商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅(shui)后月(yue)租金(jin)－按(an)揭(jie)月(yue)供款）×12／（首期房款＋期房時間(jian)內的按(an)揭(jie)款）。

優(you)點：考慮了租(zu)金(jin)、價格和(he)前期主要(yao)投入，比租(zu)金(jin)回報率分析法適用范(fan)圍廣，可(ke)估算資金(jin)回收期長(chang)短。

不足：未(wei)考慮前期的(de)(de)(de)其他投入、資金(jin)的(de)(de)(de)時間效應。不能解決多套(tao)投資的(de)(de)(de)現金(jin)分析(xi)問題。且由(you)于其固有的(de)(de)(de)片面(mian)性(xing)，不能作(zuo)為理想的(de)(de)(de)投資分析(xi)工具。

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2、租金回報率分析法

公(gong)式(shi)：（稅后月租金－每月物業管理費）×12／購買(mai)房屋總價這種(zhong)方法算出的(de)比(bi)值越大，就表明越值得投資。

優點：考(kao)慮(lv)了租金、房價及兩種因素(su)的相對(dui)關系(xi)，是選(xuan)擇(ze)“績優地產”的簡捷方法(fa)。

不(bu)足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資(zi)金的時間成本(ben)，因此不(bu)能作(zuo)為投資(zi)分(fen)析(xi)的全面依(yi)據。對(dui)按(an)揭付(fu)款不(bu)能提供具體(ti)的分(fen)析(xi)。

3、內部收益率法

房產投(tou)(tou)資公式為：累(lei)計(ji)(ji)(ji)總收(shou)(shou)益／累(lei)計(ji)(ji)(ji)總投(tou)(tou)入＝月租(zu)金(jin)×投(tou)(tou)資期內的累(lei)計(ji)(ji)(ji)出租(zu)月數(shu)／（按揭(jie)首(shou)期房款(kuan)＋保險費＋契稅＋大修(xiu)基金(jin)＋家具等(deng)其(qi)他投(tou)(tou)入＋累(lei)計(ji)(ji)(ji)按揭(jie)款(kuan)＋累(lei)計(ji)(ji)(ji)物(wu)業(ye)管(guan)理費）＝內部收(shou)(shou)益率(lv)。

上述(shu)公式以按揭(jie)為例。未考慮付息(xi)、未考慮中介(jie)費支(zhi)出。累計收益(yi)、投入均考慮在投資期范圍內(nei)。

優點：內(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)法考慮(lv)了投資期內(nei)的所有投入(ru)與收益(yi)、現金流等各(ge)方(fang)面因素。可以與租金回報率(lv)結合使用。內(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)可理(li)解為存銀行，只(zhi)不過(guo)我國銀行利(li)(li)率(lv)按(an)單利(li)(li)計(ji)算，而內(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)則是(shi)按(an)復利(li)(li)計(ji)算。

不足：通過計(ji)算內部(bu)收益率判斷(duan)物(wu)業的投資價(jia)值都是(shi)(shi)以今天(tian)的數(shu)據為(wei)依(yi)據推斷(duan)未來(lai)，而未來(lai)租金的漲跌是(shi)(shi)個未知數(shu)。

4、簡易國際評估法

基(ji)本公式(shi)為(wei)：如果該(gai)物業(ye)(ye)的年(nian)收益(yi)×15年(nian)＝房產購買(mai)價，則(ze)認為(wei)該(gai)物業(ye)(ye)物有所值。這一國(guo)際上專業(ye)(ye)的理財公司評估一處物業(ye)(ye)的投(tou)資價值的簡(jian)單方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資商(shang)業(ye)地產(chan)可(ke)坐享其資產(chan)升值(zhi)帶(dai)來的收(shou)益，日(ri)常生活(huo)、工作不(bu)受影響。炒股、買基(ji)金(jin)得(de)天(tian)天(tian)盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又(you)費力。漲了(le)還好，一旦被套牢，牽(qian)連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。而(er)房子都能看得(de)見摸得(de)著，是實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)的東西(xi)，何況商(shang)業(ye)地產(chan)還能帶(dai)來雙重收(shou)益，每年可(ke)收(shou)房租(zu)且房租(zu)遠(yuan)遠(yuan)高于銀行利息，而(er)且隨(sui)著租(zu)金(jin)的上漲，商(shang)業(ye)地產(chan)也在(zai)不(bu)斷(duan)增值(zhi)。

2、越老越值錢

二手(shou)住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)在(zai)出(chu)售的(de)(de)(de)時候會(hui)比同地(di)段的(de)(de)(de)新住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)便(bian)宜，因(yin)為二手(shou)房(fang)(fang)(fang)存在(zai)折舊的(de)(de)(de)因(yin)素。而(er)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)就不是(shi)這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)了(le)，一般的(de)(de)(de)成熟商(shang)(shang)(shang)圈需要兩到三年的(de)(de)(de)培育期(qi)，一旦商(shang)(shang)(shang)圈成熟以(yi)后商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)(de)租金就會(hui)逐年增長，商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)就會(hui)越來越值(zhi)錢，所(suo)以(yi)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)就不存在(zai)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)需要折舊的(de)(de)(de)說(shuo)法。再(zai)加上二手(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)以(yi)住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)為主，二手(shou)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)非常少(shao)，因(yin)為已經是(shi)成熟的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)了(le)，很少(shao)有人舍得拿出(chu)來賣，所(suo)以(yi)商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)是(shi)越老越值(zhi)錢。

3、穩定性高

商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)使用壽命在(zai)幾(ji)十年(nian)以上(shang)，買(mai)商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，不(bu)僅不(bu)掉(diao)價，還會更(geng)值錢(qian)，對于(yu)商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)這種價值較高的固定(ding)資(zi)產(chan)(chan)(chan)，人(ren)(ren)們往往傾(qing)向于(yu)買(mai)漲(zhang)不(bu)買(mai)落，別(bie)看買(mai)商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)一出手(shou)就是幾(ji)十萬塊錢(qian)，而錢(qian)并沒(mei)有消失，只不(bu)過由鈔票轉(zhuan)化(hua)為固定(ding)資(zi)產(chan)(chan)(chan)，在(zai)需要用錢(qian)的時候，每(mei)年(nian)有豐厚的租金進賬或者(zhe)把商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)一賣，錢(qian)就回來了。買(mai)商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的人(ren)(ren)嘴上(shang)抱怨(yuan)房(fang)價太高，實際(ji)上(shang)他(ta)們內心(xin)希望在(zai)購房(fang)之后，房(fang)價繼續(xu)上(shang)漲(zhang)。