實地看房需要看好房屋戶型、結構、朝向、通風、采(cai)光、質(zhi)量、面(mian)積、層(ceng)高、裝修、配送家具(ju)等情況。房屋質(zhi)量檢(jian)測看以下5項(xiang)：

滲

漏(lou)水現象(xiang)，包括天(tian)花、樓(lou)地墻面，地下室，衛浴(yu)潔具(ju)等。

堵

檢(jian)測上(shang)下(xia)水管道(dao)和衛生(sheng)潔具是否(fou)有堵(du)塞現象(xiang)。

裂

檢測(ce)墻面、地面和(he)屋面是否起(qi)翹、開裂等現象。

蝕

檢測鋁合金門(men)窗(chuang)等是(shi)否存(cun)在(zai)生銹腐蝕、損(sun)壞(huai)等問(wen)題。

污

檢測墻面地面門(men)窗(chuang)上下水管道及衛生潔具是否沾滿泥漿、灰塵等臟亂現(xian)象。

購房(fang)者(zhe)要多方(fang)面了解，房(fang)屋周(zhou)邊環(huan)境(jing)是否符合自(zi)己的需求，主要包(bao)括：周(zhou)邊交通(tong)、生活配套、小區綠化(hua)、噪聲、電梯、保(bao)安、物業管理、街(jie)道居委(wei)會等。周(zhou)邊環(huan)境(jing)三大要點(dian)不可忽視(shi)：

物業情況

水(shui)(shui)：水(shui)(shui)質如何(he)，水(shui)(shui)壓是多少，高樓層是否保證供水(shui)(shui)

電：供電容量多(duo)少、夏(xia)季用電高峰是否存在斷電現象

燃氣：收費情(qing)況(kuang)，充(chong)繳情(qing)況(kuang)

暖(nuan)氣：收費(fei)情況(kuang)、何(he)時供(gong)暖(nuan)、何(he)時斷(duan)暖(nuan)

電梯：使用年限(xian)、維修期限(xian)、管理方式(shi)

小區環境

居住人(ren)群大致狀況：老人(ren)、中年人(ren)、還是小孩居多

配套情況：是(shi)否有娛樂(le)健身設施(shi)，公園(yuan)、銀行、洗(xi)衣店等

污(wu)染問題：小區垃圾(ji)處理狀況如何，夜晚是否有(you)噪聲污(wu)染的(de)問題

安全(quan)問題(ti)：小區出(chu)入管理、保安是否能(neng)24小時(shi)值班等

特色問題

以學區房為賣點的二手(shou)房需要(yao)到(dao)(dao)教育局確(que)認是否(fou)真(zhen)實；以保證落(luo)戶為優惠條件(jian)的二手(shou)房要(yao)到(dao)(dao)派出所進行確(que)認。

確保產權合法與真實

購(gou)房(fang)(fang)者可到房(fang)(fang)管局對房(fang)(fang)產證的真偽進(jin)行(xing)驗證。不要和委托(tuo)人或中介(jie)反方面進(jin)行(xing)交易，避免上(shang)當受騙。

確保產權完整性

調(diao)查其房產有(you)沒有(you)抵(di)押、租(zu)賃、或仍在還貸等情況，避(bi)免購買過戶后出現不必要的紛爭。

確保產權清晰性

產權證上(shang)的(de)房主和買(mai)(mai)房者(zhe)是否一致；產權證上(shang)確認的(de)面(mian)積與實(shi)際面(mian)積是否相符。如果房屋(wu)有(you)多個(ge)共有(you)人(ren)，必須和全(quan)部共有(you)人(ren)簽(qian)訂買(mai)(mai)賣合(he)同，只(zhi)和其中一個(ge)或是幾個(ge)簽(qian)訂合(he)同是無效的(de)。

戶型看完看面積

很多人看戶(hu)型(xing)會忽略每個房(fang)(fang)間(jian)(jian)(jian)的(de)(de)面(mian)積(ji)，看房(fang)(fang)時(shi)要注(zhu)意(yi)單元內不(bu)同空間(jian)(jian)(jian)要有相對合理(li)的(de)(de)面(mian)積(ji)。從居住功(gong)能角(jiao)度(du)分析，廚房(fang)(fang)的(de)(de)合理(li)面(mian)積(ji)應(ying)在4平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)-5平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)之間(jian)(jian)(jian)，衛生(sheng)間(jian)(jian)(jian)最好(hao)洗(xi)、廁(ce)功(gong)能分開(kai)，三(san)居以上應(ying)設有兩個衛生(sheng)間(jian)(jian)(jian)。主臥(wo)室的(de)(de)合理(li)面(mian)積(ji)應(ying)在13平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)-14平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)之間(jian)(jian)(jian)，客廳的(de)(de)面(mian)積(ji)要盡量(liang)大些，廳內開(kai)門的(de)(de)數量(liang)應(ying)盡量(liang)減少(shao)，房(fang)(fang)屋(wu)要方(fang)(fang)正，不(bu)要有斜角(jiao)。

購房一定看地段

地(di)段(duan)(duan)也就(jiu)是(shi)小區(qu)所(suo)在的(de)地(di)理位(wei)置。地(di)段(duan)(duan)的(de)好(hao)壞決(jue)定(ding)了房(fang)產的(de)售價，同時也是(shi)物業保(bao)值、升值的(de)一(yi)個(ge)重要(yao)因素。作為自(zi)己居住的(de)房(fang)屋，主要(yao)考(kao)慮的(de)還是(shi)以方便自(zi)己及(ji)家庭成員出行為宜(yi)，不要(yao)片面(mian)強調(diao)往鬧區(qu)里(li)“扎堆”，那樣既不經濟，也不一(yi)定(ding)能提高生(sheng)活質量。一(yi)般只(zhi)要(yao)有(you)好(hao)的(de)道路交(jiao)通網，離市中(zhong)心又(you)不是(shi)太遠(yuan)，房(fang)價比較合(he)適的(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的朝向(xiang)，可以(yi)保證有大量的陽(yang)(yang)(yang)(yang)光(guang)通過窗戶直(zhi)射入室(shi)(shi)，改(gai)善(shan)住(zhu)(zhu)宅室(shi)(shi)內環境(jing)，如光(guang)、溫度(du)、衛生狀況(kuang)，對居(ju)住(zhu)(zhu)者的身心健(jian)康十分有利(li)。在北(bei)京(jing)地區，以(yi)正 南(nan)朝向(xiang)接受陽(yang)(yang)(yang)(yang)光(guang)直(zhi)射面最大，時(shi)間最長，南(nan)偏東(dong)、南(nan)偏西105度(du)內都有陽(yang)(yang)(yang)(yang)光(guang)直(zhi)射入室(shi)(shi)，而(er)北(bei)偏東(dong)、北(bei)偏西75度(du)內整日都不會有陽(yang)(yang)(yang)(yang)光(guang)直(zhi)射入室(shi)(shi)。

視野良好看樓層

一般(ban)來說，在(zai)(zai)不(bu)考慮個人因素(su)的(de)(de)情況下(xia)，住宅樓(lou)在(zai)(zai)總層(ceng)(ceng)數的(de)(de)1/3以上、2/3以下(xia)為較好層(ceng)(ceng)次(ci)，如北京地區六層(ceng)(ceng)住宅樓(lou)的(de)(de)三四(si)層(ceng)(ceng)，十八(ba)層(ceng)(ceng)塔樓(lou)的(de)(de)六至十二層(ceng)(ceng)為最佳。

看完周邊看格局

二手房(fang)(fang)一(yi)般有如下幾(ji)種：毛坯、簡裝、中(zhong)裝、精裝。看(kan)(kan)房(fang)(fang)的(de)時候(hou)大(da)家在看(kan)(kan)完房(fang)(fang)子(zi)的(de)裝修之(zhi)后，一(yi)定要保持清醒注意看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)(fang)子(zi)的(de)格(ge)局（請自行在腦中(zhong)屏蔽家具家電）。例如客廳的(de)門直(zhi)接對著臥室的(de)話，私(si)密(mi)性比較差(cha)；直(zhi)接面(mian)對衛生間的(de)話，又極不雅觀(guan)。格(ge)局好的(de)房(fang)(fang)子(zi)應該能(neng)夠有效(xiao)地把各種功能(neng)區分開來，雅觀(guan)而且實用。

白天看完晚上看

一般情況(kuang)下(xia)，我們和中介(jie)活動房主都會約(yue)在(zai)白天看(kan)(kan)房，但是(shi)有些情況(kuang)我們在(zai)白天是(shi)無(wu)法了解的(de)(de)，想(xiang)要(yao)摸清這(zhe)套房子的(de)(de)底(di)兒晚上(shang)也得去。晚上(shang)看(kan)(kan)房重點是(shi)要(yao)看(kan)(kan)小(xiao)區物業管理安全重視程度，安全防(fang)范(fan)措(cuo)施是(shi)否到位，有無(wu)“夜攤”等(deng)噪音干擾源等(deng)。

晴天看完雨天看

這(zhe)一(yi)點(dian)，對于頂樓(lou)的(de)房屋尤其(qi)重要(yao)(yao)，不(bu)要(yao)(yao)怕麻煩，你要(yao)(yao)知道在大雨之后，房屋問題(ti)就會(hui)“原形畢露(lu)”，種種問題(ti)我們就能一(yi)覽無(wu)余(yu)：墻壁、墻角、天(tian)花板是(shi)否出現裂痕，會(hui)不(bu)會(hui)漏水、滲水等狀況。

看完墻面看墻角

亙(gen)古名言：細節(jie)決定成敗！看(kan)房(fang)也得看(kan)細節(jie)，墻(qiang)面什么情況(kuang)我(wo)們往往一(yi)眼就(jiu)能明了。但是墻(qiang)角(jiao)比墻(qiang)面更重(zhong)要，它是承接上下左右結構力量的，假如發生地震（呸呸呸），承重(zhong)力才是關鍵，而且墻(qiang)角(jiao)出現嚴重(zhong)裂縫的話，漏水的問題遲早會出現。

看完冷水看熱水

怎么(me)知道水(shui)(shui)管會不(bu)會漏過水(shui)(shui)呢？小(xiao)編教你小(xiao)竅(qiao)門：看(kan)水(shui)(shui)管周圍有(you)沒有(you)水(shui)(shui)垢(gou)、水(shui)(shui)有(you)無泛(fan)黃。檢(jian)驗(yan)浴缸：先(xian)看(kan)看(kan)水(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)是否通暢，裝滿水(shui)(shui)后，再看(kan)看(kan)排水(shui)(shui)是否正常。家里只要有(you)用水(shui)(shui)的地方一(yi)(yi)定(ding)一(yi)(yi)一(yi)(yi)檢(jian)查(cha)到了。衛生間和(he)廚房的熱(re)水(shui)(shui)情(qing)況(kuang)是檢(jian)查(cha)的重中之重。

看完裝潢看做工

越是(shi)好的裝(zhuang)潢越容易掩(yan)蓋龜裂的墻角、發(fa)霉、漏水等毛(mao)病（難道這(zhe)就是(shi)傳說中的障眼(yan)法？）。所以呢，必須要注意房屋的做工，尤其是(shi)墻角、窗沿、天花板的收邊工序是(shi)否細致，而這(zhe)些地(di)方(fang)往往容易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的(de)可以以后添置，但是(shi)插座嘛，很多人都(dou)會有這(zhe)個感覺：到了(le)用時方恨少！設計精心(xin)的(de)房(fang)屋(wu)，才能讓我們充分(fen)享受到現代化家(jia)電的(de)便利性(xing)，小插座，大便利。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)簾好(hao)不好(hao)看，這個真心不重要(yao)，我們在看房子時應注意(yi)打開窗(chuang)戶，看看房子的(de)通風狀(zhuang)況是(shi)否(fou)良好(hao)，房屋(wu)是(shi)否(fou)有潮(chao)濕、霉(mei)味，采光是(shi)否(fou)良好(hao)。要(yao)注意(yi)檢查一下(xia)小細節：房屋(wu)的(de)窗(chuang)戶是(shi)否(fou)對著別人家(jia)的(de)排氣孔。

看完電梯看樓梯

現在高層、超(chao)高層的二手房越來(lai)越多，這就涉及到了(le)電梯(ti)(ti)問題，電梯(ti)(ti)的功能固然(ran)重要，樓梯(ti)(ti)也不容忽(hu)視。看一下是否有住家(jia)的堆積物、消(xiao)防(fang)通(tong)路是否通(tong)暢，樓梯(ti)(ti)直接關系到日(ri)后逃(tao)生。

看完房東看保安

小區管理員和保安(an)是最最了解小區基本(ben)狀況(kuang)(kuang)的，在他們(men)那里(li)我們(men)往往能夠知道最實際、最客觀(guan)的情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。有時(shi)他們(men)口(kou)中介紹的情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)能成為我們(men)買房與否的決定性因素(su)。

買二(er)手房看房是不用付中介費的(de)，中介費只有在(zai)成交以(yi)后(hou)需要，看房要錢就是坑人(ren)的(de)啦。

樓形

樓(lou)形一般分為板樓(lou)、塔樓(lou)和(he)板塔結合。

板(ban)樓一般南(nan)北通(tong)透，便于采光通(tong)風；一梯(ti)兩戶是(shi)板(ban)樓的標配，由于住(zhu)戶不(bu)多，居家生活也比較清靜。

塔(ta)樓(lou)社區(qu)的建筑密度普(pu)遍比(bi)板(ban)樓(lou)社區(qu)的高，往(wang)往(wang)是一梯(ti)6戶(hu)以上。人多會容易雜亂吵鬧、電(dian)梯(ti)擁擠。而且塔(ta)樓(lou)每層(ceng)都有部(bu)分住戶(hu)的采光、通風等條件(jian)比(bi)較(jiao)差。不(bu)過(guo)塔(ta)樓(lou)由于樓(lou)高，高層(ceng)視野相對開闊。

板(ban)塔(ta)結合的(de)房子，2梯(ti)4戶是比較常(chang)見的(de)，邊戶南(nan)北通透、中間戶朝南(nan)設計。

房齡

房(fang)齡影(ying)響貸款(kuan)年限(xian)，房(fang)齡越(yue)老，貸款(kuan)年限(xian)越(yue)短。除(chu)此之(zhi)外，房(fang)齡還影(ying)響房(fang)屋的(de)價(jia)格，房(fang)子越(yue)老越(yue)不(bu)易出手，價(jia)格空間就越(yue)窄，久之(zhi)甚至(zhi)會貶值；房(fang)齡增(zeng)長(chang)和使用年限(xian)是(shi)成(cheng)(cheng)反比的(de)，而與修繕(shan)維護費用成(cheng)(cheng)正比，種種因素都將增(zeng)大持(chi)有(you)成(cheng)(cheng)本。隨(sui)著受損程度，還可能存(cun)在安(an)全隱患(huan)。買房(fang)的(de)時(shi)候一定要(yao)注意問下(xia)房(fang)齡，房(fang)齡是(shi)從該房(fang)屋竣(jun)工之(zhi)日開始(shi)算(suan)起。

戶型

一(yi)個好的戶(hu)型(xing)，晴(qing)天(tian)不(bu)開燈(deng)，光照也充(chong)足(zu)；房里擺(bai)放(fang)家具(ju)，不(bu)妨礙人走動；不(bu)借助通風設備也能自(zi)然(ran)通風。好戶(hu)型(xing)有以下5條標(biao)準可以參考：格局方正(zheng)、開間進深合理、沒有暗間、房間大(da)小適中、動線(xian)合理。此外(wai)，看(kan)看(kan)戶(hu)型(xing)有無(wu)大(da)的改動，是否存(cun)在結構性(xing)問(wen)題等重大(da)安(an)全(quan)隱患。

朝向

一個好的(de)朝向可以保證有(you)大量的(de)陽光通(tong)過窗(chuang)戶直射(she)入室，改善住(zhu)宅室內環境，如(ru)光、溫(wen)度、衛(wei)生狀況等，對居(ju)住(zhu)者的(de)身心健康(kang)十(shi)分有(you)利。一般(ban)來說，臥室、客廳都朝南的(de)房子，是比較(jiao)好的(de)。

樓層

對(dui)于多(duo)層(ceng)(ceng)無(wu)電梯住宅(zhai)來說，一般順序(xu)是3、4、5、2、1、6。但對(dui)現在的中高(gao)層(ceng)(ceng)住宅(zhai)來說，好的樓(lou)層(ceng)(ceng)排序(xu)為(wei)中高(gao)層(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)。買(mai)房選(xuan)樓(lou)層(ceng)(ceng)要考(kao)慮(lv)家庭人口構成(cheng)和(he)喜好、房屋(wu)價(jia)格、采光好壞等各方面的因(yin)素(su)。遇(yu)到下面這些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)，在選(xuan)房時，要慎重考(kao)慮(lv)。因(yin)為(wei)這些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)存在這樣(yang)或那樣(yang)的缺點。

①設(she)(she)備(bei)層及其(qi)下(xia)一層：在設(she)(she)備(bei)層或其(qi)下(xia)一層，設(she)(she)備(bei)的噪音、機械振(zhen)動(dong)等(deng)都會(hui)給居住環境帶(dai)來負面影響。

②架(jia)空(kong)層(ceng)的上一層(ceng)：如(ru)果架(jia)空(kong)層(ceng)活動(dong)的人(ren)群多，比較吵鬧。夏天時，架(jia)空(kong)層(ceng)的垃圾如(ru)果不及時清(qing)理(li)，就容易產生(sheng)惡臭，影響(xiang)居(ju)住的環境。

③底(di)層：比較容易被盜、采光通風不足、私密性差、潮(chao)濕、噪音(yin)比較大（行(xing)人、單元門噪音(yin)的(de)影響）等。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易(yi)漏雨。

采光

采光(guang)(guang)分兩個層(ceng)次。一是是否明(ming)廚明(ming)衛，即每個房間(jian)是否都有窗(chuang)；第2是陽光(guang)(guang)照射時間(jian)。影響采光(guang)(guang)好(hao)壞的因素有如(ru)下(xia)：

①樓間距和樓層(ceng)(ceng)高(gao)(gao)低：樓層(ceng)(ceng)越(yue)(yue)高(gao)(gao)，采(cai)光越(yue)(yue)好；樓間距越(yue)(yue)大，采(cai)光越(yue)(yue)好。

②房屋朝向(xiang)好(hao)壞：南向(xiang)的房子(zi)采光當然好(hao)，一般客廳、主臥朝南比較好(hao)。

③房子(zi)(zi)是否處于(yu)凹(ao)(ao)槽內：處在凹(ao)(ao)槽內的房子(zi)(zi)，其(qi)采光(guang)會被相鄰房間遮擋(dang)住。

④戶型采(cai)光窗的數量和面積大小(xiao)：理論上具有(you)東(dong)、南(nan)、西三(san)面采(cai)光的房子，采(cai)光性能突出。窗戶太小(xiao)，會影(ying)響(xiang)房屋(wu)的采(cai)光。

此外(wai)，如果周邊有高大的建(jian)筑物，則房(fang)(fang)屋的采(cai)光也會(hui)被(bei)遮擋。在(zai)買房(fang)(fang)時(shi)，要參考上述幾(ji)點，以(yi)辨別房(fang)(fang)屋采(cai)光好(hao)壞(huai)。

使用面積

使(shi)用面積(ji)(ji)(ji)(ji)指每套住宅(zhai)戶門(men)內(nei)除墻(qiang)體(ti)厚度外全部凈面積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)總和，即地毯(tan)面積(ji)(ji)(ji)(ji)。其中(zhong)包括臥室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道(dao)、廚房(fang)(fang)(fang)、衛生間、儲藏(zang)室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nei)樓梯（按投(tou)影面積(ji)(ji)(ji)(ji)）。不管房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)建筑面積(ji)(ji)(ji)(ji)有多(duo)大(da)，買房(fang)(fang)(fang)入住后，可以利用的(de)(de)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)使(shi)用面積(ji)(ji)(ji)(ji)，因此，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)使(shi)用率(lv)高低很重(zhong)要。

板樓戶型(xing)的使用率(lv)通(tong)常(chang)(chang)高達(da)85％以上(shang)，而塔(ta)樓戶型(xing)的使用率(lv)通(tong)常(chang)(chang)僅為75％，因為塔(ta)樓內的電梯井、變配電機房等都將作為公(gong)共面積(ji)攤到(dao)每個業(ye)主的頭上(shang)。

稅費相關

同一個(ge)(ge)小區，房(fang)源的(de)產(chan)權年(nian)(nian)限大(da)不(bu)相同，這與業主辦理產(chan)權證(zheng)的(de)時(shi)間有關。未滿兩年(nian)(nian)的(de)房(fang)產(chan)再交易時(shi)，就(jiu)需繳納增值稅(shui)(shui)及(ji)其附加(jia)稅(shui)(shui)、個(ge)(ge)稅(shui)(shui)等相關稅(shui)(shui)費。滿2年(nian)(nian)及(ji)以上的(de)房(fang)子(zi)，可以免征(zheng)增值稅(shui)(shui)。滿五少有的(de)房(fang)子(zi)，可以免征(zheng)增值稅(shui)(shui)和個(ge)(ge)稅(shui)(shui)。買房(fang)的(de)時(shi)候，一定(ding)要問清房(fang)產(chan)證(zheng)滿幾年(nian)(nian)。

【結(jie)語】二手(shou)房(fang)(fang)實(shi)地(di)(di)看(kan)房(fang)(fang)看(kan)什么？購(gou)買二手(shou)房(fang)(fang)，實(shi)地(di)(di)看(kan)房(fang)(fang)是(shi)很關鍵的(de)一步，看(kan)房(fang)(fang)時(shi)頭腦(nao)一定要保持清醒，千(qian)萬(wan)要當(dang)心中介、房(fang)(fang)主(zhu)玩(wan)的(de)那些障眼(yan)法，物業、裝修(xiu)、戶型、房(fang)(fang)屋質量、周圍(wei)環境(jing)、逃生通道(dao)、單元空間、地(di)(di)段(duan)、朝向(xiang)、樓層……都是(shi)看(kan)房(fang)(fang)時(shi)不(bu)可忽(hu)略的(de)細節哦。