商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影響商(shang)場(chang)物業(ye)(ye)(ye)開發成功的(de)(de)因素很多，如市民的(de)(de)收入(ru)水(shui)平、消費水(shui)平與消費結構，商(shang)業(ye)(ye)(ye)圈(quan)(quan)半徑，新舊商(shang)業(ye)(ye)(ye)格局，商(shang)業(ye)(ye)(ye)貿(mao)易(yi)的(de)(de)繁(fan)榮程度及其(qi)影響力(li)，商(shang)場(chang)物業(ye)(ye)(ye)所處區域(yu)（或商(shang)業(ye)(ye)(ye)圈(quan)(quan)）的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)環境，競(jing)爭對手的(de)(de)實力(li)與策略等。因此(ci)，在操(cao)作商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)時，市場(chang)調研(yan)成了商(shang)場(chang)成敗的(de)(de)橋頭堡。

國民經濟主要技術(shu)經濟指標。 政(zheng)府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素(su)分析(xi)等。

一、市場調研概況

調研時間、地點(dian)區域、回收問(wen)卷、調查方法(fa)(fa)（消費者(zhe)座談會、實地考察法(fa)(fa)、分區域隨機抽樣法(fa)(fa)等）與基本結論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主要(yao)城市商業物業發展(zhan)水(shui)平的(de)比(bi)較；

2、國民經濟主(zhu)要技術(shu)經濟指標；

3、政府(fu)有關舉(ju)措與城市遠景規(gui)劃、社會因素分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：GDP指數、人口分布、產(chan)業結構等。

2、項目區域商貿狀(zhuang)況(kuang)：交(jiao)易狀(zhuang)況(kuang)、恩格爾系數、居民(min)收入及(ji)消費結構等。

3、人(ren)流(liu)研究(jiu)：人(ren)流(liu)包括(kuo)垂直人(ren)流(liu)及水平人(ren)流(liu)，研究(jiu)范圍(wei)包括(kuo)：人(ren)流(liu)類量、停留時間、每次(ci)消費、對(dui)不同類別的需求（吃、喝(he)、玩、樂）等。

4、商(shang)圈輻射(she)范圍：一(yi)級商(shang)圈、次級商(shang)圈輻射(she)范圍、商(shang)圈內的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地(di)域的(de)差異(yi)性(xing)，不同宗教、不同民族、不同年齡、性(xing)別等。

2、逛商(shang)場(chang)頻度：是影響商(shang)場(chang)人流的關鍵。

3、偏愛商場：包(bao)括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對(dui)項目商圈評價(jia)：包括區域商品價(jia)格、對(dui)商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營范圍(wei)：找出研究范圍(wei)包括(kuo)百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資(zi)動向：包括投資(zi)類(lei)型(xing)、租金范圍(wei)及交納(na)方式(shi)等(deng)。

3、商圈內商鋪經(jing)營(ying)狀況：包(bao)括經(jing)營(ying)時間(jian)(jian)、營(ying)業(ye)時間(jian)(jian)、經(jing)營(ying)業(ye)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況(kuang)：包括資金(jin)實力、性質、優(you)、劣(lie)勢等(deng)。

2、競爭(zheng)項目：包括面積、特色、經營(ying)范(fan)圍、業態、主(zhu)要客(ke)戶、輻(fu)射范(fan)圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論 ： 消(xiao)費群體對商場業(ye)態(tai)構(gou)成、消(xiao)費品要(yao)求、地段要(yao)求、消(xiao)費心(xin)態(tai)、對商場規(gui)劃與配套的要(yao)求、信息來源、購買(mai)方式、消(xiao)費習(xi)慣等

2、專題研究 專題一：不同消(xiao)費群體(ti)消(xiao)費意向（例：民營企業老(lao)板、公(gong)務員(yuan)、個體(ti)工商業者、白領階(jie)層(ceng)、工薪(xin)階(jie)層(ceng)等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業的比較論證

2、項目業(ye)態探討與可持(chi)續發展(zhan)論證

3、項目消(xiao)費(fei)者群體分析(xi)及引導性(xing)消(xiao)費(fei)行(xing)為論證

4、項目(mu)的商(shang)業價值(zhi)(zhi)及租金價值(zhi)(zhi)風險性論證

5、項目設計(ji)標(biao)準及經(jing)營(ying)管理水平的(de)論證

二、商場管理制度制訂

1、招商處(chu)管理制(zhi)度(du)

2、商場經營管理(li)制(zhi)度的(de)擬(ni)訂

3、商場裝修(xiu)及設(she)施安(an)裝管理制度(du)

4、商場各(ge)部室經理及(ji)分區主任崗位(wei)職(zhi)責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各級管(guan)理人員的選聘

2、商場經營(ying)管理(li)培訓資料(liao)

四、商場管理

1、制定商場(chang)經營管理目(mu)標(biao)及(ji)計(ji)劃(hua)

2、制定(ding)商場管理標準

3、客(ke)戶資料(liao)分析(xi)

4、各項(xiang)資料及(ji)文件建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是21新世紀(ji)房地(di)產市場市場致(zhi)勝的(de)(de)一張王牌。在市場競爭時代，沒(mei)有(you)VI識別系統的(de)(de)企業(ye)或樓(lou)盤(pan)，就如同沒(mei)有(you)國(guo)旗的(de)(de)國(guo)家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志(zhi)最小(xiao)尺(chi)寸，空間(jian)限定(ding)及方格(ge)制圖法

3、中文(wen)標準(zhun)字體（簡稱、全(quan)稱）

4、英文標準字體（簡稱、全(quan)稱）

5、中(zhong)英文標準(zhun)字體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標(biao)志輔助圖形

10、標(biao)志標(biao)準字體使(shi)用規范、廣告語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志與(yu)簡(jian)稱的(de)組合(he)

2、標志與簡稱的特(te)殊(shu)組(zu)合

3、中文簡稱(cheng)與英文簡稱(cheng)的組合

4、標志(zhi)與全稱的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝(zhuang)：售樓人員(yuan)、保安人員(yuan)、管理人員(yuan)

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物(wu)管識別標志(zhi)

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象(xiang)墻（圍(wei)墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路(lu)牌(pai)、燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英文簡稱組合

5、標準顏(yan)色、輔(fu)助顏(yan)色