商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式(shi)：（稅后月租金－按(an)揭月供款(kuan)）×12／（首期房款(kuan)＋期房時間內(nei)的按(an)揭款(kuan)）。

優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比(bi)租金回(hui)報率分析(xi)法適(shi)用范圍(wei)廣，可估算資(zi)金回(hui)收期長短(duan)。

不足(zu)：未(wei)考慮前期的(de)(de)其他投(tou)入、資(zi)金的(de)(de)時間效應。不能解決多套投(tou)資(zi)的(de)(de)現金分析問題(ti)。且由于(yu)其固有的(de)(de)片面性，不能作為理(li)想的(de)(de)投(tou)資(zi)分析工(gong)具。

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2、租金回報率分析法

公式(shi)：（稅后(hou)月租(zu)金(jin)－每月物業管(guan)理費）×12／購買房屋總(zong)價這種方法(fa)算出的比值越大，就表明(ming)越值得投資(zi)。

優(you)(you)點：考慮了(le)租金、房價(jia)及(ji)兩種因素的相對關系，是(shi)選擇“績優(you)(you)地產”的簡(jian)捷方法。

不(bu)足：沒有考(kao)(kao)慮全(quan)部的投(tou)(tou)入與產出(chu)，沒有考(kao)(kao)慮資金的時間成本，因此不(bu)能作為投(tou)(tou)資分(fen)析(xi)的全(quan)面依(yi)據。對按揭(jie)付款不(bu)能提(ti)供具體的分(fen)析(xi)。

3、內部收益率法

房產投(tou)(tou)資(zi)公式為(wei)：累(lei)(lei)計(ji)總(zong)收(shou)益／累(lei)(lei)計(ji)總(zong)投(tou)(tou)入(ru)＝月租(zu)金×投(tou)(tou)資(zi)期(qi)內的累(lei)(lei)計(ji)出租(zu)月數／（按(an)(an)揭(jie)(jie)首(shou)期(qi)房款(kuan)＋保(bao)險費(fei)＋契稅＋大修基金＋家(jia)具等(deng)其他投(tou)(tou)入(ru)＋累(lei)(lei)計(ji)按(an)(an)揭(jie)(jie)款(kuan)＋累(lei)(lei)計(ji)物業管(guan)理費(fei)）＝內部收(shou)益率。

上述公(gong)式以按(an)揭(jie)為例。未考慮(lv)付息(xi)、未考慮(lv)中介費支出。累計收益、投入均考慮(lv)在(zai)投資期范(fan)圍內。

優點：內(nei)(nei)部收益率法考慮了投(tou)資期內(nei)(nei)的所有投(tou)入與收益、現金流(liu)等各方面(mian)因素。可以(yi)與租(zu)金回報率結合使用。內(nei)(nei)部收益率可理解(jie)為存銀(yin)行，只(zhi)不過我國(guo)銀(yin)行利(li)率按(an)單利(li)計(ji)算，而(er)內(nei)(nei)部收益率則是按(an)復利(li)計(ji)算。

不足(zu)：通過(guo)計算內部收益率判斷(duan)物業的(de)(de)投資(zi)價值都是以今天的(de)(de)數據(ju)為依(yi)據(ju)推斷(duan)未(wei)(wei)來(lai)(lai)，而未(wei)(wei)來(lai)(lai)租金(jin)的(de)(de)漲跌是個未(wei)(wei)知(zhi)數。

4、簡易國際評估法

基(ji)本公式為(wei)：如果該(gai)物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為(wei)該(gai)物業物有所值。這一國(guo)際上(shang)專業的理財公司(si)評估一處物業的投資價值的簡單(dan)方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資商(shang)業地產(chan)可坐(zuo)享其資產(chan)升值帶來(lai)(lai)的(de)收益，日常生(sheng)活、工(gong)作不受影響。炒股(gu)、買(mai)基金得天天盯著，時時留心，生(sheng)怕(pa)下(xia)跌，既勞神又費力。漲了還(huan)(huan)好，一旦被套牢，牽(qian)連(lian)全家，讓(rang)人身(shen)心俱疲(pi)，雞飛蛋打。而(er)房(fang)子都能(neng)看(kan)得見摸得著，是(shi)實實在在的(de)東西，何(he)況商(shang)業地產(chan)還(huan)(huan)能(neng)帶來(lai)(lai)雙重(zhong)收益，每年可收房(fang)租且(qie)房(fang)租遠遠高于銀行利息，而(er)且(qie)隨著租金的(de)上(shang)漲，商(shang)業地產(chan)也(ye)在不斷增(zeng)值。

2、越老越值錢

二(er)(er)(er)手住宅房在出(chu)售的(de)(de)(de)時候(hou)會比同地(di)段的(de)(de)(de)新(xin)住宅房便(bian)宜，因為(wei)二(er)(er)(er)手房存(cun)在折(zhe)舊的(de)(de)(de)因素。而商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)就不是這樣(yang)的(de)(de)(de)了，一(yi)般(ban)的(de)(de)(de)成熟商(shang)(shang)圈(quan)需(xu)要(yao)兩(liang)到(dao)三(san)年的(de)(de)(de)培育期，一(yi)旦商(shang)(shang)圈(quan)成熟以(yi)(yi)后商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)租金(jin)就會逐年增長(chang)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)就會越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)值錢(qian)，所(suo)以(yi)(yi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)就不存(cun)在二(er)(er)(er)手房需(xu)要(yao)折(zhe)舊的(de)(de)(de)說法(fa)。再加上二(er)(er)(er)手房市(shi)場(chang)以(yi)(yi)住宅房為(wei)主，二(er)(er)(er)手商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)非常少，因為(wei)已經是成熟的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)了，很少有人舍(she)得拿出(chu)來(lai)賣，所(suo)以(yi)(yi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)是越(yue)(yue)老(lao)越(yue)(yue)值錢(qian)。

3、穩定性高

商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)使用(yong)壽命在(zai)(zai)幾十(shi)年以(yi)上(shang)(shang)，買(mai)(mai)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)，不(bu)僅不(bu)掉(diao)價(jia)(jia)，還會更(geng)值錢(qian)(qian)，對于商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)這(zhe)種價(jia)(jia)值較高的固定資(zi)產(chan)，人(ren)們(men)往往傾向于買(mai)(mai)漲不(bu)買(mai)(mai)落，別看買(mai)(mai)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)一出(chu)手就(jiu)是幾十(shi)萬(wan)塊錢(qian)(qian)，而(er)錢(qian)(qian)并沒有(you)(you)消失，只(zhi)不(bu)過(guo)由鈔(chao)票(piao)轉化(hua)為固定資(zi)產(chan)，在(zai)(zai)需要用(yong)錢(qian)(qian)的時候(hou)，每年有(you)(you)豐厚的租金進賬或者把(ba)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)一賣(mai)，錢(qian)(qian)就(jiu)回來了。買(mai)(mai)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)的人(ren)嘴上(shang)(shang)抱怨房價(jia)(jia)太高，實際上(shang)(shang)他們(men)內(nei)心希望在(zai)(zai)購房之后，房價(jia)(jia)繼續上(shang)(shang)漲。