綜合(he)的(de)外在手(shou)段(duan)表現樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)定(ding)位(wei)、特(te)色及優(you)勢，分析并劃定(ding)特(te)定(ding)的(de)目(mu)標消(xiao)費群及其購房心(xin)理習(xi)性，采(cai)用(yong)恰當的(de)方(fang)式將信息(xi)訴求傳達給目(mu)標消(xiao)費者(zhe)，激發其購房欲望達成(cheng)購買行為。

4、如由我公司承(cheng)辦(ban)活動，《花都(dou)房地(di)產(chan)》將贈送2P專(zhuan)題(ti)報道(dao)及若干(gan)宣傳版(ban)面。

5、我公司(si)經驗(yan)豐富、人脈深厚，可保證(zheng)活(huo)動組織(zhi)的(de)各項公關，邀(yao)請有(you)影(ying)響力人物參與，保障(zhang)活(huo)動檔次(ci)及傳播(bo)效果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)河(he)(he)區(qu)(qu)位于廣(guang)(guang)州(zhou)市東(dong)部，東(dong)與黃埔(pu)(pu)區(qu)(qu)相(xiang)連，南(nan)瀕珠(zhu)江，西(xi)南(nan)接東(dong)山區(qu)(qu)、北連白云(yun)區(qu)(qu)。總面積147.77平(ping)方公(gong)里，人口41.8萬人。天(tian)河(he)(he)區(qu)(qu)交通四通八達(da)，是廣(guang)(guang)州(zhou)市連接珠(zhu)江三角洲及粵北粵東(dong)地區(qu)(qu)的要(yao)通。全區(qu)(qu)有中山大道(dao)，黃埔(pu)(pu)大道(dao)等63條主要(yao)干道(dao)，廣(guang)(guang)深高速(su)公(gong)路共(gong)穿東(dong)西(xi)，廣(guang)(guang)州(zhou)火車東(dong)站和地鐵號線天(tian)河(he)(he)終點位于區(qu)(qu)內。天(tian)河(he)(he)區(qu)(qu)是廣(guang)(guang)州(zhou)著名的科研高教區(qu)(qu)，有超過22所大專院校，34間(jian)科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼(you)兒園(yuan)。區(qu)(qu)內社會保障事業發展較快(kuai)。

由于城市中(zhong)心(xin)東(dong)移，天河區(qu)作(zuo)為新(xin)興區(qu)域，也就(jiu)成為了廣州市商品樓(lou)集(ji)(ji)中(zhong)地。天河區(qu)樓(lou)盤分布相對(dui)集(ji)(ji)中(zhong)，主要分布在以天河北、員村(cun)、天汕路、東(dong)圃為中(zhong)心(xin)的集(ji)(ji)中(zhong)區(qu)域。

1．2．定向市場分析

員(yuan)村位(wei)于天(tian)(tian)(tian)(tian)河(he)區南部，毗鄰天(tian)(tian)(tian)(tian)河(he)公園和(he)天(tian)(tian)(tian)(tian)河(he)區政府，地(di)理位(wei)置優越(yue)。附近工(gong)廠較多，居民較為密集，消費群體以工(gong)薪階層(ceng)為主。隨著多年發(fa)展，該外(wai)來(lai)人(ren)口越(yue)來(lai)越(yue)多，逐漸發(fa)展成了外(wai)來(lai)人(ren)口聚(ju)居地(di)，由于天(tian)(tian)(tian)(tian)河(he)區政府的(de)(de)搬遷和(he)落成，使該區的(de)(de)環境(jing)和(he)市(shi)政設施得到了逐步(bu)的(de)(de)完善和(he)健全，加(jia)速了區域房地(di)產業的(de)(de)發(fa)展，吸引不少在城(cheng)東工(gong)作(zuo)的(de)(de)人(ren)士在此置業安(an)居。

1．3．項目分析

1.項(xiang)目名稱：海景中心

2.項(xiang)目規模：由2幢28層組成

3.推售情(qing)況：現推都景軒，海都軒的7～28層(ceng)

4.宣傳主題：只交一成(cheng)，即做業(ye)主

5.價(jia)(jia)格：4076～5598元/m2，均價(jia)(jia)4708元/m2

6.裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)標準：一(yi)級(ji)一(yi)類裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)（高級(ji)錦磚地面(mian)，雙面(mian)豪華門，全景落地玻璃門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項(xiang)目由海景公司開發，發展商實(shi)力雄厚，能給(gei)買家充足的信心。

2、位于廣州新(xin)城市中軸線，發展(zhan)潛力巨大。

3、地處交(jiao)通(tong)主干(gan)道(dao)(dao)黃(huang)埔大(da)道(dao)(dao)和華(hua)南大(da)道(dao)(dao)交(jiao)匯(hui)點，交(jiao)通(tong)十(shi)分便利；

4、項(xiang)目(mu)以準現樓(lou)發(fa)售，增(zeng)強買(mai)家信(xin)心。

5、社(she)區配(pei)套設施較完善，有學校、醫院、市場(chang)、天河公園、賽馬(ma)場(chang)等；

劣勢分析

1、珠江新(xin)城(cheng)配套(tao)設(she)施仍然未成熟(shu)，發展(zhan)尚須時日。

2、競爭(zheng)對手的廣(guang)告宣傳及(ji)促銷活(huo)動皆比本案強(qiang)，形象已經廣(guang)為(wei)人知。

3、項(xiang)目三面(mian)被樓宇包圍，景(jing)觀被遮擋(dang)了(le)一大部(bu)分。

4、外(wai)來人員多(duo)(duo)，治安問題多(duo)(duo)，影響買家心(xin)理；

1．4．競爭對(dui)手(shou)資料分析

對手一

1.項目名稱：僑穎苑

2.項目規(gui)模：由3幢12層及一幢9層組(zu)成(cheng)

3.推售(shou)情況：現推C棟C1～C4梯的(de)3～12層(ceng)，B2棟的(de)2～12層(ceng)

4.宣傳主題：新(xin)天河、新(xin)市民(min)

5.價格(ge)：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓(lou)盤已為現(xian)樓(lou)，可即(ji)買即(ji)入住(zhu)(zhu)，易于吸引買家入住(zhu)(zhu)；

②價格較同區域其(qi)他樓(lou)盤為低(di)，有競爭優勢；

③位于(yu)內(nei)街，可(ke)避免主(zhu)(zhu)干道噪(zao)音及空氣污染影響，但亦可(ke)方便出(chu)入主(zhu)(zhu)干道，屬旺中帶(dai)靜，有一定的升值潛力(li)；

劣勢分析

①周(zhou)邊外來人口較多，人流(liu)復雜，治安環境(jing)較差，影響買(mai)家(jia)購買(mai)心理；

②樓(lou)盤周圍環境欠佳，影響樓(lou)盤檔次(ci)；

③戶型設(she)計一般，凸(tu)柱位(wei)較多，影響使用率(lv)；

對手二

1.項目名稱：紫林居

2.項目規模：由3幢連體(ti)9層組成(cheng)

3.推(tui)(tui)售情況(kuang)：現推(tui)(tui)C—H座的3～9層

4.宣(xuan)傳主題：品味家在公園旁的舒適與(yu)休閑(xian)

5.價(jia)格：4511～6208元/m2，均價(jia)5320元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓盤是員(yuan)村一帶為數不(bu)多的小區樓盤，且(qie)內部環境優美，易于吸引買(mai)(mai)家購買(mai)(mai)；

②鄰近交(jiao)通主干道(dao)黃埔大道(dao)，交(jiao)通異常便利；

③該樓盤緊靠(kao)天河(he)新(xin)區府，天河(he)公園近(jin)在咫(zhi)尺，對樓盤檔次的提升(sheng)有莫大(da)的幫(bang)助(zhu)；⑵劣(lie)勢(shi)分析

①該樓盤部分單(dan)位靠(kao)近馬(ma)路(lu)，受噪音影響(xiang)大(da)，空氣污染大(da)，影響(xiang)銷(xiao)售；

②周(zhou)邊外來人員多，且時常有治安事件發生(sheng)，影響買家入(ru)住信心；

③戶(hu)型設計(ji)上有(you)一定的不(bu)足，有(you)凸柱現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大學：暨(ji)南大學、華(hua)師(shi)大、民族學院、廣州市環境保(bao)護(hu)學校

②中(zhong)(zhong)學(xue)：四十四中(zhong)(zhong)學(xue)、華師大附中(zhong)(zhong)、天華中(zhong)(zhong)學(xue)

③小學：昌樂小學

④銀(yin)行：中國建設銀(yin)行

⑤康體(ti)：天河體(ti)育中心、羽毛球館

1.6.項目企劃思路

由(you)于項(xiang)(xiang)目為廣(guang)電成熟生活區(qu)(qu)物(wu)業，有優良的(de)先(xian)天條件(jian)。區(qu)(qu)域的(de)外部條件(jian)劣勢較為明顯，做好項(xiang)(xiang)目的(de)銷售企劃工作，是(shi)項(xiang)(xiang)目能(neng)否取得(de)成功(gong)重點。我們得(de)企劃思路(lu)：

1.充分(fen)利用先天優越(yue)的(de)交通環境

項目(mu)的交(jiao)通環境較為優越，故可利用具備的先天(tian)優越的條件來諦(di)造一(yi)個“天(tian)河中(zhong)心(xin)區(qu)宜商宜住(zhu)精品(pin)公寓典范(fan)”，塑(su)造獨特的品(pin)牌形象。

2.把握市場需求，迎合(he)買家心(xin)理

隨著房地(di)產(chan)(chan)市場由賣(mai)方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就(jiu)是，產(chan)(chan)品的消費是否(fou)迎合(he)客(ke)戶的需求。

3.營造現場(chang)舒適環(huan)境，引(yin)起客(ke)戶(hu)購(gou)買沖動

在吸引大量客(ke)流后，現場環境的好壞便是銷售(shou)能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中(zhong)心、等(deng)方面營造舒(shu)適的內部環境。

4.體現“以(yi)人為本(ben)”的經營理念(nian)

面對多元(yuan)化的(de)目標客戶，我們必(bi)須抓(zhua)住(zhu)人(ren)的(de)特點，規劃設計更加“人(ren)性化”。2．項目市場定位

2．1市場定位

員村(cun)附(fu)近的樓盤可謂(wei)良莠不齊，檔次(ci)不一，而且(qie)價格相差(cha)懸(xuan)殊(shu)，可以說(shuo)“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本(ben)項目(mu)的區域(yu)(yu)劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊(jin)密掛鉤，淡化員村(cun)區域(yu)(yu)概(gai)念才(cai)是本(ben)項目(mu)獲勝(sheng)的前提(ti)。結合(he)區域(yu)(yu)市場(chang)情況和自身特(te)點，敝(bi)司建議塑造獨(du)特(te)的品牌(pai)形象(xiang)

---“天(tian)河(he)中心區宜(yi)商宜(yi)住精(jing)品公寓典范(fan)”

以此定位(wei)入市(shi)(shi)，充(chong)分迎合(he)市(shi)(shi)場(chang)，進而突破市(shi)(shi)場(chang)，形成本區域(yu)的最大熱點，當然，要(yao)達到這樣的目(mu)標，必須(xu)需(xu)要(yao)合(he)適的規(gui)劃及硬件配合(he)。在下述項目(mu)建議中會逐一(yi)闡述。

2．2．項目形象定位

在項目形象(xiang)定(ding)位(wei)(wei)上應揚長避短，抓住(zhu)(zhu)市民(min)向住(zhu)(zhu)環(huan)(huan)境好(hao)的(de)(de)綠化小區(qu)的(de)(de)心態，帶給客戶一種“既(ji)享有成熟小區(qu)環(huan)(huan)境，又(you)座擁未來新城(cheng)中心”的(de)(de)雙重“抵(di)買”價值。初步提供以下(xia)項目形象(xiang)定(ding)位(wei)(wei)供貴司參考：廣州新城(cheng)市中心區(qu)?宜商(shang)宜住(zhu)(zhu)精(jing)品(pin)公寓典范(fan)——最(zui)后一期(qi)精(jing)品(pin)。通過上述(shu)的(de)(de)形象(xiang)定(ding)位(wei)(wei)，給本案(an)賦予(yu)現(xian)(xian)代高質(zhi)素生(sheng)活(huo)的(de)(de)實質(zhi)內(nei)涵，使項目從低沉的(de)(de)環(huan)(huan)境氣氛中擺脫(tuo)出來，從而體現(xian)(xian)項目內(nei)外環(huan)(huan)境的(de)(de)優越。

2．3．目標客戶定位

作(zuo)為(wei)廣州(zhou)新城區(qu)之(zhi)一的(de)(de)天河區(qu)員村，其購房客戶群有較為(wei)特殊(shu)的(de)(de)一面。以此(ci)概念，整(zheng)個新地區(qu)（從東(dong)山——黃埔）的(de)(de)客戶都是本項目客戶。根據(ju)實際情況，我(wo)們又可將這(zhe)部(bu)分客戶群定向(xiang)細分如下(xia)：

1.區內的買家

分(fen)析：員村附近(jin)區內人口密集(ji)，路(lu)窄(zhai)人稠，整體(ti)環境缺乏大(da)型園(yuan)林綠化，綠化率低(di)。對于欲改善環境的買家及家中有(you)安度晚年的老人家的客(ke)戶，本案住宅是他(ta)們置業(ye)首選(xuan)。

2.區域居民的子輩

分析：這批人在當地(di)生活較長時間，生活圈子(zi)幾乎(hu)固定在此，對(dui)該(gai)區感情深厚(hou)，而現有條(tiao)件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境(jing)，同時出于孝敬老(lao)人的前提下，在同區就(jiu)近購房，既能更好照顧老(lao)人，又能享受獨立居住(zhu)的自由便利。

3.區域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶受該區(qu)域的親(qin)屬(shu)、朋友的口碑宣傳，對小區(qu)向(xiang)往，同(tong)時(shi)在此地置業，方便于同(tong)自己親(qin)屬(shu)、朋友進行充分的溝通，接觸和聯絡(luo)，還享受其優(you)越住宅環(huan)境(jing)。

4.外來人口在該地置業

分析：此(ci)類(lei)在該區域中占主流，他們(men)注重本案的(de)綜合(he)素質，周(zhou)圍的(de)自然環境(jing)以及周(zhou)圍的(de)配套設(she)施，對新(xin)環境(jing)適應性較強，反而對區域感情(qing)不太考(kao)慮。

2．4．目標市場細分

針(zhen)對目標客(ke)戶的情況(kuang)，敝司將目標市(shi)場細分如下：

1、購買階層

1)自用：大眾(zhong)市民（含(han)拆遷戶），有能力而又確實希望置業的(de)。

2)安居保值：高薪收入階層。

3)換屋計(ji)劃：不滿現時居住條(tiao)件且有能力(li)供屋的人(ren)士，房改房的原居者。

4)投(tou)資(zi)客：投(tou)資(zi)者(zhe)是(shi)每(mei)個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項(xiang)目，被吸引的多是(shi)中小型(xing)投(tou)資(zi)者(zhe)。

2、年齡層次：

中(zhong)青年人為主（30~50歲）

3、家庭結構：

三~五口之家為主

2．5．目標客戶

市場仿如(ru)金(jin)(jin)字塔，不但(dan)要瞄準(zhun)金(jin)(jin)字塔的(de)(de)頂(ding)部(bu)，而更重要的(de)(de)是(shi)應瞄準(zhun)金(jin)(jin)字塔的(de)(de)中(zhong)部(bu)以下（即對準(zhun)大多(duo)數的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)群體）就敝司合作的(de)(de)市場調查(cha)公司對廣州樓市的(de)(de)調查(cha)分析，天河區大部(bu)份(fen)的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)，最(zui)可(ke)接受(shou)(shou)的(de)(de)房價是(shi)20萬(wan)到45萬(wan)元(yuan)之(zhi)間(jian)，而另一部(bu)份(fen)人可(ke)接受(shou)(shou)的(de)(de)房價為45萬(wan)到60萬(wan)，能夠接受(shou)(shou)60萬(wan)元(yuan)以上的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)就是(shi)金(jin)(jin)字塔的(de)(de)頂(ding)部(bu)了，本案的(de)(de)目標客戶為15~60萬(wan)元(yuan)這一階段，如(ru)圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培養

敝司建議(yi)在現階(jie)段利用項目一切的(de)條件，營造濃烈的(de)市場氣氛(fen)，吸引買(mai)家的(de)關注，為(wei)項目推(tui)出時的(de)銷(xiao)售打下(xia)良好的(de)市場基礎(chu)，具體操作內容(rong)包(bao)括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立(li)項目形象，營(ying)造市(shi)場氣氛。并(bing)可通過橫(heng)幅，彩旗等工具將項目信息傳達(da)給市(shi)場，吸引買家。

戶外廣告設置

戶(hu)外廣(guang)(guang)告設置(zhi)能增強(qiang)項(xiang)目(mu)的認知能力，可(ke)以(yi)有(you)效提(ti)升項(xiang)目(mu)的知名(ming)度。在廣(guang)(guang)告牌設置(zhi)上(shang)可(ke)以(yi)考慮，公交車(che)站燈箱、車(che)身廣(guang)(guang)告等其它(ta)戶(hu)外媒(mei)體(ti)。

設置精美的示范單位和樣板房

通過對示范單位(wei)和樣板房的包裝設計，可有(you)效掩飾平面中的弱點，引(yin)起客戶購買沖(chong)動，促(cu)進成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通(tong)過報紙軟性文章，詳述天河區(qu)府搬遷后(hou)為(wei)區(qu)域(yu)帶來(lai)的種(zhong)種(zhong)優越(yue)之(zhi)處(chu)，以完善的社區(qu)配(pei)套、熟悉的生活(huo)環(huan)境(jing)打(da)動買家的心，挽回不斷外流(liu)的區(qu)域(yu)客源。

為本案住宅造勢

目的：把市場的注(zhu)意(yi)力拉至本案住宅，突(tu)出項目形象，以本案住宅環(huan)境好，交通便利的優點吸引買家。