【地鐵對房(fang)價(jia)的影(ying)響】地鐵沿(yan)線(xian)房(fang)價(jia)受哪些因素(su)影(ying)響 地鐵對房(fang)價(jia)的影(ying)響到底有多大

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2016年1月的《商業地(di)產地(di)鐵效應專題報告(gao)》顯(xian)示，地(di)鐵通(tong)車(che)后(hou)，北京(jing)、上海(hai)、廣州地(di)鐵周(zhou)邊物業價(jia)(jia)值(zhi)均得(de)到大幅度的提升，具體(ti)為：離地(di)鐵站(zhan)0-500米的近郊區(qu)物業價(jia)(jia)值(zhi)提升20%—25%，而遠郊區(qu)物業價(jia)(jia)值(zhi)則提升10%—15%。而深圳更為明(ming)顯(xian)，這兩組數據分別為26%和18%。

武漢：地鐵(tie)“首(shou)末站”房(fang)價漲(zhang)幅(fu)最(zui)(zui)大(da)，最(zui)(zui)高30%。地鐵(tie)開通前1年(nian)和開通后(hou)2年(nian)，沿(yan)線區域(yu)房(fang)產升值速(su)度最(zui)(zui)快(kuai)。

長沙：地鐵(tie)開通后，房價上漲(zhang)15%。

杭州：有地鐵盤上(shang)漲(zhang)超100%，不僅(jin)比非(fei)地鐵盤漲(zhang)得(de)快，也(ye)抗跌(die)。

北京：地鐵(tie)5號(hao)線開(kai)通半個月沿(yan)線住(zhu)宅價格(ge)暴(bao)漲2367元/平米(mi)，10號(hao)線在建設的兩年期間周邊物業價格(ge)平均(jun)上漲一倍多(duo)。

天津：地(di)鐵的開通帶(dai)來的交通便利(li)和經(jing)濟元素大(da)流通，導致周(zhou)邊物業漲幅高達30%-40%。

廣州：地鐵一號線開通后，沿(yan)線的樓盤二(er)手(shou)售價對比推出市場時的一手(shou)售價，基本上漲15%以上，租金回報率10%以上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地(di)(di)(di)鐵對于沿線(xian)樓市價格產生(sheng)直接影響，如距(ju)離地(di)(di)(di)鐵站(zhan)點(dian)步行5分(fen)種(zhong)內(nei)的房子，稱(cheng)之為(wei)“正地(di)(di)(di)鐵房”；10分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)為(wei)“準(zhun)地(di)(di)(di)鐵房”；15分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)之為(wei)“近地(di)(di)(di)鐵房”，距(ju)離不同，房價、升值空間也不一樣。

一般(ban)來(lai)說(shuo)，地鐵站(zhan)臺周邊(bian)的(de)樓盤(pan)價(jia)格(ge)增(zeng)幅每年大約在10%左右，但地鐵對其影(ying)響(xiang)主要體現在地鐵規劃和建設(she)初期，等地鐵建成之后，漲(zhang)幅會(hui)迅(xun)速(su)回落，升值放緩。通常(chang)來(lai)說(shuo)，距離地鐵越近(jin)，受到地鐵影(ying)響(xiang)程度越高，價(jia)格(ge)水平越高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發展成(cheng)熟的(de)城市(shi)中心區(qu)由于原有區(qu)位條件已相當(dang)優(you)越，在(zai)用(yong)地(di)(di)(di)強度或性質(zhi)未改變時，修建地(di)(di)(di)鐵(tie)對房地(di)(di)(di)產(chan)價格的(de)影響不(bu)是(shi)很明顯(xian)；而接近城市(shi)的(de)邊(bian)緣地(di)(di)(di)區(qu)，由于區(qu)位條件的(de)改善幅度很大(da)，土地(di)(di)(di)集聚利用(yong)比較顯(xian)著，故房地(di)(di)(di)產(chan)價值的(de)增(zeng)長受地(di)(di)(di)鐵(tie)的(de)影響非常明顯(xian)。所以越是(shi)交通不(bu)成(cheng)熟的(de)區(qu)域，地(di)(di)(di)鐵(tie)投資對周邊(bian)地(di)(di)(di)區(qu)產(chan)生的(de)效(xiao)益越大(da)，房地(di)(di)(di)產(chan)價格的(de)升幅也越大(da)。

2、價格變動的時間特征：一般來說(shuo)，城市中(zhong)心區，由于其(qi)商業氛圍已經形成(cheng)，其(qi)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)的(de)周期很短；而新開(kai)發區，增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)周期則較長(chang)。 地(di)(di)鐵(tie)對房地(di)(di)產產生(sheng)的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)可(ke)視為開(kai)通前預期心理的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)和事(shi)后實質效益兩部分的(de)合(he)計。由于預期心理的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)容易(yi)受市場等(deng)因素感染，所(suo)以(yi)(yi)，地(di)(di)鐵(tie)開(kai)通前是(shi)開(kai)發商炒作房地(di)(di)產價值(zhi)(zhi)的(de)最佳時(shi)期。但在(zai)(zai)此時(shi)入(ru)市的(de)個人投資者(zhe)，往往容易(yi)被套(tao)牢。所(suo)以(yi)(yi)對投資者(zhe)而言，要警(jing)惕(ti)在(zai)(zai)前期過多透支(zhi)地(di)(di)鐵(tie)對房價的(de)影響。

3、價格變動的結構特征：決定房(fang)(fang)地產的(de)價值有多(duo)方(fang)面的(de)因素，除交(jiao)通條件外，還(huan)有市場(chang)、政策、規劃水(shui)平、周邊環境(jing)和配套水(shui)平等。房(fang)(fang)地產的(de)升值不能單(dan)靠地鐵來拉(la)動，最(zui)終還(huan)要看樓盤自身質素、周邊配套、人(ren)文(wen)、環境(jing)等因素。可見(jian)，地鐵只會(hui)給高品(pin)質的(de)樓盤“錦(jin)上添花”，而不會(hui)給品(pin)質低下的(de)產品(pin)“雪中(zhong)送(song)炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從(cong)宏觀(guan)(guan)上看，還跟政(zheng)治、市(shi)場、經濟(ji)、產業(ye)結構等因素有關；而從(cong)微觀(guan)(guan)上看，還要看樓盤自(zi)身(shen)品質、內部配套、環(huan)境等因素。

對于“地鐵房”的增值(zhi)，要有清(qing)晰(xi)的認識(shi)，地鐵(tie)會(hui)對高品(pin)質(zhi)的樓盤(pan)“如虎添翼”，提升項(xiang)目附(fu)加(jia)值(zhi)，而不會(hui)給低(di)品(pin)質(zhi)的產(chan)品(pin)“濟困解(jie)危”。

對于購房(fang)者而言，購買地鐵(tie)物(wu)業更要(yao)切(qie)忌跟(gen)風(feng)，而忽(hu)略物(wu)業本身(shen)是否契合居住(zhu)實際需(xu)要(yao)。如是否存在地鐵(tie)噪音、震(zhen)動(dong)等問題(ti)也是影響(xiang)(xiang)其升(sheng)值(zhi)空間的關(guan)鍵(jian)要(yao)素。購房(fang)者可時刻關(guan)注地鐵(tie)規劃進程和環境影響(xiang)(xiang)，適當取舍(she)，在適當時候出手投資或(huo)甩賣，才能規避不必要(yao)的風(feng)險。