【房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)策(ce)劃(hua)】房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)策(ce)劃(hua)流程房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)策(ce)劃(hua)方案

房地產廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)從(cong)其(qi)籌備(bei)到真正落實(shi)是一個(ge)非常(chang)復(fu)雜的(de)(de)過程(cheng)，只有切實(shi)掌握好其(qi)中每一步的(de)(de)關鍵，才能(neng)最終得到理想的(de)(de)結果，其(qi)流程(cheng)通(tong)常(chang)分為(wei)四(si)個(ge)階段：準(zhun)備(bei)階段：拿地(di)，規(gui)劃(hua)設(she)計出產品(pin)（開(kai)發公(gong)(gong)司(si)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)部）—→確(que)(que)定(ding)預算(suan)—→尋找廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)司(si)實(shi)施(shi)階段：廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)司(si)了解項目(mu)及(ji)購買對象信(xin)息廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)司(si)出媒體計劃(hua)—→確(que)(que)定(ding)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標(biao)—→主題確(que)(que)定(ding)及(ji)創意表現—→廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)投放時(shi)間的(de)(de)確(que)(que)定(ding)—→媒體選擇傳播階段：各項活(huo)動(dong)和(he)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)正式推廣(guang)(guang)(guang)評估階段：測定(ding)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)投放的(de)(de)效率(lv)。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還(huan)是對(dui)外(wai)尋找廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)這一點(dian)上，則是各(ge)有(you)各(ge)的(de)優缺點(dian)。若是開(kai)發(fa)商自(zi)己(ji)組(zu)建(jian)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)部(bu)，則對(dui)項目的(de)了解會(hui)(hui)(hui)更加透(tou)(tou)徹，前期準備也(ye)就更加充分，同時在整個項目的(de)運作中內部(bu)溝通(tong)會(hui)(hui)(hui)非常(chang)流(liu)暢，缺點(dian)就是廣(guang)(guang)告(gao)(gao)部(bu)受公司(si)(si)上層及其他部(bu)門制(zhi)約比較大(da)，始(shi)終從開(kai)發(fa)公司(si)(si)的(de)角度出(chu)發(fa)，視野狹小，具有(you)一定的(de)局限性(xing)。對(dui)外(wai)選擇(ze)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)，一方(fang)面廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)會(hui)(hui)(hui)更加專業，經驗也(ye)更為(wei)豐富(fu)，另外(wai)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)從局外(wai)人的(de)角度介入項目，可(ke)以發(fa)現更加適合的(de)產品主題；其缺點(dian)就是對(dui)項目有(you)可(ke)能會(hui)(hui)(hui)理解不透(tou)(tou)徹，與(yu)開(kai)發(fa)商之間溝通(tong)和信任度不夠(gou)，費用比較高之類(lei)。

確定預算

廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾(ji)項(xiang)：

A．廣告調查費用

包括廣告前(qian)期的市場研究、廣告效(xiao)果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

B．廣告制作費用

包括(kuo)照相、制版、印刷、錄音(yin)、攝影、錄像(xiang)、文(wen)案操作、美術設計(ji)、廣告(gao)禮品等(deng)直接(jie)的制作費用

C．廣告媒體費用

購買報紙和(he)雜(za)志版面、電(dian)視(shi)和(he)電(dian)臺播出頻(pin)道和(he)時段、租用戶外(wai)看板等其他媒體的費(fei)用

D．其他相關費用

是與廣告活動(dong)有關(guan)的公共(gong)活動(dong)、SP活動(dong)、直效營銷等費用(yong)

確定廣告預算的方法

如果(guo)是對外尋找(zhao)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)，開發(fa)商(shang)會在產品出來后根據(ju)項目的(de)大小和性質(zhi)來初步(bu)確定廣(guang)(guang)告(gao)(gao)推廣(guang)(guang)的(de)預算，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算的(de)制(zhi)定還會受到其他(ta)一(yi)些因素的(de)影響，如市場競(jing)爭程(cheng)度(du)、廣(guang)(guang)告(gao)(gao)投(tou)放頻(pin)率的(de)選(xuan)擇、銷售速度(du)的(de)制(zhi)定、企業品牌的(de)知名程(cheng)度(du)等。通常測(ce)定廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算會采取以下幾種方式

A．量入為出(chu)法。即根據開發商本(ben)身資金(jin)的(de)承受能力(li)來確定(ding)廣告(gao)預(yu)算(suan)，帶有一定(ding)的(de)片面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額(e)的百分比(bi)來決定廣告費用(yong)的大小。

C．競爭對等法。即(ji)根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目(mu)的預算。

D．目標任(ren)務(wu)法。即開發商(shang)首先確定促(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)目標，根(gen)據所(suo)要完成的(de)促(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)目標決定必須執行的(de)工作任(ren)務(wu)，然后估算每項任(ren)務(wu)所(suo)需要的(de)促(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)支出，這(zhe)些促(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)支出的(de)總和就是計(ji)劃(hua)促(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)預算。

通常大的(de)房(fang)地產開發商會(hui)(hui)把銷(xiao)售百(bai)分比法和競爭對等法相(xiang)結(jie)合來確定(ding)廣(guang)告預算，一(yi)(yi)般(ban)廣(guang)告預算大致控制在樓(lou)盤銷(xiao)售總金額的(de)1%—3%之間(jian)，而小的(de)開發商則會(hui)(hui)根(gen)據銷(xiao)售狀況階(jie)段性的(de)滾動執(zhi)行，銷(xiao)售結(jie)果一(yi)(yi)旦(dan)不(bu)如(ru)意，廣(guang)告預算便(bian)會(hui)(hui)停(ting)止(zhi)。在初步確定(ding)下廣(guang)告預算后，開發商也會(hui)(hui)在找到廣(guang)告公(gong)(gong)(gong)司(si)后與(yu)廣(guang)告公(gong)(gong)(gong)司(si)再次協(xie)商，根(gen)據廣(guang)告公(gong)(gong)(gong)司(si)方面對產品的(de)定(ding)義(yi)和見解也會(hui)(hui)作出相(xiang)應的(de)調整。預算費用(yong)的(de)編排最(zui)后會(hui)(hui)由(you)廣(guang)告公(gong)(gong)(gong)司(si)與(yu)開發商一(yi)(yi)起協(xie)商制訂。

尋找廣告公司

通常廣(guang)告(gao)代理公司的選(xuan)擇會(hui)采取以下兩種方式：

廣告招標

即向多(duo)家廣告(gao)公(gong)司(si)發標，征集廣告(gao)策劃(hua)書、平面(mian)影視創(chuang)意及(ji)報價。其優點在于創(chuang)意結果直觀，易于判斷，并且收(shou)費情況清晰；缺點是周期長(chang)，使實(shi)質(zhi)性(xing)策劃(hua)工(gong)作的時間較為倉促(cu)，同時一些規模大、定力強的公(gong)司(si)不(bu)愿參加招標。

經驗選擇

根據(ju)廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)以前的(de)作(zuo)品及業(ye)內的(de)地位名聲(sheng)來(lai)初步選定(ding)一(yi)家，請其在(zai)(zai)一(yi)定(ding)時(shi)間內出策劃草案，如小(xiao)區的(de)形象(xiang)設計或者SLOGAN之(zhi)類(lei)的(de)，然后憑借其作(zuo)品確(que)定(ding)合(he)作(zuo)意(yi)向。其優點(dian)在(zai)(zai)于比廣(guang)告(gao)招標(biao)周期短(duan)，廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)有(you)較(jiao)多(duo)的(de)時(shi)間展開實質(zhi)性(xing)工(gong)作(zuo)，深化創意(yi)，并且(qie)多(duo)數(shu)廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)樂于接受；而缺點(dian)在(zai)(zai)于比選的(de)依據(ju)不充分不直觀，廣(guang)告(gao)個(ge)案差異(yi)性(xing)大，存(cun)在(zai)(zai)一(yi)定(ding)風(feng)險(xian)。

不同項目會根據(ju)其(qi)大小性質來選(xuan)擇不同方(fang)(fang)式尋找(zhao)廣告(gao)公司，有(you)很多公司會和廣告(gao)公司結成長(chang)期(qi)(qi)合(he)(he)作關系(xi)，這(zhe)種模式也(ye)(ye)為開發(fa)商節省(sheng)了(le)很多斟選(xuan)方(fang)(fang)面的(de)(de)時間(jian)，并且(qie)長(chang)期(qi)(qi)的(de)(de)合(he)(he)作關系(xi)也(ye)(ye)利于廣告(gao)公司和開發(fa)商就(jiu)項目進行透徹的(de)(de)了(le)解和合(he)(he)作。

實施階段

廣告公司了解(jie)項目(mu)及購(gou)買對象信息。

只有透(tou)徹的(de)(de)(de)了(le)解項(xiang)目后才能制作(zuo)出成功的(de)(de)(de)廣(guang)告作(zuo)品，廣(guang)告公(gong)(gong)司在接到項(xiang)目后需要(yao)對(dui)產品進(jin)行徹底的(de)(de)(de)研究(jiu)，其內容包括：項(xiang)目周邊情況，樓(lou)盤分(fen)析，近期樓(lou)市動向(xiang)，項(xiang)目地理位置分(fen)析，小(xiao)區規(gui)劃，設計特色(se)，價格策略，競爭對(dui)手分(fen)析，消(xiao)費者調查(cha)等。其中(zhong)開發(fa)商會(hui)向(xiang)廣(guang)告公(gong)(gong)司提供大部分(fen)資(zi)料，但(dan)處(chu)于對(dui)項(xiang)目的(de)(de)(de)把握程(cheng)度，大部分(fen)優秀的(de)(de)(de)廣(guang)告公(gong)(gong)司會(hui)就已給的(de)(de)(de)資(zi)料進(jin)行更深入的(de)(de)(de)調查(cha)，只有在吃透(tou)了(le)整個產品及(ji)消(xiao)費對(dui)象后，廣(guang)告公(gong)(gong)司才會(hui)進(jin)行下一步的(de)(de)(de)工作(zuo)。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)成功與(yu)否，關鍵在于(yu)它能(neng)否在恰當的(de)(de)(de)地(di)點(dian)以恰當的(de)(de)(de)方式傳達給恰當的(de)(de)(de)人(ren)，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標(biao)(biao)(biao)不能(neng)泛泛而(er)談，包(bao)括開發商在內經常會走入誤區，把廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標(biao)(biao)(biao)制(zhi)定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實(shi)上以上這(zhe)些目(mu)標(biao)(biao)(biao)是(shi)一個房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)或(huo)多(duo)或(huo)少必然會達到的(de)(de)(de)效果(guo)，想要(yao)對廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)進行有效的(de)(de)(de)指導，必須(xu)使(shi)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司(si)明白一個確(que)實(shi)可行的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標(biao)(biao)(biao)需要(yao)注意如下幾點(dian)：

A．所要賣的(de)房子的(de)特點是(shi)什么(me)？最重(zhong)要的(de)特點即賣點是(shi)什么(me)？

B．目(mu)標消費者是(shi)誰？目(mu)標消費者為什(shen)么(me)會選擇(ze)本項目(mu)？

C．要(yao)傳達給消費者的信(xin)息(xi)是(shi)什么？怎么樣才能(neng)有效的傳達這些信(xin)息(xi)？

D．用什么來測定傳達(da)消息(xi)的效果？

主題確定及創意表現

房(fang)地(di)產(chan)廣告策(ce)略(lve)的出發點是(shi)引(yin)起消(xiao)費者的注意和興趣(qu)，激(ji)發消(xiao)費者的購(gou)(gou)買欲，并(bing)最終促使(shi)消(xiao)費者購(gou)(gou)買該產(chan)品，因(yin)此在房(fang)地(di)產(chan)廣告一定(ding)要充分(fen)表現產(chan)品的優點，易(yi)于消(xiao)費者理解記(ji)憶和接(jie)受。

廣告投放時間的確定

一(yi)般來說，小型(xing)(xing)項目的廣告期間以(yi)一(yi)個(ge)月(yue)到(dao)兩個(ge)月(yue)為(wei)最多。中、大型(xing)(xing)的項目（營業額(e)在二、三億(yi)以(yi)上）時間會更加長一(yi)些(xie)，有(you)的甚至達到(dao)了一(yi)兩年，而房地產廣告時間的節奏(zou)通常可(ke)以(yi)分為(wei)如下四種：

（1）集(ji)(ji)中(zhong)型(xing)。是(shi)指廣告集(ji)(ji)中(zhong)一段(duan)時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)發布(bu)，以在短(duan)時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)內迅(xun)速(su)形成強大的廣告攻勢。優點在于(yu)能在短(duan)時(shi)(shi)(shi)期內給(gei)予(yu)消費(fei)者(zhe)強烈而有效(xiao)的刺激，以達(da)到廣告的效(xiao)果，并能促成銷售；缺點為廣告費(fei)用(yong)集(ji)(ji)中(zhong)于(yu)一段(duan)時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)大批量的投入，發布(bu)時(shi)(shi)(shi)機(ji)的選擇非(fei)常重要，若廣告未達(da)到預期的效(xiao)果，則很(hen)難進(jin)行補救。

（2）連續型。指(zhi)在(zai)一定時(shi)期內，均勻(yun)安(an)排廣告的(de)發(fa)布(bu)時(shi)間，使廣告經常性反復在(zai)目標市(shi)場出(chu)現(xian)，以逐步加深消費(fei)者印象。優點在(zai)于不斷(duan)刺(ci)激消費(fei)者，并節省(sheng)廣告費(fei)用；在(zai)于不可能每次都達(da)到刺(ci)激消費(fei)者的(de)目的(de)，而且預算也決定了連續性廣告無法進行(xing)大規模、長(chang)時(shi)間的(de)廣告攻勢。

（3）間歇(xie)性。指間斷(duan)使(shi)用廣(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)一(yi)種(zhong)方式，即做(zuo)一(yi)段時間廣(guang)告(gao)(gao)(gao)，停一(yi)段時間，再做(zuo)一(yi)段時間廣(guang)告(gao)(gao)(gao)，反(fan)復(fu)進(jin)行。優點在(zai)于(yu)根據(ju)項目的(de)(de)進(jin)程來進(jin)行廣(guang)告(gao)(gao)(gao)分配，做(zuo)到有的(de)(de)放矢；點在(zai)于(yu)需要注意(yi)(yi)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)發布的(de)(de)時機，注意(yi)(yi)銷(xiao)售對于(yu)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)滯后型，還要考(kao)慮消費者(zhe)的(de)(de)遺忘速(su)度。

（4）脈動(dong)型(xing)(xing)。脈動(dong)型(xing)(xing)集中(zhong)(zhong)了(le)連續(xu)(xu)型(xing)(xing)和間(jian)(jian)歇(xie)型(xing)(xing)的(de)(de)特征，即(ji)在一段時間(jian)(jian)內不斷保(bao)持廣告發布，又在某些(xie)時機加大發布力(li)度，形成廣告攻(gong)勢，集中(zhong)(zhong)了(le)連續(xu)(xu)型(xing)(xing)和間(jian)(jian)隙型(xing)(xing)的(de)(de)優點，能(neng)夠不斷刺激消(xiao)費者(zhe)，還(huan)能(neng)刺激短期(qi)的(de)(de)購買欲望。缺點就是費用(yong)太高。

而(er)廣告時間的(de)安排即廣告周期的(de)擬定，通常分為三個期間：

（1）引(yin)導期(qi)。作初期(qi)的訊息傳播，重點在引(yin)起消(xiao)費者的好(hao)奇與期(qi)待，吸(xi)引(yin)購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場(chang)，一切(qie)媒體(ti)運(yun)作及(ji)印(yin)刷資(zi)料皆已準備就(jiu)緒，一旦開盤，隨著(zhu)強(qiang)銷期的(de)(de)來(lai)臨，大量的(de)(de)報(bao)紙廣(guang)告，結合強(qiang)有力的(de)(de)業務推廣(guang)，如人(ren)員拜訪、電話追蹤、派報(bao)郵寄等，立體(ti)的(de)(de)促銷攻擊全面展開。

（3）續銷期。為公(gong)開期后的(de)續銷行為，將(jiang)廣告(gao)后期所余(yu)的(de)房屋產品進行重(zhong)新(xin)修正廣告(gao)策略(lve)，改變(bian)已(yi)不(bu)適或不(bu)當的(de)廣告(gao)方(fang)向，作最后的(de)沖(chong)刺(ci)，以達最圓滿的(de)成績。

廣(guang)(guang)告公司(si)在擬定(ding)廣(guang)(guang)告時(shi)間的(de)同(tong)時(shi)，即(ji)制定(ding)廣(guang)(guang)告節奏的(de)安排，同(tong)時(shi)預先估算每(mei)段時(shi)間需(xu)要投入(ru)的(de)費用。

在這(zhe)里，選(xuan)擇廣告投放(fang)節奏通常與(yu)一個項目(mu)大小性質有關，小項目(mu)宜采(cai)取(qu)(qu)集中型(xing)，以短(duan)平快形式的(de)最大限度(du)的(de)提高項目(mu)的(de)知名(ming)度(du)。而一些大盤則(ze)更適合采(cai)取(qu)(qu)脈(mo)動型(xing)的(de)方式。

媒體選擇

房(fang)地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告媒(mei)體(ti)是用(yong)來傳(chuan)播房(fang)地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告信(xin)息的(de)(de)工具(ju)，通常會接觸的(de)(de)媒(mei)體(ti)有：報(bao)紙、雜志、廣(guang)(guang)播、電視、戶外廣(guang)(guang)告、售點廣(guang)(guang)告、DM直投、傳(chuan)單海報(bao)、網絡、空(kong)中飛行物等。選擇不同的(de)(de)媒(mei)體(ti)以及如何正確的(de)(de)組合不同媒(mei)體(ti)是極其重要的(de)(de)。

一般廣告公司會根(gen)據(ju)項目的大小、樓(lou)盤的檔次、目標客戶(hu)的定(ding)位(wei)、項目的區域、開發商(shang)的資金實力來選擇(ze)媒(mei)體(ti)。比(bi)如說在(zai)北(bei)(bei)京，中低檔的項目主力媒(mei)體(ti)選擇(ze)是《北(bei)(bei)青(qing)》《北(bei)(bei)晚》《晨(chen)報(bao)(bao)》之類的報(bao)(bao)紙及廣播，高檔項目除了在(zai)《北(bei)(bei)青(qing)》，更(geng)多(duo)的會選擇(ze)《經(jing)濟觀察報(bao)(bao)》及《三(san)聯生活周(zhou)(zhou)刊》《IT經(jing)理人》《商(shang)業周(zhou)(zhou)刊》等這類有針對性的報(bao)(bao)紙雜志上刊登。

大多(duo)數房地(di)產的(de)廣(guang)(guang)告媒(mei)(mei)(mei)體(ti)會(hui)采用戶外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、印(yin)刷媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、和報刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)三種形(xing)式，戶外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)因為位置(zhi)固(gu)定，比較(jiao)偏重(zhong)于樓盤周圍(wei)的(de)區域性(xing)客(ke)源(yuan)；印(yin)刷媒(mei)(mei)(mei)體(ti)可以(yi)(yi)定向(xiang)派發，針對(dui)性(xing)和靈活(huo)性(xing)都(dou)比較(jiao)強；報刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)和廣(guang)(guang)播電視則覆蓋面廣(guang)(guang)，客(ke)源(yuan)層(ceng)多(duo)。為了(le)更好地(di)發揮媒(mei)(mei)(mei)體(ti)的(de)效率，使(shi)有限的(de)廣(guang)(guang)告經費收到(dao)最大的(de)經濟(ji)效益，應該對(dui)不(bu)同類型的(de)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)在(zai)綜合比較(jiao)的(de)基礎(chu)上，加以(yi)(yi)合理的(de)篩選、組合，以(yi)(yi)期取長補短，以(yi)(yi)優補拙。

傳播階段

在此(ci)階段(duan)，前期各項(xiang)準(zhun)備(bei)已(yi)經非常具體充(chong)沛，一旦項(xiang)目開(kai)(kai)始(shi)運作，就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)啟動(dong)整個廣(guang)(guang)告計劃。在這(zhe)個階段(duan)里需(xu)要注意(yi)的(de)是(shi)(shi)(shi)，雖然前期已(yi)經準(zhun)備(bei)的(de)非常詳細(xi)，但是(shi)(shi)(shi)市(shi)場是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)斷變(bian)化及(ji)不(bu)(bu)(bu)(bu)可預知的(de)，因此(ci)在這(zhe)個階段(duan)，廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)需(xu)要和銷(xiao)售總監密切配合，根據銷(xiao)售第一線(xian)及(ji)時(shi)反(fan)饋(kui)的(de)情況(kuang)來盡心廣(guang)(guang)告計劃的(de)修改(gai)，若銷(xiao)售情況(kuang)基本符合當初預制的(de)，則廣(guang)(guang)告計劃改(gai)動(dong)不(bu)(bu)(bu)(bu)大；若有(you)(you)一定(ding)的(de)差距，可以(yi)(yi)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)內容和推廣(guang)(guang)節奏上(shang)根據客戶反(fan)饋(kui)的(de)情況(kuang)加(jia)以(yi)(yi)修改(gai)；但若銷(xiao)售情況(kuang)極差就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)需(xu)要及(ji)時(shi)更(geng)改(gai)廣(guang)(guang)告計劃，不(bu)(bu)(bu)(bu)要使失誤犯的(de)更(geng)大。若廣(guang)(guang)告效果(guo)不(bu)(bu)(bu)(bu)佳有(you)(you)些開(kai)(kai)發商會(hui)采取更(geng)換廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)的(de)形式，其實如(ru)果(guo)問題不(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)出在廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)業(ye)務(wu)水平上(shang)的(de)話，更(geng)換廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)即勞(lao)神費力，同時(shi)也不(bu)(bu)(bu)(bu)見得會(hui)換到稱(cheng)心如(ru)意(yi)的(de)公(gong)(gong)司(si)。在這(zhe)種情況(kuang)下，一是(shi)(shi)(shi)有(you)(you)可能產品本身(shen)有(you)(you)問題，另外(wai)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)當初廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)和開(kai)(kai)發商就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)產品溝通的(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)夠(gou)，因此(ci)可以(yi)(yi)根據市(shi)場反(fan)饋(kui)對(dui)產品作出相應(ying)的(de)修改(gai)，同時(shi)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)產品及(ji)目標客戶進(jin)行更(geng)為(wei)詳盡的(de)研究，重(zhong)新包裝項(xiang)目上(shang)市(shi)，爭取打個翻身(shen)仗。

評估階段

營銷(xiao)學上通(tong)常(chang)說(shuo)：廣(guang)(guang)告主(zhu)(zhu)們都知道(dao)自(zi)己投(tou)放(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告里有(you)一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)無效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)誰也(ye)不知哪一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)無效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告也(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)如此，房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告和(he)日(ri)用品廣(guang)(guang)告效(xiao)果(guo)反饋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)(zui)(zui)大不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)點就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)：房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告可以在廣(guang)(guang)告投(tou)放(fang)后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)當(dang)天就能(neng)(neng)(neng)直(zhi)接(jie)在來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)訪上得到體現(xian)(xian)。大部分(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)已經能(neng)(neng)(neng)夠通(tong)過客戶(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)第(di)一(yi)(yi)(yi)次(ci)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)渠道(dao)建(jian)立(li)廣(guang)(guang)告效(xiao)果(guo)跟蹤制度(du)，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)也(ye)成(cheng)為廣(guang)(guang)告投(tou)放(fang)效(xiao)果(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要標(biao)準。在不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)反復實踐(jian)中(zhong)(zhong)發現(xian)(xian)，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)確(que)能(neng)(neng)(neng)在一(yi)(yi)(yi)定程度(du)上反映廣(guang)(guang)告投(tou)放(fang)效(xiao)果(guo)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)過分(fen)強調來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)就像完全忽視來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)一(yi)(yi)(yi)樣，走向另(ling)一(yi)(yi)(yi)個誤(wu)區(qu)。房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告的(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)果(guo)體現(xian)(xian)有(you)三種層次(ci)：一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)直(zhi)接(jie)到訪；二是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)電(dian)(dian)話詢(xun)問(wen)；三是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)留下(xia)(xia)印象。因(yin)(yin)此電(dian)(dian)話數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)就成(cheng)了(le)廣(guang)(guang)告銷(xiao)售(shou)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)直(zhi)接(jie)體現(xian)(xian)。但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)檢測不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，可以發現(xian)(xian)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)樣都是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)非常(chang)優秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告表現(xian)(xian)，同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)樣都是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)無可挑剔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)媒體選擇，甚(shen)至同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)屬于同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)檔次(ci)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)兩者正(zheng)常(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告后(hou)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數(shu)(shu)量(liang)(liang)(liang)也(ye)不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。可以看(kan)出，相對于廣(guang)(guang)告表現(xian)(xian)來(lai)(lai)(lai)說(shuo)，產(chan)品本身更為重要。其中(zhong)(zhong)最(zui)(zui)(zui)重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)地理位置、價(jia)格、銷(xiao)售(shou)時間段。通(tong)常(chang)來(lai)(lai)(lai)說(shuo)，主(zhu)(zhu)要干道(dao)附近的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)量(liang)(liang)(liang)低(di)，因(yin)(yin)為容易描述(shu)，容易到達，客戶(hu)更多會選擇直(zhi)接(jie)到達；高檔項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)（別(bie)墅，TOWNHOUSE，高檔公(gong)寓(yu)）來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)率低(di)，因(yin)(yin)為目(mu)(mu)標(biao)客戶(hu)群總量(liang)(liang)(liang)低(di)；進入銷(xiao)售(shou)后(hou)期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)低(di)，因(yin)(yin)為市場認知度(du)高，電(dian)(dian)話詢(xun)問(wen)不再成(cheng)為最(zui)(zui)(zui)主(zhu)(zhu)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)了(le)解手段。只有(you)根據不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)特性做(zuo)好(hao)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)人給人留下(xia)(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)印象程度(du)以及(ji)與最(zui)(zui)(zui)終成(cheng)交量(liang)(liang)(liang)相結合的(de)(de)(de)(de)(de)(de)評(ping)估，才(cai)能(neng)(neng)(neng)正(zheng)確(que)測定一(yi)(yi)(yi)個廣(guang)(guang)告的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)果(guo)與否。使得廣(guang)(guang)告公(gong)司(si)能(neng)(neng)(neng)夠更好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配合項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進行相應(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調整與修改。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的(de)廣告策劃方案的(de)目的(de)和(he)宗旨(zhi)都是在于(yu)提(ti)高產品的(de)銷(xiao)(xiao)售，塑(su)造、提(ti)升品牌形象。本方案在于(yu)為(wei)“站(zhan)前廣場”提(ti)供一個準(zhun)確的(de)定(ding)位與(yu)廣告方向，作出全程戰略性的(de)指導(dao)。在對婁底(di)房地產市場現狀(zhuang)進行了深入細致的(de)了解和(he)研究分析的(de)前提(ti)下，找(zhao)出“站(zhan)前廣場”項目的(de)資源問題與(yu)機會，以(yi)達到或(huo)超出“站(zhan)前廣場”原定(ding)銷(xiao)(xiao)售計劃，并為(wei)婁底(di)定(ding)興房地產公(gong)司塑(su)造品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一）20XX年以來(lai)房地產開發投資大幅(fu)增長(chang)。

20XX年１－8月全市房地產開(kai)發(fa)投(tou)資達(da)16457萬元，同(tong)比增長87.4%，是近(jin)年來增長較快的(de)。

（二）房地產(chan)業開(kai)發的三個組成要(yao)素即(ji)房地產(chan)開(kai)發的土(tu)地、資金、市場同步(bu)增(zeng)長。

１、土(tu)地前期投入增加。20XX年１－8月(yue)，房地產開發(fa)(fa)企業購置(zhi)土(tu)地面(mian)積10.88萬(wan)平(ping)方米(mi)，土(tu)地購置(zhi)費3057萬(wan)元(yuan)，分別比去年同(tong)期增長14.5%和19.9%；土(tu)地開發(fa)(fa)投資1250萬(wan)元(yuan)，已完成土(tu)地開發(fa)(fa)面(mian)積9.7萬(wan)平(ping)方米(mi)。

２、開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)規模擴大，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)投(tou)(tou)資高速(su)增(zeng)長(chang)。2003年１－8月份，全(quan)(quan)市房(fang)地(di)產施工面(mian)積43.23萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比(bi)去年同(tong)期增(zeng)加18萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，本年新開(kai)(kai)(kai)工面(mian)積13.3萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比(bi)去年同(tong)期增(zeng)加7.9萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)長(chang)145%。全(quan)(quan)市房(fang)地(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)完成投(tou)(tou)資16457萬(wan)(wan)元，比(bi)去年同(tong)期增(zeng)加7674萬(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)87.4%，對全(quan)(quan)市國(guo)有及其(qi)它經濟(ji)投(tou)(tou)資增(zeng)長(chang)貢(gong)獻率為(wei)2.1%。從投(tou)(tou)資用途看(kan)，住宅投(tou)(tou)資完成6630萬(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)1.2倍，辦公樓房(fang)完成投(tou)(tou)資542萬(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)3.9倍。

３、企業(ye)融資(zi)(zi)(zi)(zi)能力有所增強，資(zi)(zi)(zi)(zi)金到(dao)位狀(zhuang)況(kuang)較好。20XX年１-8月房地產開發共(gong)到(dao)位資(zi)(zi)(zi)(zi)金22266萬(wan)元(yuan)，同比增長2.6倍(bei)，從其構(gou)成看，利用外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金增長最快，企業(ye)自籌資(zi)(zi)(zi)(zi)金最多。１－8月企業(ye)自籌資(zi)(zi)(zi)(zi)金13152萬(wan)元(yuan)，增長3.8倍(bei)；利用外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金1050萬(wan)元(yuan)，增長69倍(bei)，其他資(zi)(zi)(zi)(zi)金8004萬(wan)元(yuan)，增長2.5倍(bei)。

４、住房(fang)銷(xiao)售(shou)高速(su)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)。今年全市商品(pin)房(fang)現(xian)房(fang)銷(xiao)售(shou)，在去(qu)年增(zeng)長(chang)(chang)(chang)27.8％的高基數基礎上(shang)，保持高增(zeng)長(chang)(chang)(chang)勢頭，20XX年１－8月份(fen)全市共銷(xiao)售(shou)現(xian)房(fang)1.79萬平(ping)方米，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)(chang)(chang)82.7%，其中住宅銷(xiao)售(shou)1.72萬平(ping)方米，比去(qu)年同(tong)(tong)期增(zeng)長(chang)(chang)(chang)1.2倍。

5、房地(di)產(chan)業的(de)發展與(yu)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)建設(she)緊密，城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)(hua)建設(she)促進(jin)了房地(di)產(chan)業的(de)發展，我市(shi)(shi)北(bei)擴南移的(de)外延式(shi)城(cheng)市(shi)(shi)擴展建設(she)促進(jin)了房地(di)產(chan)業的(de)快速發展，在我市(shi)(shi)今年從事(shi)房地(di)產(chan)開發的(de)20家(jia)企(qi)業中，婁(lou)星(xing)區內集(ji)中了14家(jia)，新化(hua)(hua)縣3家(jia)，雙峰(feng)縣2家(jia)，漣源(yuan)市(shi)(shi)1家(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是(shi)商(shang)(shang)(shang)品房空置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)增(zeng)加。今年１－8月(yue)份全市商(shang)(shang)(shang)品房竣工(gong)面(mian)積(ji)(ji)(ji)超(chao)過商(shang)(shang)(shang)品房銷售面(mian)積(ji)(ji)(ji)0.6萬平方米，商(shang)(shang)(shang)品房空置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)達1.1萬平方米(其中住宅空置(zhi)0.61萬平方米)，占當年施工(gong)面(mian)積(ji)(ji)(ji)總(zong)量的(de)2.5%，空置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)增(zeng)長(chang)63.6%。從(cong)商(shang)(shang)(shang)品房空置(zhi)時間來看，空置(zhi)時間在(zai)一年以上商(shang)(shang)(shang)品房面(mian)積(ji)(ji)(ji)占全部空置(zhi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)比例增(zeng)長(chang)，比上年提高4.4個(ge)百分點，空置(zhi)房增(zeng)多占用了企(qi)業的(de)開發資(zi)金，對房地產企(qi)業的(de)開發產生不利的(de)影響。

二是(shi)房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)素(su)質良莠不齊，企(qi)業(ye)(ye)開(kai)(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小、持續開(kai)(kai)發(fa)(fa)能力(li)低，競爭力(li)差。近幾年來(lai)(lai)城市化(hua)建(jian)設的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)推動了房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)，存在(zai)(zai)一個(ge)(ge)項(xiang)目孵出(chu)一個(ge)(ge)房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)問題，其(qi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小。20XX年全(quan)市參加年檢(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)達65家，而今年來(lai)(lai)真正(zheng)有(you)(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)僅20家，僅占全(quan)部(bu)年檢(jian)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)30.8%。就目前(qian)(qian)有(you)(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)工作量的(de)(de)(de)(de)(de)20個(ge)(ge)企(qi)業(ye)(ye)而言，開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務(wu)(wu)在(zai)(zai)3000萬(wan)元以(yi)(yi)下(xia)有(you)(you)10個(ge)(ge)，占總數的(de)(de)(de)(de)(de)50%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務(wu)(wu)在(zai)(zai)3000萬(wan)元以(yi)(yi)上(shang)5000萬(wan)元以(yi)(yi)下(xia)有(you)(you)5個(ge)(ge)，占總數的(de)(de)(de)(de)(de)25%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務(wu)(wu)在(zai)(zai)5000萬(wan)元以(yi)(yi)上(shang)有(you)(you)5個(ge)(ge)，占總數的(de)(de)(de)(de)(de)25%。房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)主(zhu)要以(yi)(yi)負債經營(ying)為主(zhu)，嚴(yan)重依賴(lai)銀行(xing)資(zi)金，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)項(xiang)目前(qian)(qian)期(qi)靠施工單位墊(dian)資(zi)、中(zhong)間靠銀行(xing)貸款(kuan)(kuan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)、后期(qi)靠個(ge)(ge)人按揭貸款(kuan)(kuan)，缺乏后續開(kai)(kai)發(fa)(fa)能力(li)。

三是物(wu)業管(guan)理(li)落后，配套(tao)設施不(bu)全(quan)。房地產的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)應(ying)該成龍配套(tao)，我市盡管(guan)有(you)成片開(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)住宅小區開(kai)(kai)發(fa)，但(dan)大(da)多數(shu)是開(kai)(kai)放(fang)式、松(song)散(san)型的(de)(de)賣完房就(jiu)走人的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)，即使有(you)物(wu)業管(guan)理(li)，其配套(tao)設施不(bu)全(quan)，管(guan)理(li)也不(bu)規范，一些零星插建開(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)住房沒有(you)物(wu)業管(guan)理(li)，用(yong)水、用(yong)電(dian)、行路、管(guan)道跑、冒、滴(di)、漏、墻(qiang)體裂縫等問題都不(bu)能妥善解決，抑制了消費者的(de)(de)購(gou)買欲望，影響了持續開(kai)(kai)發(fa)。

四(si)(si)是外(wai)部因素制約。銀行(xing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)企業信貸(dai)(dai)政(zheng)策調整(zheng)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)由開(kai)發(fa)性貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主(zhu)轉為個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)抵押貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主(zhu)，國家對(dui)商業銀行(xing)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、土地儲備貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個人(ren)(ren)商用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)公積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)及個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)適(shi)用(yong)率等(deng)方面(mian)做了(le)進一步明(ming)確和規范(fan)：房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)必(bi)須“取(qu)得國有(you)土地使(shi)用(yong)權(quan)證(zheng)、建(jian)設(she)用(yong)地規劃許可證(zheng)、建(jian)設(she)工(gong)程規劃許可證(zheng)及開(kai)工(gong)證(zheng)”等(deng)四(si)(si)證(zheng)，開(kai)發(fa)企業取(qu)得這(zhe)四(si)(si)證(zheng)，實際(ji)投(tou)入(ru)應不低于(yu)項目總投(tou)資的(de)(de)(de)30%，個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要(yao)求(qiu)(qiu)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)有(you)30%以上的(de)(de)(de)首付款(kuan)(kuan)，有(you)的(de)(de)(de)項目要(yao)求(qiu)(qiu)項目主(zhu)體結構封頂，才可以放貸(dai)(dai)；還有(you)就(jiu)是居民收入(ru)低，抑制了(le)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)，影(ying)響房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業市場(chang)的(de)(de)(de)擴大；再有(you)就(jiu)是二級市場(chang)放而不活，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影(ying)響二級房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)市場(chang)發(fa)展，從(cong)而影(ying)響整(zheng)個房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業的(de)(de)(de)發(fa)展。

總體看來，我市房地(di)產業具有巨大的現(xian)實和潛在需求，發展空間較大。

市(shi)(shi)(shi)委(wei)、市(shi)(shi)(shi)政府提出加快城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)設步伐，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)設需要產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)支(zhi)撐，首先需要房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)支(zhi)撐，20XX年我市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率(lv)僅26.48%，低于全省平均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)水平5.5個(ge)百分(fen)點(dian)，若每年全市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率(lv)提高一個(ge)百分(fen)點(dian)，至少(shao)增加住宅(zhai)需求(qiu)84萬平方米(mi)(mi)(mi)以(yi)(yi)上(shang)；國際經驗(yan)表(biao)明：當(dang)一國人(ren)均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)GDP達(da)到300-1000美元時，居民(min)的(de)住房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)進入加速增長期，20XX年我市(shi)(shi)(shi)的(de)人(ren)均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)GDP為5208元（651美元），是房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)加速發(fa)展的(de)時期；目前我市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)人(ren)均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)建(jian)筑(zhu)面積僅20.05平方米(mi)(mi)(mi)，離國家“十五”規劃(hua)的(de)20XX年城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)人(ren)均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)建(jian)筑(zhu)面積22平方米(mi)(mi)(mi)，人(ren)均(jun)(jun)(jun)(jun)(jun)還少(shao)1.95平方米(mi)(mi)(mi)，若達(da)到這一標準(zhun)，需求(qiu)住宅(zhai)在208萬平方米(mi)(mi)(mi)以(yi)(yi)上(shang)，顯然，我市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)發(fa)展潛(qian)力(li)十分(fen)巨大。2003年婁底市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)建(jian)投資公(gong)司成立，婁底城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)建(jian)設項(xiang)目開發(fa)實行(xing)市(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)(hua)，通過項(xiang)目招(zhao)標，實行(xing)市(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)(hua)經營，推行(xing)以(yi)(yi)地(di)生(sheng)財(cai)、招(zhao)商引資、民(min)間(jian)融資的(de)方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城(cheng)(cheng)(cheng)建(jian)坐(zuo)上(shang)了“特快列(lie)車”，加速了婁底市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)特別是商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)發(fa)展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商(shang)業廣場、寫字樓、賓館等的商(shang)用大廈(sha)。現將(jiang)婁底(di)市漣鋼開發區，婁底(di)市城(cheng)西區及(ji)婁星區進(jin)行(xing)大體(ti)對比(bi)分析(xi)如(ru)下：

1、漣鋼開發區。

由于漣鋼為新開(kai)發城區，在(zai)整個大環(huan)境的綠化、城市(shi)規劃(hua)方(fang)面(mian)有其(qi)獨特(te)的優(you)勢。總體(ti)來說，漣鋼開(kai)發區地(di)段房地(di)產(chan)都在(zai)賣自然環(huan)境。

明源大酒店：

核心(xin)競爭力：五星級酒店標準概念；

其周邊自然環(huan)境好；

用綠色和(he)五星級酒(jiu)店標準(zhun)來(lai)吸(xi)引白領、外(wai)來(lai)投資者、社會(hui)成功(gong)人士等(deng)；

其定位(wei)為社會(hui)高薪階層。

2、城西地帶。以新開發的(de)項目-城西農貿綜(zong)合市場為主。

城西農貿綜合市場：

核(he)心(xin)競爭力(li)：婁底(di)市、區(qu)兩級政(zheng)府批準興建的城西唯一農(nong)貿綜合(he)市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面(mian)積，其(qi)中有320個(ge)攤位，2480平(ping)方(fang)米(mi)生活超市，108個(ge)鋪面(mian)，1200平(ping)方(fang)米(mi)倉庫(ku)，48套(tao)配套(tao)住宅(zhai)，40各農副(fu)產品(pin)批(pi)發(fa)車位。

住房均(jun)價(jia)718元(yuan)每(mei)(mei)平方米。門面2580元(yuan)至(zhi)4380元(yuan)每(mei)(mei)平方米。

定位：集農副產品批(pi)發、零售、加工、倉(cang)儲(chu)、大(da)(da)型超市，商住(zhu)、飲食(shi)為主的大(da)(da)型農貿綜合市場(chang)。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬平方(fang)米湘中地區(qu)超(chao)大規模財富(fu)街(jie)區(qu)；

2.原老街批發市場，主(zhu)樓統一經營，超大規(gui)模優勢。

有功能優勢：

總建筑(zhu)面積面積8萬多平方(fang)米，門面主力面積30多平方(fang)米

住(zhu)房(fang)均(jun)價500多(duo)元(yuan)每平(ping)方米。門(men)面2000元(yuan)至11000元(yuan)每平(ping)方米。

定位：湘中地區經(jing)營(ying)規(gui)模大型(xing)化、經(jing)營(ying)手段(duan)現代(dai)化、經(jing)營(ying)環(huan)境(jing)規(gui)范化的超(chao)大型(xing)、多功(gong)能財富街區。

國貿商城：

核心競(jing)爭力(li)：位于火車站正對面，有地位優勢。

三消費者分析

根據《婁底房(fang)地產(chan)市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產(chan)經驗，我們(men)得(de)出消費者(zhe)購房(fang)心理(li)和對住宅（辦公樓）要求如下：

1、環境(jing)規劃(hua)一(yi)定要(yao)好，配套要(yao)齊全，各種活動場地、場所要(yao)足夠；在規劃(hua)時，一(yi)定要(yao)有超前的(de)思想，更具現代(dai)化(hua)氣息，特別要(yao)注意智能化(hua)；在樓盤外立面的(de)設計(ji)上要(yao)新穎，色調(diao)要(yao)協調(diao)，風格要(yao)跟上潮流；92%的(de)消費者傾向于入住全封(feng)閉式的(de)管理；

2、住宅（辦公樓）及其周圍(wei)的配(pei)套設施的基(ji)本要(yao)求為學校、幼(you)兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書(shu)館、棋牌室等；

3、67%的(de)消(xiao)費者選擇(ze)多(duo)層住(zhu)宅(zhai)，因(yin)為多(duo)層住(zhu)宅(zhai)的(de)價格相(xiang)對(dui)高(gao)層住(zhu)宅(zhai)便宜。而且以后的(de)管理費用也相(xiang)對(dui)較低(di)。有一部分消(xiao)費者選擇(ze)小高(gao)層住(zhu)宅(zhai)，

4、消費者對物(wu)業(ye)管(guan)理的要求；

a、提供保安(an)、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一(yi)些特色服務(wu)（如家政、訂購車票(piao)、托兒、托老(lao)服務(wu)等）；

b、物業公司應(ying)與小區(qu)內住戶(hu)增加聯系(xi)，加強溝(gou)通(tong)。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境(jing)：坐擁婁(lou)底火(huo)車站(zhan)正(zheng)對面，坐享人流物流優勢(shi)。洛湛、湘黔(qian)鐵路在這里呈十字(zi)交(jiao)匯，東至(zhi)杭州(zhou)、上(shang)海，南(nan)(nan)至(zhi)廣(guang)州(zhou)、深圳、西去(qu)重(zhong)慶、昆明，北達首都北京。婁(lou)底火(huo)車站(zhan)是一編組站(zhan)，每(mei)日接發客運(yun)和(he)貨運(yun)列車200多對，是長江以南(nan)(nan)第二大(da)鐵路樞紐，現有樓盤(pan)中少有的。

2地段(duan)：位于火(huo)車(che)站正對(dui)面，附近樓盤以明珠商(shang)業(ye)步行(xing)街、金(jin)海(hai)商(shang)貿(mao)城為主，該地區已聚(ju)集相當的人氣和居住知名度。臨近商(shang)業(ye)繁華地帶(dai)，酒店、賓館、火(huo)車(che)站批發市場，水(shui)果批發大市場，形成較高具影響力的火(huo)車(che)站商(shang)圈。

3發展：據有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同(tong)時，餐飲業(ye)、娛樂業(ye)、旅游業(ye)、物流及(ji)零售(shou)業(ye)將飛速發展。

物管：智能化管理，保(bao)證(zheng)了(le)業主的現代化要(yao)求，符合本案的定位主題。更是目標消費(fei)者著重考慮(lv)的主題。

4住宅（辦公樓）設計建設：小區(qu)的設計以天然為主(zhu)題，各(ge)種(zhong)樓層合理布置。更有現代(dai)藝術(shu)(shu)廣場，藝術(shu)(shu)、休閑與自然融為一體、相得(de)益(yi)彰。

6配套設施齊全(quan)，（高檔(dang)會所、銀行、超市、停(ting)車場(chang)、幼(you)兒園、親子樂園、運動場(chang)所、藝術(shu)長廊等）。

7婁底市消(xiao)費市場樓價(jia)有(you)上(shang)升趨勢，消(xiao)費者(zhe)認為手頭資(zi)金用于購買(mai)不(bu)動產保值(zhi)是最好(hao)的(de)選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

二、項目劣勢分析

1）品(pin)牌號召(zhao)(zhao)力(li)：婁底(di)房地(di)產市場(chang)起步較遲，開(kai)始有競爭態勢，開(kai)發商優勝劣(lie)汰局面已開(kai)始形成。現在(zai)(zai)以巨龍、金海(hai)、海(hai)匯、中興、民基為(wei)代表的(de)房地(di)產公司經過房地(di)產操作的(de)成功(gong)，已積(ji)累了相(xiang)當的(de)經驗，在(zai)(zai)消費者中有著不錯的(de)口碑。定(ding)興房產進(jin)入房地(di)產市場(chang)較晚(wan)，在(zai)(zai)這一方面并沒有太強的(de)品(pin)牌號召(zhao)(zhao)力(li)。

2）市場承受能(neng)力(li)：由(you)于(yu)婁底(di)市消費偏低，市場上如此(ci)高檔的樓盤(pan)還未出(chu)現。是(shi)(shi)否(fou)能(neng)夠把高收入人士吸(xi)引過(guo)來，是(shi)(shi)相(xiang)當關鍵的問題(ti)，這要取決于(yu)本案(an)品質是(shi)(shi)否(fou)擁有(you)高品質這一因素。

3）競爭因(yin)素：由于(yu)近年來(lai)許多開發(fa)商(shang)為了趕上(shang)房地產加速發(fa)展的潮流(liu)，盲目(mu)開發(fa)，低價(jia)(jia)銷售，造成價(jia)(jia)格波動及銷售困難(nan)。

三．競爭對手分析

第(di)三節(jie)推廣策(ce)略界(jie)定；

一，目標消費群界定

從“站(zhan)前(qian)廣場(chang)”項目本身的(de)定位和素質(zhi)出發(fa)，結合中高檔(dang)住宅（賓館(guan)、寫字樓）的(de)銷售特(te)點，界定“站(zhan)前(qian)廣場(chang)”的(de)目標消費群及其相關特(te)征是：

1目標消費者：418建(jian)材市(shi)場業(ye)(ye)主(zhu)，果品(pin)批發市(shi)場業(ye)(ye)主(zhu)，電(dian)腦大市(shi)場業(ye)(ye)主(zhu)，通訊市(shi)場業(ye)(ye)主(zhu)，城區附近投資置業(ye)(ye)者；以及自身具有經濟能力較強的階(jie)層。

2年齡：年齡大約在35到55歲。

3家庭結(jie)構已進(jin)入(ru)中(zhong)年期，居(ju)住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活(huo)要求很有質感。

4對家庭（辦公(gong)）環境有(you)著高檔次的(de)要求，有(you)“物有(you)所(suo)(suo)值(zhi)”的(de)消費(fei)心理，他(ta)們追求品位，但他(ta)們又是商人(ren)，有(you)商人(ren)的(de)交易(yi)本性，既有(you)“物有(you)所(suo)(suo)值(zhi)”。

5有強(qiang)烈的虛榮心，喜歡攀比(bi)和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通(tong)過外(wai)在條件來(lai)追(zhui)求文化品位(wei)。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼(yan)光和(he)做百年企(qi)業的雄心壯志。

萊恩(en)田園區的出現，使(shi)萊恩(en)公司(si)在(zai)有意(yi)無意(yi)之(zhi)中(zhong)闖入(ru)了復合型房(fang)地產開發這一前端領域的表現，或者說(shuo)，萊恩(en)公司(si)在(zai)有意(yi)無意(yi)之(zhi)間為房(fang)地產開發的未來成(cheng)功準備了條件(jian)。

萊恩田(tian)園區的出(chu)現，順應了(le)當代人、當代社會對綠色生態(tai)環境的向往與(yu)呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。

萊恩田園區在(zai)開(kai)(kai)發模式上(shang)，采用(yong)了創新策(ce)劃在(zai)先，規劃設(she)計(ji)在(zai)后，讓(rang)兩者相(xiang)互彌(mi)補、相(xiang)映生輝的(de)做法，也是一個超前性的(de)景區與地產(chan)開(kai)(kai)發模式創新，它對萊恩公司的(de)未(wei)來事業將產(chan)生深遠的(de)影響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園(yuan)區(qu)位于重慶九龍坡區(qu)西彭鎮一側(ce)，現占地約(yue)200畝，前期果園(yuan)開發(fa)已小(xiao)見成(cheng)效，大規模的綜合(he)性開發(fa)即將進行。

果(guo)園(yuan)內的(de)果(guo)樹(shu)現(xian)在枇杷為(wei)主，同時準備發展一(yi)批相應(ying)的(de)果(guo)樹(shu)，形成一(yi)個有多種水果(guo)樹(shu)的(de)綜合(he)性果(guo)園(yuan)。

在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的(de)悠久歷史的(de)，萬畝紅桔的(de)壯(zhuang)觀(guan)至(zhi)今仍為人津(jin)津(jin)樂道(dao)。如今，西彭鎮政府又提出了(le)建立(li)萬畝伏淡季(ji)水果的(de)發展戰略構想，為金果園的(de)可持續性(xing)發展提供了(le)強(qiang)有力的(de)支撐。

現在，西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)已有常住人口約五(wu)萬，隨(sui)著(zhu)渝(yu)西(xi)經(jing)濟走廊的(de)(de)建設(she)和新廠(chang)新單位的(de)(de)遷(qian)入，西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)(de)未來人口還(huan)會大(da)量增加。西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)(de)現有休閑(xian)娛(yu)樂(le)設(she)施(shi)(shi)——特別(bie)是(shi)新潮時尚的(de)(de)休閑(xian)娛(yu)樂(le)設(she)施(shi)(shi)已經(jing)不能滿足(zu)居民們(men)的(de)(de)需要。

重慶主(zhu)城區人口已超過600萬，主(zhu)城區居(ju)民(min)的(de)(de)生活水平、消費能力(li)都在不(bu)斷的(de)(de)提(ti)高，休閑娛(yu)樂(le)的(de)(de)郊(jiao)區化(由近郊(jiao)逐步走向(xiang)遠郊(jiao))是一個不(bu)可阻擋的(de)(de)大趨勢。

2、產品分析

萊恩田園區(qu)(qu)位于重慶九(jiu)龍(long)坡區(qu)(qu)西彭(peng)鎮一(yi)側(ce)，現(xian)占地(di)約200畝(mu)，萊恩田園區(qu)(qu)是重慶的一(yi)個具有獨特地(di)理位置和優越自(zi)然環境的、大型生態綠化田園區(qu)(qu)。

優勢：

一棵令人(ren)震驚和贊(zan)嘆的超級(ji)百果(guo)樹——

它(ta)立在萊恩田園區的(de)大門口或中心。

它那(nei)巨碩無比的(de)下部(直徑不(bu)低(di)于十米)是(shi)鋼筋水泥(ni)雕塑(su)出(chu)來的(de)，但外形(xing)與真樹相比，足(zu)以亂真。

中心主要是空的(de)，以泥土填滿，使樹(shu)根能(neng)夠直(zhi)通地下(包括(kuo)外露一(yi)(yi)部分);也可(ke)巧妙(miao)設(she)計一(yi)(yi)些(xie)彎曲的(de)樹(shu)洞(dong)，供孩子(zi)們(men)捉迷藏(zang)。

上(shang)部(bu)則有序地種(zhong)植一批(pi)各種(zhong)各樣的果樹(shu)，讓其慢(man)慢(man)長大，仿佛是巨(ju)樹(shu)的枝，是巨(ju)樹(shu)的天生的組成部(bu)分。

還可為其編一個古(gu)老的神話(hua)傳說故事，讓許(xu)多(duo)游客更加深信不疑(yi)。

果(guo)樹(shu)命名為“仙醉(zui)百果(guo)樹(shu)”，由(you)(you)著名書法家(jia)題字(zi)，由(you)(you)著名文人(ren)寫一篇賦(fu)，立(li)石碑刻于樹(shu)旁。

這是(shi)果園獨創(chuang)的特色景(jing)觀之一，是(shi)它的形象標志(zhi)之一。

它是時尚氣息(xi)濃郁的(de)公園化，可以參照珊瑚公園的(de)建(jian)筑風(feng)格;

在資金許可(ke)的前(qian)提下，公園(yuan)(yuan)的設(she)計建筑應敢于適度超前(qian)(至少要(yao)有(you)(you)鮮明(ming)的獨(du)家特(te)色)，不要(yao)認(ren)為(wei)遠郊的公園(yuan)(yuan)設(she)計就一(yi)定比主城區(qu)的公園(yuan)(yuan)落后，這方面(mian)做好了，也是一(yi)個(ge)獨(du)特(te)的賣點，同時也能(neng)有(you)(you)效阻(zu)止(zhi)競(jing)爭者的跟進。

劣勢：

對發(fa)展(zhan)商來說，是挑戰，從規(gui)劃設計的(de)(de)(de)難度，建筑容積的(de)(de)(de)降低，園林景(jing)觀的(de)(de)(de)增設造成(cheng)的(de)(de)(de)成(cheng)本增加(jia)，未來物(wu)業管理服務的(de)(de)(de)升級，都要求發(fa)展(zhan)商投入更多的(de)(de)(de)人力物(wu)力財力。

3、競爭對手分析

東方半島花園是(shi)深圳布吉(ji)的(de)一個(ge)具有獨特(te)地(di)理位置和(he)優越自然環境的(de)、大(da)型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標后，打(da)出(chu)‘特(te)大(da)型低密度園林式住宅’牌子(zi)，推出(chu)了‘綠色概(gai)念’和(he)‘環保概(gai)念’。這是(shi)附和(he)深圳目前(qian)地(di)產發展階(jie)段(duan)和(he)消費(fei)潮(chao)流的(de)。

東(dong)方半(ban)島花園的(de)園林式是一(yi)個環境(jing)系(xi)統概念，大到小區(qu)的(de)外圍環境(jing)，內(nei)部(bu)環境(jing)，地形(xing)，布局，空間(jian)，庭院(yuan)的(de)序(xu)列，主題的(de)不同，功能(neng)的(de)組合，景(jing)觀的(de)效果，小到園中的(de)一(yi)石(shi)一(yi)水，一(yi)草一(yi)木(mu)，都要納入環境(jing)系(xi)統進(jin)行精心設計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造(zao)市(shi)。制造(zao)銷售熱點。

造勢(shi)(shi)。多種媒(mei)體一(yi)起上(shang)，掀起立(li)體廣告攻勢(shi)(shi)。

大(da)范(fan)圍、全方(fang)位、高(gao)密度傳播售樓信息，激發購買(mai)欲(yu)望(wang)。

擴大‘萊恩田園區(qu)’的知名度(du)、識別度(du)和美譽度(du)。

提升企業形象。

一年之內(nei)銷售量(liang)達到80%以上。

2、廣告對象

好玩好動的(de)西彭及主城區的(de)幼兒(er)(er)、兒(er)(er)童、少年;

對現代(dai)娛樂公園情(qing)有(you)獨鐘的西(xi)彭及周邊地(di)區(qu)青(qing)年;

喜(xi)歡到郊外的(de)綠色(se)果(guo)園環(huan)境(jing)中旅游觀(guan)光、休(xiu)閑度假的(de)、收入較好(hao)的(de)主城(cheng)區居(ju)民;

喜歡在大自然的環(huan)境中(zhong)賞(shang)花、品茶、垂釣(diao)、養鳥的西彭中(zhong)老年人;

喜愛周末公園休閑、通俗文(wen)化演出、節(jie)日游園活動的西(xi)彭及周邊地區居(ju)民;

具(ju)有懷舊情結(jie)、回歸自然(ran)心愿、喜好一點農活類勞動(dong)體驗(yan)的主城區居民;

樂意居(ju)住在綠色園林中的、消費(fei)水準較高(gao)的西彭及主城區居(ju)民;

3、廣告地區

在(zai)重慶這個城市及周(zhou)邊地區(qu)。

4、廣告創意

廣告主題：

每天活在水果的世界(jie)里

創意

選用孫悟空(kong)在(zai)花果山水漣(lian)洞的(de)情景。利用FLASH動(dong)畫(hua)的(de)方式(shi)展現(xian)孫悟空(kong)在(zai)那里的(de)逍遙自(zi)在(zai)，然(ran)后(hou)跳到萊恩(en)田園(yuan)區的(de)畫(hua)面與此(ci)相比，有如回到了(le)當時的(de)時代里，最后(hou)，萊恩(en)田園(yuan)區你也每天尖在(zai)水果的(de)世(shi)界里。

回到家，就是(shi)渡假的開始

創意

一個懷了7個月(yue)的(de)孕婦對剛下(xia)班回家(jia)的(de)老公：“老公我(wo)在家(jia)里好悶，我(wo)要去渡假。”

老(lao)公：“行，馬上(shang)帶你上(shang)。”

上了車(che)，不過多(duo)久就到了。

他們來到了一個仿(fang)佛世外桃園(yuan)的果(guo)園(yuan)里(li)(li)(li)，而(er)且這里(li)(li)(li)有新(xin)穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而(er)出：“老公，我(wo)要(yao)在這里(li)(li)(li)住(zhu)一輩子?!”

老(lao)公：“沒問題。”孕婦：“真的(de)可(ke)以嗎?”老(lao)公：“當然，因為我(wo)(wo)早(zao)就(jiu)在這為你(ni)(ni)買了一套你(ni)(ni)一定(ding)會滿意的(de)房子(zi)。”孕婦：“哇，你(ni)(ni)好(hao)棒呀(ya)!!!我(wo)(wo)每天都可(ke)以渡(du)(du)假了!!!!!!!”老(lao)公：“回到家(jia)，就(jiu)是渡(du)(du)假的(de)開始。”你(ni)(ni)想每天都能渡(du)(du)假嗎?就(jiu)到萊恩田園區(qu)。

5、廣告實施階段

第(di)一期：試銷階段(duan)三(san)個月(yue)

行(xing)為方式----------新聞運(yun)作、廣(guang)告、

時間----------20XX年2月1日

新(xin)聞運作是利用新(xin)聞媒(mei)介替我(wo)們作宣傳。這(zhe)種方式近(jin)年來被明智的(de)地產商所采用。新(xin)聞的(de)力量(liang)遠遠在于(yu)廣告(gao)的(de)影響，而且(qie)少花錢，多(duo)辦事(shi)，容易形(xing)成(cheng)口碑，引起廣泛注意(yi)。

大(da)造聲勢。對重慶本地(di)目標市場采用(yong)密集(ji)轟炸式的廣告宣傳，各(ge)種(zhong)媒體(ti)一起(qi)上，采用(yong)多(duo)種(zhong)促銷手段，造成立體(ti)廣告攻勢。以(yi)圖一舉炸開市常

讓受眾(zhong)和消(xiao)費群了解物業的基本情況，同時(shi)塑造發展商的良好公(gong)眾(zhong)形象。

在(zai)首期(qi)宣傳中，讓(rang)40%的目(mu)標客戶知(zhi)道(dao)萊(lai)恩田園區，并在(zai)心目(mu)中留(liu)下(xia)深刻印象。

以內部認購(gou)為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷(xiao)售(shou)，銷(xiao)售(shou)量達到10%。

吸引目標對象注意(yi)，誘導20%的目標顧客采取(qu)購買行動。

及時總(zong)結經驗和教(jiao)訓，對(dui)第二(er)期銷售計劃進行(xing)補充(chong)，調整和完(wan)善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方式-----------新聞、廣(guang)告、營銷

乘第(di)一(yi)期廣告之(zhi)余威，保持其熱度不要降(jiang)下(xia)來，繼續采取(qu)寬(kuan)正面(mian)立體推廣，鞏固已有(you)成績，吸引目標(biao)受眾更多的注意，變潛(qian)在客戶(hu)為準(zhun)備購買群。

一(yi)期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有(you)的市場(chang)口碑，在園(yuan)林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買(mai)萊恩田園(yuan)區。

此(ci)時前來看房和參(can)觀售(shou)(shou)樓處的人相應增多，此(ci)時廣告(gao)投其所(suo)好，不失時機地擴大市場(chang)占有率(lv)。銷售(shou)(shou)服務一(yi)定要(yao)跟(gen)上去。

繼(ji)續吸引目標受眾，注(zhu)目率已達(da)40%左(zuo)右，并形(xing)成(cheng)一(yi)定之口碑(bei)。

合力促進銷(xiao)售，引(yin)導(dao)30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產(chan)生邊際效(xiao)應。

第(di)三期：強銷(xiao)階段四個月

行為方(fang)式-------------新聞、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效(xiao)應(ying)，變(bian)廣告行(xing)(xing)為(wei)為(wei)新聞行(xing)(xing)為(wei)，讓記(ji)者和報(bao)(bao)紙的新聞版為(wei)售(shou)樓服務，評(ping)論、專訪報(bao)(bao)道、特寫等新聞手法充分加(jia)以(yi)利用。

部(bu)分客(ke)戶進行現身說(shuo)法，談萊(lai)恩別墅區的好處，增(zeng)加(jia)可信性(xing)。

市場口碑已初步建立，老(lao)客戶(hu)會(hui)引來新客戶(hu)。讓‘萊恩(en)田園區’傳為美談(tan)，變成公眾(zhong)的社會(hui)話題。

廣(guang)(guang)告方面(mian)加大投入量，報紙電(dian)視在強(qiang)度，廣(guang)(guang)度和深度上做足文章。

加強管理和(he)服(fu)務，讓售樓現場(chang)服(fu)務的(de)軟(ruan)功變成(cheng)硬(ying)功，抓住后效應不放。

調(diao)動新聞的一切可(ke)以調(diao)動的手法和載體(ti)，進行深入宣傳。

合力吸(xi)引目(mu)標(biao)客(ke)戶，引導30%目(mu)標(biao)顧客(ke)購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為方式(shi)-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三期廣告運動進行檢驗，對不(bu)足(zu)之處加以彌補(bu)和(he)改進。

細水長流，滲透式的(de)廣告行為。

加強(qiang)物(wu)業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費心理(li)貫性。

完善各項法(fa)律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶(hu)各項權(quan)益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策(ce)劃的(de)立足點：任何(he)一項(xiang)活動影響面的(de)大小、終(zhong)極效果的(de)好(hao)壞，都(dou)取決于該項(xiang)活動提煉的(de)主(zhu)題(ti)———能否最大限(xian)度(du)地引起全社會各(ge)階層的(de)重點關注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都(dou)人居新時(shi)代

新花都、新人居

區(qu)位優勢：新區(qu)商居(ju)中心地段，名(ming)校（云山中學(xue)）、名(ming)園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成(cheng)熟配套。

個性(xing)優勢：獨特人(ren)性(xing)化居住環境(jing)、文(wen)化社區、東(dong)南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一長(chang)假(jia)，萬商(shang)促銷。要想在(zai)鋪天蓋地的廣告宣(xuan)傳中脫穎而出，非要別出心(xin)裁、吸引(yin)眼球不可。

云珠花(hua)園的社(she)區(qu)(qu)定位明確以后(hou)，公關及活動促(cu)銷重點應放凸(tu)顯獨特區(qu)(qu)位優(you)勢和人(ren)性(xing)化居(ju)住環境(jing)上。

讓(rang)更多的潛在購房者知(zhi)曉、領悟、感受(shou)云珠花園(yuan)的魅力優勢并(bing)產(chan)生(sheng)知(zhi)名度、美(mei)譽(yu)度及(ji)產(chan)生(sheng)購房安居欲望是主題策(ce)劃(hua)活動(dong)的主旨(zhi)所在。

以書畫文化藝術為(wei)活(huo)動形(xing)式（謂之(zhi)形(xing)），以眾多(duo)目標消費者及(ji)有影響力傳播人物(wu)的(de)直接參與為(wei)表現（謂之(zhi)體），以促(cu)進樓盤美譽傳播和銷售(shou)為(wei)目的(de)（謂之(zhi)用）。

活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書(shu)法與繪畫展覽、表演、交(jiao)流藝術(shu)節（簡稱：首(shou)屆“云珠花(hua)園”書(shu)畫藝術(shu)節）

三、主題廣告語

云珠花園“描繪花都寫意人(ren)居”

四、活動框架

1、時間：20XX年5月1日至7日

2、活動(dong)地(di)點：云珠花(hua)園(yuan)現場(chang)及售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表演(yan)并比賽----1日

（2）、青少年書法繪(hui)畫現場表演(yan)并比賽---2日(ri)

（3）、花都區書法畫家現場表演-----------3日(ri)

（4）、書畫家作品點評、藝術酒會(hui)沙(sha)龍---3日

（5）、獲(huo)獎(jiang)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日

4、活動組織

主辦(ban)（樓(lou)盤促(cu)銷現場安排、經(jing)費支出）：云(yun)珠花園(yuan)開發(fa)商(shang)（組織(zhi)書畫家(jia)參與）：區書畫家(jia)協會

協辦：（組織學(xue)生(sheng)參與）區青少年宮

區一幼、圓玄幼、圓玄小學(xue)、五小、云山中(zhong)學(xue)等

策(ce)劃承(cheng)辦：祥業廣告公司（整個活動具體組織、布置、協調(diao)）

媒體支持：花都新聞(wen)、花都電(dian)視臺、廣播臺、《花都房地產》

5、促銷配合

1、參(can)觀樣(yang)板房、派(pai)發宣傳資料

2、優惠購(gou)房折(zhe)扣

3、購房贈送書畫作品(pin)

4、義賣書畫作(zuo)品捐贈青少年宮

6、經費預算

（1）活動組織(zhi)、策劃、資料：--------------------5800元

（2）現場布置：（空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座(zuo)、音響/1套、紅地(di)氈(zhan)/200米、垂幅(fu)/4條、主(zhu)題噴畫/1幅(fu)帶展(zhan)架(jia)、展(zhan)架(jia)/10、桌椅(yi)板凳/100套等）------------------12000元

（3）禮(li)品及紀(ji)念品、獎品------------------20000元(yuan)

（4）書畫家及有關嘉賓、媒體利市-------------16000元

（5）前期(qi)廣告宣傳（宣傳海報或單頁、電視臺、花(hua)都(dou)新聞）---------------------10000元

總(zong)費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信(xin)的舞臺！

祥(xiang)業廣告公司是大型房(fang)地產(chan)公司衍(yan)生的專業子公司，對房(fang)地

產(chan)的理解高于同行(xing)。核心策劃(hua)設計人員有豐富(fu)的房地產(chan)專業(ye)經驗，服務(wu)過花(hua)(hua)都眾多品牌樓(lou)盤(pan)(pan)。曾服務(wu)樓(lou)盤(pan)(pan)：富(fu)豪山莊、雅(ya)景苑、紫光園(yuan)、合和世紀城(cheng)、雅(ya)寶(bao)新城(cheng)、蒙(meng)地卡羅山莊、雅(ya)居樂雍華(hua)廷、怡雅(ya)花(hua)(hua)園(yuan)、駿威廣場、全鴻花(hua)(hua)園(yuan)、杏林(lin)花(hua)(hua)園(yuan)、云港(gang)花(hua)(hua)園(yuan)等(deng)

2、我們的自辦媒體：

《花(hua)都(dou)(dou)(dou)房地產》，我公(gong)司受花(hua)都(dou)(dou)(dou)房地產業(ye)(ye)協會委托承辦的區域專業(ye)(ye)雜志。《投(tou)資花(hua)都(dou)(dou)(dou)》、《花(hua)都(dou)(dou)(dou)警訊》皆為(wei)我公(gong)司設計承印的專業(ye)(ye)雜志。

3、我們對房(fang)地產客(ke)戶(hu)的工作方式

在分析(xi)市場及樓盤(pan)特點的(de)(de)基礎(chu)上，購(gou)建樓盤(pan)的(de)(de)核心(xin)定(ding)位和競爭優(you)勢，運用綜合的(de)(de)外在手段表(biao)現樓盤(pan)的(de)(de)定(ding)位、特色及優(you)勢，分析(xi)并劃定(ding)特定(ding)的(de)(de)目(mu)標消(xiao)費群及其購(gou)房心(xin)理(li)習性，采用恰當的(de)(de)方式(shi)將信息訴求(qiu)傳達(da)給目(mu)標消(xiao)費者，激發其購(gou)房欲望達(da)成購(gou)買行為。

4、如由我公司承辦(ban)活動，《花都房地(di)產》將贈送2P專題報道(dao)及(ji)若干宣傳(chuan)版面。

5、我公司經驗(yan)豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀(yao)請(qing)有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果(guo)。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天河(he)區(qu)(qu)位(wei)于(yu)廣(guang)州市東(dong)部，東(dong)與黃埔區(qu)(qu)相連(lian)，南瀕珠江(jiang)，西南接東(dong)山(shan)區(qu)(qu)、北(bei)連(lian)白云區(qu)(qu)。總面積147.77平(ping)方(fang)公里，人(ren)口41.8萬人(ren)。天河(he)區(qu)(qu)交(jiao)通(tong)四(si)通(tong)八達，是廣(guang)州市連(lian)接珠江(jiang)三角洲及粵北(bei)粵東(dong)地(di)區(qu)(qu)的要通(tong)。全區(qu)(qu)有中(zhong)山(shan)大(da)道(dao)，黃埔大(da)道(dao)等63條主要干道(dao)，廣(guang)深高(gao)速公路共穿東(dong)西，廣(guang)州火車東(dong)站和地(di)鐵(tie)號線(xian)天河(he)終(zhong)點(dian)位(wei)于(yu)區(qu)(qu)內(nei)(nei)。天河(he)區(qu)(qu)是廣(guang)州著名的科研高(gao)教(jiao)區(qu)(qu)，有超(chao)過(guo)22所大(da)專院校，34間科研院所，15所中(zhong)學、1所職中(zhong)、61所小學、95所幼兒園。區(qu)(qu)內(nei)(nei)社會保障事業發展較(jiao)快。

由(you)于城市中心(xin)東移，天(tian)河(he)區(qu)作為(wei)新興(xing)區(qu)域(yu)，也就成為(wei)了廣(guang)州市商品樓(lou)集中地。天(tian)河(he)區(qu)樓(lou)盤分(fen)布相對集中，主要分(fen)布在以天(tian)河(he)北(bei)、員(yuan)村、天(tian)汕路、東圃為(wei)中心(xin)的集中區(qu)域(yu)。

1．2．定向市場分析

員村位于(yu)天(tian)河(he)(he)區(qu)南部(bu)，毗鄰天(tian)河(he)(he)公園和天(tian)河(he)(he)區(qu)政府，地(di)(di)(di)理位置(zhi)優越(yue)(yue)。附近工(gong)(gong)廠較(jiao)多(duo)，居民較(jiao)為(wei)密集，消費群體以工(gong)(gong)薪(xin)階層(ceng)為(wei)主(zhu)。隨著多(duo)年發展，該外(wai)來(lai)人口越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多(duo)，逐漸發展成(cheng)了(le)外(wai)來(lai)人口聚(ju)居地(di)(di)(di)，由于(yu)天(tian)河(he)(he)區(qu)政府的搬遷(qian)和落成(cheng)，使該區(qu)的環境和市政設施得到(dao)了(le)逐步的完善和健(jian)全，加速了(le)區(qu)域房(fang)地(di)(di)(di)產業(ye)的發展，吸引不(bu)少在(zai)城(cheng)東工(gong)(gong)作的人士在(zai)此置(zhi)業(ye)安(an)居。

1．3．項目分析

1.項目名稱：海景中心

2.項目規模：由2幢28層組成

3.推(tui)售情況：現(xian)推(tui)都(dou)景軒，海都(dou)軒的7～28層

4.宣(xuan)傳主題：只交一(yi)成(cheng)，即做業主

5.價(jia)格：4076～5598元(yuan)/m2，均價(jia)4708元(yuan)/m2

6.裝修(xiu)標準：一級一類裝修(xiu)（高級錦磚地面，雙面豪華(hua)門，全(quan)景落地玻(bo)璃門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項(xiang)目由海(hai)景公(gong)司開發，發展商(shang)實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發展(zhan)潛力(li)巨大。

3、地處(chu)交(jiao)通(tong)(tong)主(zhu)干道黃埔大道和華(hua)南(nan)大道交(jiao)匯點，交(jiao)通(tong)(tong)十(shi)分便利；

4、項目以準現樓發售，增強(qiang)買家信(xin)心。

5、社區(qu)配套(tao)設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、賽馬場等(deng)；

劣勢分析

1、珠(zhu)江新城配套(tao)設施(shi)仍(reng)然未成熟，發展尚須(xu)時日。

2、競爭對手的(de)廣告(gao)宣傳及促銷活(huo)動皆比本案強，形(xing)象(xiang)已(yi)經廣為人知(zhi)。

3、項目三面被樓(lou)宇包圍，景觀被遮擋了一大(da)部分(fen)。

4、外來(lai)人員多，治安問題多，影(ying)響買(mai)家心理(li)；

1．4．競爭對手(shou)資料(liao)分析

對手一

1.項目名稱：僑穎苑

2.項目規模：由(you)3幢(chuang)12層及一幢(chuang)9層組成

3.推(tui)售(shou)情況：現(xian)推(tui)C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4.宣傳主題：新天河、新市民(min)

5.價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓(lou)盤已為現(xian)樓(lou)，可(ke)即(ji)買即(ji)入(ru)(ru)住，易(yi)于吸引(yin)買家入(ru)(ru)住；

②價格較同區域其他(ta)樓盤為低，有競爭優勢；

③位于內街，可(ke)避免主(zhu)干道噪音及空(kong)氣污染影響，但亦可(ke)方便出(chu)入主(zhu)干道，屬旺(wang)中帶靜，有(you)一定的升值潛力；

劣勢分析

①周邊外來人(ren)口較(jiao)多，人(ren)流復(fu)雜(za)，治安(an)環境較(jiao)差(cha)，影響(xiang)買(mai)家購買(mai)心理；

②樓盤(pan)周圍環境欠佳，影響(xiang)樓盤(pan)檔次；

③戶型(xing)設計一般，凸柱位較多，影響使用率；

對手二

1.項(xiang)目(mu)名稱：紫林(lin)居

2.項目規模：由3幢連體(ti)9層組成

3.推售情(qing)況：現推C—H座的3～9層

4.宣傳主題：品味家在(zai)公園(yuan)旁的舒適與休閑

5.價格：4511～6208元(yuan)/m2，均價5320元(yuan)/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓盤是員(yuan)村一帶為(wei)數不多的(de)小(xiao)區(qu)樓盤，且(qie)內部環境優(you)美，易于(yu)吸引買家購買；

②鄰近交通主干(gan)道黃埔(pu)大道，交通異常便利；

③該樓(lou)盤(pan)緊(jin)靠天(tian)河新區府，天(tian)河公園近在咫尺，對樓(lou)盤(pan)檔次的提升有(you)莫大(da)的幫助；⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空(kong)氣污(wu)染大，影響銷售；

②周邊外(wai)來人員(yuan)多，且(qie)時常有治安事(shi)件(jian)發生，影響買家(jia)入(ru)住信心；

③戶型(xing)設計(ji)上有一定的不足，有凸柱(zhu)現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院(yuan)、廣州市環境保護學校

②中(zhong)學(xue)：四(si)十(shi)四(si)中(zhong)學(xue)、華(hua)師大附中(zhong)、天華(hua)中(zhong)學(xue)

③小學：昌樂(le)小學

④銀行(xing)：中國(guo)建設銀行(xing)

⑤康體：天(tian)河體育(yu)中心、羽毛(mao)球館

1.6.項目企劃思路

由(you)于項目為(wei)廣電成(cheng)(cheng)熟生活(huo)區物業，有優良的(de)先天條件(jian)。區域的(de)外(wai)部條件(jian)劣(lie)勢(shi)較為(wei)明顯，做好項目的(de)銷售企(qi)劃工作，是項目能否(fou)取(qu)得(de)(de)成(cheng)(cheng)功重點(dian)。我們得(de)(de)企(qi)劃思(si)路：

1.充分利用(yong)先(xian)天(tian)優越的(de)交通環境

項目的(de)(de)(de)交通環境較為優越，故可利用(yong)具備的(de)(de)(de)先天優越的(de)(de)(de)條件(jian)來諦(di)造一個(ge)“天河(he)中心區宜商宜住精品(pin)公寓典范(fan)”，塑造獨特的(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)形象(xiang)。

2.把(ba)握(wo)市場需求，迎(ying)合買家心(xin)理(li)

隨著房(fang)地產市場由賣(mai)方市場轉為買(mai)方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是(shi)，產品的消(xiao)費(fei)是(shi)否迎合(he)客戶的需求。

3.營造現場舒適環境，引(yin)起客戶購(gou)買沖(chong)動

在吸引(yin)大量客流后，現場環(huan)境的(de)好(hao)壞便是銷售能(neng)否成功(gong)的(de)關(guan)健(jian)。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心(xin)、等方面(mian)營造舒適的(de)內部環(huan)境。

4.體現“以人為本”的經(jing)營理念(nian)

面對(dui)多元(yuan)化(hua)(hua)的目標客戶，我們必須(xu)抓住人的特(te)點，規劃設計(ji)更加“人性化(hua)(hua)”。2．項目市場(chang)定位

2．1市場定位

員村(cun)附近(jin)的(de)(de)樓盤可謂良莠不齊，檔(dang)次不一(yi)，而且價格相差(cha)懸(xuan)殊，可以說“一(yi)路之(zhi)隔，樓價翻一(yi)番(fan)”。所以，本項目的(de)(de)區域劃歸應與珠江(jiang)新城——未(wei)來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村(cun)區域概念才(cai)是本項目獲勝的(de)(de)前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造(zao)獨特的(de)(de)品牌形象

---“天河中心(xin)區(qu)宜商宜住精品公寓典范”

以此(ci)定(ding)位入市，充(chong)分迎合市場(chang)，進而突(tu)破市場(chang)，形成本區域的最(zui)大熱點，當然(ran)，要達到這樣(yang)的目標(biao)，必(bi)須需要合適的規劃及(ji)硬件配(pei)合。在下述(shu)項目建議中會(hui)逐一闡述(shu)。

2．2．項目形象定位

在項(xiang)目(mu)(mu)形象定(ding)位上應(ying)揚長(chang)避短，抓住市民向(xiang)住環(huan)境(jing)好的(de)(de)綠化小(xiao)區(qu)的(de)(de)心(xin)態，帶給客戶一(yi)種“既享有成熟小(xiao)區(qu)環(huan)境(jing)，又座擁未(wei)來(lai)新(xin)城中心(xin)”的(de)(de)雙重“抵(di)買”價值。初步(bu)提供(gong)以(yi)下項(xiang)目(mu)(mu)形象定(ding)位供(gong)貴司參(can)考(kao)：廣州新(xin)城市中心(xin)區(qu)?宜(yi)(yi)商宜(yi)(yi)住精品(pin)公寓典(dian)范——最后一(yi)期精品(pin)。通過上述的(de)(de)形象定(ding)位，給本案賦(fu)予現代高質(zhi)素生活的(de)(de)實質(zhi)內(nei)涵，使項(xiang)目(mu)(mu)從(cong)低沉的(de)(de)環(huan)境(jing)氣(qi)氛中擺脫出來(lai)，從(cong)而體現項(xiang)目(mu)(mu)內(nei)外(wai)環(huan)境(jing)的(de)(de)優越。

2．3．目標客戶定位

作為廣州新城區之一的天河區員(yuan)村，其(qi)購房客(ke)戶群有較為特殊的一面。以(yi)此(ci)概念，整個新地區（從(cong)東山(shan)——黃埔(pu)）的客(ke)戶都是本項(xiang)目(mu)客(ke)戶。根據實際情況，我們又可將這部分客(ke)戶群定向細(xi)分如下：

1.區內的買家

分析：員村附近區(qu)內人口密集，路窄人稠，整體環境缺(que)乏(fa)大(da)型(xing)園林綠化，綠化率低(di)。對于欲改(gai)善環境的買家(jia)及家(jia)中有(you)安度(du)晚年的老人家(jia)的客(ke)戶，本案住(zhu)宅(zhai)是他們置業(ye)首(shou)選(xuan)。

2.區域居民的子輩

分析：這批(pi)人在(zai)當地生活(huo)較長時(shi)間，生活(huo)圈子(zi)幾乎固定在(zai)此，對該區(qu)感情(qing)深厚，而現有條件已難以滿足(zu)其生活(huo)需要(yao)，想買大(da)屋改善(shan)環境，同(tong)時(shi)出(chu)于孝敬老人的前提下，在(zai)同(tong)區(qu)就近購房，既能更好照顧老人，又(you)能享受獨立居(ju)住的自由便利。

3.區域居民的親屬、朋友

分(fen)析：此類客戶受(shou)(shou)該區域的親(qin)屬、朋(peng)友的口碑宣傳，對小區向往，同時在此地置業，方便于同自(zi)己(ji)親(qin)屬、朋(peng)友進行充(chong)分(fen)的溝通，接觸(chu)和聯絡，還享受(shou)(shou)其(qi)優(you)越住(zhu)宅環境(jing)。

4.外來人口在該地置業

分析：此(ci)類在該(gai)區域中占主流，他們注重(zhong)本案的(de)(de)綜(zong)合素質(zhi)，周圍的(de)(de)自然環(huan)境以及(ji)周圍的(de)(de)配套設施，對新環(huan)境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。

2．4．目標市場細分

針(zhen)對目標客戶的(de)情況(kuang)，敝司(si)將(jiang)目標市場細分如下：

1、購買階層

1)自用：大眾(zhong)市(shi)民（含拆遷戶），有能力而(er)又確實(shi)希望(wang)置業的。

2)安居保值：高薪收入(ru)階層。

3)換屋計劃：不滿現(xian)時居住條件且有能力供屋的(de)人士，房改(gai)房的(de)原(yuan)居者。

4)投(tou)資(zi)客：投(tou)資(zi)者(zhe)是每個有潛力樓盤(pan)的(de)目(mu)標(biao)買家(jia)群(qun)，針對本項目(mu)，被吸引的(de)多是中小(xiao)型投(tou)資(zi)者(zhe)。

2、年齡層次：

中(zhong)青年人(ren)為(wei)主（30~50歲）

3、家庭結構：

三~五口之家為主

2．5．目標客戶

市(shi)場(chang)仿如金字(zi)塔(ta)，不但要(yao)瞄準(zhun)金字(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)頂部，而更重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)(de)是(shi)應瞄準(zhun)金字(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)中部以(yi)下（即對準(zhun)大多(duo)數的(de)(de)(de)(de)消費(fei)群體）就敝司合(he)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)調查公司對廣州樓市(shi)的(de)(de)(de)(de)調查分析，天河區大部份的(de)(de)(de)(de)消費(fei)者，最可接受的(de)(de)(de)(de)房價是(shi)20萬到45萬元(yuan)(yuan)之間，而另一部份人可接受的(de)(de)(de)(de)房價為(wei)45萬到60萬，能(neng)夠接受60萬元(yuan)(yuan)以(yi)上(shang)的(de)(de)(de)(de)消費(fei)者就是(shi)金字(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)頂部了(le)，本案(an)的(de)(de)(de)(de)目標客戶為(wei)15~60萬元(yuan)(yuan)這一階(jie)段(duan)，如圖示(shi)：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培(pei)養

敝司建議(yi)在現階(jie)段利用項目(mu)一(yi)切的條件，營造濃烈的市(shi)場氣氛(fen)，吸引買(mai)家的關注，為項目(mu)推出時的銷售打下(xia)良好的市(shi)場基礎，具體操作內容包(bao)括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤入口(kou)圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具(ju)將項目信息傳達給市場，吸引(yin)買家(jia)。

戶外廣告設置

戶外(wai)(wai)廣(guang)告設置(zhi)能增強項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)認(ren)知能力，可以有(you)效提升項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)知名度。在(zai)廣(guang)告牌設置(zhi)上可以考慮，公(gong)交車(che)站(zhan)燈箱、車(che)身廣(guang)告等其它戶外(wai)(wai)媒體(ti)。

設置精美的示范單位和樣板房

通(tong)過對示范單位和樣板房的(de)包裝(zhuang)設計，可有(you)效掩飾平面中的(de)弱點，引起客戶購買沖動，促(cu)進成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過報(bao)紙軟性文章，詳述天河區(qu)(qu)府搬遷后為區(qu)(qu)域帶(dai)來的(de)種(zhong)種(zhong)優(you)越之處，以完善的(de)社區(qu)(qu)配套、熟(shu)悉的(de)生(sheng)活環境打動買家的(de)心，挽回不斷外(wai)流的(de)區(qu)(qu)域客源。

為本案住宅造勢

目的：把(ba)市(shi)場的注意力拉至本案住宅(zhai)，突出項目形象，以本案住宅(zhai)環境好，交通便(bian)利的優點吸引買家(jia)。