買房簽合(he)同流(liu)程及注意事項全介紹 詳解九(jiu)大(da)陷阱與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方土地使用依據(ju)及(ji)商品(pin)房(fang)狀況(kuang)，包括(kuo)(kuo)位置、面積、現房(fang)、期房(fang)、內銷(xiao)(xiao)房(fang)、外(wai)銷(xiao)(xiao)房(fang)等(deng)(deng);2.房(fang)價，包括(kuo)(kuo)稅費、面積差(cha)異的處(chu)理(li)、價格(ge)與費用調整的特殊約(yue)(yue)(yue)定(ding)等(deng)(deng);3.付款(kuan)約(yue)(yue)(yue)定(ding)，包括(kuo)(kuo)優惠條件、付款(kuan)時(shi)間、付款(kuan)額、違約(yue)(yue)(yue)責任等(deng)(deng);4.交付約(yue)(yue)(yue)定(ding)，包括(kuo)(kuo)期限(xian)、逾期違約(yue)(yue)(yue)責任、設計(ji)變更的約(yue)(yue)(yue)定(ding)、房(fang)屋交接與違約(yue)(yue)(yue)方責任等(deng)(deng);5.質量(liang)標(biao)準，包括(kuo)(kuo)裝飾、設備的標(biao)準、承諾(nuo)及(ji)違約(yue)(yue)(yue)責任和(he)基礎設施(shi)、公(gong)共配套建筑(zhu)正常運(yun)轉的承諾(nuo)、質量(liang)爭(zheng)議的處(chu)理(li)等(deng)(deng);6.產(chan)權(quan)(quan)登記和(he)物業管理(li)的約(yue)(yue)(yue)定(ding);7.保修責任;8.乙方使用權(quan)(quan)限(xian);9.雙(shuang)方認定(ding)的爭(zheng)議仲裁機(ji)構(gou);10.違約(yue)(yue)(yue)賠償責任;11.其他相關事項及(ji)附件，包括(kuo)(kuo)房(fang)屋平面圖、裝飾、設備標(biao)準等(deng)(deng)。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購房合(he)同的(de)各(ge)項(xiang)內容(rong)要盡可能(neng)全面、詳細，各(ge)項(xiang)規定之間要避免相(xiang)互(hu)沖突，尤其是(shi)不(bu)能(neng)與國(guo)家(jia)的(de)政(zheng)策(ce)法規相(xiang)沖突;文(wen)字(zi)表(biao)述(shu)要清晰、準確;簽訂合(he)同的(de)買賣雙方(fang)身份、責(ze)任(ren)要明確，如合(he)同中(zhong)的(de)甲方(fang)(賣方(fang))不(bu)能(neng)是(shi)代理商(shang)或律師樓，而應是(shi)項(xiang)目(mu)立項(xiang)批準文(wen)件的(de)投(tou)資建設單位，也不(bu)能(neng)以(yi)上(shang)級主(zhu)(zhu)管單位或下屬機構的(de)名義簽訂合(he)同，簽字(zi)人(ren)(ren)應是(shi)法人(ren)(ren)代表(biao)本人(ren)(ren)或公司章程上(shang)授(shou)權的(de)主(zhu)(zhu)要負責(ze)人(ren)(ren)。

2、合同上的(de)項目名稱(cheng)，一(yi)(yi)定(ding)(ding)要與項目位置(zhi)聯系(xi)在一(yi)(yi)起，以免日后有出入。標明項目位置(zhi)時，一(yi)(yi)定(ding)(ding)要具體、明確，如××市(shi)××區××街(jie)××號××花園××號樓××層(ceng)××房(fang)。 房(fang)屋的(de)戶(hu)型、面(mian)(mian)積一(yi)(yi)定(ding)(ding)要標示清楚，建筑(zhu)面(mian)(mian)積、使用面(mian)(mian)積及公用面(mian)(mian)積分攤(tan)原則等要明確說明。

3、房(fang)屋的檔(dang)次(ci)和裝(zhuang)修(xiu)標準一般采用附(fu)件形式附(fu)在購房(fang)合同(tong)之后(hou)，這(zhe)一內容(rong)的表述(shu)一定要詳細、具體。如技術的等(deng)級、材料的品牌(pai)、內部設(she)施的種類、負荷(he)標準、供應能力等(deng)要一一予以說明(ming)。水、暖(nuan)、電、通(tong)訊等(deng)設(she)施，要說明(ming)安裝(zhuang)到什么程(cheng)度。

4、其它如(ru)付款方式、產權(quan)保(bao)(bao)證等(deng)都應詳細、具體地加以說明。并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保(bao)(bao)修(xiu)期給予明確規定(ding)。

5、違(wei)約(yue)責任(ren)的約(yue)定(ding)一定(ding)要(yao)對(dui)等，否則最終吃(chi)虧的是購房(fang)(fang)者。在購房(fang)(fang)合(he)同中，一般承(cheng)擔違(wei)約(yue)責任(ren)的違(wei)約(yue)事項包括：簽訂(ding)認購書后，購房(fang)(fang)者不(bu)(bu)買(mai)房(fang)(fang)或要(yao)求(qiu)(qiu)換房(fang)(fang)，開(kai)(kai)發(fa)商不(bu)(bu)賣房(fang)(fang)或要(yao)求(qiu)(qiu)換房(fang)(fang);購房(fang)(fang)者不(bu)(bu)按(an)期付款;開(kai)(kai)發(fa)商不(bu)(bu)按(an)期交房(fang)(fang);面積變動超過(guo)約(yue)定(ding)幅度(du);房(fang)(fang)屋裝修標準、質量不(bu)(bu)合(he)要(yao)求(qiu)(qiu)，保(bao)修不(bu)(bu)到位;產權過(guo)戶(hu)手續(xu)不(bu)(bu)全或不(bu)(bu)能按(an)期辦(ban)理(li)。

簽(qian)訂購(gou)房協議注(zhu)意事項還(huan)有哪(na)些(xie)?在購(gou)房簽(qian)合同時這些(xie)問題需要重點關(guan)注(zhu)下(xia)。

1、要(yao)對合同中的交(jiao)房條件及(ji)期(qi)限、逾期(qi)交(jiao)房的違約罰金、交(jiao)房方式等，一定要(yao)寫清楚。

2、對(dui)辦房產權(quan)證的(de)期(qi)限，逾期(qi)違(wei)約的(de)罰金等要寫(xie)清楚。

3、合同中(zhong)應有還有房屋周圍設施及(ji)室內設施及(ji)裝修情況(kuang)。

4、簽合同后，還要記住合同中自己違(wei)約(yue)的條款(kuan)及罰金。避(bi)免違(wei)約(yue)。

在(zai)(zai)簽(qian)訂商(shang)品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)時，因(yin)為買(mai)賣(mai)(mai)雙方在(zai)(zai)專業知識上信息不對(dui)稱(cheng)，有時買(mai)方并非出于本意或(huo)者不知道(dao)如(ru)(ru)何把握合(he)同(tong)，以致(zhi)最后(hou)在(zai)(zai)合(he)同(tong)履行中處于被動地位。購房(fang)者在(zai)(zai)簽(qian)訂《商(shang)品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)》前，應對(dui)合(he)同(tong)條(tiao)(tiao)款及專業詞語仔細閱讀、理解，必(bi)要時可向房(fang)地產(chan)專業律師以及房(fang)地產(chan)開發主管部門進行咨(zi)詢。下面就合(he)同(tong)主要條(tiao)(tiao)款說(shuo)明如(ru)(ru)下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算房款(kuan)，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)由套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與分攤(tan)的共(gong)有面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)兩部(bu)分成。應(ying)在合(he)同中(zhong)約定套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和(he)分攤(tan)的共(gong)有面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)多少，并約定建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不(bu)變(bian)而套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)發生(sheng)誤差(cha)以及建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)均(jun)發生(sheng)誤差(cha)的處理方式。

目前交(jiao)付房屋時(shi)，往(wang)往(wang)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)增大(da)，且不(bu)超(chao)過3%，但套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)減少(shao)，公攤面(mian)積(ji)(ji)增大(da)。為避免(mian)此(ci)種(zhong)對買房人不(bu)利的情況出現，合同中有必要約(yue)定(ding)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)不(bu)得減少(shao)多(duo)少(shao)，公攤面(mian)積(ji)(ji)不(bu)得增大(da)多(duo)少(shao)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，比如：2%，并約(yue)定(ding)超(chao)出此(ci)范圍(wei)怎么辦，退(tui)房或不(bu)退(tui)房;退(tui)房包括哪些費用，不(bu)退(tui)房如何承(cheng)擔違約(yue)責(ze)任(ren)等(deng)(deng)。

另一種按套(tao)內建(jian)(jian)筑面積計算房款，套(tao)內建(jian)(jian)筑面積與(yu)合同約定不符時，一般按照最高(gao)院(yuan)司法解釋(shi)確立的一般原(yuan)則即是否(fou)超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價格(ge)條(tiao)款(kuan)應比(bi)較明確(que)，應有細(xi)項約束發展商不(bu)得隨意加價，不(bu)應包括其他各(ge)種(zhong)不(bu)合理費(fei)用。在付款(kuan)方式(shi)條(tiao)款(kuan)中，應明確(que)、詳細(xi)規定付款(kuan)方式(shi)，如繳納定金的時間、數額(e)、分期付款(kuan)的步驟、時間、數額(e)等。

可注明買方(fang)在(zai)合同(tong)生效的(de)(de)幾天之內(nei)向金(jin)融機構申請貸款，如果不能通過(guo)的(de)(de)話，買方(fang)可以取消合同(tong)，全數取回(hui)定金(jin)。建議(yi)買方(fang)無(wu)論有無(wu)貸款的(de)(de)必要，最(zui)好爭取加入此條款，達到留給自己(ji)一個冷(leng)靜期的(de)(de)效果。

(3)關于房屋質量的條款。

購房(fang)者(zhe)在簽(qian)合同時一定要詳細地把質量(liang)要求(qiu)寫(xie)進合同。如：臥室、廚(chu)房(fang)、衛生間的裝修標準、等級(ji);建(jian)材(cai)配備清單、等級(ji);屋(wu)(wu)內設備清單;水、電、氣、管線通暢(chang);門、窗、家具(ju)瑕(xia)疵;房(fang)屋(wu)(wu)抗(kang)震等級(ji)等質量(liang)要求(qiu)都(dou)應涉(she)及到。合同中還可(ke)以規定房(fang)屋(wu)(wu)的保質期、附屬設備保持期等。

雙方合同(tong)(tong)中表述為(wei)“大(da)(da)理(li)(li)石(shi)地面(mian)、花(hua)崗石(shi)外(wai)(wai)墻與進(jin)口潔具(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)”，而實(shi)(shi)際入住時業主發(fa)(fa)現(xian)，大(da)(da)理(li)(li)石(shi)地面(mian)材料實(shi)(shi)為(wei)人(ren)造大(da)(da)理(li)(li)石(shi)，而進(jin)口潔具(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)實(shi)(shi)際上是國(guo)內(nei)產品，只是貼上外(wai)(wai)國(guo)商(shang)標。在案(an)件(jian)審理(li)(li)時，開發(fa)(fa)商(shang)使用人(ren)造大(da)(da)理(li)(li)石(shi)沒有(you)違(wei)約(yue)，因(yin)為(wei)當初在簽合同(tong)(tong)時并未(wei)講明一定要天然(ran)大(da)(da)理(li)(li)石(shi)。而進(jin)口潔具(ju)(ju)是合資廠生(sheng)產，確(que)是外(wai)(wai)國(guo)品牌，也符合約(yue)定。當然(ran)，使用這些(xie)產品使造價和裝(zhuang)修檔次(ci)與業主所想象的差距較大(da)(da)。對這種裝(zhuang)修條(tiao)款約(yue)定不明確(que)，雙方解(jie)釋條(tiao)款意(yi)見不一的情形，對格(ge)式(shi)條(tiao)款按《合同(tong)(tong)法》有(you)關規定以不利于合同(tong)(tong)提供方即開發(fa)(fa)商(shang)的解(jie)釋為(wei)準。

有些購(gou)房(fang)人認為(wei)，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)竣工后已經過(guo)政府主管部門組(zu)織的竣工驗收，驗收合格后才(cai)允(yun)許交付使(shi)用，因此(ci)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)不(bu)應(ying)當出現質(zhi)(zhi)量(liang)問題。而(er)且還有《住宅質(zhi)(zhi)量(liang)保證書(shu)》和《住宅使(shi)用說明書(shu)》，這兩(liang)書(shu)已對商(shang)品(pin)(pin)房(fang)質(zhi)(zhi)量(liang)的細節(jie)作了規定(ding)，因此(ci)也就沒有必要在合同中約定(ding)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)的質(zhi)(zhi)量(liang)問題。但事實并(bing)非如此(ci)。

商品(pin)房(fang)竣(jun)工驗收(shou)是以抽查的(de)(de)(de)方式進行驗收(shou)，因而(er)不(bu)能(neng)保證每(mei)一套商品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)都合格(ge)，而(er)且竣(jun)工驗收(shou)的(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)標準(zhun)和(he)購房(fang)人所希望的(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)要求也可(ke)能(neng)有(you)差距。至于《住宅(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)》和(he)《住宅(zhai)使用說明書(shu)》關于房(fang)屋質(zhi)量(liang)的(de)(de)(de)規(gui)定，都是由開發(fa)商擬訂，側(ce)重(zhong)保護開發(fa)商的(de)(de)(de)利(li)益，因此有(you)必要在購房(fang)合同中約定房(fang)屋的(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)問(wen)題。

墻(qiang)體(ti)、地面、頂棚(peng)平(ping)直度，頂棚(peng)、廚房、衛生間防水情(qing)況，表面裂(lie)縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是購房人在簽合(he)同(tong)時容易忽略的(de)內容，要注(zhu)意防止(zhi)物業管理公司變更物業費。

自2001年6月1日起(qi)施行(xing)的(de)(de)《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)銷售(shou)管(guan)理辦法》第(di)十三條規定：“商(shang)品(pin)(pin)房(fang)銷售(shou)時，房(fang)地產開發企(qi)業(ye)(ye)選聘(pin)了(le)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)，買(mai)受人應當在訂(ding)立(li)(li)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合同時與房(fang)地產開發企(qi)業(ye)(ye)選聘(pin)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)訂(ding)立(li)(li)有關物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理的(de)(de)協議(yi)。”

但是(shi)，在(zai)實際(ji)簽約時，很多房(fang)地產公司不同意在(zai)訂立商品房(fang)買(mai)賣合同時與(yu)買(mai)受人(ren)(ren)簽訂有關物(wu)業管理協(xie)議。對此(ci)，買(mai)受人(ren)(ren)應(ying)該據理力爭，防止交房(fang)時物(wu)業公司變(bian)更物(wu)業費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房屋(wu)交(jiao)付的日期，房屋(wu)價金的交(jiao)付日期、金額(e)和方法。例如交(jiao)付房價款，是(shi)一次付清，還是(shi)分期付清。

(6)關于產權登記的條款。

由雙方依規(gui)定的(de)日期會同辦(ban)理(li)，或(huo)委托代理(li)人辦(ban)理(li)。在(zai)辦(ban)理(li)產權過(guo)戶手續時(shi)，賣方應出具申請(qing)房屋(wu)產權移轉給買受人的(de)書面報(bao)告，以(yi)及繳(jiao)納的(de)稅單。

按照《商品房(fang)銷售管理(li)辦法》的(de)規定(ding)，約(yue)(yue)(yue)定(ding)辦理(li)產(chan)(chan)權(quan)證的(de)期(qi)限應為(wei)(wei)60日(ri)(ri)。但是，實際簽(qian)約(yue)(yue)(yue)時(shi)，出賣人(ren)往往將(jiang)此(ci)期(qi)限延長，通常有(you)90日(ri)(ri)、180日(ri)(ri)等等。買房(fang)人(ren)應力爭在合(he)同中(zhong)，將(jiang)出賣人(ren)為(wei)(wei)買受人(ren)辦理(li)產(chan)(chan)權(quan)證的(de)期(qi)限約(yue)(yue)(yue)定(ding)為(wei)(wei)60日(ri)(ri)，不宜太長。如(ru)果此(ci)期(qi)限時(shi)間過長，如(ru)：365天(tian)以上，表(biao)明此(ci)項目的(de)土地或房(fang)屋很可(ke)能被設定(ding)了抵押擔(dan)保，短期(qi)內不能解(jie)除抵押，對買受人(ren)采(cai)用公積金貸款和盡快取得房(fang)產(chan)(chan)證有(you)很大影響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房屋買賣(mai)中應繳納的一切(qie)捐稅、費用，應按法律規(gui)定，各(ge)自承(cheng)擔，并明確載入合同。

(8)關于違約責任的條款。

包(bao)括出賣人(ren)逾(yu)(yu)期交付(fu)(fu)房屋應(ying)(ying)(ying)負的(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)，或不(bu)(bu)(bu)能(neng)或不(bu)(bu)(bu)履行(xing)交付(fu)(fu)房屋應(ying)(ying)(ying)負的(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren);買受人(ren)逾(yu)(yu)期付(fu)(fu)款 應(ying)(ying)(ying)負的(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)，以及(ji)毀約不(bu)(bu)(bu)買應(ying)(ying)(ying)負的(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)等。房產銷售合(he)同(tong)有關(guan)違約責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)(de)條款一(yi)般都有“銷售方遇不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力導至逾(yu)(yu)期交房，不(bu)(bu)(bu)承擔(dan)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)”這(zhe)樣的(de)(de)(de)表述(shu)。根據我國(guo)《民法通則》第一(yi)百五十三(san)條規(gui)定(ding)，“不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力”，是指不(bu)(bu)(bu)能(neng)預見、不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)避(bi)免(mian)并不(bu)(bu)(bu)能(neng)克服的(de)(de)(de)客觀(guan)情況，如(ru)地震(zhen)、火災、戰爭等。依照(zhao)此規(gui)定(ding)，房產買賣合(he)同(tong)中設定(ding)有關(guan)了延伸(shen)、擴(kuo)張。但售房方不(bu)(bu)(bu)能(neng)把發展(zhan)商(shang)自己(ji)的(de)(de)(de)過錯(cuo)，如(ru)：對市場判斷不(bu)(bu)(bu)準(zhun)確(que)投資(zi)失誤(wu)、項目設計(ji)不(bu)(bu)(bu)周密修改方案等因(yin)素(su)(su)歸之為不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力，同(tong)時也不(bu)(bu)(bu)能(neng)把應(ying)(ying)(ying)該預計(ji)到(dao)而沒有預計(ji)到(dao)的(de)(de)(de)季節(jie)影響、上級(ji)行(xing)為、政府行(xing)為等因(yin)素(su)(su)歸之為不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力，從而免(mian)除自己(ji)理應(ying)(ying)(ying)承擔(dan)的(de)(de)(de)違約責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)。因(yin)此簽訂合(he)同(tong)時，應(ying)(ying)(ying)特別注意“不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力”在合(he)同(tong)中是如(ru)何界定(ding)的(de)(de)(de)。

現(xian)在(zai)開發商在(zai)購房合同(tong)中，關于(yu)逾期(qi)交房的(de)(de)違約(yue)(yue)責任一(yi)般約(yue)(yue)定為每遲延一(yi)日承擔(dan)全部房款萬(wan)分(fen)之二或三的(de)(de)違約(yue)(yue)金(jin)。這個違約(yue)(yue)金(jin)的(de)(de)比例偏低，與支付(fu)房款的(de)(de)銀行(xing)貸(dai)款利息相(xiang)當，違約(yue)(yue)金(jin)的(de)(de)懲罰性(xing)體現(xian)不夠，買房者(zhe)應爭取提(ti)高(gao)該(gai)比例，可以考慮(lv)在(zai)千分(fen)之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力。

簽訂合同時(shi)，注意“不可抗(kang)力”在合同中是如何界定的(de)。

“不(bu)(bu)可抗力”指不(bu)(bu)能(neng)預見、不(bu)(bu)能(neng)避(bi)免并(bing)不(bu)(bu)能(neng)克服的(de)客觀(guan)情況(僅指自然災害，不(bu)(bu)包(bao)括政(zheng)府行為或社會異常事件)。任何(he)一方不(bu)(bu)得就(jiu)此做擴大解釋(shi)，否則，該(gai)解釋(shi)不(bu)(bu)具有約束(shu)力。并(bing)應約定一個告(gao)知期限(xian)。

出賣人有(you)(you)時提(ti)出以下免(mian)責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因(yin)，有(you)(you)關部(bu)門(men)延(yan)遲發出有(you)(you)關批準文件(jian)的;施工中遇(yu)到(dao)異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解(jie)決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商品房買賣(mai)合同》補(bu)充(chong)協議(yi)內(nei)容一(yi)般(ban)包括(kuo)付款方式、房屋平面圖、公(gong)共面積與(yu)公(gong)用房屋分攤面積說(shuo)明、裝修標準、遲延交房特(te)殊原因的(de)說(shuo)明、公(gong)建(jian)配套設(she)施(shi)以及花園(yuan)綠地(di)的(de)權(quan)屬、物業管理等(deng)。建(jian)議(yi)購房者在簽約時一(yi)定不要(yao)局限于(yu)格式條款的(de)內(nei)容，對有(you)損于(yu)自己利益的(de)條款要(yao)與(yu)賣(mai)方協商重新擬訂(ding)，對遺漏的(de)事項要(yao)加以補(bu)充(chong)。

買受(shou)人(ren)(ren)在(zai)簽(qian)訂(ding)合(he)同時一(yi)(yi)定要將自己(ji)與開發商(shang)所約定的事項在(zai)合(he)同中加以體現，只(zhi)有這樣才能在(zai)日后(hou)發生(sheng)爭(zheng)議的情(qing)(qing)況(kuang)下，有據(ju)可(ke)尋，最(zui)大限度地維護當事人(ren)(ren)的合(he)法(fa)權益(yi)。買受(shou)人(ren)(ren)盡(jin)可(ke)能要求開發商(shang)提供電氣(qi)、供水、供暖(nuan)以及其他(ta)線(xian)路(lu)和裝修的平面圖。這既是購房人(ren)(ren)的一(yi)(yi)個基本知(zhi)情(qing)(qing)權，也是今后(hou)解(jie)決爭(zheng)議的主要依據(ju)。

房屋平(ping)(ping)面圖(tu)作為合(he)同(tong)的附件一(yi)(yi)，是當事人意思一(yi)(yi)致的表示，也是日后發(fa)生(sheng)(sheng)爭議(yi)的解(jie)決依據(ju)。由于劉先生(sheng)(sheng)在(zai)(zai)簽(qian)訂合(he)同(tong)時并(bing)沒(mei)有仔細(xi)審(shen)查自(zi)己合(he)同(tong)的附件，所(suo)以(yi)并(bing)沒(mei)有意識到開(kai)發(fa)商(shang)所(suo)提供的房屋平(ping)(ping)面圖(tu)與(yu)雙(shuang)方實際約定的并(bing)不一(yi)(yi)致，并(bing)且(qie)存在(zai)(zai)許多缺陷(xian)，而當雙(shuang)方發(fa)生(sheng)(sheng)爭議(yi)時，起到證據(ju)作用(yong)的卻只能是合(he)同(tong)附件中的平(ping)(ping)面圖(tu)，所(suo)以(yi)，希望廣大(da)消費者在(zai)(zai)與(yu)開(kai)發(fa)商(shang)簽(qian)訂商(shang)品房買賣合(he)同(tong)時，一(yi)(yi)定要(yao)仔細(xi)審(shen)查房屋平(ping)(ping)面圖(tu)的方向、尺寸、比例等(deng)具體(ti)細(xi)節是否在(zai)(zai)圖(tu)中標明。

避(bi)免商(shang)住(zhu)混用引發糾紛。隨著商(shang)品房(fang)的交付使(shi)用，因商(shang)住(zhu)混用產生糾紛的現象(xiang)時(shi)有發生，可在合同中約(yue)定出賣(mai)人保證本幢商(shang)品房(fang)只作為住(zhu)宅出賣(mai)，不得作為商(shang)業用房(fang)出賣(mai)，否(fou)則承擔違約(yue)責任(ren)。

約定“五證”復印(yin)件(jian)的真(zhen)實性，否(fou)則開發商(shang)應(ying)承擔相應(ying)的責任選(xuan)擇賣方出(chu)示《建設工程(cheng)竣(jun)工驗(yan)收備案表》作(zuo)為房(fang)屋交付的條(tiao)件(jian)。交房(fang)時出(chu)示實測面積。

從市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度來(lai)說，適銷對(dui)路(lu)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品供不(bu)應(ying)求，仍處(chu)于(yu)(yu)(yu)賣方(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)，賣方(fang)就會(hui)利(li)用市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)優勢(shi)，在履行合同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)中不(bu)做出太(tai)多讓步。至于(yu)(yu)(yu)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求少或(huo)積壓商品房(fang)，因存(cun)在這(zhe)樣那樣的(de)(de)(de)(de)(de)問題，賣方(fang)寧(ning)死(si)也不(bu)肯讓步。從司法(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度看，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)剛剛形(xing)成并高速(su)發(fa)(fa)展，立(li)法(fa)者(zhe)、管理者(zhe)從觀(guan)念(nian)上(shang)和實(shi)際操作上(shang)都不(bu)能適應(ying)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)快速(su)發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)要(yao)，且又(you)無經驗及先例可循(xun)，導致(zhi)立(li)法(fa)和管理相對(dui)于(yu)(yu)(yu)房(fang)地(di)產(chan)業的(de)(de)(de)(de)(de)快速(su)發(fa)(fa)展來(lai)說比較滯后(hou);在幾種因素的(de)(de)(de)(de)(de)綜合作用下(xia)，短期內(nei)買(mai)方(fang)與賣方(fang)是無法(fa)抗(kang)衡的(de)(de)(de)(de)(de)，無法(fa)達(da)到權利(li)義務趨向于(yu)(yu)(yu)真實(shi)一(yi)致(zhi)。那么在這(zhe)種買(mai)方(fang)明(ming)顯處(chu)于(yu)(yu)(yu)弱勢(shi)及不(bu)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，怎么能盡最大可能為自(zi)(zi)己爭得一(yi)些應(ying)屬(shu)于(yu)(yu)(yu)自(zi)(zi)己的(de)(de)(de)(de)(de)但實(shi)際上(shang)卻被侵犯或(huo)被忽(hu)視的(de)(de)(de)(de)(de)權利(li)呢?

買(mai)(mai)方聘請(qing)律(lv)師(shi)幫助簽(qian)訂購房合(he)同的(de)(de)(de)，在(zai)就(jiu)合(he)同條款(kuan)進行協商、談判(pan)(pan)的(de)(de)(de)時候，買(mai)(mai)方要(yao)與(yu)自己的(de)(de)(de)律(lv)師(shi)站(zhan)在(zai)一個立場(chang)，要(yao)表示出(chu)對律(lv)師(shi)的(de)(de)(de)高度信(xin)任，這樣才(cai)有(you)利(li)于爭取到最(zui)大的(de)(de)(de)合(he)同合(he)法權益，最(zui)大程度減少(shao)合(he)同內容不利(li)于買(mai)(mai)方甚(shen)至對買(mai)(mai)方不公的(de)(de)(de)結(jie)果。在(zai)開發商表示不簽(qian)就(jiu)算了的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，即(ji)使你很(hen)想(xiang)買(mai)(mai)這個房子，你也要(yao)沉(chen)著，不要(yao)輕(qing)易(yi)放棄律(lv)師(shi)為你提出(chu)的(de)(de)(de)談判(pan)(pan)條件(jian)，要(yao)知道(dao)很(hen)多談判(pan)(pan)不是(shi)一蹴而就(jiu)的(de)(de)(de)，要(yao)有(you)各自爭取的(de)(de)(de)過程。

總之，購(gou)房人(ren)在簽(qian)訂商(shang)品房買(mai)賣合同時，不要(yao)著急，盡可能多咨詢一(yi)些專業人(ren)士(shi)，這樣才能簽(qian)訂一(yi)份權(quan)利、義務對等的商(shang)品房買(mai)賣合同。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已出現(xian)了同(tong)(tong)一(yi)房屋買賣合同(tong)(tong)竟有三個版本(ben)的案(an)件(jian)糾紛，開(kai)發商(shang)擅改(gai)合同(tong)(tong)是出現(xian)三個版本(ben)的合同(tong)(tong)原(yuan)因。

堅(jian)持賣方先蓋章，買方后簽(qian)字，不在合同上(shang)留空白。建議在合同上(shang)由加蓋騎(qi)縫章、過頁章，個人買主過頁簽(qian)字。

簽訂商(shang)品房買(mai)賣合(he)(he)同(tong)應該是(shi)雙方對合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)條(tiao)款達(da)成一(yi)致意見并以書面(mian)形式表(biao)達(da)后同(tong)時簽字(zi)蓋(gai)(gai)章(zhang)，然(ran)后合(he)(he)同(tong)才(cai)能(neng)生效。但(dan)實際上(shang)一(yi)些(xie)開(kai)(kai)發商(shang)要求買(mai)方先(xian)簽字(zi)，然(ran)后才(cai)去(qu)蓋(gai)(gai)章(zhang)。開(kai)(kai)發商(shang)這樣做有很多理由，比(bi)如開(kai)(kai)發商(shang)委托(tuo)中(zhong)介機構(gou)售樓時，中(zhong)介機構(gou)并無權在(zai)合(he)(he)同(tong)上(shang)蓋(gai)(gai)章(zhang)，所以必須將談好的(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)送到開(kai)(kai)發商(shang)那里去(qu)蓋(gai)(gai)章(zhang);還有的(de)(de)(de)是(shi)開(kai)(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)公(gong)章(zhang)歸(gui)某個人(ren)掌管(guan)，為了提高(gao)開(kai)(kai)發商(shang)自(zi)己的(de)(de)(de)效率或自(zi)己方便(bian)或者其(qi)它(ta)的(de)(de)(de)原(yuan)因，開(kai)(kai)發商(shang)一(yi)般在(zai)湊足了幾份(fen)買(mai)方已事先(xian)簽字(zi)的(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)后，才(cai)集(ji)中(zhong)起來去(qu)蓋(gai)(gai)章(zhang)。

賣(mai)方蓋章和買(mai)方簽(qian)字的時間差，對(dui)于(yu)誠(cheng)信的開發商來說無需(xu)多慮(lv)，但對(dui)于(yu)個(ge)別(bie)存在有(you)意欺詐的開發商，買(mai)方就不(bu)得不(bu)防(fang)了(le)，比如開發商利(li)用(yong)這(zhe)個(ge)時間差，將一(yi)(yi)式四份的合同修改(gai)，在空白(bai)處增加(jia)對(dui)自己有(you)利(li)的內容(rong)，對(dui)事先談好的補充協(xie)議不(bu)認可，可這(zhe)時買(mai)方已簽(qian)字了(le)，首付款大都交了(le)，這(zhe)會使買(mai)方處于(yu)一(yi)(yi)個(ge)不(bu)利(li)的地位。

為了防止這種(zhong)概率(lv)雖小(xiao)但對買(mai)方(fang)殺傷力卻極強的細節(jie)，建議買(mai)方(fang)事先(xian)將合同的空白處(chu)劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處(chu)表述(shu)出來，以防被改動。

最好堅持雙方同(tong)(tong)時蓋章簽字，這開發商不(bu)是不(bu)能做到，同(tong)(tong)時也是對買方的一種尊重，對合同(tong)(tong)嚴肅性的尊重。

在簽(qian)署購(gou)買房產合同(tong)時，了解(jie)了買房簽(qian)合同(tong)注意事項，也應該謹防(fang)簽(qian)訂(ding)購(gou)房合同(tong)時容易遇(yu)到的(de)陷(xian)阱。簽(qian)訂(ding)購(gou)房合同(tong)時容易遇(yu)到的(de)陷(xian)阱對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房(fang)(fang)者(zhe)與開發(fa)商簽(qian)訂(ding)認購書后，就要交(jiao)一定(ding)(ding)額度的(de)(de)定(ding)(ding)金，這(zhe)是(shi)無可(ke)非議的(de)(de)。但有(you)(you)時購房(fang)(fang)者(zhe)在交(jiao)付定(ding)(ding)金后因種種原因得不到銀行的(de)(de)貸款(kuan)而無法購買該(gai)房(fang)(fang)產時，發(fa)展商一般(ban)都只退(tui)購房(fang)(fang)款(kuan)而不退(tui)定(ding)(ding)金，理由是(shi)買家沒有(you)(you)履行合同，所以沒收(shou)定(ding)(ding)金。

對策：律師建(jian)議(yi)買家(jia)(jia)最好與發(fa)展商在(zai)協(xie)議(yi)中約定(ding)，若買家(jia)(jia)得不到(dao)貸款時(shi)，定(ding)金該(gai)如何返還或(huo)是(shi)否要扣除部分作為手續費等，這(zhe)樣就避免了很大(da)的麻(ma)煩。 同時(shi)，開發(fa)商是(shi)沒(mei)有(you)權利(li)沒(mei)收定(ding)金的，這(zhe)本身是(shi)沒(mei)有(you)法律依據的。

陷阱二：合同主體認定不明

購(gou)房者(zhe)由于缺乏(fa)法律常識，往往會犯一(yi)些比(bi)較初級的(de)(de)錯誤。有時代表(biao)發展商(shang)簽約的(de)(de)人并(bing)不(bu)是法人代表(biao)，或者(zhe)合同上的(de)(de)開發商(shang)并(bing)不(bu)是該房產(chan)土地擁(yong)有者(zhe)，這些都有可(ke)能產(chan)生問題。 另外，也(ye)有可(ke)能該項(xiang)目是A公司(si)開發的(de)(de)，實際上卻(que)是由B公司(si)投資，作為買(mai)家(jia)還(huan)是應與A公司(si)簽約，否(fou)則也(ye)會帶來一(yi)系列的(de)(de)麻(ma)煩，以后(hou)辦理各種手續會很麻(ma)煩。

對策：在(zai)簽(qian)約前您最好查明代(dai)表(biao)發(fa)展商簽(qian)字的(de)人(ren)是(shi)(shi)否是(shi)(shi)法(fa)人(ren)代(dai)表(biao)，如果不是(shi)(shi)，則是(shi)(shi)否持(chi)有“授權委托(tuo)書(shu)”。否則，這個人(ren)的(de)簽(qian)字是(shi)(shi)無效(xiao)的(de)，同時要注(zhu)意(yi)合(he)同上的(de)公章，這樣可以(yi)避免發(fa)展商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充(chong)協議在購房(fang)交易中很有(you)必要(yao)。但是(shi)要(yao)提醒(xing)購房(fang)者的(de)(de)(de)是(shi)，開(kai)發商(shang)提供的(de)(de)(de)補充(chong)協議一(yi)定要(yao)看清楚(chu)。現在有(you)的(de)(de)(de)發展商(shang)在與客戶(hu)簽約(yue)時，會(hui)主動向(xiang)客戶(hu)出示一(yi)份(fen)補充(chong)合(he)同，主要(yao)目的(de)(de)(de)在于表(biao)明由于某些特定原因造成(cheng)不能按期交房(fang)的(de)(de)(de)免(mian)賠責任(ren)以及面積丈量誤(wu)差率差異過大在哪(na)些情況下能免(mian)賠。這是(shi)發展商(shang)為了保護自己(ji)在一(yi)些非(fei)人(ren)力(li)能控制的(de)(de)(de)情況下造成(cheng)違約(yue)規避風(feng)險的(de)(de)(de)一(yi)種方式。 善良的(de)(de)(de)購房(fang)者不要(yao)僅僅把開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)免(mian)責條款都簽了，而忘記保護自己(ji)的(de)(de)(de)利(li)益。

對策：看清楚補充協議的(de)條款，最好的(de)辦(ban)法(fa)是找一個律師(shi)來幫(bang)你的(de)忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是(shi)(shi)雙(shuang)方(fang)意思(si)一致的(de)(de)(de)表(biao)達(da)。但是(shi)(shi)，實踐中開發商往往會給購房(fang)者很(hen)多諸如“如果(guo)發生(sheng)(sheng)問(wen)題，在(zai)最短(duan)時間內解決”，“在(zai)裝(zhuang)修材料上，選(xuan)擇(ze)最好(hao)的(de)(de)(de)國(guo)外進口的(de)(de)(de)”等一些看上去很(hen)誘(you)人但沒(mei)有實際(ji)意義(yi)的(de)(de)(de)承諾。最短(duan)是(shi)(shi)多長(chang)時間，什么樣的(de)(de)(de)才(cai)算最好(hao)的(de)(de)(de)?不知道。 合同里(li)出現這種模糊(hu)的(de)(de)(de)概念時，法律也沒(mei)有辦法，因此產(chan)生(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)糾紛購房(fang)者根(gen)本(ben)打不贏(ying)官(guan)司。

對策(ce)：購(gou)房者一(yi)定要把(ba)每(mei)一(yi)個(ge)具體的(de)時間(jian)、具體的(de)地點、具體的(de)材料以及開發商的(de)口頭承諾落實(shi)在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開(kai)發商是(shi)做商人的，而房地產開(kai)發又是(shi)一件對資金要求(qiu)很高的行(xing)業。開(kai)發商面臨資金壓力是(shi)很正常的，但并(bing)不能(neng)以此(ci)為(wei)理(li)由要求(qiu)購房者提(ti)前(qian)(qian)交納不該(gai)交的錢(qian)。而在合同或是(shi)補充協議(yi)中，開(kai)發商常會(hui)將(jiang)一些不該(gai)預(yu)先(xian)交納的費用寫(xie)進去(qu)，要求(qiu)購房者提(ti)前(qian)(qian)交納，這是(shi)顯失(shi)公平的。 比(bi)如有(you)些發展商在尚未確(que)定物(wu)業管理(li)公司(si)及服(fu)務(wu)標(biao)準、收費情況(kuang)的前(qian)(qian)提(ti)下(xia)，就要求(qiu)買家在預(yu)售契約中承諾接(jie)受物(wu)業管理(li)服(fu)務(wu)，并(bing)接(jie)受相(xiang)關約束，這就是(shi)對消費者的侵害(hai)。

對策：購房者應(ying)該(gai)將物業管理條款與預(yu)售(shou)契約分開(kai)簽署(shu)，或另外設置條款確定物業管理的費用標(biao)準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發展商(shang)制定的售樓契約或(huo)契約附件(jian)中，往(wang)往(wang)有這樣的條(tiao)款(kuan)：“買方(fang)(fang)無故逾(yu)期付(fu)款(kuan)，經賣方(fang)(fang)催(cui)告仍不支付(fu)欠款(kuan)的，賣方(fang)(fang)可以解除合同并沒(mei)(mei)收買方(fang)(fang)全(quan)部已付(fu)價(jia)款(kuan)。” 這顯然是不公平(ping)條(tiao)款(kuan)，假如(ru)買家已經支付(fu)95%的價(jia)款(kuan)，只剩5%的價(jia)款(kuan)逾(yu)期未付(fu)，如(ru)果發展商(shang)以此(ci)為由，沒(mei)(mei)收其已付(fu)95%的價(jia)款(kuan)，豈非(fei)很不公平(ping)。況且，沒(mei)(mei)收實際上是個(ge)行(xing)政處罰(fa)或(huo)刑(xing)事處罰(fa)行(xing)為，作為當事人(ren)一方(fang)(fang)的發展商(shang)并沒(mei)(mei)有權利來(lai)沒(mei)(mei)收他人(ren)的財物。

對(dui)策：依據《合(he)同(tong)法(fa)》第四十條(tiao)(tiao)規定，本合(he)同(tong)條(tiao)(tiao)款是無效條(tiao)(tiao)款。當然，還(huan)有其他一些類似(si)的合(he)同(tong)條(tiao)(tiao)款存在著這樣的問題，購房者可以依據法(fa)律的規定來更好地維護自(zi)己的權益(yi)。

陷阱七：處理結果不明確

很多(duo)合同(tong)中常可以看到這樣的條款，“應(ying)于××日前如(ru)(ru)何如(ru)(ru)何”，但是(shi)并沒(mei)有約定如(ru)(ru)果沒(mei)有在(zai)“××日前如(ru)(ru)何如(ru)(ru)何”后該怎樣處理(li)。這樣，即使最(zui)(zui)后認定是(shi)開發商的過錯，你(ni)也(ye)很難制(zhi)裁(cai)他，最(zui)(zui)多(duo)是(shi)調(diao)解了事(shi)。

對策：購房者與發展(zhan)商(shang)簽署的合同中要明(ming)確(que)對開發商(shang)如(ru)果沒有(you)履行承諾、不(bu)按設計圖紙(zhi)施工和(he)達不(bu)到質量等(deng)級(ji)等(deng)等(deng)的處理辦法，做到越詳細(xi)越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里(li)所(suo)說的(de)以偏蓋全是(shi)個泛指的(de)概念。有時會出現這樣(yang)令人哭笑不(bu)得的(de)問題，開發商承(cheng)諾臥室的(de)玻(bo)璃(li)是(shi)中(zhong)空(kong)的(de)，到(dao)了(le)交房時發現臥室窗戶(hu)只有下面的(de)部分(fen)是(shi)中(zhong)空(kong)，而上(shang)面卻是(shi)普(pu)通(tong)玻(bo)璃(li)等(deng)等(deng)。

對策：對于(yu)這類(lei)問(wen)題(ti)沒有更好(hao)的(de)(de)解(jie)決(jue)辦法，就(jiu)是要(yao)把合同(tong)寫得(de)越細越好(hao)。不(bu)給(gei)開發商一點空(kong)隙。當然也需要(yao)購房者有非常廣泛的(de)(de)建筑、建材方面(mian)的(de)(de)知(zhi)識(shi)。

陷阱九：拒簽補充協議

前面說了，開(kai)(kai)(kai)發商在簽約時(shi)會主(zhu)動出具一份對(dui)(dui)自己有(you)利的(de)(de)補充協(xie)(xie)議，購房(fang)者同樣(yang)也可以(yi)出具一份對(dui)(dui)自己有(you)利的(de)(de)補充協(xie)(xie)議。最好(hao)將(jiang)開(kai)(kai)(kai)發商在其廣告宣傳中(zhong)的(de)(de)條款和樓(lou)書里關于裝修、物業管理中(zhong)的(de)(de)承諾都簽進補充協(xie)(xie)議中(zhong)，不(bu)(bu)要怕(pa)麻煩。舉個簡單的(de)(de)例子(zi)，你買的(de)(de)塔樓(lou)(或板樓(lou))里有(you)幾部(bu)電梯(ti)，是否會全(quan)部(bu)同時(shi)開(kai)(kai)(kai)通，如果有(you)不(bu)(bu)開(kai)(kai)(kai)的(de)(de)怎么辦?不(bu)(bu)要小看這個問題，為了出面積、增(zeng)利潤，現在的(de)(de)高(gao)層(ceng)住宅(zhai)只安(an)裝幾部(bu)電梯(ti)，而且平(ping)時(shi)還不(bu)(bu)全(quan)開(kai)(kai)(kai)，在上下班高(gao)峰時(shi)間極為不(bu)(bu)便(bian)，這種情(qing)況業主(zhu)是否有(you)權(quan)拒付部(bu)分電梯(ti)費呢? 但是，就像你可以(yi)拒簽開(kai)(kai)(kai)發商的(de)(de)補充協(xie)(xie)議一樣(yang)，開(kai)(kai)(kai)發商也同樣(yang)可以(yi)拒簽購房(fang)者的(de)(de)補充協(xie)(xie)議。這種現象在北京是很普遍的(de)(de)，特別是一些(xie)賣得(de)很好(hao)的(de)(de)樓(lou)盤都是如此(ci)。

對策：不管(guan)開(kai)發商(shang)態度如何，購房者還是要爭取這個(ge)權益(yi)。實在不行，又(you)覺得(de)沒有把握，那就只好放棄(qi)了。