長租公寓分類

根據長租公(gong)寓運(yun)營(ying)(ying)(ying)企(qi)業所運(yun)營(ying)(ying)(ying)的物業分(fen)布位置(zhi)是否集(ji)(ji)中，長租公(gong)寓運(yun)營(ying)(ying)(ying)模(mo)式可分(fen)為集(ji)(ji)中式和分(fen)散式。

該圖片由注冊用戶"溫暖·生活家"提供，版權聲明反饋

集中式長租公寓是什么

集中式長租(zu)公(gong)寓，即租(zu)賃(lin)平(ping)臺通過收(shou)購或租(zu)賃(lin)的(de)模(mo)式取得項(xiang)目整體(ti)的(de)管理(li)權(通常(chang)為(wei)整(zheng)棟，或整(zheng)棟中的幾層)，統一(yi)進行(xing)改造后(hou)出(chu)租的一(yi)種租賃(lin)公(gong)寓(yu)模(mo)式。

什么是分(fen)散式長租公寓(yu)

分散式(shi)長(chang)租(zu)公(gong)寓，即租(zu)賃(lin)平(ping)臺從(cong)(cong)分散的房(fang)東手(shou)中(zhong)取得(de)房(fang)源，經過標準化改造(zao)或裝修(xiu)后(hou)，統一出(chu)租(zu)管(guan)理(li)的一種租(zu)賃(lin)公(gong)寓模(mo)式(shi)。從(cong)(cong)特征上來看，兩種管(guan)理(li)方(fang)式(shi)有(you)(you)所差異，在(zai)房(fang)源獲取、物(wu)業性(xing)質(zhi)、產(chan)品服務、出(chu)租(zu)方(fang)式(shi)及目標客戶(hu)上均(jun)有(you)(you)所區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集中(zhong)式(shi)公寓(yu)的(de)運(yun)作(zuo)模式(shi)較為傳(chuan)統，主要是以(yi)(yi)獨棟商業樓宇為運(yun)作(zuo)標的(de)。公寓(yu)運(yun)營商通(tong)過(guo)收購或(huo)租(zu)(zu)賃的(de)方式(shi)獲得整(zheng)棟樓宇的(de)管(guan)理權后(hou)，包(bao)租(zu)(zu)后(hou)對房屋(wu)進行統一改造，較后(hou)再將公寓(yu)租(zu)(zu)賃出去。受制(zhi)于(yu)市區地段的(de)高(gao)租(zu)(zu)金(jin)以(yi)(yi)及(ji)(ji)房源緊(jin)俏，集中(zhong)式(shi)公寓(yu)多分布在近(jin)郊等(deng)位(wei)置，靠近(jin)產業園區、或(huo)是高(gao)新(xin)科(ke)技園區等(deng)。因(yin)此(ci)，集中(zhong)式(shi)公寓(yu)適合精品(pin)開發，也更容易(yi)注入公寓(yu)的(de)企業理念。此(ci)外，得益于(yu)房屋(wu)較為集中(zhong)以(yi)(yi)及(ji)(ji)社(she)交(jiao)(jiao)距離較短，運(yun)營團(tuan)隊(dui)可以(yi)(yi)更好的(de)構建(jian)社(she)交(jiao)(jiao)圈以(yi)(yi)及(ji)(ji)提供社(she)區化服務(wu)。

目前YOU+、魔方、泊寓、新派(pai)、窩趣、未來域等都是(shi)集中式公寓，其(qi)中泊寓是(shi)萬科旗下租賃品(pin)牌，成立于2015年(nian)8月(yue)，其(qi)主要(yao)針(zhen)對青(qing)年白領，依據其(qi)居住(zhu)習慣，打造富有(you)青(qing)春氣息的全能新品。萬(wan)科(ke)在房企中(zhong)位(wei)列龍(long)頭(tou)，擁有(you)成(cheng)熟的開發鏈，其(qi)在改造、品牌上具有(you)先(xian)天優勢，萬(wan)科(ke)物業也(ye)能夠為(wei)泊寓的服務提供更(geng)多保障。2017年，萬科泊(bo)寓已(yi)經進(jin)入25個城市(shi)，獲(huo)取房間數8.4萬間，根據(ju)計劃，2017年總獲取房(fang)間數量超過10萬間，預計到(dao)2018年(nian)，萬(wan)科將(jiang)拓展公(gong)寓(yu)目(mu)標(biao)45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分布(bu)式長租(zu)(zu)公寓起(qi)步相(xiang)(xiang)對(dui)較(jiao)晚(wan)，模式較(jiao)為單一，房(fang)(fang)源(yuan)主要來自分散(san)的(de)(de)房(fang)(fang)東，通過房(fang)(fang)屋包(bao)租(zu)(zu)運(yun)(yun)營，標(biao)(biao)準(zhun)化(hua)的(de)(de)服務(wu)與(yu)改造。相(xiang)(xiang)對(dui)于集中(zhong)式公寓而言，其包(bao)含的(de)(de)部門更加多(duo)樣化(hua)，有(you)(you)龐大的(de)(de)運(yun)(yun)營系統，合理速度擴張后可(ke)以(yi)(yi)(yi)幫助分布(bu)式公寓產(chan)生規模效應。與(yu)此同時，由于房(fang)(fang)源(yuan)較(jiao)為分散(san)，產(chan)品層次(ci)相(xiang)(xiang)對(dui)豐富，租(zu)(zu)客可(ke)以(yi)(yi)(yi)有(you)(you)更多(duo)的(de)(de)選擇空間(jian)，可(ke)以(yi)(yi)(yi)滿足不同群體對(dui)房(fang)(fang)屋的(de)(de)格(ge)局、地(di)理位置、家裝等方面的(de)(de)需(xu)求。也正因此，運(yun)(yun)營商在產(chan)品運(yun)(yun)營過程中(zhong)難(nan)以(yi)(yi)(yi)標(biao)(biao)準(zhun)化(hua)，管(guan)理成本相(xiang)(xiang)對(dui)較(jiao)高。

目前紅璞公寓、蘑(mo)菇公寓、水(shui)滴(di)公寓等模式均(jun)是分布式，自如作為鏈家旗下(xia)租(zu)賃品(pin)牌，經(jing)過3年的探索和發展，2016年5月(yue)拆分獨立發展，目前運營較為成熟(shu)。公司擁(yong)有(you)多條(tiao)產品(pin)線，裝修風格多樣，同時也提供組(zu)后維修、雙周保(bao)潔及管(guan)家(jia)服務等(deng)，可(ke)以進行線上預訂，通過(guo)O2O模式重組租房市場(chang)格(ge)局。

三、未來風向標

就(jiu)目前市場(chang)來看(kan)，集(ji)(ji)中(zhong)式(shi)(shi)和(he)分布式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)并非完全分離，毫無聯系，像自如以及(ji)優(you)客逸家在(zai)集(ji)(ji)中(zhong)式(shi)(shi)和(he)分布式(shi)(shi)的(de)業(ye)態(tai)模式(shi)(shi)均有涉及(ji)。雖(sui)然集(ji)(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)在(zai)前期資金(jin)投(tou)入較高，但容(rong)易產(chan)生(sheng)規模效應，后期的(de)管理(li)成(cheng)本(ben)，尤其是人力成(cheng)本(ben)較低。綜(zong)合來看(kan)，集(ji)(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)憑借自身*的(de)用戶租賃體驗以(yi)及強大的(de)品(pin)牌溢(yi)價，將(jiang)成(cheng)為未來(lai)長租公寓市場的(de)趨勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看(kan)價格，其(qi)次(ci)看(kan)位(wei)置。”租客李小姐告訴(su)記(ji)者。“這些(xie)代理經租機構(gou)運營的房源(yuan)，普遍比傳統房源(yuan)價格更(geng)高(gao)。就算有裝修、管(guan)理等增(zeng)值服務，租客付款時(shi)也(ye)得權(quan)衡一(yi)下。”

經記者走訪了解，從價格來看(kan)，集中(zhong)式公寓(yu)的(de)整體溢價水(shui)平(ping)更(geng)高。以(yi)魔方公寓(yu)為(wei)例(li)，其單間公寓(yu)價格比(bi)周邊(bian)出租民房高出15%-25%，最高(gao)達到6000元/間，主要(yao)集中(zhong)在交(jiao)通便利的城市(shi)中(zhong)心區(qu)域或產業園區(qu)以(yi)及大(da)學城等。在嘉(jia)定(ding)安亭、閔行等地區(qu)，集中(zhong)式公寓的普遍單價為2000元/間(jian)左右，與(yu)周邊出租(zu)民房相(xiang)差無幾。

分散式公寓(yu)的(de)溢價水平相對較(jiao)低。在閔行區顓橋鎮內，記者看到(dao)一(yi)套(tao)三室(shi)一(yi)廳的(de)房源，獲取房源的(de)價格約為3300元/月，而出租價格則為3600元/月，上浮(fu)價格僅(jin)300元。

“房(fang)屋的位置不同，租金隨位置波動(dong)的差異(yi)較大。”李(li)小(xiao)姐說。“無法直接比較集中(zhong)式和分散(san)式公寓的價格(ge)差異(yi)。”最后，在(zai)郊(jiao)區工(gong)作的她選擇了入住附(fu)近(jin)一家(jia)集中(zhong)式公寓。

從位置(zhi)來(lai)看，由于(yu)分散(san)式公(gong)寓(yu)由自然人房源改造而成，位置(zhi)較為靈活，在(zai)地鐵、車站等關鍵(jian)交通樞紐周圍均有分布。而集中式公(gong)寓(yu)集中分布在(zai)城市中環、外環線內(nei)，在(zai)內(nei)環區域少有涉及。

在居住體驗方面，集中式(shi)(shi)公(gong)寓提供的(de)房間(jian)更標(biao)準，配套設施(shi)也相(xiang)對齊全。而分散(san)式(shi)(shi)公(gong)寓很大程度依(yi)賴房東本身提供的(de)房源(yuan)條件。

政策(ce)層面仍有考(kao)驗

盡管(guan)市場發展如火(huo)如荼(tu)，在政策(ce)層面，兩類公寓均面臨(lin)自身考驗。

對于集中式公寓而言，這樣的考驗更(geng)為嚴峻(jun)。搜索上海住(zhu)房租(zu)賃(lin)公共(gong)服(fu)務平臺顯示(shi)，目(mu)前可以租(zu)住(zhu)的代理經租(zu)房源(yuan)僅(jin)有“青客”“自如(ru)”等分散式(shi)公寓，集(ji)中式(shi)公寓寥寥無幾。為何會出現這樣的(de)現象(xiang)？

相關企業負責(ze)人表示(shi)，集中(zhong)式公寓(yu)大(da)多由商業、商辦用地改(gai)建。在《關于(yu)加快(kuai)培(pei)育(yu)和(he)發展(zhan)本市(shi)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場的實施意見(jian)》中(zhong)提(ti)到，允(yun)許商辦用房(fang)等按(an)照(zhao)規定改(gai)建用于(yu)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)。但具體的實施細(xi)則仍未出臺，對于(yu)商辦用房(fang)的類型和(he)消防(fang)標準缺乏進一步規定，導致這些公寓(yu)至今仍處于(yu)“灰色(se)地(di)帶”。部(bu)分地(di)區已開始對相關項目展開綜合評(ping)估，對具備(bei)一定區位優(you)勢，在能保證使用(yong)(yong)(yong)安(an)全、人(ren)員安(an)全、消防安(an)全的前提下，探索試點商辦等用(yong)(yong)(yong)房改(gai)造用(yong)(yong)(yong)作租賃住(zhu)房的標準和(he)流程。