長租公寓分類

根據長(chang)租公(gong)寓運營(ying)企業所運營(ying)的物(wu)業分布位置是否集中(zhong)，長(chang)租公(gong)寓運營(ying)模式可分為集中(zhong)式和分散式。

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集中式長租公寓是什么

集中式(shi)長租公寓(yu)，即租賃平臺通(tong)過收購或租賃的模(mo)式(shi)取得(de)項目整體(ti)的管理(li)權(通常為整(zheng)棟，或整(zheng)棟中的幾層)，統一進行改造(zao)后出(chu)租的一種租賃(lin)公寓模式。

什么是分散式長租公寓

分(fen)散(san)式(shi)長租公寓(yu)，即租賃(lin)平臺從(cong)分(fen)散(san)的房(fang)(fang)東手中取得房(fang)(fang)源，經過標(biao)準化(hua)改造或(huo)裝修后(hou)，統一(yi)出租管理的一(yi)種(zhong)租賃(lin)公寓(yu)模(mo)式(shi)。從(cong)特(te)征(zheng)上來看，兩種(zhong)管理方(fang)(fang)式(shi)有所(suo)(suo)差異，在(zai)房(fang)(fang)源獲取、物業(ye)性質(zhi)、產品服務、出租方(fang)(fang)式(shi)及目標(biao)客戶上均有所(suo)(suo)區(qu)別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集中式公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的(de)運(yun)(yun)作模式較為傳統，主要(yao)是以獨棟(dong)商業(ye)樓宇為運(yun)(yun)作標的(de)。公(gong)(gong)(gong)寓(yu)運(yun)(yun)營商通(tong)過收購(gou)或(huo)租賃(lin)的(de)方式獲得整棟(dong)樓宇的(de)管理權(quan)后(hou)，包租后(hou)對房(fang)(fang)屋進(jin)行統一改(gai)造，較后(hou)再將公(gong)(gong)(gong)寓(yu)租賃(lin)出去。受制于市區(qu)地段的(de)高租金(jin)以及房(fang)(fang)源緊俏，集中式公(gong)(gong)(gong)寓(yu)多分布在近郊等位置，靠(kao)近產(chan)業(ye)園區(qu)、或(huo)是高新科技園區(qu)等。因此，集中式公(gong)(gong)(gong)寓(yu)適合精品(pin)開發，也更容易(yi)注(zhu)入公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的(de)企(qi)業(ye)理念。此外，得益(yi)于房(fang)(fang)屋較為集中以及社(she)交距(ju)離較短，運(yun)(yun)營團隊可以更好的(de)構建社(she)交圈以及提供社(she)區(qu)化服務。

目前(qian)YOU+、魔(mo)方、泊寓(yu)、新派、窩(wo)趣(qu)、未來(lai)域等都是集中(zhong)(zhong)式公寓(yu)，其中(zhong)(zhong)泊寓(yu)是萬科旗下(xia)租賃品(pin)牌(pai)，成立于2015年8月，其主要(yao)針對(dui)青年白(bai)領，依據其居住習慣，打造(zao)(zao)富有(you)青春氣(qi)息(xi)的(de)全能新品。萬(wan)科(ke)在房企中位列龍頭，擁有(you)成熟的(de)開發鏈，其在改造(zao)(zao)、品牌上具有(you)先天優(you)勢，萬(wan)科(ke)物業也能夠為泊(bo)寓的(de)服務(wu)提供更多(duo)保(bao)障。2017年，萬科(ke)泊寓已(yi)經進入25個城市，獲取房(fang)間數8.4萬間，根據計劃，2017年總獲(huo)取(qu)房間數量超(chao)過(guo)10萬間，預計到2018年，萬科(ke)將拓展公(gong)寓(yu)目標45萬(wan)間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)布式(shi)長租公寓(yu)起步相對(dui)較晚(wan)，模式(shi)較為單一，房(fang)(fang)源(yuan)主要來自分(fen)散的(de)房(fang)(fang)東，通過(guo)房(fang)(fang)屋(wu)包租運(yun)(yun)營(ying)，標準化的(de)服務與(yu)改造。相對(dui)于(yu)集中式(shi)公寓(yu)而言(yan)，其(qi)包含的(de)部門更加(jia)多(duo)樣化，有龐大(da)的(de)運(yun)(yun)營(ying)系統，合理速度擴張(zhang)后可(ke)以(yi)(yi)幫助分(fen)布式(shi)公寓(yu)產(chan)生規(gui)模效應(ying)。與(yu)此(ci)(ci)同時，由于(yu)房(fang)(fang)源(yuan)較為分(fen)散，產(chan)品層次相對(dui)豐富，租客可(ke)以(yi)(yi)有更多(duo)的(de)選擇空間，可(ke)以(yi)(yi)滿足不同群體(ti)對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)格局、地(di)理位置、家裝等(deng)方(fang)面的(de)需求。也正(zheng)因此(ci)(ci)，運(yun)(yun)營(ying)商(shang)在產(chan)品運(yun)(yun)營(ying)過(guo)程(cheng)中難以(yi)(yi)標準化，管(guan)理成(cheng)本相對(dui)較高。

目前紅璞公(gong)寓(yu)、蘑菇公(gong)寓(yu)、水滴公(gong)寓(yu)等模式(shi)均是分布式(shi)，自如(ru)作為鏈家旗下租賃品牌，經過3年的探索和發(fa)展，2016年(nian)5月拆(chai)分獨立發展，目前運營較為成熟。公司擁有多條產品線，裝(zhuang)修風格多樣，同時也提供組(zu)后維修、雙(shuang)周保潔(jie)及管家服務等，可以進行線上預(yu)訂，通(tong)過O2O模式重組(zu)租房市場格(ge)局。

三、未來風向標

就目前市場(chang)來看(kan)，集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式和分(fen)(fen)布式公寓并非完全(quan)分(fen)(fen)離，毫無聯系，像自如以(yi)及優客逸家在集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式和分(fen)(fen)布式的(de)業(ye)態模(mo)式均(jun)有(you)涉及。雖(sui)然(ran)集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式公寓在前期資金(jin)投入較高，但(dan)容易產生(sheng)規模(mo)效應，后(hou)期的(de)管理成本(ben)(ben)，尤其是人力成本(ben)(ben)較低(di)。綜(zong)合來看(kan)，集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式公寓憑借自身*的用戶(hu)租賃體驗以及強大(da)的品牌(pai)溢價，將成為(wei)未(wei)來長租公寓市場的趨勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看(kan)價(jia)(jia)格(ge)，其次(ci)看(kan)位(wei)置。”租(zu)(zu)客(ke)李小姐(jie)告訴(su)記者。“這些代理經租(zu)(zu)機構運營(ying)的(de)房(fang)(fang)源(yuan)，普遍比傳統房(fang)(fang)源(yuan)價(jia)(jia)格(ge)更高。就(jiu)算(suan)有裝(zhuang)修、管理等增值服務，租(zu)(zu)客(ke)付款時(shi)也得權衡(heng)一下(xia)。”

經記者走訪了解，從(cong)價(jia)(jia)格來看，集中式公(gong)寓(yu)的整(zheng)體溢價(jia)(jia)水平更高。以魔方公(gong)寓(yu)為(wei)例(li)，其(qi)單間(jian)公(gong)寓(yu)價(jia)(jia)格比(bi)周邊出租民(min)房高出15%-25%，最高達(da)到(dao)6000元/間(jian)，主要集中(zhong)在交通(tong)便利的(de)(de)城市(shi)中(zhong)心(xin)區域或產業園區以及大學城等(deng)。在嘉定安亭、閔行(xing)等(deng)地區，集中(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)普遍單價為2000元/間左(zuo)右，與周邊出租民(min)房相差無幾。

分散式公寓(yu)的溢價水(shui)平相對較低(di)。在(zai)閔行區顓橋鎮內(nei)，記者(zhe)看(kan)到一套三室一廳的房源，獲取房源的價格約(yue)為(wei)3300元/月，而出租價格則為3600元/月，上浮價格(ge)僅300元。

“房屋的(de)位(wei)(wei)置不(bu)同，租金隨位(wei)(wei)置波動的(de)差異較大。”李小(xiao)姐(jie)說。“無法直接比較集(ji)中式和分散式公寓的(de)價格差異。”最后，在郊區工作的(de)她選擇了入住(zhu)附近一家集(ji)中式公寓。

從位(wei)置來看，由于分(fen)散式公寓由自然(ran)人房源改(gai)造而成(cheng)，位(wei)置較為靈(ling)活，在(zai)地鐵、車站等關鍵交通(tong)樞紐周圍(wei)均有(you)分(fen)布。而集(ji)(ji)中式公寓集(ji)(ji)中分(fen)布在(zai)城市中環、外(wai)環線內(nei)，在(zai)內(nei)環區域少有(you)涉(she)及。

在居住體驗方面，集中式(shi)公寓提(ti)供的(de)(de)房(fang)間更標準，配(pei)套設施(shi)也相對齊(qi)全。而分散(san)式(shi)公寓很大程度依賴房(fang)東本身提(ti)供的(de)(de)房(fang)源條件。

政策層面(mian)仍(reng)有考(kao)驗(yan)

盡管市場發展如火如荼，在(zai)政(zheng)策層(ceng)面(mian)，兩類公寓均面(mian)臨自身考驗(yan)。

對(dui)于集中(zhong)式公寓而言，這(zhe)樣的(de)考(kao)驗更(geng)為嚴峻。搜索(suo)上海住房租賃公共服務平臺顯示，目前(qian)可以租住的(de)代理經租房源僅(jin)有“青(qing)客”“自(zi)如”等分散式公寓，集中(zhong)式公寓寥寥無幾。為何會出現(xian)這樣(yang)的現(xian)象(xiang)？

相關(guan)企業負責(ze)人(ren)表示，集中(zhong)式(shi)公寓(yu)大多由(you)商(shang)業、商(shang)辦用(yong)(yong)地改建(jian)。在(zai)《關(guan)于(yu)加快培育(yu)和發(fa)展(zhan)本市(shi)住(zhu)房(fang)租賃市(shi)場(chang)的(de)實(shi)施意見》中(zhong)提到(dao)，允許(xu)商(shang)辦用(yong)(yong)房(fang)等按照規定改建(jian)用(yong)(yong)于(yu)租賃住(zhu)房(fang)。但(dan)具體(ti)的(de)實(shi)施細則仍(reng)未出臺，對于(yu)商(shang)辦用(yong)(yong)房(fang)的(de)類型和消防標準缺乏(fa)進(jin)一步規定，導致(zhi)這(zhe)些公寓(yu)至今(jin)仍(reng)處于(yu)“灰色地(di)帶”。部分地(di)區已開(kai)始對相(xiang)關項目(mu)展開(kai)綜合評估，對具(ju)備一定區位優(you)勢，在能保證使(shi)用安(an)全、人(ren)員安(an)全、消防安(an)全的前(qian)提(ti)下，探索(suo)試點商辦等用房(fang)改造用作租賃住房(fang)的標準和(he)流程。