近兩年來央行(xing)高(gao)層就早已對樓市發(fa)了(le)(le)狠話“對房(fang)地(di)產(chan)炒作(zuo)必(bi)須減(jian)下來”,這(zhe)是對于(yu)中國(guo)房(fang)地(di)產(chan)進(jin)(jin)行(xing)一次嚴厲的打壓(ya)。相(xiang)反(fan),如今泰國(guo),泰國(guo)政(zheng)府為了(le)(le)大(da)力支持(chi)海外(wai)的投(tou)(tou)(tou)資(zi)客入(ru)泰進(jin)(jin)行(xing)購置(zhi)房(fang)產(chan),從只能購買(mai)公寓到如今調整為投(tou)(tou)(tou)資(zi)政(zheng)府指定的項目可以(yi)進(jin)(jin)行(xing)土地(di)永(yong)久持(chi)有(you)制,加上別墅(shu)購買(mai)從只有(you)20年的租賃產(chan)權到如今可以(yi)進(jin)(jin)行(xing)持(chi)有(you)最高(gao)50年的產(chan)權。此外(wai),為了(le)(le)引進(jin)(jin)先(xian)進(jin)(jin)的技術人才,泰國(guo)推出(chu)精(jing)英簽(qian)證,讓(rang)更多的海外(wai)投(tou)(tou)(tou)資(zi)客可以(yi)進(jin)(jin)入(ru)泰國(guo)進(jin)(jin)行(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)創業。
曼谷租賃市場,空置率低高租金
曼(man)谷(gu)的(de)絕大(da)多平均(jun)公(gong)寓對外超(chao)(chao)過(guo)了(le)70%出租(zu)率(lv),甚至市(shi)中(zhong)心的(de)位置,幾(ji)乎可達到(dao)了(le)90%最高出租(zu)率(lv)。對長期(qi)生(sheng)活(huo)在曼(man)谷(gu)的(de)外籍人(ren)士(shi)來(lai)說,商業中(zhong)心區(qu)和沿著sukhumvit路(lu)地(di)區(qu)是(shi)最深受外籍人(ren)士(shi)歡迎,這些(xie)地(di)方的(de)平均(jun)出租(zu)率(lv)都已超(chao)(chao)過(guo)80%,原因是(shi)因為該區(qu)域(yu)擁有完(wan)善的(de)生(sheng)活(huo)配(pei)套設施(shi)和便捷的(de)交通工具與購物中(zhong)心等,這其中(zhong)包括輕軌BTS與BRT路(lu)線。而在調查租(zu)賃的(de)合(he)同(tong)(tong)中(zhong)發(fa)現,這些(xie)空置率(lv)超(chao)(chao)低的(de)公(gong)寓中(zhong),租(zu)客(ke)不會有太大(da)的(de)波動,大(da)多數(shu)客(ke)戶都是(shi)長期(qi)的(de)租(zu)賃合(he)同(tong)(tong)。
截至2018年第一季度,曼谷所有地區的平均租金與上一年的比率保持接近。由于市場競爭激烈,sukhumvit上半段中心絕大多數項目平均每月租金將超過每平方米800泰銖,沿湄南沿線的rama 3路和Sathon、silom路,每月租金平均在每平方米每月640泰銖左右。而對于中央商務區和Lumpini中心一帶,最高的月租金率已經超過每平方米每月1,200泰銖以上,因為該區域有很多豪華和大型開發商的公寓項目在這些區域。供應量2016年開始,逐年增加
2018年第(di)一(yi)季度(du)新(xin)增(zeng)約(yue)14,050個單位,項(xiang)目總價(jia)值約(yue)為546.36億泰銖,遠遠高于(yu)2017年第(di)一(yi)季度(du)新(xin)增(zeng)單位數(shu)量(liang)的(de)(de)35%左右,這也是過去幾年達到最高的(de)(de)量(liang)。新(xin)推出的(de)(de)單位數(shu)量(liang)大幅(fu)增(zeng)加是由于(yu)泰國在2017年第(di)四季度(du)的(de)(de)整體(ti)經(jing)濟形勢(shi)呈現積極趨勢(shi),公寓市場需求強勁有(you)所(suo)增(zeng)加。并且在2018年第(di)一(yi)季度(du),約(yue)70%的(de)(de)新(xin)公寓是在曼谷臨近郊區,而(er)這些開(kai)發的(de)(de)新(xin)項(xiang)目中都基(ji)本位于(yu)現有(you)的(de)(de)BTS和(he)MRT線(xian)路之(zhi)處或位于(yu)未來軌道交通規劃沿線(xian)。
截(jie)至2018年3月,在(zai)土地部門完成并登記(ji)的(de)(de)公寓單(dan)元數量(liang)約(yue)為548,367個單(dan)元(其中(zhong)不(bu)包括由國(guo)家房屋管理局開(kai)發(fa)的(de)(de)公寓單(dan)元)。曼谷公寓市(shi)(shi)場的(de)(de)供應量(liang)在(zai)第一(yi)季(ji)度顯著(zhu)增加,這(zhe)對(dui)于海外(wai)投資(zi)(zi)客(ke)來(lai)說無疑不(bu)是(shi)一(yi)個很好的(de)(de)投資(zi)(zi)選擇的(de)(de)機會(hui),曼谷房產(chan)市(shi)(shi)場的(de)(de)強(qiang)勁,對(dui)前兩年投資(zi)(zi)泰國(guo)房地產(chan)的(de)(de)投資(zi)(zi)客(ke)來(lai)說,這(zhe)不(bu)僅(jin)僅(jin)已經(jing)撈(lao)到(dao)了第一(yi)桶黃金(jin),更(geng)是(shi)預示未來(lai)五年里更(geng)迎來(lai)一(yi)次新商(shang)機。城市(shi)(shi)的(de)(de)規(gui)劃對(dui)房產(chan)市(shi)(shi)場更(geng)是(shi)有強(qiang)大的(de)(de)吸引力,曼谷的(de)(de)城市(shi)(shi)發(fa)展基本都靠著(zhu)交(jiao)通沿(yan)線而立,本土的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)隨著(zhu)市(shi)(shi)場的(de)(de)客(ke)戶需求,加大對(dui)于交(jiao)通規(gui)劃線路的(de)(de)項目(mu)開(kai)發(fa),這(zhe)更(geng)是(shi)暗示著(zhu)市(shi)(shi)場的(de)(de)投資(zi)(zi)方向(xiang)的(de)(de)轉變。
新開發量將沿軌道線發展,房價暴漲
曼谷黃金地(di)塊的(de)(de)樓市(shi)(shi)來講,市(shi)(shi)中(zhong)心地(di)段(duan)現可開(kai)發(fa)量的(de)(de)土地(di)很(hen)少,加上昂貴(gui)的(de)(de)租金直(zhi)接導致(zhi)現今很(hen)多商務白(bai)領開(kai)始往(wang)新開(kai)發(fa)的(de)(de)熱門區域涌,依照曼谷的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)規劃建設(she)來說(shuo),以(yi)現有的(de)(de)BTS和(he)MRT站為主,這些(xie)優質(zhi)的(de)(de)地(di)段(duan)直(zhi)接導致(zhi)地(di)價(jia)(jia)上漲因(yin)素。而高地(di)價(jia)(jia)也(ye)直(zhi)接影(ying)響到曼谷新公(gong)寓的(de)(de)售(shou)價(jia)(jia),平均新推出的(de)(de)公(gong)寓價(jia)(jia)格大約以(yi)每平方(fang)米750泰(tai)銖。當然,這些(xie)售(shou)價(jia)(jia)也(ye)取決(jue)于地(di)點(dian)。2018年(nian)一季度新公(gong)寓的(de)(de)平均價(jia)(jia)格為每平方(fang)米13.3萬泰(tai)銖左右,增長大約3%-5%,由于這些(xie)地(di)段(duan)與(yu)市(shi)(shi)中(zhong)心相比,并非(fei)屬(shu)于高端項(xiang)目或者頂級的(de)(de)奢華(hua)項(xiang)目,基(ji)本屬(shu)于中(zhong)端的(de)(de)品牌開(kai)發(fa)商住宅。
相比之下的(de)曼谷BTS市(shi)區的(de)新(xin)公(gong)寓開發(fa),從(cong)2017年(nian)第(di)三季度(du)至今,平均豪宅售(shou)(shou)價(jia)(jia)已經突(tu)破250,000泰(tai)銖/平方米(mi),這個價(jia)(jia)格(ge)還將(jiang)會在未(wei)來(lai)隨著市(shi)場(chang)的(de)熱度(du)增(zeng)長(chang)。在過去(qu)幾年(nian)里,這些(xie)地(di)段的(de)公(gong)寓平均以5%-10%的(de)年(nian)增(zeng)長(chang)率爆發(fa)。二(er)手房市(shi)場(chang)中,有些(xie)地(di)段的(de)售(shou)(shou)價(jia)(jia)甚至比新(xin)盤的(de)售(shou)(shou)價(jia)(jia)還要低,這也(ye)(ye)導致了在相同(tong)地(di)段上,二(er)手市(shi)場(chang)與一手市(shi)場(chang)的(de)銷售(shou)(shou)競爭。土地(di)價(jia)(jia)格(ge)的(de)變化也(ye)(ye)將(jiang)影(ying)響市(shi)場(chang)上公(gong)寓價(jia)(jia)格(ge)的(de)主要因素。
新的(de)(de)(de)城市交通(tong)規劃線是直(zhi)接影響了(le)曼(man)谷房產市場的(de)(de)(de)主要因素(su),開發商(shang)為(wei)了(le)尋求更(geng)好(hao)的(de)(de)(de)地段(duan),直(zhi)接在軌道(dao)交通(tong)沿線中進行(xing)選擇,整(zheng)體的(de)(de)(de)樓市發展方向中,曼(man)谷房產市場將會沿著藍色(se)( MRT 地鐵線)與綠色(se)線(BTS 輕(qing)軌)以及橙色(se)線(湄(mei)南河版(ban)塊--市中心)的(de)(de)(de)區(qu)(qu)域大量開發,這些區(qu)(qu)域將成為(wei)2018年和未來(lai)幾年新公寓開發的(de)(de)(de)核心區(qu)(qu)域。
外匯管制下的海外貸款,尋求出路
泰國在過去一年以來,受中(zhong)(zhong)國外(wai)(wai)匯管(guan)制,盡管(guan)駐(zhu)泰的(de)中(zhong)(zhong)國銀(yin)(yin)行與工(gong)商(shang)(shang)銀(yin)(yin)行在內的(de)主要銀(yin)(yin)行完全停(ting)止了向海外(wai)(wai)人(ren)(ren)士(shi)發放(fang)住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)后,但仍然有一些銀(yin)(yin)行及非(fei)銀(yin)(yin)行金融(rong)機構并未放(fang)棄這(zhe)(zhe)一重(zhong)要房(fang)貸(dai)(dai)市場上。部分(fen)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)機構推出新的(de)政(zheng)策,包括提供較低的(de)利率條件以吸引海外(wai)(wai)人(ren)(ren)士(shi)這(zhe)(zhe)一特殊貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)客戶(hu)群。其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)也會(hui)遇到審核的(de)嚴格導致(zhi)絕客戶(hu)放(fang)棄貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)操作(zuo)而選擇全額支付模式,當然,這(zhe)(zhe)其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)也不缺乏有很多客戶(hu)在靜(jing)觀其(qi)(qi)變等(deng)待銀(yin)(yin)行對外(wai)(wai)放(fang)貸(dai)(dai)的(de)開放(fang)政(zheng)策。政(zheng)府為(wei)了吸引更大力度海外(wai)(wai)精英人(ren)(ren)士(shi)赴泰工(gong)作(zuo),目(mu)前對于泰國本地銀(yin)(yin)行通常可(ke)提供個人(ren)(ren)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),這(zhe)(zhe)其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)包括信用(yong)卡貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),商(shang)(shang)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),個人(ren)(ren)教育(yu)或(huo)醫(yi)療(liao)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)以及一般用(yong)途的(de)個人(ren)(ren)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),如購買(mai)公寓,購車等(deng)。這(zhe)(zhe)些貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)政(zheng)策僅(jin)限對于泰國生活或(huo)者(zhe)工(gong)作(zuo)了多年的(de)海外(wai)(wai)人(ren)(ren)士(shi),則(ze)可(ke)以提供貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)申請。
那么(me)最為(wei)主(zhu)要的(de)問題來了(le),海(hai)外人士只(zhi)是(shi)在泰(tai)(tai)國(guo)購置一(yi)套房(fang)產(chan),這(zhe)(zhe)些能否享受到與前兩(liang)年一(yi)樣,與中行(xing)(xing)和(he)工行(xing)(xing)進行(xing)(xing)申請貸款(kuan),這(zhe)(zhe)一(yi)點是(shi)一(yi)個(ge)赴泰(tai)(tai)投(tou)資者心中目前割舍不(bu)下的(de)痛。在去年中央行(xing)(xing)長周小川接受采(cai)訪時(shi)候表示,針對目前外匯管理資本外流需(xu)要對用匯進行(xing)(xing)管制(zhi), 采(cai)取一(yi)定措(cuo)施(shi)進行(xing)(xing)把(ba)控,而(er)外匯管制(zhi)又使對外開放的(de)門(men)打(da)不(bu)太開,或是(shi)打(da)開一(yi)點后(hou)又合上一(yi)點,甚至(zhi)重新關上,這(zhe)(zhe)樣一(yi)來,時(shi)間長了(le)就逼你下一(yi)步(bu)做出鮮明(ming)的(de)體(ti)制(zhi)選擇。
減少外匯管制(zhi),方便對外經濟(ji)活動(dong),并逐步實現人民幣可(ke)自由使用(yong)或者(zhe)較高可(ke)兌換性。自中國(guo)改(gai)革(ge)開(kai)放(fang)的(de)(de)進程始(shi)終伴(ban)隨(sui)著外匯管制(zhi)的(de)(de)逐步減少和匯率走向合(he)理化。