房(fang)屋租賃合同糾紛 房(fang)屋裝飾費用(yong)處理

下面，我(wo)們根據承租(zu)人進行裝飾(shi)裝修是否(fou)經過出(chu)租(zu)人同意，分兩(liang)大類情況進行討論：

1、第一種情況，承租(zu)(zu)人經出租(zu)(zu)人同意裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的，在合(he)同無效、解除(chu)、履行期間屆滿后，該裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物如(ru)何處(chu)理(li)？

2、第(di)二種情況，承租人未(wei)經出租人同意裝飾裝修的，在合同無效、解除、履行期間屆滿后，該(gai)裝飾裝修物(wu)如何處理(li)？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承租(zu)人經出租(zu)人同意裝飾裝修，可(ke)根據租(zu)賃合(he)同效力(li)情況(kuang)，大致分以下(xia)幾種情形處理(li)：

（一）合同無效

條文：租賃合(he)同(tong)無(wu)效時，

（1）未形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，

1）出租(zu)人(ren)同意利用的，可折價歸(gui)出租(zu)人(ren)所有；

2）出租(zu)人(ren)不同意利用的，可由(you)承租(zu)人(ren)拆(chai)除。因(yin)拆(chai)除造成(cheng)房屋毀(hui)損的，承租(zu)人(ren)應當恢(hui)復原狀。

（2）已形成(cheng)附合的裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)，

1）出租人同意利(li)用(yong)的，可折價歸出租人所有；

2）出租(zu)人(ren)不同意利用(yong)的(de)，由(you)雙方各自按照導致合同無(wu)效的(de)過(guo)錯分擔(dan)現值損(sun)失。F9

對上(shang)述條文內容，要注意把握以下(xia)幾點：

1、出(chu)租(zu)人同意(yi)利用裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物——可折價歸(gui)出(chu)租(zu)人所有

合同無效時，出(chu)租人同意利用的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，“可折價歸(gui)出(chu)租人所(suo)有”的原因是基(ji)于約定(ding)而不(bu)是基(ji)于不(bu)當得利對(dui)承租人進行補(bu)償(chang)。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條(tiao)規(gui)定(ding)，沒有合法根據，取得(de)不(bu)(bu)當利益，造(zao)成他人(ren)(ren)損失(shi)的(de)(de)(de)，應當將取得(de)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)當利益返還受損失(shi)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)。在租(zu)(zu)賃合同無效時(shi)，出租(zu)(zu)人(ren)(ren)同意利用裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)(de)(de)，這就說明(ming)，雙方(fang)當事人(ren)(ren)對裝飾(shi)裝修(xiu)物的(de)(de)(de)處(chu)理做出了約定(ding)，因此，出租(zu)(zu)人(ren)(ren)獲得(de)的(de)(de)(de)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)(de)(de)利益并(bing)非無合法根據，而是(shi)當事人(ren)(ren)的(de)(de)(de)約定(ding)，在此情況(kuang)下(xia)，就不(bu)(bu)是(shi)依據不(bu)(bu)當得(de)利進(jin)行補償。

2、出租人不同意利用裝飾(shi)裝修(xiu)物(wu)——（1）拆(chai)除；（2）恢復原狀或（3）按過錯分擔(dan)現值損失

由于合(he)同無效(xiao)(xiao)，因(yin)此之(zhi)前同意裝修裝飾的約(yue)定一(yi)般也(ye)無效(xiao)(xiao)，視(shi)為未約(yue)定。在(zai)此情況下：

（1）未形成附合(he)的(de)(de)，要拆(chai)(chai)除。由于拆(chai)(chai)除所造成的(de)(de)房(fang)(fang)屋損(sun)害的(de)(de)侵權責任，由承(cheng)租(zu)人承(cheng)擔。所以司法解釋(shi)規(gui)定，因拆(chai)(chai)除造成房(fang)(fang)屋毀損(sun)的(de)(de)，承(cheng)租(zu)人應(ying)當恢復原狀。

注意(yi)：除了恢復原狀的(de)侵權責任之外，因拆除裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物導致房屋無(wu)法使用的(de)時(shi)間，出租人還可以(yi)根據當地同類房屋同類用途(tu)的(de)租金計算損失賠(pei)償。

（2）形成附合的(de)，不(bu)能拆除，所(suo)(suo)有權按(an)照(zhao)物權法的(de)規定，歸(gui)出租人(ren)，即(ji)動產(chan)與不(bu)動產(chan)附合，動產(chan)所(suo)(suo)有權歸(gui)不(bu)動產(chan)所(suo)(suo)有權人(ren)。由雙方各自按(an)照(zhao)導(dao)致合同(tong)無效的(de)過錯分擔現值(zhi)損失(shi)。

形(xing)成附合的情(qing)況(kuang)下(xia)，如果出租人(ren)不(bu)同意利(li)用的，這里并沒有采取物權法的規(gui)則(ze)，即由出租人(ren)取得(de)所有權，但是(shi)按(an)照不(bu)當得(de)利(li)的規(gui)則(ze)對承租人(ren)進行返還。而是(shi)根據締(di)約過失責任分配(pei)現值損(sun)失。主(zhu)要理由是(shi)：

由于(yu)很多租(zu)賃(lin)合同中(zhong)(zhong)的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修是(shi)針對承租(zu)人的(de)特定(ding)用途的(de)，所(suo)以，這些裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物雖然仍然可以使用，客觀上也具有一定(ding)的(de)價值(zhi)，但是(shi)往(wang)往(wang)對出租(zu)人不具有利用價值(zhi)。甚至出租(zu)人還(huan)會造(zao)成出租(zu)人收(shou)回房屋(wu)后再行處分上的(de)負擔。因此，不符合不當(dang)得(de)利規則中(zhong)(zhong)“取得(de)不當(dang)利益”這一標(biao)準。

注意：1）這里(li)的(de)不(bu)當利益(yi)不(bu)是社會一般(ban)評價標準(zhun)而是從出(chu)(chu)(chu)租人主觀(guan)評價標準(zhun)出(chu)(chu)(chu)發，通過出(chu)(chu)(chu)租人不(bu)同意利用這一標準(zhun)將出(chu)(chu)(chu)租人認(ren)為“未取得(de)不(bu)當利益(yi)”外(wai)在化、客觀(guan)化。2）在(zai)合同(tong)已(yi)到期(qi)情(qing)形下，承(cheng)租人(ren)也不(bu)會因此受有(you)損失。因為其在(zai)確定租賃期(qi)限時(shi)，承(cheng)租人(ren)已(yi)考慮(lv)了裝飾(shi)裝修(xiu)物價值攤(tan)銷(xiao)問題(ti)。也即在(zai)訂立合同(tong)時(shi)，其已(yi)主觀認為，裝飾(shi)裝修(xiu)物已(yi)作(zuo)為成本在(zai)期(qi)限內將價值攤(tan)銷(xiao)完(wan)畢。

（二）租賃期間(jian)屆滿(man)或合同解除時未形(xing)成附合的(de)裝飾裝修物(wu)的(de)處(chu)理。

條文：租(zu)賃期間屆滿或合(he)同解除(chu)時，

未形(xing)成附合的，可由承租(zu)人(ren)拆(chai)除。因(yin)拆(chai)除造成房屋毀損的，承租(zu)人(ren)應當(dang)恢復原狀。

未形成附(fu)合的(de)，承租人(ren)(ren)對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物仍有所(suo)有權(quan)(quan)，故可以拆(chai)除，取回裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物。由(you)于拆(chai)除所(suo)造成的(de)房(fang)屋損害的(de)侵權(quan)(quan)責任，由(you)承租人(ren)(ren)承擔(dan)。因拆(chai)除造成房(fang)屋毀損的(de)，承租人(ren)(ren)應當恢復原狀。

（三）合同解除(chu)時，已形成附合的裝飾裝修(xiu)物處理(li)。

條文：1）因出租(zu)(zu)(zu)人(ren)違約導致合同解除，承租(zu)(zu)(zu)人(ren)請求出租(zu)(zu)(zu)人(ren)賠償(chang)剩余租(zu)(zu)(zu)賃(lin)期內(nei)裝飾(shi)裝修(xiu)殘值(zhi)損失的，應予支(zhi)持；

2）因承租(zu)人(ren)違約(yue)導致合(he)同(tong)解除，承租(zu)人(ren)請求(qiu)出(chu)租(zu)人(ren)賠(pei)償(chang)剩余租(zu)賃(lin)期內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)殘(can)值損(sun)失的，不(bu)予支持(chi)。但出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意利(li)用的，應(ying)在(zai)利(li)用價值范圍內予以適當補(bu)償(chang)；

3）因雙(shuang)方(fang)違約導致(zhi)合同解除，剩余租賃期內的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)殘值(zhi)損失(shi)，由雙(shuang)方(fang)根據各自(zi)的(de)過錯承擔相應的(de)責任；

4）因不可歸責于雙方(fang)的(de)事由導(dao)致合同解除的(de)，剩余租(zu)賃期內的(de)裝飾(shi)裝修殘(can)值損失，由雙方(fang)按照公平原則分(fen)擔。法律(lv)另(ling)有規(gui)(gui)定的(de)，適用其規(gui)(gui)定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約、2、承租人(ren)違(wei)約、3、雙方違約和4、不(bu)可(ke)抗力導致合(he)同(tong)解(jie)除(chu)的(de)四種(zhong)情況。

1、基本的(de)原則是，裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物的(de)處理應當有利于守約人一(yi)方(fang)；雙方(fang)違約的(de)，根據各自過(guo)錯分擔(dan)。因不可歸責于當事(shi)人雙方(fang)原因導致合同解除的(de)，按(an)照(zhao)公(gong)平原則分擔(dan)。

注意：第4項(xiang)中，“法(fa)律(lv)另有(you)規定(ding)的(de)，適用其(qi)規定(ding)。”是指租(zu)賃合同因租(zu)賃房屋(wu)被(bei)依(yi)法(fa)拆遷(qian)或(huo)他人侵權(quan)(quan)無法(fa)繼續履行，解除合同。此時，根據物(wu)權(quan)(quan)法(fa)等法(fa)律(lv)，對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的(de)賠償(chang)或(huo)補償(chang)，應分(fen)配給承租(zu)人，而不是按公平原則(ze)分(fen)擔。

2、這里所謂的剩余租賃期內的裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物(wu)殘值主要(yao)是指裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物(wu)的折舊價(jia)值。也即《合(he)同(tong)法》F97中(zhong)的賠(pei)償損失。

3、如果出(chu)租(zu)人(ren)(ren)同意利(li)用(yong)或者已經利(li)用(yong)承租(zu)人(ren)(ren)裝飾裝修的(de)，這說明裝飾裝修物對出(chu)租(zu)人(ren)(ren)有價值。故(gu)應依據不(bu)當得(de)利(li)理論(lun)，對承租(zu)人(ren)(ren)進行補償。但這里的(de)補償有兩個限制條件：

（1）在利(li)用價(jia)值范(fan)圍內——使用范(fan)圍內

（2）適當補償——不(bu)是(shi)充分補償的原(yuan)因是(shi)承租人有違(wei)約行為

（四）租賃期間屆滿時(shi)，已形(xing)成附(fu)合的裝飾裝修物(wu)處(chu)理。

法(fa)條：形成附合的(de)(de)裝飾(shi)裝修物(wu)，承租人請(qing)求出租人補償附合裝飾(shi)裝修費用的(de)(de)，不予支持。但(dan)當事人另有約定的(de)(de)除外(wai)。

1、房屋(wu)租(zu)賃(lin)合同中，出租(zu)人到期收回出租(zu)房屋(wu)取得裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物的所有(you)權未(wei)必會獲益，承(cheng)(cheng)租(zu)人也未(wei)必會有(you)損失。因為承(cheng)(cheng)租(zu)人將裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物早(zao)在租(zu)賃(lin)期間內，作為成本攤銷完畢。

2、根據《合同法(fa)》F235，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)返還的(de)房屋應(ying)符合按照約定使用后的(de)狀態。既(ji)然承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)進行(xing)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修經(jing)過出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意，說明承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)對租(zu)(zu)賃房屋進行(xing)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物并進行(xing)使用屬于按約定使用。相應(ying)地(di)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)到期后應(ying)根據《合同法》F235將按約定使用的房(fang)屋(wu)連同(tong)裝飾裝修物一(yi)并返還(huan)歸出租人所有。故出租人不(bu)得要(yao)求(qiu)恢(hui)復(fu)原狀，承租人也不(bu)得要(yao)求(qiu)補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法(fa)條：承租(zu)(zu)人(ren)未(wei)經出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意(yi)裝飾(shi)裝修或(huo)者擴建發生(sheng)的(de)費用，由(you)承租(zu)(zu)人(ren)負擔。出(chu)租(zu)(zu)人(ren)請(qing)求承租(zu)(zu)人(ren)恢(hui)復原狀(zhuang)或(huo)者賠償損失(shi)的(de)，人(ren)民法(fa)院應予(yu)支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法解釋未(wei)對同意的具體(ti)形式進行(xing)(xing)明確規定，導致實踐中(zhong)(zhong)雙(shuang)方(fang)當事(shi)人對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)是否獲得出租(zu)(zu)方(fang)同意往往存在(zai)爭議。經常出現的情形是，承租(zu)(zu)人在(zai)房屋租(zu)(zu)賃合(he)同履行(xing)(xing)過程(cheng)中(zhong)(zhong)，因自身(shen)需要向出租(zu)(zu)人征求對房屋進行(xing)(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的同意。但出租(zu)(zu)人基(ji)于各種原因，并未(wei)對此(ci)明確表態，但其行(xing)(xing)為又表明其已經同意。也即默示(shi)同意。因此(ci)，司法實務必須(xu)對是否構成默示(shi)同意做出判斷：

1、如何理解默示同(tong)意

根據《民通意見》第66條：“一方當事人(ren)(ren)向對(dui)方當事人(ren)(ren)提出民事權利的(de)(de)要求(qiu)，對(dui)方未用語言或(huo)者(zhe)文字(zi)明(ming)(ming)確表(biao)(biao)示意見，但(dan)其(qi)(qi)行為(wei)表(biao)(biao)明(ming)(ming)已接受的(de)(de)，可以認定為(wei)默(mo)(mo)(mo)示。不作為(wei)的(de)(de)默(mo)(mo)(mo)示只有(you)(you)在法(fa)律有(you)(you)規定或(huo)者(zhe)當事人(ren)(ren)雙方有(you)(you)約(yue)定的(de)(de)情況下，才(cai)可以視為(wei)意思表(biao)(biao)示。”之規定，如果出租(zu)人(ren)(ren)雖未對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修事宜明(ming)(ming)確表(biao)(biao)示意見，但(dan)其(qi)(qi)行為(wei)已經表(biao)(biao)明(ming)(ming)其(qi)(qi)已同意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)，則(ze)可認定出租(zu)人(ren)(ren)對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修已經默(mo)(mo)(mo)示同意。至于出租(zu)人(ren)(ren)的(de)(de)同意是事先同意抑或(huo)事后追認同意則(ze)在所不問。對(dui)此，試舉(ju)兩則(ze)典(dian)型(xing)情形加以說明(ming)(ming)：

一(yi)是，出租人雖未(wei)(wei)明確(que)表態(tai)，但有證據證明其曾前往裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)現(xian)場(chang)了(le)解情況，并發表如何(he)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的意見，事后(hou)對此也未(wei)(wei)提出反對意見；

二(er)是(shi)，出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)雖未明確表(biao)態(tai)，但根據(ju)雙方約定(ding)房(fang)屋出(chu)(chu)(chu)租(zu)用途(tu)及所出(chu)(chu)(chu)租(zu)房(fang)屋的(de)現狀，可推知(zhi)承租(zu)人(ren)(ren)必(bi)然要(yao)進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)才能達到租(zu)賃目(mu)的(de)的(de)。例如，租(zu)賃毛坯房(fang)開酒店、賓館，出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)應該知(zhi)道必(bi)定(ding)要(yao)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，仍簽訂(ding)合同的(de)，應推定(ding)出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)已(yi)經默(mo)示同意裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)。

反之，如果出租人知道承租人有(you)裝飾(shi)裝修行(xing)為后，未明(ming)(ming)確表(biao)(biao)示(shi)意(yi)見且無任何行(xing)為足(zu)以表(biao)(biao)明(ming)(ming)其已接(jie)受(shou)的，則一般不得(de)認為出租人已經默示(shi)表(biao)(biao)示(shi)同意(yi)。

注意(yi)：出租人的行為(wei)(wei)同意(yi)應限定在積極(ji)作(zuo)為(wei)(wei)范疇(chou)，而不是消極(ji)不作(zuo)為(wei)(wei)。

2、如何正確(que)理解“同意”的意思表示范圍

在出(chu)(chu)租人(ren)作(zuo)出(chu)(chu)同意承(cheng)租人(ren)進(jin)行裝飾裝修(xiu)的的意思表示(shi)前提下，仍有以下兩點需要進(jin)一步明確：

第一，出租(zu)人對承租(zu)人裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)概(gai)括性同(tong)意(yi)是否包括對承租(zu)人任(ren)意(yi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修行為的(de)授權。

現實中，經(jing)常會出現出租(zu)人同(tong)(tong)意承租(zu)人對出租(zu)房屋進行裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)但(dan)未(wei)明確(que)說(shuo)明允許(xu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)范圍和程(cheng)度。一(yi)旦(dan)事(shi)后因(yin)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)事(shi)項(xiang)發生糾紛，則(ze)雙方往往會就同(tong)(tong)意裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)范圍和程(cheng)度各執一(yi)詞(ci)。

對此，我們認(ren)為(wei)應(ying)以房屋(wu)類(lei)型作(zuo)為(wei)主(zhu)要判斷(duan)標(biao)準(zhun)，并結合(he)租(zu)賃合(he)同(tong)中雙(shuang)方約定的(de)(de)出租(zu)房屋(wu)用(yong)途、出租(zu)人作(zuo)出同(tong)意意思表示(shi)時(shi)的(de)(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修進(jin)展情(qing)況(kuang)等(deng)諸多因素(su)綜合(he)加以判斷(duan)同(tong)意的(de)(de)范圍。

1、如果雙(shuang)方(fang)未對裝飾(shi)裝修的(de)(de)工藝方(fang)法、裝飾(shi)裝修的(de)(de)面(mian)積等事(shi)先作出(chu)明(ming)確約定，則一(yi)般應認為出(chu)租人(ren)對裝飾(shi)裝修的(de)(de)同(tong)意應僅限于出(chu)租房屋所屬(shu)類別(bie)的(de)(de)通常用途可能涉及的(de)(de)范圍。

一般而言，房屋按用(yong)(yong)途可分(fen)為(wei)住宅用(yong)(yong)房屋、工(gong)業(ye)用(yong)(yong)房屋和商(shang)業(ye)用(yong)(yong)房屋等類別。

2、如果出租人(ren)對承(cheng)租人(ren)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是實(shi)行事后同意，則還應綜(zong)合出租人(ren)作(zuo)出同意意思(si)表(biao)示時承(cheng)租人(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的進展情況加以把握。

這(zhe)是因為，此時承(cheng)租人(ren)期望的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修范(fan)圍和程度(du)可能已(yi)通(tong)過現(xian)場陳列(lie)等方(fang)式為出(chu)租人(ren)所知曉(xiao)，出(chu)租人(ren)在明知其(qi)(qi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修可能的(de)后(hou)果情(qing)形下，仍作出(chu)同(tong)意其(qi)(qi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)意思表示。故可考慮(lv)認定其(qi)(qi)已(yi)對承(cheng)租人(ren)的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修范(fan)圍加以認定。

第二，承(cheng)租人(ren)在租賃期間內(nei)對(dui)租賃房屋多次(ci)進(jin)行(xing)裝飾裝修是否(fou)每(mei)次(ci)均要經出租人(ren)同意。

現(xian)實(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)糾紛中經(jing)常出(chu)現(xian)的情況(kuang)是承租(zu)人(ren)經(jing)出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)后，又因房屋(wu)使(shi)用(yong)目的的改變，未經(jing)出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意再(zai)次(ci)(ci)進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)。此時，出(chu)租(zu)人(ren)能否主張其再(zai)次(ci)(ci)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)未經(jing)其同(tong)意而主張要求恢復原狀或賠償(chang)損失？

對此(ci)，我們認為(wei)，除非雙方當事人對此(ci)另有約定，否則，出租人對承租人裝飾裝修(xiu)的同意一般(ban)應該被(bei)看做是一種租賃合(he)同期限(xian)內(nei)的概括性(xing)(xing)、持續性(xing)(xing)授權。其理(li)由(you)在于：

1，這(zhe)是(shi)(shi)由房屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的特點決定。房屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的時間(jian)(jian)一般較(jiao)長，其間(jian)(jian)經常可能出現裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)的返工、重作甚(shen)至裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)風格的整體(ti)改變(bian)。因此，現實中有時很難區(qu)分是(shi)(shi)兩次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)還(huan)是(shi)(shi)一次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的延續；

2，從日(ri)常生活經驗而言，既(ji)然(ran)出租人(ren)同意承租人(ren)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，也就(jiu)意味著(zhu)允許承租人(ren)基(ji)于(yu)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修需要而對(dui)出租房(fang)屋進行處分。這種處分的可(ke)能后果，并不因裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的次數(shu)多少而有實質區別(bie)。

3，在房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃合(he)同的(de)很多(duo)(duo)情形中，雖然(ran)雙(shuang)方都(dou)未用條款明示(shi)，但從承租(zu)人締(di)約(yue)目的(de)、支付(fu)的(de)租(zu)金對價以及出(chu)租(zu)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)現狀均可(ke)推知，對出(chu)租(zu)房(fang)(fang)屋(wu)在合(he)同約(yue)定(ding)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)用途范圍內進行多(duo)(duo)次(ci)裝飾裝修(xiu)本(ben)身就是合(he)同的(de)默示(shi)條款；

4，對(dui)于合(he)同(tong)(tong)履(lv)行期間較長的(de)房屋租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)(tong)而言，出(chu)(chu)租(zu)人的(de)概括同(tong)(tong)意(yi)也會給(gei)承(cheng)租(zu)人合(he)理預(yu)期，使其(qi)有理由相信約(yue)定范(fan)圍內(nei)(nei)的(de)多次(ci)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)本身也在出(chu)(chu)租(zu)人概括同(tong)(tong)意(yi)的(de)輻射(she)范(fan)圍之內(nei)(nei)。否(fou)則，出(chu)(chu)租(zu)人完全可以通過特(te)別聲明要求承(cheng)租(zu)人對(dui)每一次(ci)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)事先(xian)都(dou)應經其(qi)同(tong)(tong)意(yi)。

注意(yi)(yi)(yi)(yi)：對(dui)“經出租(zu)人(ren)同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”中的(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”二字解(jie)釋不能(neng)無(wu)限擴大。這是因為對(dui)當事人(ren)意(yi)(yi)(yi)(yi)思表示的(de)解(jie)釋必須斟(zhen)酌交易習慣，探(tan)究當事人(ren)的(de)真意(yi)(yi)(yi)(yi)，而(er)不得拘(ju)泥于(yu)詞句(ju)的(de)字面意(yi)(yi)(yi)(yi)義。也即這里的(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”一(yi)般(ban)只(zhi)能(neng)按日常生活經驗理(li)解(jie)，限定在(zai)出租(zu)房屋的(de)通常用途(tu)可能(neng)涉及的(de)范圍。如果沒有(you)特別明示，一(yi)般(ban)不能(neng)理(li)解(jie)為同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)承租(zu)人(ren)對(dui)所租(zu)賃房屋進行改變(bian)房屋建筑(zhu)主體(ti)、承重結構的(de)裝飾(shi)裝修。否則，只(zhi)能(neng)依(yi)據司法解(jie)釋中有(you)關出租(zu)人(ren)的(de)合同(tong)解(jie)除權(quan)部分的(de)規定處理(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是(shi)對裝飾裝修物是(shi)否構成(cheng)附(fu)合存在爭議。

根據房屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)(he)(he)同司法解釋規定，房屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)(he)(he)同糾紛中的裝飾裝修(xiu)物可分(fen)為形(xing)成附(fu)(fu)合(he)(he)(he)和(he)未(wei)形(xing)成附(fu)(fu)合(he)(he)(he)兩(liang)種情形(xing)，處理方(fang)式各不相同。司法實務中，房屋(wu)出(chu)租(zu)(zu)方(fang)通(tong)常(chang)認(ren)為裝飾裝修(xiu)物未(wei)形(xing)成附(fu)(fu)合(he)(he)(he)而要(yao)求承(cheng)租(zu)(zu)方(fang)拆除(chu)，房屋(wu)承(cheng)租(zu)(zu)方(fang)則通(tong)常(chang)認(ren)為形(xing)成了附(fu)(fu)合(he)(he)(he)而要(yao)求出(chu)租(zu)(zu)方(fang)折價補償。

二是對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的價值認定(ding)存在爭(zheng)議(yi)。

因(yin)涉及(ji)賠償或補償問(wen)題，實(shi)踐中雙方(fang)當事人(ren)對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的價(jia)值認(ren)定(ding)經常產生爭議，如承租方(fang)通常依(yi)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修時(shi)所耗費的材(cai)料、人(ren)工費等確定(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的價(jia)值，而(er)出租方(fang)則對(dui)此不予(yu)認(ren)可。而(er)且在某些案件(jian)中裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)價(jia)值較低(di)，委(wei)托(tuo)專業(ye)機構(gou)進行(xing)評估花(hua)費成本過高(gao)，給(gei)法院確定(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的價(jia)值帶來困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一(yi)是依(yi)法準(zhun)確(que)認定(ding)裝飾(shi)裝修(xiu)物的性(xing)質。要求(qiu)法官積極采取現(xian)場勘(kan)驗等(deng)方(fang)式，結合當事人提交的證據等(deng)準(zhun)確(que)認定(ding)裝飾(shi)裝修(xiu)物是否形成附合。

二是綜合(he)運用(yong)調解及(ji)司法(fa)評(ping)估(gu)等方(fang)式確定裝飾裝修物價值(zhi)。對(dui)(dui)(dui)于(yu)當(dang)事人對(dui)(dui)(dui)價值(zhi)認定差異(yi)不(bu)大，或(huo)價值(zhi)較低而司法(fa)評(ping)估(gu)成本過高的(de)，應(ying)注重調解手(shou)段的(de)運用(yong)，促成當(dang)事人對(dui)(dui)(dui)價值(zhi)的(de)認定達成一致；而對(dui)(dui)(dui)于(yu)當(dang)事人對(dui)(dui)(dui)價值(zhi)認定差距過大的(de)，應(ying)及(ji)時進(jin)行司法(fa)評(ping)估(gu)確定裝飾裝修物價值(zhi)。