房產(chan)證(zheng)(zheng)一(yi)般(ban)多久(jiu)能拿(na)到 買(mai)房后多久(jiu)能拿(na)到房產(chan)證(zheng)(zheng)？

買房后多久能拿到房產證？

根據《最高(gao)人民法(fa)院關于審理商品房買賣合同糾紛案(an)件適用(yong)法(fa)律若(ruo)干問題的(de)解釋》

第十八條(tiao)，由于出賣人(ren)(ren)的(de)原因(yin)，買受(shou)人(ren)(ren)在下(xia)列期限屆滿未能取得房屋權(quan)屬(shu)證書的(de)，除(chu)當事人(ren)(ren)有特殊約(yue)定外，出賣人(ren)(ren)應當承(cheng)擔違約(yue)責任：

(一)商品房(fang)買賣合同約定的辦理房(fang)屋所有權登記的期限；

(二)商品房(fang)買賣(mai)合同的標的物為(wei)尚(shang)未建成房(fang)屋(wu)的，自(zi)房(fang)屋(wu)交付使(shi)用之日起90日；

(三)商品(pin)房(fang)買賣合(he)同的(de)標的(de)物為已竣(jun)工房(fang)屋的(de)，自合(he)同訂立(li)之日(ri)起90日(ri)。

上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那么期房的購房者也應在房屋交付使用(開(kai)發商交鑰匙的時間)后90日(ri)內取得房產證，否(fou)則，開(kai)發商也要承擔違約責任(ren)。

逾期辦理房產證如何維權

一、依據《合同法》第114條第3款(kuan)：當事(shi)人就遲延履行(xing)(xing)(xing)約定(ding)違(wei)約金(jin)的，違(wei)約方(fang)支付(fu)違(wei)約金(jin)后，還應當履行(xing)(xing)(xing)債務的規定(ding)，對于逾期辦理房產證行(xing)(xing)(xing)為的違(wei)約金(jin)，由于在違(wei)約方(fang)支付(fu)違(wei)約金(jin)后仍應繼續(xu)履行(xing)(xing)(xing)辦證義務，具(ju)有懲罰性(xing)。

二、我國對逾期(qi)辦(ban)理房屋權屬證(zheng)書的違約(yue)責任規(gui)定的比(bi)較明確(que)，即當事人(ren)雙方有(you)約(yue)定的，按(an)約(yue)定的內容來辦(ban)；沒有(you)約(yue)定違約(yue)金或損失數(shu)額(e)難以確(que)定的，按(an)照已付購房款(kuan)總額(e)付息，參(can)照標準是中國人(ren)民銀行規(gui)定的金融機(ji)構(gou)計收逾期(qi)貸款(kuan)利息的標準。

三(san)、對于逾期辦證(zheng)的違約金約定過低(di)，買房人如(ru)何維權，意見如(ru)下：

１、在(zai)買房人能夠舉證證明(ming)逾期辦(ban)證損失的情況下，買房人可(ke)以實際損失為限要求法院或(huo)仲裁機構增(zeng)加違約金。

依據《合同法》第114條第2款：約定的(de)(de)(de)違(wei)約金低于造成的(de)(de)(de)損失(shi)的(de)(de)(de)，當事人可以(yi)請求(qiu)人民法(fa)院或者(zhe)仲裁機構(gou)予以(yi)增加；約定的(de)(de)(de)違(wei)約金過分高(gao)于造成的(de)(de)(de)損失(shi)的(de)(de)(de)，當事人可以(yi)請求(qiu)人民法(fa)院或者(zhe)仲裁機構(gou)予以(yi)適(shi)當減少；最(zui)高(gao)人民法(fa)院《關于適(shi)用〈中華人民共和國(guo)合同法(fa)〉若干問題的(de)(de)(de)解(jie)釋（二）》第28條：當(dang)事(shi)人依照合同法第(di)114條(tiao)第2款(kuan)的(de)規定(ding)，請求(qiu)人民(min)法院增加(jia)(jia)違約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)的(de)，增加(jia)(jia)后的(de)違約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)數額(e)以不超(chao)過實際損(sun)失額(e)為限(xian)。增加(jia)(jia)違約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)以后，當事(shi)人又(you)請求(qiu)對方賠償損(sun)失的(de)，人民(min)法院不予支(zhi)持的(de)規定(ding)，在逾期(qi)辦(ban)證違約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)約(yue)(yue)(yue)定(ding)過低的(de)情(qing)況(kuang)下，買房人有權根(gen)據自己的(de)實際損(sun)失情(qing)況(kuang)，要求(qiu)增加(jia)(jia)違約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)。

２、買(mai)房人實際(ji)損失難以(yi)確定的情況下，違約金(jin)(jin)的計算建議參(can)照中國人民銀行規定的金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)計收逾期貸款利息的標準計算違約金(jin)(jin)。

理 由

（1）逾(yu)期(qi)辦理房屋產權(quan)證對買(mai)房人(ren)權(quan)利(li)的實(shi)現會(hui)有重大影響。

我(wo)國關(guan)于房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)登(deng)記(ji)的(de)(de)(de)(de)效力(li)采取(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)是成(cheng)(cheng)立要件主義。即房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)權(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)轉移和(he)設定在登(deng)記(ji)之前只(zhi)(zhi)體現(xian)(xian)債權(quan)的(de)(de)(de)(de)存在，在登(deng)記(ji)之后才能認為是完成(cheng)(cheng)了產(chan)(chan)權(quan)轉移或權(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)設立。因(yin)此，在辦理房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)之前，買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)只(zhi)(zhi)能得到(dao)債權(quan)的(de)(de)(de)(de)保(bao)護(hu)，而得不到(dao)物權(quan)的(de)(de)(de)(de)保(bao)護(hu)。由于登(deng)記(ji)才產(chan)(chan)生物權(quan)變動的(de)(de)(de)(de)效力(li)，登(deng)記(ji)的(de)(de)(de)(de)遲延毫無疑問會影(ying)響買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)權(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)實現(xian)(xian)，體現(xian)(xian)在不能辦理房(fang)(fang)(fang)(fang)屋抵押(ya)登(deng)記(ji)取(qu)(qu)得新的(de)(de)(de)(de)資金、不能根據(ju)需(xu)要隨時(shi)出售房(fang)(fang)(fang)(fang)屋、并且(qie)會面對房(fang)(fang)(fang)(fang)屋被出賣人(ren)抵押(ya)、再次出售的(de)(de)(de)(de)風險。

（2）房(fang)地產開發商逾期辦理房(fang)產證的(de)原因比較(jiao)復雜，但多是(shi)由于房(fang)地產開發商存在一定的(de)過錯(cuo)所(suo)導致：

如(ru)(ru)(ru)土地(di)使(shi)用(yong)手續不(bu)(bu)合法；房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發商未(wei)支(zhi)付(fu)全部土地(di)使(shi)用(yong)權出(chu)讓金；房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)違章建房(fang)(fang)；房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發商不(bu)(bu)能(neng)提供(gong)規定的資料，如(ru)(ru)(ru)不(bu)(bu)能(neng)提供(gong)竣工驗(yan)收的證明；其他一些(xie)原因，如(ru)(ru)(ru)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發商沒有(you)將代(dai)收的公共維(wei)修(xiu)基金上繳，沒有(you)將抵押權注銷(xiao)等情況。

（3）買(mai)房人難(nan)以舉證(zheng)(zheng)證(zheng)(zheng)明實際損失的(de)情況，往往是買(mai)房人對逾期辦證(zheng)(zheng)的(de)損失難(nan)以確定，加大了買(mai)房人的(de)舉證(zheng)(zheng)難(nan)度(du)或提高了舉證(zheng)(zheng)成本。

比如買房(fang)(fang)(fang)人由于生活或工作的(de)(de)變故，急需資金，如果(guo)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)具有權屬登記證(zheng)書則能(neng)順(shun)利的(de)(de)將房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)抵押或出售(shou)；而對未辦(ban)證(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)，買房(fang)(fang)(fang)人就不能(neng)將房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)抵押，出售(shou)的(de)(de)價(jia)格也會打折扣，這甚(shen)至會影響到(dao)買房(fang)(fang)(fang)人失(shi)去好的(de)(de)投資機會，并且這種(zhong)損失(shi)難以確定。但買房(fang)(fang)(fang)人若提供上述(shu)相(xiang)關的(de)(de)證(zheng)據，并要求證(zheng)據達到(dao)“真實性(xing)、關聯性(xing)、合法性(xing)”，舉證(zheng)難度較大或舉證(zheng)成(cheng)本太高。

（4）既然(ran)有司法(fa)解(jie)釋對(dui)遲延辦(ban)證未約定違約金和損失難(nan)以確定的(de)(de)情況規定了違約金的(de)(de)計算標準(zhun)，那么在違約金約定過(guo)低的(de)(de)情況下可以參照適(shi)用上述標準(zhun)，這樣一方面(mian)有利于(yu)(yu)維護買(mai)房人的(de)(de)合法(fa)權益，減輕了買(mai)房人的(de)(de)舉證難(nan)度；另一方面(mian)有利于(yu)(yu)督促房地產開發商嚴格依約辦(ban)理房屋(wu)權屬證書的(de)(de)手續；再者也(ye)利于(yu)(yu)司法(fa)實踐(jian)的(de)(de)操作。