房(fang)屋(wu)租賃合同糾紛(fen) 房(fang)屋(wu)裝飾(shi)費用處理

下面，我(wo)們(men)根據承租(zu)人進(jin)行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修是否(fou)經過出租(zu)人同意(yi)，分兩大類(lei)情況進(jin)行(xing)討論：

1、第一(yi)種情況，承(cheng)租人經出租人同(tong)意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的，在合(he)同(tong)無效、解除、履行期間屆滿后，該裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物如何處(chu)理？

2、第二種情(qing)況，承租(zu)人(ren)未經出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意裝飾(shi)裝修的(de)，在(zai)合同(tong)無效、解(jie)除、履行期間屆滿(man)后，該(gai)裝飾(shi)裝修物(wu)如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承租(zu)人經出租(zu)人同意裝飾裝修(xiu)，可根據租(zu)賃合同效力(li)情況(kuang)，大(da)致分以下幾種情形處(chu)理：

（一）合同無效

條文：租賃合同無效時，

（1）未形(xing)成附合的裝飾裝修物，

1）出(chu)(chu)租(zu)人同意(yi)利(li)用(yong)的(de)，可折(zhe)價歸出(chu)(chu)租(zu)人所有；

2）出租人不同意利用的(de)，可由(you)承(cheng)租人拆(chai)除(chu)。因拆(chai)除(chu)造成房屋毀(hui)損的(de)，承(cheng)租人應當(dang)恢復原狀。

（2）已(yi)形成附合(he)的裝飾(shi)裝修(xiu)物，

1）出(chu)租(zu)人同(tong)意(yi)利用(yong)的(de)，可折價歸出(chu)租(zu)人所有；

2）出租人不同(tong)意利用的(de)，由雙方各自按照導致合同(tong)無效的(de)過錯分(fen)擔(dan)現值損失。F9

對上述(shu)條文內容，要注意把(ba)握以(yi)下幾點：

1、出租(zu)人同意利用(yong)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)——可折價歸出租(zu)人所有

合同無效(xiao)時，出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意(yi)利用的(de)裝飾裝修，“可折價(jia)歸(gui)出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)所(suo)有”的(de)原因是基于(yu)約定(ding)而不是基于(yu)不當得(de)利對承租(zu)(zu)人(ren)進行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定(ding)，沒有合法根(gen)據，取(qu)得不當(dang)利(li)益(yi)，造成他人(ren)損(sun)失的，應當(dang)將取(qu)得的不當(dang)利(li)益(yi)返還(huan)受(shou)損(sun)失的人(ren)。在租(zu)賃合同(tong)無效時，出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意利(li)用(yong)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的，這就(jiu)說明，雙方當(dang)事(shi)人(ren)對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的處理做出(chu)了(le)約定(ding)，因此，出(chu)租(zu)人(ren)獲得的裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的利(li)益(yi)并非無合法根(gen)據，而是當(dang)事(shi)人(ren)的約定(ding)，在此情況(kuang)下，就(jiu)不是依據不當(dang)得利(li)進行補償。

2、出租人不(bu)同意利(li)用裝飾裝修物(wu)——（1）拆除(chu)；（2）恢復(fu)原狀或（3）按過(guo)錯分擔現值損失

由于合同無效，因此之前(qian)同意(yi)裝修裝飾的約(yue)定(ding)一般(ban)也無效，視(shi)為未約(yue)定(ding)。在(zai)此情況下：

（1）未形(xing)成(cheng)附合的，要拆(chai)(chai)除。由于拆(chai)(chai)除所造成(cheng)的房屋(wu)(wu)損(sun)害的侵權責任，由承(cheng)租(zu)人(ren)承(cheng)擔。所以(yi)司法解釋規定，因(yin)拆(chai)(chai)除造成(cheng)房屋(wu)(wu)毀損(sun)的，承(cheng)租(zu)人(ren)應當(dang)恢復(fu)原(yuan)狀(zhuang)。

注意(yi)：除(chu)了恢復原狀的(de)侵權(quan)責(ze)任之外，因(yin)拆除(chu)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物導(dao)致房屋(wu)無(wu)法使用的(de)時間，出租人還可(ke)以根(gen)據當(dang)地同(tong)類(lei)房屋(wu)同(tong)類(lei)用途的(de)租金計算(suan)損(sun)失賠償。

（2）形成(cheng)附(fu)合的(de)，不(bu)(bu)能拆除，所(suo)有權按(an)照物權法的(de)規定，歸(gui)出租人(ren)，即動(dong)產(chan)與不(bu)(bu)動(dong)產(chan)附(fu)合，動(dong)產(chan)所(suo)有權歸(gui)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)所(suo)有權人(ren)。由雙方各自按(an)照導致合同無效(xiao)的(de)過錯分擔現值損失。

形(xing)成附合的情況下，如(ru)果出(chu)租(zu)人(ren)不同意利用的，這(zhe)里并沒有(you)采(cai)取(qu)物權(quan)法的規(gui)則(ze)(ze)，即由(you)出(chu)租(zu)人(ren)取(qu)得所有(you)權(quan)，但(dan)是按照不當得利的規(gui)則(ze)(ze)對承租(zu)人(ren)進行返還。而是根據締約過失責(ze)任分(fen)配現值損失。主要理由(you)是：

由于很(hen)多租(zu)賃合同(tong)中的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是針對(dui)(dui)承租(zu)人(ren)的特定(ding)用途的，所以(yi)，這些裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物雖(sui)然仍然可以(yi)使用，客觀上也(ye)具有一(yi)定(ding)的價值，但是往往對(dui)(dui)出(chu)租(zu)人(ren)不(bu)具有利用價值。甚至出(chu)租(zu)人(ren)還會造成出(chu)租(zu)人(ren)收回房屋后再行(xing)處分上的負擔。因此，不(bu)符合不(bu)當得利規(gui)則中“取得不(bu)當利益”這一(yi)標準。

注意：1）這里的(de)不當利益不是(shi)社會(hui)一(yi)般評(ping)價(jia)標準(zhun)而是(shi)從出租人(ren)主觀(guan)評(ping)價(jia)標準(zhun)出發，通過出租人(ren)不同意利用這一(yi)標準(zhun)將出租人(ren)認(ren)為“未(wei)取得不當利益”外在化、客觀(guan)化。2）在(zai)合同(tong)已(yi)到期(qi)(qi)情形下，承租(zu)人也不(bu)會(hui)因此受(shou)有(you)損失。因為其(qi)在(zai)確定租(zu)賃(lin)期(qi)(qi)限時(shi)，承租(zu)人已(yi)考(kao)慮(lv)了裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物價值攤(tan)銷問題。也即在(zai)訂立合同(tong)時(shi)，其(qi)已(yi)主觀認為，裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物已(yi)作為成本在(zai)期(qi)(qi)限內將價值攤(tan)銷完畢。

（二）租賃(lin)期間屆滿或合同解(jie)除(chu)時未形成(cheng)附合的裝飾裝修物的處理。

條(tiao)文：租賃期間屆滿(man)或合同解除(chu)時，

未形成(cheng)附合的，可由承租人拆除(chu)。因拆除(chu)造成(cheng)房(fang)屋毀損(sun)的，承租人應當恢復原狀。

未形成(cheng)附合的，承(cheng)租(zu)人對裝飾(shi)裝修物(wu)仍有(you)所有(you)權，故可以拆(chai)除，取回(hui)裝飾(shi)裝修物(wu)。由于拆(chai)除所造成(cheng)的房(fang)屋損(sun)害的侵(qin)權責(ze)任，由承(cheng)租(zu)人承(cheng)擔。因拆(chai)除造成(cheng)房(fang)屋毀(hui)損(sun)的，承(cheng)租(zu)人應當恢復原(yuan)狀(zhuang)。

（三）合同解(jie)除時，已形(xing)成附合的裝飾裝修物處理(li)。

條文：1）因出租人(ren)違約導致合同解除，承租人(ren)請求出租人(ren)賠償剩余租賃(lin)期內裝飾裝修殘值損失(shi)的，應予支持；

2）因承(cheng)租(zu)人違(wei)約導致(zhi)合同(tong)解除，承(cheng)租(zu)人請求出租(zu)人賠償剩余租(zu)賃期內(nei)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修殘值(zhi)損失的，不予支(zhi)持。但出租(zu)人同(tong)意利(li)用的，應在(zai)利(li)用價值(zhi)范圍內(nei)予以(yi)適當補償；

3）因雙方違(wei)約導致合(he)同解除，剩余(yu)租賃期(qi)內的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值(zhi)損失，由雙方根據各(ge)自的(de)過錯承擔(dan)相應的(de)責任；

4）因不可歸責于雙方(fang)的(de)事由(you)導致合同解除的(de)，剩余租賃期內(nei)的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘(can)值損失(shi)，由(you)雙方(fang)按(an)照(zhao)公平原則分擔。法律另有(you)規(gui)定的(de)，適用其規(gui)定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約(yue)、2、承租(zu)人違(wei)約、3、雙方違約和4、不可抗力導致(zhi)合同解除的(de)四種(zhong)情況。

1、基本的(de)(de)原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)是，裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物的(de)(de)處理應當(dang)有利于守約人(ren)(ren)一方；雙方違(wei)約的(de)(de)，根(gen)據各(ge)自過錯分(fen)擔。因(yin)不(bu)可(ke)歸責于當(dang)事(shi)人(ren)(ren)雙方原(yuan)(yuan)(yuan)因(yin)導致合(he)同解除的(de)(de)，按照公平原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)分(fen)擔。

注意：第4項(xiang)中(zhong)，“法律另有規定(ding)的，適用其規定(ding)。”是指租賃合同因租賃房屋被依法拆遷或他(ta)人(ren)侵(qin)權無(wu)法繼(ji)續履行，解除合同。此(ci)時(shi)，根據(ju)物權法等法律，對(dui)裝飾裝修物的賠償或補償，應分配給承租人(ren)，而不(bu)是按(an)公平原則分擔。

2、這里所謂的(de)剩余租賃期內的(de)裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物殘值主要是(shi)指裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物的(de)折(zhe)舊(jiu)價值。也即《合同(tong)法》F97中(zhong)的(de)賠償損失(shi)。

3、如果出租人(ren)同意利(li)用或者已經利(li)用承租人(ren)裝飾(shi)裝修(xiu)的，這說明裝飾(shi)裝修(xiu)物對出租人(ren)有價值。故應(ying)依據(ju)不當得利(li)理(li)論，對承租人(ren)進行補償。但(dan)這里的補償有兩個限(xian)制條件(jian)：

（1）在利用(yong)價值范圍內——使用(yong)范圍內

（2）適(shi)當補(bu)償——不是充分補(bu)償的原(yuan)因是承租人有違(wei)約行為

（四(si)）租(zu)賃期間屆滿時，已形成附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物處理。

法條：形成附合的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物，承租(zu)人請求出(chu)租(zu)人補償附合裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修費用的(de)，不予支持(chi)。但當事人另有約定的(de)除外(wai)。

1、房屋(wu)租賃合同中，出租人到期收回(hui)出租房屋(wu)取得裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物的所有權未必(bi)會獲(huo)益，承租人也(ye)未必(bi)會有損失(shi)。因為承租人將裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物早(zao)在租賃期間(jian)內，作為成本攤銷完畢。

2、根據《合同法》F235，承租(zu)人返(fan)還的房屋應符(fu)合(he)按(an)照約(yue)定使用(yong)后的狀(zhuang)態(tai)。既(ji)然承租(zu)人進行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修經過出租(zu)人同(tong)(tong)意，說明承租(zu)人對(dui)租(zu)賃房屋進行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物并進行(xing)使用(yong)屬于按(an)約(yue)定使用(yong)。相應地(di)，承租(zu)人到期后應根據(ju)《合(he)同(tong)(tong)法》F235將按(an)約定使用(yong)的(de)房(fang)屋連同裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物一并(bing)返還歸出(chu)租(zu)人(ren)所有。故出(chu)租(zu)人(ren)不得要求恢復(fu)原狀，承租(zu)人(ren)也不得要求補償(chang)。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法條：承租(zu)(zu)人(ren)(ren)未經出租(zu)(zu)人(ren)(ren)同意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修或者擴建發生的(de)費用，由承租(zu)(zu)人(ren)(ren)負(fu)擔。出租(zu)(zu)人(ren)(ren)請求承租(zu)(zu)人(ren)(ren)恢復原(yuan)狀或者賠償損失的(de)，人(ren)(ren)民法院(yuan)應予(yu)支持(chi)。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司(si)法解(jie)釋未對同(tong)意的具體(ti)形(xing)式進行明確規定，導致實(shi)踐中雙(shuang)方(fang)當事(shi)人對裝飾裝修是(shi)否獲得出(chu)租方(fang)同(tong)意往往存(cun)在爭議。經常出(chu)現(xian)的情形(xing)是(shi)，承租人在房屋租賃(lin)合同(tong)履行過(guo)程中，因(yin)(yin)自身需要向出(chu)租人征求(qiu)對房屋進行裝飾裝修的同(tong)意。但出(chu)租人基于(yu)各種原因(yin)(yin)，并(bing)未對此明確表(biao)態，但其行為又表(biao)明其已(yi)經同(tong)意。也即(ji)默示同(tong)意。因(yin)(yin)此，司(si)法實(shi)務(wu)必須對是(shi)否構成默示同(tong)意做出(chu)判斷：

1、如何(he)理(li)解默(mo)示同意(yi)

根據《民通意見》第66條：“一方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)向(xiang)對方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)提出(chu)(chu)民事(shi)(shi)權(quan)利的(de)要求，對方未(wei)(wei)用(yong)語言或者文字明(ming)(ming)(ming)確表(biao)(biao)示(shi)(shi)(shi)意(yi)(yi)見，但(dan)其(qi)(qi)行為表(biao)(biao)明(ming)(ming)(ming)已接受的(de)，可(ke)以認定(ding)為默(mo)(mo)示(shi)(shi)(shi)。不作為的(de)默(mo)(mo)示(shi)(shi)(shi)只有在(zai)法律有規定(ding)或者當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)雙方有約定(ding)的(de)情(qing)況下，才可(ke)以視為意(yi)(yi)思表(biao)(biao)示(shi)(shi)(shi)。”之規定(ding)，如果(guo)出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)(ren)雖(sui)未(wei)(wei)對裝飾(shi)裝修(xiu)事(shi)(shi)宜明(ming)(ming)(ming)確表(biao)(biao)示(shi)(shi)(shi)意(yi)(yi)見，但(dan)其(qi)(qi)行為已經表(biao)(biao)明(ming)(ming)(ming)其(qi)(qi)已同(tong)(tong)意(yi)(yi)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)，則(ze)可(ke)認定(ding)出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)(ren)對裝飾(shi)裝修(xiu)已經默(mo)(mo)示(shi)(shi)(shi)同(tong)(tong)意(yi)(yi)。至于出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)(ren)的(de)同(tong)(tong)意(yi)(yi)是事(shi)(shi)先同(tong)(tong)意(yi)(yi)抑或事(shi)(shi)后追認同(tong)(tong)意(yi)(yi)則(ze)在(zai)所不問(wen)。對此，試(shi)舉兩則(ze)典型情(qing)形加以說明(ming)(ming)(ming)：

一是(shi)，出租(zu)人雖(sui)未明(ming)確(que)表(biao)態，但(dan)有(you)證(zheng)據(ju)證(zheng)明(ming)其曾前往裝(zhuang)飾裝(zhuang)修現場了解(jie)情況(kuang)，并發表(biao)如何裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的意(yi)見，事后對此也(ye)未提出反對意(yi)見；

二(er)是，出租(zu)人雖未明(ming)確表態，但根據雙方約定房屋出租(zu)用途及所出租(zu)房屋的現狀(zhuang)，可推知(zhi)承租(zu)人必然要進行(xing)裝修才(cai)能達到(dao)租(zu)賃目的的。例(li)如(ru)，租(zu)賃毛坯(pi)房開酒店、賓館，出租(zu)人應(ying)該知(zhi)道(dao)必定要裝修，仍簽訂合同的，應(ying)推定出租(zu)人已經默示同意裝修。

反之，如果出租(zu)人知道承租(zu)人有裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修行為(wei)(wei)(wei)后，未明確表示(shi)意見且無任何行為(wei)(wei)(wei)足(zu)以表明其(qi)已接受的，則一般不得(de)認(ren)為(wei)(wei)(wei)出租(zu)人已經默示(shi)表示(shi)同(tong)意。

注意：出租人(ren)的行為同意應限定在積極作(zuo)為范疇，而不是消(xiao)極不作(zuo)為。

2、如何(he)正確(que)理解“同(tong)意(yi)”的意(yi)思表示(shi)范圍

在出(chu)租(zu)人作出(chu)同意(yi)承租(zu)人進(jin)行裝飾裝修的(de)的(de)意(yi)思表(biao)示前提下(xia)，仍有以(yi)下(xia)兩點需要(yao)進(jin)一步明(ming)確：

第一，出租人(ren)對承租人(ren)裝飾裝修(xiu)的概括(kuo)性同(tong)意是否(fou)包括(kuo)對承租人(ren)任意裝飾裝修(xiu)行為(wei)的授(shou)權。

現(xian)實中(zhong)，經(jing)常(chang)會出現(xian)出租人同(tong)意(yi)承租人對出租房屋進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修但未(wei)明確說明允許裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修的(de)范(fan)(fan)圍和(he)程(cheng)度(du)。一旦事后因裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修事項(xiang)發生糾(jiu)紛，則雙方往往會就同(tong)意(yi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修的(de)范(fan)(fan)圍和(he)程(cheng)度(du)各(ge)執(zhi)一詞。

對(dui)此，我們(men)認為(wei)應以房屋類(lei)型作(zuo)為(wei)主要判(pan)斷標準(zhun)，并結(jie)合(he)租賃(lin)合(he)同(tong)中雙方約定的(de)出租房屋用途、出租人作(zuo)出同(tong)意意思表(biao)示時的(de)裝飾裝修進展情況(kuang)等諸多(duo)因(yin)素綜合(he)加以判(pan)斷同(tong)意的(de)范圍。

1、如果雙方未對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的工藝方法、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的面積(ji)等事先作出(chu)明(ming)確(que)約定，則一般應(ying)認為出(chu)租人對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的同意應(ying)僅限于出(chu)租房屋所屬類(lei)別(bie)的通常用途可能涉及的范圍。

一(yi)般而言(yan)，房屋(wu)(wu)按用(yong)(yong)途可(ke)分(fen)為住宅用(yong)(yong)房屋(wu)(wu)、工業用(yong)(yong)房屋(wu)(wu)和商業用(yong)(yong)房屋(wu)(wu)等類別(bie)。

2、如果出租人(ren)對(dui)承租人(ren)的裝飾裝修是實行(xing)事后同(tong)意(yi)，則還應綜合出租人(ren)作(zuo)出同(tong)意(yi)意(yi)思(si)表示時承租人(ren)裝飾裝修的進展情況加以(yi)把握。

這(zhe)是因為，此時承租人(ren)(ren)期望的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)范圍(wei)和(he)程度可能已(yi)通(tong)過現場陳列等方式(shi)為出租人(ren)(ren)所知曉，出租人(ren)(ren)在明知其(qi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)可能的后果情形下，仍作(zuo)出同意其(qi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的意思表(biao)示。故可考慮認(ren)(ren)定其(qi)已(yi)對承租人(ren)(ren)的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)范圍(wei)加以認(ren)(ren)定。

第二，承(cheng)租人在租賃(lin)期間(jian)內對(dui)租賃(lin)房屋多次進行裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)是否(fou)每次均(jun)要經出租人同(tong)意(yi)。

現(xian)(xian)實裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)糾紛中經(jing)常(chang)出(chu)現(xian)(xian)的情況是承(cheng)租(zu)人經(jing)出(chu)租(zu)人同意(yi)進(jin)行裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)后，又因(yin)房屋使用(yong)目的的改變(bian)，未(wei)經(jing)出(chu)租(zu)人同意(yi)再次(ci)進(jin)行裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)。此時，出(chu)租(zu)人能(neng)否主張其再次(ci)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)未(wei)經(jing)其同意(yi)而主張要(yao)求恢(hui)復原狀(zhuang)或賠償(chang)損失？

對此(ci)，我們認(ren)為，除(chu)非雙方當事人(ren)對此(ci)另有(you)約(yue)定，否則，出(chu)租(zu)人(ren)對承租(zu)人(ren)裝飾裝修的同意一(yi)般應該被(bei)看做是(shi)一(yi)種租(zu)賃合同期限內(nei)的概括性、持續性授(shou)權。其理由在于：

1，這是由(you)房屋裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)特(te)點(dian)決定。房屋裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)時間一般較長，其(qi)間經常可能出(chu)現裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)的(de)(de)返工、重作(zuo)甚至裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)風格(ge)的(de)(de)整體改變(bian)。因(yin)此，現實中有時很難區分是兩次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)還是一次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)延續；

2，從日常生(sheng)活經驗(yan)而言(yan)，既(ji)然(ran)出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)進行裝飾裝修(xiu)，也就意味著允許承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)基于(yu)裝飾裝修(xiu)需要(yao)而對出(chu)租(zu)(zu)房屋進行處分(fen)。這(zhe)種處分(fen)的(de)可(ke)能后果，并(bing)不因裝修(xiu)裝飾的(de)次數多少而有實質區別。

3，在房(fang)屋租(zu)(zu)賃合(he)同的(de)(de)(de)很多情形中，雖(sui)然雙方都未用(yong)條款明示，但從承(cheng)租(zu)(zu)人締(di)約目的(de)(de)(de)、支付(fu)的(de)(de)(de)租(zu)(zu)金(jin)對價以(yi)及出(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋的(de)(de)(de)現狀均可推知(zhi)，對出(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋在合(he)同約定的(de)(de)(de)房(fang)屋用(yong)途范圍內進行多次裝飾裝修本(ben)身就是合(he)同的(de)(de)(de)默示條款；

4，對于(yu)合同履行期間(jian)較長的房屋租(zu)(zu)賃合同而言，出租(zu)(zu)人(ren)的概括同意(yi)也(ye)會給承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)合理預期，使其有(you)理由相信約定范圍(wei)內(nei)的多(duo)次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修本身也(ye)在出租(zu)(zu)人(ren)概括同意(yi)的輻射(she)范圍(wei)之(zhi)內(nei)。否(fou)則，出租(zu)(zu)人(ren)完(wan)全可以通過特(te)別(bie)聲明要求(qiu)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)對每一(yi)次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修事先都應經(jing)其同意(yi)。

注意(yi)(yi)：對“經出(chu)租(zu)(zu)(zu)人同(tong)意(yi)(yi)”中的“同(tong)意(yi)(yi)”二字(zi)解(jie)釋不能(neng)無限擴大。這(zhe)是因為對當事(shi)人意(yi)(yi)思表示的解(jie)釋必須斟酌交易習慣，探究當事(shi)人的真意(yi)(yi)，而(er)不得拘泥于詞句的字(zi)面意(yi)(yi)義。也即這(zhe)里(li)的“同(tong)意(yi)(yi)”一(yi)般(ban)只(zhi)能(neng)按(an)日(ri)常生活(huo)經驗理解(jie)，限定在出(chu)租(zu)(zu)(zu)房屋的通常用途可能(neng)涉及的范圍。如果沒有(you)特別明示，一(yi)般(ban)不能(neng)理解(jie)為同(tong)意(yi)(yi)承租(zu)(zu)(zu)人對所租(zu)(zu)(zu)賃房屋進行改變房屋建筑(zhu)主體、承重結構(gou)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修。否則，只(zhi)能(neng)依(yi)據司(si)法解(jie)釋中有(you)關出(chu)租(zu)(zu)(zu)人的合同(tong)解(jie)除權(quan)部分的規定處(chu)理。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對(dui)裝飾裝修物是否構成(cheng)附合存在爭(zheng)議。

根(gen)據房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃合(he)同司(si)法解釋規定，房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃合(he)同糾紛中(zhong)的裝飾裝修物可分為(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)附(fu)(fu)(fu)合(he)和(he)未(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)附(fu)(fu)(fu)合(he)兩種情形(xing)，處理方(fang)式各不相同。司(si)法實(shi)務(wu)中(zhong)，房(fang)(fang)屋(wu)出租(zu)方(fang)通(tong)(tong)常(chang)認為(wei)裝飾裝修物未(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)附(fu)(fu)(fu)合(he)而要(yao)求承租(zu)方(fang)拆(chai)除，房(fang)(fang)屋(wu)承租(zu)方(fang)則通(tong)(tong)常(chang)認為(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)了附(fu)(fu)(fu)合(he)而要(yao)求出租(zu)方(fang)折價補償。

二是對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物的價值認定存在爭(zheng)議。

因涉及賠(pei)償或補償問題，實踐中雙(shuang)方(fang)當事人對裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)認(ren)定(ding)經常(chang)產生爭議，如(ru)承租(zu)方(fang)通(tong)常(chang)依進行裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)時所耗費(fei)的(de)材料(liao)、人工費(fei)等確定(ding)裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)，而出租(zu)方(fang)則對此不予認(ren)可。而且(qie)在(zai)某些案件中裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物價(jia)值(zhi)(zhi)較低，委托專業(ye)機構進行評估花費(fei)成本過(guo)高，給法院確定(ding)裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)帶來困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是(shi)(shi)依法(fa)準確認(ren)定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)的(de)性質。要求法(fa)官(guan)積(ji)極(ji)采取現場(chang)勘(kan)驗等方式，結(jie)合當(dang)事(shi)人提交(jiao)的(de)證(zheng)據(ju)等準確認(ren)定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)是(shi)(shi)否(fou)形(xing)成附合。

二是綜(zong)合運用(yong)調解(jie)(jie)及(ji)司(si)法(fa)(fa)評估(gu)等(deng)方式(shi)確定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物價(jia)(jia)(jia)值。對(dui)于(yu)當事(shi)(shi)(shi)人(ren)對(dui)價(jia)(jia)(jia)值認(ren)定(ding)差異(yi)不大，或價(jia)(jia)(jia)值較低而(er)司(si)法(fa)(fa)評估(gu)成本過(guo)高的，應(ying)注重(zhong)調解(jie)(jie)手段的運用(yong)，促成當事(shi)(shi)(shi)人(ren)對(dui)價(jia)(jia)(jia)值的認(ren)定(ding)達成一(yi)致(zhi)；而(er)對(dui)于(yu)當事(shi)(shi)(shi)人(ren)對(dui)價(jia)(jia)(jia)值認(ren)定(ding)差距(ju)過(guo)大的，應(ying)及(ji)時進行司(si)法(fa)(fa)評估(gu)確定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物價(jia)(jia)(jia)值。