長期以來，面(mian)積(ji)縮水(shui)、漲水(shui)、公攤(tan)不合理等的(de)面(mian)積(ji)問(wen)題(ti)一(yi)直是商(shang)品房(fang)(fang)交(jiao)易中(zhong)糾紛(fen)最多、購(gou)房(fang)(fang)人投訴率(lv)最高的(de)問(wen)題(ti)。為(wei)了(le)解決(jue)這一(yi)問(wen)題(ti)，切(qie)實保護購(gou)房(fang)(fang)人利益(yi)，北(bei)京(jing)市人民政(zheng)府頒布了(le)《北(bei)京(jing)市城市房(fang)(fang)地產轉讓管(guan)理辦(ban)(ban)法》（以下簡(jian)稱(cheng)《辦(ban)(ban)法》）明確規定，自2003 年12月1 日起，北(bei)京(jing)市預售的(de)商(shang)品住(zhu)宅應按(an)套內建筑面(mian)積(ji)計價。《辦(ban)(ban)法》頒布以后，許多讀(du)者(zhe)紛(fen)紛(fen)向(xiang)本刊咨詢與(yu)(yu)商(shang)品房(fang)(fang)面(mian)積(ji)有關的(de)各種問(wen)題(ti)。為(wei)此，本刊從(cong)法規解釋、公攤(tan)面(mian)積(ji)、合同及違約責(ze)任(ren)、測繪、相關費用(yong)、新(xin)《辦(ban)(ban)法》指向(xiang)等幾個方面(mian)，對(dui)與(yu)(yu)商(shang)品房(fang)(fang)面(mian)積(ji)有關的(de)50個問(wen)題(ti)進(jin)行了(le)詳細解答，希望對(dui)廣大讀(du)者(zhe)正確了(le)解、把握、適用(yong)新(xin)政(zheng)策(ce)有所幫助(zhu)。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)為了(le)方(fang)(fang)便購(gou)(gou)房(fang)人(ren)測(ce)(ce)量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)確定所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)實際(ji)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同》約定的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)大小是(shi)否相(xiang)符及(ji)誤差率大小。在(zai)(zai)《辦法(fa)(fa)》頒布之(zhi)前，我國的(de)(de)(de)(de)相(xiang)關法(fa)(fa)律(lv)規(gui)(gui)定，商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)(shou)可(ke)以(yi)按(an)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價，也可(ke)以(yi)按(an)套(tao)(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價，還可(ke)以(yi)按(an)套(tao)(tao)(tao)（單元）計(ji)(ji)價。于(yu)是(shi)，許多開發商(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)預(yu)售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅時采用按(an)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)或按(an)套(tao)(tao)(tao)（單元）計(ji)(ji)價的(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)式(shi)進行(xing)，由于(yu)這(zhe)兩種方(fang)(fang)式(shi)在(zai)(zai)檢驗開發商(shang)(shang)(shang)(shang)實際(ji)交(jiao)付的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同》約定的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)否相(xiang)符時，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)都(dou)要無一(yi)(yi)例外的(de)(de)(de)(de)測(ce)(ce)量(liang)公(gong)用分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而(er)公(gong)用分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)又由于(yu)計(ji)(ji)算(suan)方(fang)(fang)式(shi)復雜、計(ji)(ji)算(suan)難度較(jiao)大、費用較(jiao)高等原因(yin)而(er)使得單個購(gou)(gou)房(fang)人(ren)很難獨(du)立(li)完(wan)成，不利于(yu)切實保障購(gou)(gou)房(fang)人(ren)的(de)(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)權益。為改(gai)變這(zhe)一(yi)(yi)狀(zhuang)況，《辦法(fa)(fa)》明確規(gui)(gui)定，預(yu)售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅實行(xing)以(yi)套(tao)(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價。這(zhe)樣，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)就可(ke)以(yi)繞開公(gong)用分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)這(zhe)一(yi)(yi)難題(ti)，能夠比較(jiao)方(fang)(fang)便地測(ce)(ce)量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)套(tao)(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)據此判(pan)斷開發商(shang)(shang)(shang)(shang)是(shi)否侵犯了(le)自身的(de)(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)權益。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)實行以(yi)(yi)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)會(hui)(hui)引(yin)起商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單價(jia)(jia)(jia)的(de)變動，即商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單價(jia)(jia)(jia)會(hui)(hui)提高(gao)(gao)(gao)。但(dan)不(bu)一(yi)定會(hui)(hui)引(yin)起商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)總(zong)(zong)價(jia)(jia)(jia)的(de)提高(gao)(gao)(gao)。因為(wei)以(yi)(yi)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)，開發商(shang)(shang)會(hui)(hui)將(jiang)公用分攤建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)成本計(ji)入套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)，從而提高(gao)(gao)(gao)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售單價(jia)(jia)(jia)，但(dan)同(tong)時，商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)計(ji)價(jia)(jia)(jia)面(mian)積(ji)也不(bu)再包括公用分攤建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)，故而除(chu)開發商(shang)(shang)有意抬高(gao)(gao)(gao)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)外(wai)(wai)，購房(fang)(fang)人實際負擔的(de)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)款并(bing)不(bu)會(hui)(hui)提高(gao)(gao)(gao)，基本上應當(dang)相當(dang)于以(yi)(yi)前的(de)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)。至于商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單價(jia)(jia)(jia)上升的(de)幅度(du)是(shi)多少的(de)問題，除(chu)經濟(ji)適用住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)仍應由政府(fu)限(xian)價(jia)(jia)(jia)外(wai)(wai)，其(qi)它(ta)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)單價(jia)(jia)(jia)應由開發商(shang)(shang)根據成本及收(shou)益等(deng)進行獨立核算、定價(jia)(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北(bei)京市(shi)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計算及(ji)公用建筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)暫行規定(ding)》第四條(tiao)的規定(ding)，商品(pin)房(fang)的套內建筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)是指成套商品(pin)房(fang)（單元房(fang)）的套內使(shi)用面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)、套內墻體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)和陽(yang)臺建筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)之和。即：套內建筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)＝套內使(shi)用面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)＋套內墻體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)＋陽(yang)臺建筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套(tao)內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)是套(tao)內房(fang)屋使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)空間(jian)的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)，以水平投影面(mian)積(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)。按(an)照建(jian)(jian)設(she)部(bu)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)(jian)筑設(she)計(ji)(ji)規(gui)范》的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，套(tao)內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)按(an)房(fang)屋是否(fou)為住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)適用(yong)(yong)(yong)不(bu)同的(de)(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)規(gui)范。其(qi)中，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)套(tao)內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)方法為：①套(tao)內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)包括臥(wo)室、起居室、過廳、過道(dao)、廚(chu)房(fang)、衛生間(jian)、廁所、貯藏室、壁柜等(deng)分(fen)戶門(men)內面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)總(zong)和(he)；②躍層住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)中的(de)(de)(de)戶內樓梯按(an)自然層數的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)總(zong)和(he)計(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)；③不(bu)包含在(zai)結構面(mian)積(ji)內的(de)(de)(de)煙囪、通風道(dao)、管道(dao)井均計(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)；④內墻面(mian)裝修厚度均計(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)。住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)之外的(de)(de)(de)其(qi)他建(jian)(jian)筑或專(zhuan)有建(jian)(jian)筑套(tao)內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)可參(can)照住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)或按(an)專(zhuan)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑設(she)計(ji)(ji)規(gui)范的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)進(jin)行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)是(shi)指商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)各套(tao)(tao)內使(shi)用(yong)空(kong)間(jian)(jian)周圍的(de)維護或承(cheng)重墻(qiang)(qiang)體。商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)的(de)套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)體分(fen)為共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)及(ji)非共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)兩種(zhong)。其中(zhong)，共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)是(shi)指商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)各套(tao)(tao)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)與公用(yong)建筑空(kong)間(jian)(jian)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)的(de)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)以及(ji)外墻(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)）。非共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)是(shi)指專為商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)所有人或使(shi)用(yong)人使(shi)用(yong)的(de)墻(qiang)(qiang)體。按照(zhao)《北京(jing)市商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷售面(mian)積(ji)計(ji)(ji)算及(ji)公用(yong)建筑面(mian)積(ji)分(fen)攤暫行規定》的(de)規定，商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)的(de)計(ji)(ji)算方(fang)法為：共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體水平(ping)投影面(mian)積(ji)的(de)一半計(ji)(ji)入套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)。非共(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體水平(ping)投影面(mian)積(ji)全(quan)部(bu)計(ji)(ji)入套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)陽(yang)臺(tai)(tai)外(wai)(wai)圍與(yu)房屋(wu)外(wai)(wai)墻(qiang)之間的(de)水(shui)(shui)平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算。其(qi)中，封(feng)閉式陽(yang)臺(tai)(tai)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)其(qi)外(wai)(wai)圍水(shui)(shui)平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；挑陽(yang)臺(tai)(tai)（底(di)陽(yang)臺(tai)(tai)）按(an)其(qi)底(di)板水(shui)(shui)平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)(ban)計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；凹(ao)陽(yang)臺(tai)(tai)按(an)其(qi)凈面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)（含(han)擋板墻(qiang)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)）的(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)(ban)計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；半(ban)(ban)(ban)挑半(ban)(ban)(ban)凹(ao)陽(yang)臺(tai)(tai)的(de)挑出部(bu)分按(an)其(qi)底(di)板水(shui)(shui)平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)(ban)計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，凹(ao)進(jin)部(bu)分按(an)其(qi)凈面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)(ban)計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以。建(jian)設部《商(shang)(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)管理(li)辦法(fa)》明(ming)確規(gui)定，商(shang)(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)的(de)計(ji)(ji)(ji)價(jia)方式(shi)分為(wei)三種(zhong)，分別是按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)、按(an)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)、按(an)套（單(dan)元）計(ji)(ji)(ji)價(jia)。所(suo)以，商(shang)(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)可以按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)。但預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)除外(wai)，《北(bei)京市城市房(fang)地產轉讓(rang)管理(li)辦法(fa)》明(ming)確規(gui)定，預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)自2003年12月1日起應按(an)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是指外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)（柱）勒腳以上各層的外(wai)圍水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，包(bao)括(kuo)陽臺、挑廊、地下室(shi)、室(shi)外(wai)樓梯等(deng)，且具備(bei)上蓋、結(jie)構牢固，層高2.20m（含2.20m）的永久性建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)。國家對于(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的計算(suan)(suan)有(you)(you)(you)著嚴(yan)格的法律規定，比如，關(guan)于(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物玻(bo)璃(li)(li)幕(mu)外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)是否計算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的問(wen)(wen)題(ti)，建(jian)(jian)(jian)設部《關(guan)于(yu)(yu)房屋建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計算(suan)(suan)與房屋權(quan)屬(shu)登記(ji)有(you)(you)(you)關(guan)問(wen)(wen)題(ti)的通知》明確規定，同一樓層外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)，既(ji)有(you)(you)(you)主墻(qiang)(qiang)(qiang)，又有(you)(you)(you)玻(bo)璃(li)(li)幕(mu)墻(qiang)(qiang)(qiang)的，以主墻(qiang)(qiang)(qiang)為(wei)準計算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，墻(qiang)(qiang)(qiang)厚按(an)主體(ti)厚度計算(suan)(suan)；各樓層墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)厚度不同時，分(fen)(fen)層分(fen)(fen)別計算(suan)(suan)。根據建(jian)(jian)(jian)設部《商(shang)品(pin)房銷售管理(li)辦法》的規定，商(shang)品(pin)房的建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)由套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和分(fen)(fen)攤(tan)的共有(you)(you)(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)組成。即(ji)，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＝套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＋分(fen)(fen)攤(tan)共有(you)(you)(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉讓時(shi)是否(fou)也必須以套內建筑面積(ji)計價？

不是。因為以套(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)的(de)預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)通俗地(di)講就是指開發商(shang)(shang)賣給普(pu)通購房(fang)(fang)人的(de)用于居住(zhu)的(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)，而(er)如果購房(fang)(fang)人將該(gai)套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)進行(xing)轉讓(rang)，那么該(gai)住(zhu)房(fang)(fang)已經變為二手房(fang)(fang)，不再(zai)是預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)，所以沒(mei)有(you)必要執行(xing)只有(you)預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)才必須執行(xing)的(de)以套(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)的(de)政(zheng)策。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單，用(yong)房(fang)屋總(zong)價(jia)款除以房(fang)屋建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)就(jiu)可以了。比如(ru)，一套套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為(wei)80平(ping)方(fang)(fang)米、建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為(wei)100平(ping)方(fang)(fang)米的(de)預(yu)售商品(pin)房(fang)總(zong)價(jia)為(wei)40萬(wan)元，那么，按套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)，它(ta)(ta)的(de)銷(xiao)售單價(jia)為(wei)每平(ping)方(fang)(fang)米5000元人(ren)(ren)民幣(bi)；按建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)，它(ta)(ta)的(de)銷(xiao)售單價(jia)為(wei)每平(ping)方(fang)(fang)米4000元人(ren)(ren)民幣(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這個(ge)問題比較難(nan)(nan)。因為由(you)于種(zhong)種(zhong)原因，購房(fang)人(ren)很難(nan)(nan)確切知道自己分(fen)(fen)(fen)(fen)攤的公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)數(shu)是否合(he)理(li)(li)，也(ye)很難(nan)(nan)知道開發商(shang)交付的房(fang)屋的公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是否違約；同時，購房(fang)人(ren)也(ye)很難(nan)(nan)切實(shi)行使(shi)(shi)對(dui)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的建(jian)(jian)(jian)設、使(shi)(shi)用(yong)的監督(du)管理(li)(li)權利(li)，因為這部分(fen)(fen)(fen)(fen)權利(li)按(an)照我國目前的法(fa)律、法(fa)規應當(dang)是由(you)所在(zai)社區的業(ye)主(zhu)大會(hui)或業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)行使(shi)(shi)的，單個(ge)購房(fang)人(ren)無法(fa)行使(shi)(shi)或決定。所以(yi)，預售商(shang)品住宅實(shi)行以(yi)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計價后，如何維護購房(fang)人(ren)對(dui)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的權利(li)仍然是擺放(fang)在(zai)所有人(ren)面(mian)前的一個(ge)難(nan)(nan)題。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)面積是指由整(zheng)幢(chuang)(chuang)樓(lou)的(de)產(chan)權(quan)人共同所有的(de)整(zheng)幢(chuang)(chuang)樓(lou)公(gong)(gong)(gong)用部分(fen)的(de)建(jian)筑(zhu)面積。公(gong)(gong)(gong)用分(fen)攤建(jian)筑(zhu)面積是指每套（單元）商品房依(yi)法(fa)(fa)應(ying)當分(fen)攤的(de)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)面積。公(gong)(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)面積和(he)分(fen)攤的(de)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)面積的(de)產(chan)權(quan)歸整(zheng)棟樓(lou)購房人共有，購房人按(an)照法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規的(de)規定(ding)對其享有權(quan)利，承擔責(ze)任。未經全體共有人或業主大會依(yi)法(fa)(fa)定(ding)程序(xu)同意，任何(he)人都不得侵(qin)占或改變全樓(lou)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)空(kong)間原始設(she)計的(de)使用功能。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)(de)原則有以(yi)下三點(dian)：①公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤以(yi)幢(chuang)為(wei)單位(wei)。分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)為(wei)本幢(chuang)內的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)，與本幢(chuang)不相(xiang)連(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)不得分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤到本幢(chuang)房(fang)(fang)屋內。②為(wei)整幢(chuang)商品(pin)房(fang)(fang)服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)，由該幢(chuang)樓各(ge)(ge)套商品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤；為(wei)局部(bu)范(fan)圍服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)，由受益的(de)(de)(de)(de)(de)各(ge)(ge)套商品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤。多次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)，分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)別計(ji)算分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤系(xi)數。各(ge)(ge)套商品(pin)房(fang)(fang)應分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)，為(wei)各(ge)(ge)次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和(he)。③用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤后(hou)，不劃分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)各(ge)(ge)套商品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)具體部(bu)位(wei)，但任何人不得侵占或改變原設(she)計(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)使用(yong)(yong)(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢樓(lou)(lou)的(de)(de)以下公(gong)用面積(ji)可以分攤：①大堂、公(gong)共門(men)廳、走廊(lang)、過道、公(gong)用廁所、電(dian)(dian)（樓(lou)(lou)）梯(ti)前廳、樓(lou)(lou)梯(ti)間(jian)(jian)、電(dian)(dian)梯(ti)井、電(dian)(dian)梯(ti)機(ji)房(fang)、垃圾(ji)道、管道井、消防控制室(shi)、水(shui)泵房(fang)、水(shui)箱間(jian)(jian)、冷凍機(ji)房(fang)、消防通道，變（配）電(dian)(dian)室(shi)、煤氣調(diao)壓室(shi)、衛星電(dian)(dian)視接收機(ji)房(fang)、空調(diao)機(ji)房(fang)、熱水(shui)鍋爐房(fang)、電(dian)(dian)梯(ti)工休息(xi)室(shi)、值班警(jing)衛室(shi)、物(wu)業管理用房(fang)等以及(ji)其他功能上為該建(jian)筑(zhu)服務(wu)的(de)(de)專用設備用房(fang)。②套與(yu)公(gong)用建(jian)筑(zhu)空間(jian)(jian)之間(jian)(jian)的(de)(de)分隔墻及(ji)外(wai)墻（包括山墻）墻體面積(ji)水(shui)平投影面積(ji)的(de)(de)一半(ban)。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入公用(yong)(yong)建筑面積被分(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)部分(fen)(fen)有(you)：①倉(cang)庫(ku)(ku)(ku)、機動車庫(ku)(ku)(ku)、非機動車庫(ku)(ku)(ku)、車道、供(gong)暖鍋爐房(fang)、作為人防工程的(de)(de)(de)地下室、單獨具備使用(yong)(yong)功能的(de)(de)(de)獨立(li)使用(yong)(yong)空間。②售房(fang)單位自(zi)營、自(zi)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)房(fang)屋。③為多幢房(fang)屋服(fu)務的(de)(de)(de)警衛室、管(guan)理(li)（包括物業管(guan)理(li)）用(yong)(yong)房(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在預售(shou)商品(pin)住宅(zhai)之(zhi)前和商品(pin)房(fang)竣工(gong)之(zhi)后，開(kai)發商應當向(xiang)購房(fang)人明示下(xia)列(lie)分(fen)(fen)攤(tan)情況：①被分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)用(yong)部(bu)位(wei)的(de)(de)名稱(cheng)(cheng)、用(yong)途、所(suo)在位(wei)置、面積；②參(can)與分(fen)(fen)攤(tan)共(gong)用(yong)建筑面積的(de)(de)商品(pin)房(fang)的(de)(de)名稱(cheng)(cheng)、用(yong)途、所(suo)在位(wei)置、面積、分(fen)(fen)攤(tan)系數 ；③不分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)用(yong)部(bu)位(wei)。這里需要說明的(de)(de)是，除法定(ding)(ding)情形外，開(kai)發商兩次向(xiang)購房(fang)人兩次明示的(de)(de)內容應當一致(zhi)，否則，購房(fang)人就可以(yi)依(yi)據《商品(pin)房(fang)買賣(mai)合同》的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)追究開(kai)發商的(de)(de)違約(yue)責任。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據(ju)建(jian)(jian)(jian)(jian)設部《商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計算及公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)規則（試行）》規定，各套(tao)（單(dan)(dan)元）分攤(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)=公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)系數×套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，而公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)系數=整棟(dong)(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)/整棟(dong)(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)各套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)之和(he)(he)，其中(zhong)，整棟(dong)(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)等于整棟(dong)(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)扣除整棟(dong)(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)各套(tao)（單(dan)(dan)元）套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)之和(he)(he)，并應扣除整幢樓不應分攤(tan)的(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防止開發商或(huo)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)企(qi)業(ye)以物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)用(yong)房(fang)的(de)名義侵占、使用(yong)小區房(fang)屋，提高(gao)購(gou)房(fang)人分攤的(de)公用(yong)建(jian)(jian)筑面積(ji)，從而增加購(gou)房(fang)人的(de)經濟負(fu)擔，我國物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)法律、法規規定，新建(jian)(jian)小區房(fang)地產項目的(de)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)用(yong)房(fang)面積(ji)最(zui)高(gao)不得超過(guo)該(gai)棟樓建(jian)(jian)筑面積(ji)的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有(you)(you)。因為購(gou)房(fang)人購(gou)房(fang)的商(shang)品(pin)(pin)房(fang)的面(mian)積(ji)由(you)套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)兩部(bu)分(fen)(fen)組(zu)成，套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)歸購(gou)房(fang)人個人所有(you)(you)、自己使用(yong)；公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的產(chan)權歸整幢樓業(ye)主(zhu)(zhu)共(gong)同所有(you)(you)，購(gou)房(fang)人根據(ju)法(fa)律、法(fa)規(gui)(gui)規(gui)(gui)定對其享有(you)(you)權利、承擔義務。而且可以(yi)根據(ju)《物業(ye)管理條(tiao)例》等法(fa)律、法(fa)規(gui)(gui)的規(gui)(gui)定，通(tong)過選舉、參加(jia)業(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)主(zhu)(zhu)委員會等形(xing)式參與(yu)、決定商(shang)品(pin)(pin)房(fang)公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)部(bu)位的建(jian)(jian)設(she)與(yu)使用(yong)。此外，《辦法(fa)》明確規(gui)(gui)定開發商(shang)應向購(gou)房(fang)人明示(shi)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤部(bu)位的功(gong)能(neng)及具體情況(kuang)，這就以(yi)法(fa)律形(xing)式賦予了購(gou)房(fang)人對商(shang)品(pin)(pin)房(fang)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤部(bu)位的建(jian)(jian)設(she)與(yu)使用(yong)的知(zhi)情權。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按(an)(an)(an)照《辦法(fa)》規定，預售(shou)(shou)商(shang)品房(fang)(fang)按(an)(an)(an)照建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)的(de)，預售(shou)(shou)合同載明的(de)預售(shou)(shou)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與實測(ce)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)發(fa)生誤(wu)差(cha)時，應按(an)(an)(an)照商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同的(de)約(yue)(yue)定追究開發(fa)商(shang)的(de)違(wei)約(yue)(yue)責任，合同未作約(yue)(yue)定或者約(yue)(yue)定不(bu)明的(de)，按(an)(an)(an)照下列規定處理：①建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比絕對值均在(zai)3%以內(nei)（含3%）的(de)，根(gen)據實測(ce)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)結算房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)；②建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比絕對值超(chao)(chao)出3%的(de)，依照本辦法(fa)第(di)四十七條第(di)一款(kuan)第(di)二項的(de)規定執行；③建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比絕對值在(zai)3% 以內(nei)（含3%）、套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比絕對值超(chao)(chao)出3% 的(de)，購(gou)房(fang)(fang)人有(you)權退(tui)房(fang)(fang)。預購(gou)人退(tui)房(fang)(fang)的(de)，房(fang)(fang)地產開發(fa)企業應當在(zai)預購(gou)人提出書面(mian)(mian)退(tui)房(fang)(fang)要(yao)求(qiu)之日起30日內(nei)退(tui)還預購(gou)人已付房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)及其利息(xi)；購(gou)房(fang)(fang)人不(bu)退(tui)房(fang)(fang)的(de)，根(gen)據實測(ce)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)結算房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)照《辦法》的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，預售商(shang)(shang)品房按(an)照套(tao)（單(dan)(dan)元）計價的(de)(de)(de)，《商(shang)(shang)品房買(mai)賣合(he)同》應當詳細(xi)約(yue)(yue)定(ding)(ding)商(shang)(shang)品房的(de)(de)(de)套(tao)型、詳細(xi)尺寸(cun)和誤差(cha)(cha)范圍及(ji)處理方(fang)式并附平(ping)面圖。按(an)照套(tao)（單(dan)(dan)元）計價的(de)(de)(de)預售商(shang)(shang)品房實際交付時，房屋的(de)(de)(de)套(tao)型與(yu)設計圖紙一(yi)致(zhi)，相關(guan)尺寸(cun)（建筑面積）在(zai)《商(shang)(shang)品房買(mai)賣合(he)同》約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)誤差(cha)(cha)范圍之內(nei)的(de)(de)(de)，總價款不變。套(tao)型與(yu)設計圖紙不一(yi)致(zhi)或者(zhe)相關(guan)尺寸(cun)超(chao)出約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)誤差(cha)(cha)范圍的(de)(de)(de)，按(an)照合(he)同約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)方(fang)式處理；合(he)同未(wei)作(zuo)約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)，由當事人協商(shang)(shang)解決(jue)；協商(shang)(shang)不成(cheng)的(de)(de)(de)，可以依法申請仲裁或者(zhe)提起(qi)民事訴(su)訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法(fa)》規定(ding)，在(zai)預售(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)之前，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)應向購房(fang)人公(gong)示預售(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)預測(ce)面(mian)(mian)積及公(gong)用建筑(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)(de)分攤(tan)(tan)情況(kuang)。上(shang)述(shu)公(gong)示的(de)(de)(de)某些內容，比如預售(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積、套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積等是寫入《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)(he)同》的(de)(de)(de)，因而具(ju)有法(fa)律(lv)效(xiao)(xiao)力。對于沒有寫入《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)(he)同》的(de)(de)(de)公(gong)攤(tan)(tan)部位的(de)(de)(de)情況(kuang)，購房(fang)人可(ke)通過(guo)與開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)簽(qian)訂補充合(he)(he)同或合(he)(he)同附件的(de)(de)(de)方式加以約定(ding)，使(shi)其成(cheng)為與《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)(he)同》具(ju)有同等法(fa)律(lv)效(xiao)(xiao)力的(de)(de)(de)合(he)(he)同條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現(xian)行《商品房買賣(mai)合(he)同》示范文(wen)本中，已經包括了按套(tao)內(nei)(nei)建筑面積計價的(de)相關內(nei)(nei)容。因此，按套(tao)內(nei)(nei)面積售房，如果僅(jin)限(xian)于面積差異(yi)的(de)處理、價格的(de)計算這些問(wen)題(ti)，現(xian)行《商品房買賣(mai)合(he)同》示范文(wen)本的(de)內(nei)(nei)容可以不作太大的(de)調整(zheng)。

現在用的(de)(de)(de)(de)(de)《商(shang)品房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)(tong)》是北京市國土資源和(he)房(fang)屋管理局(ju)監制的(de)(de)(de)(de)(de)示范文(wen)本(ben)。其中(zhong)第(di)四(si)條預(yu)設了(le)按照建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價、按照套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價和(he)按套(tao)(tao)（單元）計(ji)價三(san)種(zhong)計(ji)價方式供(gong)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)。今(jin)年12月1日后(hou)(hou)預(yu)售商(shang)品住宅的(de)(de)(de)(de)(de)，直接(jie)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)按套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價即可(ke)。相應(ying)地，現在使用的(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)標(biao)準文(wen)本(ben)中(zhong)也有按套(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價進行(xing)面(mian)積(ji)(ji)(ji)確認及面(mian)積(ji)(ji)(ji)差異處理原則的(de)(de)(de)(de)(de)選(xuan)(xuan)項可(ke)供(gong)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)。所(suo)以，12月1日以后(hou)(hou)預(yu)售的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)品住宅，按照《北京市城市房(fang)地產轉讓管理辦(ban)法》之(zhi)規定，應(ying)當按照套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價，而(er)現在使用的(de)(de)(de)(de)(de)《商(shang)品房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)(tong)》標(biao)準文(wen)本(ben)中(zhong)有按照套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價的(de)(de)(de)(de)(de)相應(ying)可(ke)供(gong)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)項，故無需對現行(xing)《商(shang)品房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)(tong)》示范文(wen)本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)內(nei)容作太(tai)大的(de)(de)(de)(de)(de)調整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計價售房(fang)，《商品房(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》“附件二(er)(er)：公(gong)(gong)共(gong)部(bu)位與(yu)(yu)公(gong)(gong)用房(fang)屋分(fen)攤建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)構(gou)(gou)成說(shuo)明(ming)(ming)”仍(reng)是(shi)購房(fang)合(he)同(tong)不可(ke)(ke)缺少的一(yi)個(ge)組(zu)成部(bu)分(fen)。《商品房(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》“附件二(er)(er)：公(gong)(gong)共(gong)部(bu)位與(yu)(yu)公(gong)(gong)用房(fang)屋分(fen)攤建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)構(gou)(gou)成說(shuo)明(ming)(ming)”（以(yi)下簡稱“說(shuo)明(ming)(ming)”），在按建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計價時，這一(yi)說(shuo)明(ming)(ming)至少有二(er)(er)個(ge)意義，一(yi)是(shi)能(neng)說(shuo)明(ming)(ming)分(fen)攤的組(zu)成，與(yu)(yu)購房(fang)總(zong)款有關(guan)；二(er)(er)是(shi)與(yu)(yu)產權(quan)登(deng)記中共(gong)有產權(quan)部(bu)分(fen)數據有關(guan)。如改用套(tao)內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)價，對(dui)購房(fang)總(zong)款的影響變得不是(shi)那么直接，但還是(shi)有關(guan)業主哪些部(bu)位擁有共(gong)有產權(quan)這個(ge)問題。所以(yi)附件二(er)(er)仍(reng)是(shi)合(he)同(tong)不可(ke)(ke)缺少的一(yi)個(ge)組(zu)成部(bu)分(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按(an)照(zhao)套內建筑面積(ji)預(yu)售商(shang)品住(zhu)宅，面積(ji)確認(ren)及面積(ji)誤差處理都是以套內建筑面積(ji)為依據，這(zhe)(zhe)時客戶在簽訂合(he)同時，應當就公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)一部(bu)分(fen)(fen)對開發商(shang)有個約束。這(zhe)(zhe)里需(xu)要交待的(de)(de)是按(an)套內建筑面積(ji)計價(jia)，并不是說公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)部(bu)分(fen)(fen)就由開發商(shang)來承擔了，實際(ji)上(shang)開發商(shang)會(hui)(hui)將用(yong)于公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)部(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)成本乃至利潤分(fen)(fen)攤(tan)(tan)到單(dan)(dan)價(jia)中(zhong)，勢必(bi)會(hui)(hui)造成商(shang)品房(fang)(fang)單(dan)(dan)價(jia)數值上(shang)的(de)(de)增加(jia)，而(er)購(gou)房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)價(jia)會(hui)(hui)有個心理價(jia)位，如(ru)果(guo)單(dan)(dan)價(jia)過高(gao)的(de)(de)話(hua)，勢必(bi)影響(xiang)(xiang)售房(fang)(fang)，在這(zhe)(zhe)種(zhong)情況(kuang)下，開發商(shang)為了降低成本，可能會(hui)(hui)盡可能地降低公(gong)攤(tan)(tan)部(bu)位的(de)(de)面積(ji)，而(er)公(gong)攤(tan)(tan)如(ru)果(guo)過少的(de)(de)話(hua)，無疑是會(hui)(hui)影響(xiang)(xiang)居住(zhu)品質。最簡(jian)單(dan)(dan)的(de)(de)，如(ru)樓梯過于狹窄，就會(hui)(hui)造成日(ri)常(chang)出入(ru)的(de)(de)不便(bian)，影響(xiang)(xiang)樓盤(pan)的(de)(de)品位。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡(fan)事都是(shi)有利有弊的(de)(de)(de)，按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)預售(shou)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)也同樣存在(zai)弊端，最直接的(de)(de)(de)可能(neng)(neng)是(shi)，因(yin)為過(guo)于(yu)注重商(shang)品房單(dan)價及(ji)自身所購商(shang)品房本(ben)身的(de)(de)(de)狀況(kuang)而(er)(er)忽(hu)視公(gong)(gong)共部位與(yu)公(gong)(gong)用房屋公(gong)(gong)攤建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)構(gou)成，結果交房后才發現許多(duo)不如(ru)意的(de)(de)(de)地(di)方(fang)，如(ru)門廳(ting)、電梯轎廂、樓(lou)梯過(guo)小過(guo)窄等(deng)情況(kuang)而(er)(er)不適于(yu)居住(zhu)(zhu)等(deng)，這(zhe)些是(shi)按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)預售(shou)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)風險(xian)(xian)所在(zai)。購房人在(zai)買(mai)房時，如(ru)有可能(neng)(neng)要(yao)將出賣(mai)人關于(yu)這(zhe)些方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)承(cheng)諾(nuo)寫進合同的(de)(de)(de)補充條款(kuan)中，這(zhe)是(shi)規避(bi)風險(xian)(xian)、保(bao)證樓(lou)盤品位的(de)(de)(de)方(fang)法(fa)之(zhi)一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有必要在合同附件中與開發(fa)商約定公(gong)攤面積的大小和產權。

第一，《商(shang)品(pin)房銷售管理辦法》第十八(ba)條(tiao)規定“按(an)套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)計價(jia)的，商(shang)品(pin)房買(mai)賣合同中(zhong)(zhong)應當(dang)注明建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)和(he)分(fen)攤的共(gong)有建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)。”《商(shang)品(pin)房買(mai)賣合同》示范文本第三(san)條(tiao)中(zhong)(zhong)需(xu)要分(fen)別(bie)填寫該(gai)商(shang)品(pin)房合同約定建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)、套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)和(he)公共(gong)部位與公用房屋公攤建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)的數據(ju)。所(suo)以，無需(xu)再在附件(jian)中(zhong)(zhong)與開發(fa)商(shang)約定公攤面積(ji)的大小。

第二，產(chan)權(quan)證中(zhong)明(ming)確標注有所(suo)購房(fang)屋的建筑面(mian)積為(wei)多少(shao)，套內建筑面(mian)積為(wei)多少(shao)，公共(gong)部位與公用房(fang)屋公攤(tan)建筑面(mian)積為(wei)多少(shao)。所(suo)以買受人無需再在(zai)附件(jian)中(zhong)與開(kai)發商約定公攤(tan)面(mian)積的產(chan)權(quan)。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)產(chan)權。《商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)管理辦法》第十八條規(gui)定：“商品(pin)房(fang)(fang)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)由套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)組成，套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為獨立(li)產(chan)權，分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)產(chan)權，買(mai)受人(ren)按(an)照法律、法規(gui)的(de)(de)(de)(de)規(gui)定對其享(xiang)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)權利，承擔責任。”按(an)照此條規(gui)定，對于分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)買(mai)受人(ren)享(xiang)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)產(chan)權。按(an)套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)和按(an)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)，業主在公(gong)攤(tan)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)上享(xiang)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)同等的(de)(de)(de)(de)權益(yi)。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京市(shi)城市(shi)房地產(chan)轉讓管(guan)理辦法》中(zhong)只是對預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住宅規(gui)定應當(dang)按(an)套(tao)(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，即(ji)符(fu)合這樣(yang)二(er)個條(tiao)件的情況下才屬應當(dang)按(an)套(tao)(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)：一是預(yu)售；二(er)是商(shang)(shang)品(pin)住宅。對已購商(shang)(shang)品(pin)房的轉讓并未規(gui)定必須按(an)套(tao)(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，所以基本不產(chan)生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有。《商品房銷售(shou)管理辦法(fa)》第十八條第二款規(gui)定：“商品房建(jian)筑面(mian)積(ji)由套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)和分攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建(jian)筑面(mian)積(ji)組成。”即建(jian)筑面(mian)積(ji)是(shi)由套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)和分攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建(jian)筑面(mian)積(ji)組成。這兩個(ge)部分在《商品房買(mai)賣(mai)合同》第三條中都需明確寫明。而分攤(tan)的(de)(de)共(gong)有 建(jian)筑面(mian)積(ji)是(shi)由附件二為依(yi)據得(de)來的(de)(de)。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管(guan)理費用(yong)由很多部分組成(cheng)，可以(yi)參照《北京市(shi)普通居住小區(qu)物業管(guan)理服務收(shou)(shou)費暫行辦法》中最后有(you)(you)一條說(shuo)(shuo)明“本標準中平(ping)方(fang)米系指(zhi)建筑面(mian)積(ji)。”《北京市(shi)居住小區(qu)（普通）委托管(guan)理收(shou)(shou)費標準（試行）》中也有(you)(you)說(shuo)(shuo)明，其中的(de)(de)平(ping)方(fang)米指(zhi)建筑面(mian)積(ji)。但這里尚需說(shuo)(shuo)明的(de)(de)是有(you)(you)些收(shou)(shou)費是以(yi)戶為單位計收(shou)(shou)的(de)(de)，只有(you)(you)以(yi)每平(ping)方(fang)米為單位計收(shou)(shou)的(de)(de)項(xiang)目，才是以(yi)建筑面(mian)積(ji)來(lai)計收(shou)(shou)的(de)(de)。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)自(zi)己請(qing)人(ren)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)可(ke)行(xing)性很低。原因(yin)有以下三點：①按照我(wo)國(guo)現(xian)(xian)有法律的(de)(de)規定，公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)計算方(fang)法及程(cheng)序非常復雜(za)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)如果(guo)想(xiang)知(zhi)道(dao)自(zi)己所購(gou)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是多(duo)(duo)少，不(bu)僅(jin)要(yao)了(le)(le)解整棟建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)及各(ge)套(tao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)等數(shu)(shu)據，而(er)且要(yao)了(le)(le)解整棟建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)某些組成部分(fen)(fen)(fen)是否被(bei)重(zhong)復分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)，分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)次數(shu)(shu)是多(duo)(duo)少等情(qing)(qing)況(kuang)。而(er)要(yao)了(le)(le)解這(zhe)些數(shu)(shu)據或情(qing)(qing)況(kuang)，對于購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)來說基本上是不(bu)可(ke)能的(de)(de)。②根據我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)產測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪法律、法規的(de)(de)規定，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)重(zhong)新(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪時應當繳納測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪費用(yong)，但測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪費用(yong)是以測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)為標準進行(xing)收取(qu)的(de)(de)，一般情(qing)(qing)況(kuang)下，一幢商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)少則幾千(qian)平方(fang)米、多(duo)(duo)則上萬平方(fang)米、甚至更多(duo)(duo)。對購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)來講，這(zhe)是一筆(bi)不(bu)小的(de)(de)支出。③由于沒(mei)有強制的(de)(de)行(xing)政及司法權利，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)及同幢樓的(de)(de)其(qi)他購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)并無(wu)配合(he)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪的(de)(de)義務，所以，一旦出現(xian)(xian)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)或其(qi)他購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)不(bu)配合(he)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)即(ji)便有錢請(qing)人(ren)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪行(xing)為最后(hou)也可(ke)能因(yin)為無(wu)法取(qu)得(de)實際數(shu)(shu)據或資料而(er)無(wu)果(guo)而(er)終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)無異議(yi)的情況下(xia)可以。根據(ju)京國土房(fang)管法[2003]531號(hao)《關(guan)于推(tui)進(jin)商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)測繪(hui)市(shi)場(chang)化有關(guan)試(shi)行(xing)規定(ding)的通知》的規定(ding)，購(gou)房(fang)人如(ru)果(guo)認為開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)出具(ju)的面(mian)積(ji)測繪(hui)數據(ju)不(bu)(bu)準確，可以委(wei)托有資(zi)質的測繪(hui)單位(wei)對(dui)所購(gou)房(fang)屋的面(mian)積(ji)進(jin)行(xing)重(zhong)(zhong)新測繪(hui)，并(bing)將重(zhong)(zhong)新測繪(hui)成(cheng)果(guo)告知開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)，如(ru)果(guo)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)對(dui)購(gou)房(fang)人重(zhong)(zhong)新提供的測繪(hui)成(cheng)果(guo)無異議(yi)，則買賣雙方可以直接(jie)按(an)購(gou)房(fang)人提供的測繪(hui)成(cheng)果(guo)結算房(fang)價款，并(bing)進(jin)行(xing)產權登(deng)記(ji)；如(ru)果(guo)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)對(dui)購(gou)房(fang)人出具(ju)的測繪(hui)成(cheng)果(guo)有異議(yi)，那么，購(gou)房(fang)人出具(ju)的測繪(hui)成(cheng)果(guo)就不(bu)(bu)能直接(jie)用(yong)于產權登(deng)記(ji)。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購(gou)房(fang)人(ren)可在市房(fang)產測繪(hui)(hui)(hui)服務大廳(ting)自行委托(tuo)具有相(xiang)應(ying)(ying)資質等級的房(fang)產測繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)為自己進(jin)行面積測繪(hui)(hui)(hui)。委托(tuo)時，購(gou)房(fang)人(ren)應(ying)(ying)當(dang)依法繳(jiao)納(na)測繪(hui)(hui)(hui)費用，并與房(fang)產測繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)就測繪(hui)(hui)(hui)事宜簽訂書面合同(tong)，合同(tong)應(ying)(ying)當(dang)包括測繪(hui)(hui)(hui)項目的基本情況、完成(cheng)(cheng)期限(xian)、收(shou)費標準、成(cheng)(cheng)果質量要求、爭議解決方式等內容(rong)。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據《辦法(fa)》的規定，開發商(shang)在預(yu)售商(shang)品住宅之前及商(shang)品房竣(jun)工(gong)之后(hou)應當兩次向購房人(ren)公示面(mian)積（包(bao)括建筑(zhu)面(mian)積、套內建筑(zhu)面(mian)積、分攤公用建筑(zhu)面(mian)積）測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪結果(guo)。這兩個階段的測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪結果(guo)的性質具有(you)很大的不(bu)同。前者(zhe)是商(shang)品房項目預(yu)售面(mian)積的預(yu)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)(shu)據，是根據設(she)計圖(tu)紙量算出(chu)來的；后(hou)者(zhe)則是對已經(jing)竣(jun)工(gong)、并(bing)經(jing)有(you)關部門驗收完畢后(hou)的房屋的面(mian)積、位置(zhi)等(deng)進行實地測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)量的數(shu)(shu)(shu)據，是產權登記數(shu)(shu)(shu)據。預(yu)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)(shu)據與實測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)(shu)據是否相符及誤(wu)差率多(duo)少等(deng)是購房人(ren)考(kao)察開發商(shang)在面(mian)積問題上是否違約的重要(yao)標(biao)準。

36、商品房測繪如何收費？

商品(pin)房測繪(hui)(hui)(hui)單位承擔測繪(hui)(hui)(hui)項目的(de)收費標(biao)準(zhun)應當按(an)(an)國(guo)家測繪(hui)(hui)(hui)局于2003年頒布(bu)的(de)《測繪(hui)(hui)(hui)工(gong)程(cheng)產品(pin)價格(ge)(ge)》的(de)有關規(gui)(gui)定(ding)執行，按(an)(an)照該規(gui)(gui)定(ding)，不同類型的(de)商品(pin)房測繪(hui)(hui)(hui)收費標(biao)準(zhun)不同，其(qi)中(zhong)，住宅(zhai)用房按(an)(an)分(fen)戶(hu)圖進行測繪(hui)(hui)(hui)的(de)價格(ge)(ge)為1.36 元(yuan)/ 平方米(mi)，寫字樓(lou)的(de)測繪(hui)(hui)(hui)價格(ge)(ge)為2.04元(yuan)/平方米(mi)。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果(guo)購(gou)房人(ren)根據(ju)法(fa)定程序提供的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)與開發(fa)(fa)商提供的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)發(fa)(fa)生矛盾，那么，購(gou)房人(ren)可以(yi)與開發(fa)(fa)商進(jin)行(xing)協商，協商不成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)，可以(yi)依法(fa)向(xiang)人(ren)民(min)法(fa)院提起訴(su)訟(song)或向(xiang)仲裁(cai)機(ji)構(gou)申(shen)請仲裁(cai)。在人(ren)民(min)法(fa)院進(jin)行(xing)審理或仲裁(cai)機(ji)構(gou)進(jin)行(xing)仲裁(cai)時，購(gou)房人(ren)以(yi)己(ji)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)作為支持己(ji)方(fang)(fang)請求的(de)(de)(de)證(zheng)據(ju)、開發(fa)(fa)商不認(ren)可的(de)(de)(de)，購(gou)房人(ren)可以(yi)和(he)開發(fa)(fa)商共同委托雙(shuang)方(fang)(fang)認(ren)可的(de)(de)(de)有資質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)進(jin)行(xing)重(zhong)(zhong)新(xin)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)；無法(fa)共同委托的(de)(de)(de)，人(ren)民(min)法(fa)院可指定有資質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)重(zhong)(zhong)新(xin)進(jin)行(xing)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)。重(zhong)(zhong)新(xin)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)可以(yi)作為法(fa)院或仲裁(cai)機(ji)構(gou)判決（裁(cai)決）的(de)(de)(de)依據(ju)。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我國目前法律尚未(wei)授(shou)予行政機關對測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)(wei)的測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)行為進行監(jian)督的權利(li)。因此(ci)(ci)，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)(wei)的測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)行為更(geng)多的要(yao)依靠(kao)委托人（購(gou)房人或(huo)開發商）的監(jian)督來實現。《辦法》明確規定(ding)，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)機構要(yao)按國家和本市有關技術規范進行實測(ce)(ce)，并對測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)成果質量承擔責任(ren)。以上(shang)規定(ding)是購(gou)房人監(jian)督測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)(wei)的重要(yao)法律依據(ju)。購(gou)房人可以據(ju)此(ci)(ci)在(zai)與測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位(wei)(wei)簽訂的測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)合同中明確約定(ding)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)數據(ju)發生誤差、測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)成果存在(zai)質量問題等事(shi)項的違約責任(ren)或(huo)賠償(chang)責任(ren)，以維(wei)護自身的合法權益(yi)。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據京(jing)(jing)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)法(fa)[2003]531號(hao)《關于推進(jin)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)市(shi)場(chang)化(hua)有關試行規定的(de)通知》的(de)規定，以(yi)下26家測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位可以(yi)接受購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)或房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發企業的(de)委(wei)托進(jin)行面積(ji)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)，分別(bie)是：北(bei)(bei)京(jing)(jing)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、東(dong)城區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、西(xi)城區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、宣武區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、朝陽區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、海淀區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、豐臺區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)經營管(guan)理(li)(li)服(fu)務中(zhong)心測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、石景山區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、順義區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、通州區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、大興區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)(qu)）天地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)鴻圖測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、門頭溝區(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)局測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、懷(huai)柔區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、延慶縣房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、密云縣房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、平(ping)谷區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)華夏經緯測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)有限公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)京(jing)(jing)鼎春(chun)德正(zheng)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)中(zhong)心、中(zhong)興兆(zhao)業房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)面積(ji)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)京(jing)(jing)新興華安房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)工(gong)程測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)事務所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)昌房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)服(fu)務有限公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)京(jing)(jing)京(jing)(jing)恒實測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)有限公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)京(jing)(jing)首益(yi)佳房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)經紀中(zhong)心、北(bei)(bei)京(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)面積(ji)計(ji)量站(zhan)。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不會。按照《北京市經濟適(shi)用住(zhu)房小區(qu)物(wu)業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)(wu)收(shou)費辦法（試行）》及各地的(de)(de)物(wu)業(ye)管(guan)理實踐，物(wu)業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)(wu)費的(de)(de)收(shou)取是以建(jian)筑(zhu)面積(ji)為單位進行的(de)(de)。收(shou)費標準根據物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)所提供服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)性質、特點等不同(tong)情況，分別(bie)實行政(zheng)府(fu)定價、政(zheng)府(fu)指(zhi)導價和經營(ying)者定價。由此可以看出，物(wu)業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)(wu)收(shou)費額度不會因(yin)預售商品住(zhu)宅(zhai)以套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)計(ji)價而發生變化，它只(zhi)與購(gou)房人所購(gou)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面積(ji)和所在社(she)區(qu)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)(wu)費標準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不(bu)會(hui)。按照北京市房(fang)管局(ju)、財政(zheng)局(ju)關(guan)于供(gong)(gong)(gong)暖(nuan)費收(shou)(shou)取(qu)標(biao)準(zhun)的(de)(de)(de)(de)法律規定，北京市供(gong)(gong)(gong)暖(nuan)費的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)取(qu)是(shi)以(yi)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)或者產權人、使(shi)用(yong)人實際使(shi)用(yong)的(de)(de)(de)(de)“用(yong)熱(re)量”為(wei)單位進行的(de)(de)(de)(de)。供(gong)(gong)(gong)暖(nuan)費的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)根據供(gong)(gong)(gong)暖(nuan)的(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)式(shi)確定，如果是(shi)市熱(re)力集團供(gong)(gong)(gong)應(ying)的(de)(de)(de)(de)，燃煤(mei)鍋(guo)爐直供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平方(fang)(fang)米一個采(cai)暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)為(wei)16.5元(yuan)(yuan)人民(min)幣；燃煤(mei)鍋(guo)爐間(jian)供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平方(fang)(fang)米一個采(cai)暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)為(wei)19元(yuan)(yuan)人民(min)幣；燃油(you)（柴油(you)）、燃氣（天然氣、煤(mei)氣）、電鍋(guo)爐供(gong)(gong)(gong)應(ying)的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平方(fang)(fang)米一個采(cai)暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)為(wei)30元(yuan)(yuan)人民(min)幣。由此(ci)可見，購(gou)房(fang)人應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)(de)(de)供(gong)(gong)(gong)暖(nuan)費與預售商品住(zhu)宅實行以(yi)套(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計價并無關(guan)系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會(hui)。現(xian)階段(duan)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)因購(gou)買商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)而支付的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)包括(kuo)三種，分(fen)別為(wei)：①簽(qian)訂《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》時(shi)應繳納(na)的(de)(de)(de)印(yin)花稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為(wei)總房(fang)(fang)價(jia)款的(de)(de)(de)萬分(fen)之(zhi)五；②辦理產權證時(shi)應繳納(na)的(de)(de)(de)印(yin)花貼稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為(wei)每(mei)件5元人(ren)(ren)民幣；③辦理產權證時(shi)應繳納(na)的(de)(de)(de)契稅(shui)(shui)，普(pu)通住宅的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為(wei)房(fang)(fang)價(jia)款的(de)(de)(de)1.5%（別墅、度(du)假村及高檔(dang)住宅除外）。由此可以(yi)看出，購(gou)買商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)除了與商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)總價(jia)款有關外，與其(qi)他因素(su)并無關系。所以(yi)，預(yu)售商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅實行以(yi)套內建(jian)筑面(mian)積計價(jia)并不會(hui)改變購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)購(gou)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不(bu)會。計(ji)價(jia)方式的(de)(de)(de)(de)調整并不(bu)影響產(chan)權登記中面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)標(biao)注。房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)即房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有權證(zheng)(zheng)，是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有權的(de)(de)(de)(de)合法證(zheng)(zheng)件。為(wei)確認(ren)產(chan)權人(ren)的(de)(de)(de)(de)權益(yi)，建(jian)(jian)(jian)設部統一印制和頒發的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)設置了若干需明示的(de)(de)(de)(de)內(nei)容。這些內(nei)容包括房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)坐落地(di)(di)址，丘（地(di)(di)）號(hao)，產(chan)別、房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)幢號(hao)、房(fang)號(hao)、結構、總(zong)層數、所(suo)在層次、建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)及(ji)設計(ji)用途，共有人(ren)及(ji)土地(di)(di)使用情況摘要等，并不(bu)包括房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)或是否以(yi)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價(jia)。因此，預售商品住宅實行以(yi)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，不(bu)會帶來房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)記載內(nei)容的(de)(de)(de)(de)相(xiang)應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之(zhi)(zhi)間沒有必然聯系。建(jian)設(she)部(bu)、財政部(bu)《住宅(zhai)共(gong)用(yong)部(bu)位共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備(bei)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)管理辦法》明確規定，維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)是(shi)專項用(yong)于住宅(zhai)小區共(gong)用(yong)部(bu)位、共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備(bei)保修(xiu)(xiu)(xiu)期滿后大修(xiu)(xiu)(xiu)、更新、改造(zao)的(de)(de)費用(yong)，該費用(yong)由全(quan)體業主按購房(fang)(fang)款(kuan)2% — 3% 的(de)(de)比例(li)繳(jiao)納。由此，我(wo)們可以(yi)看出，預(yu)售(shou)(shou)商品住宅(zhai)實行以(yi)套內建(jian)筑面積(ji)計價(jia)后，購房(fang)(fang)人繳(jiao)納的(de)(de)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)是(shi)否會發(fa)生變化(hua)取(qu)決于預(yu)售(shou)(shou)商品房(fang)(fang)的(de)(de)總房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)是(shi)否發(fa)生變化(hua)，如果總房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)發(fa)生變化(hua)，則(ze)購房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)(de)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)隨之(zhi)(zhi)發(fa)生變化(hua)；如果總房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)不發(fa)生變化(hua)，則(ze)購房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)(de)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)不變。

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F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預(yu)售(shou)商(shang)(shang)品(pin)住宅是指房(fang)(fang)地產開發企業(ye)預(yu)售(shou)的使用功能為(wei)住宅的期房(fang)(fang)。購(gou)房(fang)(fang)人(ren)確(que)定商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)項目為(wei)商(shang)(shang)品(pin)住宅的主要依(yi)據(ju)是政府(fu)主管部門頒發的“五證(zheng)”，“五證(zheng)”是確(que)定房(fang)(fang)地產項目的性質及使用功能的法(fa)定依(yi)據(ju)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)應當仔細查驗(yan)。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是(shi)。因為使用(yong)(yong)功能均為住(zhu)宅。但《辦法》的(de)公(gong)布對TOWNHOUSE和別(bie)墅(shu)的(de)計(ji)價方式基(ji)本沒有(you)影響。因為，在現(xian)實生(sheng)活中，TOWNHOUSE和別(bie)墅(shu)的(de)設計(ji)一般都是(shi)獨(du)門獨(du)院，不存在與其(qi)(qi)他(ta)購房人(ren)分攤公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)問(wen)題，其(qi)(qi)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)一般情況下就(jiu)等于套內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。所以(yi)，按照(zhao)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)或按套內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)價對TOWNHOUSE及別(bie)墅(shu)的(de)銷售基(ji)本沒有(you)區別(bie)。

47、什么是現房商品房？

一(yi)(yi)般(ban)情況下，現房商品(pin)房是(shi)指(zhi)已(yi)經竣工，并(bing)經政府有關(guan)主管部門驗收合格(ge)的商品(pin)房。現房是(shi)一(yi)(yi)種約(yue)定俗成的概(gai)念(nian)，不是(shi)一(yi)(yi)個(ge)法律(lv)概(gai)念(nian)。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不是。根據(ju)《北京市城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)地產轉讓管理辦法(fa)》的(de)(de)(de)規定，只有預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)應當按(an)照(zhao)套內(nei)建筑面積計價。預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)是指房(fang)(fang)(fang)地產開發企(qi)業預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)使用功能(neng)為住宅(zhai)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)，該商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)包括(kuo)(kuo)經濟適用住房(fang)(fang)(fang)，不包括(kuo)(kuo)使用功能(neng)為商(shang)(shang)(shang)(shang)住的(de)(de)(de)寫字樓、商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪等商(shang)(shang)(shang)(shang)住商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)，也不包括(kuo)(kuo)二手房(fang)(fang)(fang)及現售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)，更不包括(kuo)(kuo)本市城(cheng)鎮職工根據(ju)城(cheng)鎮住房(fang)(fang)(fang)制度改革政策購買的(de)(de)(de)公有住房(fang)(fang)(fang)、安(an)居工程住房(fang)(fang)(fang)和集資合作建設的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套內建筑(zhu)(zhu)面(mian)積計價(jia)的(de)(de)經(jing)濟適用房(fang)進行轉讓時，應當按(an)照該(gai)經(jing)濟適用房(fang)每平(ping)方(fang)米建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的(de)(de)價(jia)款(kuan)計算與周邊商品房(fang)均價(jia)的(de)(de)差價(jia)。該(gai)經(jing)濟適用房(fang)每平(ping)方(fang)米建筑(zhu)(zhu)面(mian)積價(jia)款(kuan)＝購房(fang)總價(jia)款(kuan)÷產(chan)權證上(shang)登記的(de)(de)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不允許。因為這(zhe)是(shi)個強制性(xing)法(fa)(fa)律規范，而非(fei)任意性(xing)法(fa)(fa)律規范。當事人必須遵守，不能自由選擇與約定。