什么是小產權房屋

通常所謂的(de)(de)小產權房主要指(zhi)兩(liang)類：其(qi)一是經過(guo)國家(jia)相關政府部門的(de)(de)土地、規(gui)劃、建(jian)(jian)設環(huan)節(jie)審批(pi)，建(jian)(jian)設在農村集體建(jian)(jian)設用(yong)地上的(de)(de)城(cheng)中村改造房；其(qi)二是未經過(guo)任何國家(jia)相關部門和環(huan)節(jie)審批(pi)，建(jian)(jian)設在租用(yong)土地或非法(fa)侵占(zhan)的(de)(de)土地上的(de)(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體建設土地(di)上建造的(de)(de)房屋：此類房屋大(da)多(duo)是解(jie)決農民集中上樓或動遷安(an)置等名義立項(xiang)建設時，超建形成的(de)(de)。

2、宅基地上建(jian)成的(de)房(fang)子：此類(lei)房(fang)屋只屬于(yu)該(gai)農村的(de)集(ji)體經濟(ji)組織(zhi)成員居住，非(fei)集(ji)體經濟(ji)組織(zhi)成員不能(neng)夠(gou)購(gou)買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這(zhe)類房(fang)屋一旦(dan)發生糾紛，購房(fang)者無法(fa)得到賠償，因(yin)為買(mai)賣合同(tong)是無效的。

4、部分二手(shou)房：一些二手(shou)房還沒(mei)辦理征地(di)(di)手(shou)續(xu)及欠繳土地(di)(di)出讓金就(jiu)進(jin)行交易，該類(lei)房屋的買賣合同會(hui)被(bei)視(shi)為無效(xiao)。

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小產權房產生的原因

1、城市房價過高

中(zhong)國許多(duo)大中(zhong)城市的高房(fang)(fang)(fang)價是催(cui)生小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)的重要原因之一。由于中(zhong)國經(jing)濟社會發展不平衡(heng)，若干大城市的房(fang)(fang)(fang)價長期(qi)快速上漲，遠遠超出了當(dang)時當(dang)地一般就業人員的收(shou)入水平。與(yu)此同時，政府經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)、廉(lian)租房(fang)(fang)(fang)的建設無(wu)法滿足這些(xie)住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求。小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)存在著(zhu)大量現(xian)實的購買群。

2、擦邊球的空間

根據法律(lv)規(gui)(gui)定，在(zai)農村集體所(suo)有的(de)宅基(ji)地(di)和集體建(jian)設用地(di)上，農民可以自(zi)行(xing)經營，而且農民自(zi)建(jian)的(de)住房也是(shi)可以進(jin)行(xing)交(jiao)易的(de)。正(zheng)是(shi)因為政策(ce)法律(lv)規(gui)(gui)定中存(cun)在(zai)很(hen)多模糊不清的(de)地(di)方(fang)，才導(dao)致了各地(di)小(xiao)產權(quan)房建(jian)設的(de)泛濫，在(zai)合法與非法之(zhi)間給小(xiao)產權(quan)房留下了一個擦邊球的(de)空間。

3、農地制度不合理

小產(chan)權房(fang)是農(nong)民集體(ti)自發(fa)在(zai)其集體(ti)所有的(de)(de)(de)集體(ti)建(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)和(he)宅基(ji)地(di)(di)上(shang)建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)，不需要繳納類似開發(fa)商為獲取土(tu)地(di)(di)交給政府(fu)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權出讓金（其中(zhong)包(bao)括由政府(fu)出面征收(shou)(shou)農(nong)民集體(ti)土(tu)地(di)(di)支付(fu)的(de)(de)(de)征地(di)(di)費(fei)用(yong)(yong)）；由村(cun)集體(ti)牽(qian)頭開發(fa)，省(sheng)去了基(ji)礎設(she)施配套(tao)費(fei)等市政建(jian)(jian)設(she)費(fei)用(yong)(yong)及(ji)成本(ben)費(fei)。在(zai)這(zhe)一開發(fa)過程中(zhong)，農(nong)民集體(ti)通過出售(shou)小產(chan)權房(fang)獲得(de)的(de)(de)(de)收(shou)(shou)益高(gao)于政府(fu)征收(shou)(shou)土(tu)地(di)(di)的(de)(de)(de)補償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小產權房在(zai)土地性質為集體所(suo)有，或(huo)違法(fa)占用耕地建設(she)，并(bing)公開向社會(hui)出售(shou)的(de)(de)那部分(fen)房屋(wu)。“小產權房”的(de)(de)供(gong)應(ying)對(dui)(dui)象為本集體內的(de)(de)居民，國家政策絕對(dui)(dui)是不允許將它作為“商品房”對(dui)(dui)外出售(shou)的(de)(de)。

小產權房的缺點

1、缺少(shao)“五(wu)證”

“五證(zheng)”是(shi)(shi)消費者取得房產(chan)證(zheng)的先決條件(jian)，即具備(bei)國有(you)土地(di)使用證(zheng)、建(jian)設用地(di)規劃許可(ke)證(zheng)、建(jian)設工(gong)程(cheng)規劃許可(ke)證(zheng)、建(jian)筑工(gong)程(cheng)施工(gong)許可(ke)證(zheng)及商品房銷(xiao)預售許可(ke)證(zheng)。包(bao)括(kuo)城中村(cun)改造在(zai)內的房地(di)產(chan)項目，如果沒有(you)“五證(zheng)”是(shi)(shi)不能辦(ban)理房產(chan)證(zheng)的。盡管(guan)“小(xiao)產(chan)權(quan)房”一片熱銷(xiao)，但眾多業內人士(shi)卻認為，“小(xiao)產(chan)權(quan)房”存在(zai)諸多風險，最大的問題就是(shi)(shi)沒有(you)產(chan)權(quan)，不受法律(lv)的保護。

2、質量難保證

房屋(wu)質量沒人監督，一些開發(fa)商為賺錢(qian)會(hui)偷工(gong)減料，存(cun)在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發(fa)，除(chu)了房屋(wu)質量和房屋(wu)售后(hou)保修(xiu)難以保證以外，入住后(hou)的物業管理也極(ji)容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際(ji)上屬于在(zai)政府規定范圍以(yi)外的(de)違章建筑，如果(guo)和國家的(de)規劃相(xiang)沖突(tu)，還很有可能被拆除，而且業主(zhu)也不會得到(dao)拆遷(qian)安置補(bu)償。

4、配套不完善

小(xiao)產權房不(bu)能保(bao)證社區(qu)內的相關配套設置建(jian)設，甚至暖(nuan)氣(qi)天然氣(qi)等基礎(chu)配套都不(bu)能保(bao)證。

5、遺贈麻(ma)煩、不能(neng)買賣

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會(hui)遇到許(xu)多麻煩，也不能進行房(fang)屋(wu)買賣(mai)。

小產權房能賣嗎

根據(ju)《中(zhong)華(hua)人民共(gong)和(he)國土(tu)地管理(li)法》的(de)(de)相關規定，農村宅基地屬于集(ji)體所(suo)有(you)，村民對宅基地也只是(shi)享有(you)使用權，農民將房屋賣(mai)給城(cheng)市(shi)居民的(de)(de)買賣(mai)行為不能(neng)(neng)受到法律的(de)(de)認可與保(bao)護(hu)，也就不能(neng)(neng)辦理(li)土(tu)地使用證(zheng)(zheng)、房產證(zheng)(zheng)、契稅證(zheng)(zheng)等合法手續。由此可見，小產權房是(shi)不能(neng)(neng)向非本集(ji)體成員的(de)(de)第(di)三(san)人轉讓(rang)或出售(shou)的(de)(de)。但這(zhe)并不是(shi)說(shuo)小產權房就不能(neng)(neng)轉讓(rang)，而(er)是(shi)說(shuo)其轉讓(rang)或銷售(shou)的(de)(de)對象是(shi)有(you)限(xian)制的(de)(de)，只能(neng)(neng)在集(ji)體成員內部轉讓(rang)、置換(huan)。

小產權房能貸款嗎

小產權房(fang)屋因為(wei)不(bu)能上市交易，所(suo)以不(bu)能辦理銀(yin)行貸款，所以，小(xiao)產權房購(gou)買者只能在民間的擔保(bao)公司辦理抵押貸款或者個人借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。