什么是小產權房屋

通(tong)常所謂的小產權房(fang)(fang)主(zhu)要指兩類：其(qi)一是(shi)經過(guo)國家相關政府部門的土地(di)、規劃、建設(she)環(huan)節審批(pi)，建設(she)在(zai)(zai)農村集(ji)體建設(she)用(yong)(yong)地(di)上的城中村改造房(fang)(fang)；其(qi)二是(shi)未經過(guo)任(ren)何國家相關部門和(he)環(huan)節審批(pi)，建設(she)在(zai)(zai)租用(yong)(yong)土地(di)或非法(fa)侵占的土地(di)上的房(fang)(fang)屋。

小產權房的類型

1、集體建設(she)土(tu)地上(shang)建造的(de)房屋(wu)：此類(lei)房屋(wu)大多是解決農民集中上(shang)樓(lou)或動遷安置等(deng)名(ming)義立項建設(she)時，超建形成的(de)。

2、宅(zhai)基地上建成(cheng)的房(fang)子(zi)：此類(lei)房(fang)屋只屬于該農(nong)村的集體經濟組織成(cheng)員居住，非集體經濟組織成(cheng)員不能(neng)夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類(lei)房屋一(yi)旦發生糾紛(fen)，購房者無法得到賠償，因為買賣合(he)同是無效的。

4、部分二手房(fang)：一些二手房(fang)還沒辦理(li)征地(di)手續及欠繳土地(di)出(chu)讓金就進行交易，該類(lei)房(fang)屋的買賣合同會(hui)被視(shi)為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價(jia)過高(gao)

中國許多大中城市(shi)的(de)(de)高房(fang)(fang)(fang)價是(shi)催生小(xiao)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)重要(yao)原因(yin)之一(yi)。由于中國經濟(ji)社會發展不平衡，若(ruo)干大城市(shi)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價長期(qi)快(kuai)速上漲，遠遠超出了當時(shi)當地一(yi)般(ban)就業人員的(de)(de)收入水平。與此(ci)同時(shi)，政府經濟(ji)適用房(fang)(fang)(fang)、廉租(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)建(jian)設無(wu)法滿足這些住房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)。小(xiao)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)存在著大量現實(shi)的(de)(de)購買群。

2、擦邊(bian)球的空間

根(gen)據法律規定，在農村集體所(suo)有的(de)(de)宅(zhai)基地和集體建設用地上，農民可(ke)以自行(xing)經營，而且農民自建的(de)(de)住房也是可(ke)以進行(xing)交易(yi)的(de)(de)。正是因(yin)為(wei)政(zheng)策(ce)法律規定中存在很多模(mo)糊不清的(de)(de)地方，才導(dao)致了(le)各地小產權房建設的(de)(de)泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了(le)一個擦邊球的(de)(de)空(kong)間。

3、農地(di)制度不合理

小產(chan)權(quan)房是農(nong)民(min)集體自(zi)發(fa)在其(qi)集體所有的(de)(de)集體建設用地(di)(di)(di)和(he)宅基地(di)(di)(di)上建設的(de)(de)房產(chan)，不需要繳納(na)類似開發(fa)商為獲取土地(di)(di)(di)交給(gei)政(zheng)(zheng)府的(de)(de)土地(di)(di)(di)使用權(quan)出(chu)讓(rang)金(jin)（其(qi)中包括由(you)政(zheng)(zheng)府出(chu)面征收農(nong)民(min)集體土地(di)(di)(di)支付的(de)(de)征地(di)(di)(di)費用）；由(you)村(cun)集體牽頭(tou)開發(fa)，省去了(le)基礎設施配套費等市政(zheng)(zheng)建設費用及成本費。在這一開發(fa)過程中，農(nong)民(min)集體通過出(chu)售小產(chan)權(quan)房獲得(de)的(de)(de)收益高(gao)于政(zheng)(zheng)府征收土地(di)(di)(di)的(de)(de)補償金(jin)額。

小產權房的土地性質及供應對象

小產權房(fang)在(zai)土地性質為集(ji)體所有，或違法占用耕地建設，并公開向社會出售的(de)那部分(fen)房(fang)屋。“小產權房(fang)”的(de)供應對(dui)(dui)象為本集(ji)體內的(de)居民，國(guo)家(jia)政(zheng)策(ce)絕對(dui)(dui)是不允(yun)許將它作為“商品房(fang)”對(dui)(dui)外出售的(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五證(zheng)(zheng)”是消(xiao)費(fei)者取得(de)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)先決(jue)條件，即具備(bei)國有土地(di)使用證(zheng)(zheng)、建(jian)(jian)設用地(di)規劃許可(ke)證(zheng)(zheng)、建(jian)(jian)設工(gong)程規劃許可(ke)證(zheng)(zheng)、建(jian)(jian)筑工(gong)程施(shi)工(gong)許可(ke)證(zheng)(zheng)及商品(pin)房(fang)銷預售許可(ke)證(zheng)(zheng)。包括城(cheng)中(zhong)村(cun)改造在(zai)內的(de)房(fang)地(di)產(chan)項目，如果沒(mei)有“五證(zheng)(zheng)”是不能辦(ban)理房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)。盡(jin)管“小產(chan)權房(fang)”一片熱銷，但眾多(duo)業內人士卻認為，“小產(chan)權房(fang)”存(cun)在(zai)諸多(duo)風險，最大(da)的(de)問題就是沒(mei)有產(chan)權，不受法律的(de)保護。

2、質量難保證

房屋質(zhi)量沒(mei)人(ren)監督，一些開發(fa)商(shang)為賺錢會偷(tou)工減料，存在安全隱(yin)患。小(xiao)產權房一般由(you)土地所在村(cun)開發(fa)，除了房屋質(zhi)量和房屋售后保修難以(yi)保證以(yi)外，入住后的物業管理(li)也(ye)極容易出(chu)現問題。

3、拆遷難補償

小(xiao)產權(quan)房實際上屬于在政府規定范(fan)圍以(yi)外的違章建(jian)筑，如果和(he)國家的規劃相沖突，還(huan)很(hen)有可能被拆除(chu)，而且業主也不會得到(dao)拆遷安置補償(chang)。

4、配套不完善

小產權房不能(neng)保(bao)證(zheng)社區(qu)內的相(xiang)關配(pei)套設(she)置(zhi)建設(she)，甚至暖氣天(tian)然氣等基礎配(pei)套都(dou)不能(neng)保(bao)證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不能(neng)買賣

由于缺乏產權，未來在遺(yi)產繼承(cheng)時(shi)也(ye)會遇(yu)到許多麻煩，也(ye)不能(neng)進(jin)行房屋買賣(mai)。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民(min)共和(he)國土地管理法(fa)(fa)》的(de)相關規(gui)定(ding)，農村(cun)宅基地屬于集(ji)(ji)體所有(you)，村(cun)民(min)對宅基地也只是(shi)享有(you)使用(yong)權，農民(min)將(jiang)房(fang)(fang)屋賣(mai)(mai)給(gei)城市居民(min)的(de)買(mai)賣(mai)(mai)行為不(bu)能(neng)受到法(fa)(fa)律的(de)認(ren)可與保護，也就不(bu)能(neng)辦(ban)理土地使用(yong)證、房(fang)(fang)產(chan)證、契稅證等合(he)法(fa)(fa)手續。由(you)此可見(jian)，小產(chan)權房(fang)(fang)是(shi)不(bu)能(neng)向非本集(ji)(ji)體成(cheng)員的(de)第三人轉讓(rang)或出售的(de)。但這并不(bu)是(shi)說小產(chan)權房(fang)(fang)就不(bu)能(neng)轉讓(rang)，而是(shi)說其(qi)轉讓(rang)或銷售的(de)對象是(shi)有(you)限制的(de)，只能(neng)在集(ji)(ji)體成(cheng)員內部轉讓(rang)、置(zhi)換。

小產權房能貸款嗎

小產權(quan)房(fang)屋(wu)因為不能上(shang)市交(jiao)易，所以不能辦理銀(yin)行貸款(kuan)，所以，小產(chan)權(quan)房(fang)購買(mai)者只能在民間的(de)擔保公司辦(ban)理抵押貸款或(huo)者(zhe)個人借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。