新房收房手續及流程 新房收房有需滿足哪些條件

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規定開發(fa)商(shang)交付商(shang)品(pin)房(fang)屋必須符合以下條件：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格

商(shang)品(pin)房一般(ban)是(shi)由所在區、縣建(jian)設工程(cheng)質量監督站核驗，出具是(shi)否合(he)格的書(shu)面證(zheng)明(ming)，如果驗收合(he)格，還(huan)須說明(ming)質量等(deng)級(ji)，如合(he)格、優良等(deng)。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住(zhu)宅(zhai)房屋所屬的樓(lou)需取(qu)得(de)住(zhu)宅(zhai)交付(fu)使用許可證，住(zhu)宅(zhai)交付(fu)使用許可證是由(you)市或區房屋土(tu)地管理(li)局頒發的。未取(qu)得(de)許可證的房屋，不允(yun)許交付(fu)，公安戶籍管理(li)部(bu)門不予辦理(li)入戶手(shou)續(xu)。可以通過登錄房管局網站(zhan)查詢。

3、取得了新建商品房房地產權證(大產證)

實際上只要取得"大產證(zheng)"，就(jiu)必須具備一、二條(tiao)所(suo)列條(tiao)件。沒有“大產證"的(de)，開發商不能(neng)辦理交房手續，開發商向買方預先交付房屋交鑰(yao)匙的(de)，買方應拒絕接受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配(pei)套(tao)不到位;或質量存(cun)在問題或產權有糾紛;或(huo)有些費用未(wei)繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證(zheng)和商品房房地(di)產權證(zheng)。

這(zhe)時購房(fang)(fang)者只能是(shi)左右為難：退(tui)房(fang)(fang)吧，已投入大量裝修資金和時間(jian)、精力；不退(tui)吧，住(zhu)下去確有諸多不便，或干脆無(wu)法居住(zhu)，再說，即使(shi)是(shi)要求退(tui)房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)者也無(wu)法要求開(kai)發商賠償自己的(de)(de)全部經濟損(sun)失，因為購房(fang)(fang)者也有過錯，也應對提前裝修造(zao)成的(de)(de)損(sun)失承擔一(yi)定責任。因此，在收房(fang)(fang)時一(yi)定要審核開(kai)發商是(shi)否符合上面的(de)(de)條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按(an)有關規定，如購(gou)房者在約定時間內沒有到指定地點辦(ban)理相關手續，則一般被視(shi)為開(kai)發商已實際將該房交付買(mai)家使用。

2、驗收

購房(fang)者應根據購房(fang)合同約定的標準對房(fang)屋(wu)工程質量及配套設施一(yi)一(yi)進行驗收(shou)，并做好記錄，同時，不(bu)要忽視對房(fang)屋(wu)產權是否清晰(xi)進行核(he)驗。

驗收時，開發(fa)(fa)商應主(zhu)動(dong)向購房者出(chu)示建設工程質量(liang)檢驗合格單和商品(pin)房房地產權證。開發(fa)(fa)商不出(chu)示的，購房者可以拒(ju)絕驗收，由開發(fa)(fa)商承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性(xing)能、標準(zhun)等作出(chu)說明，并(bing)提出(chu)使用注意(yi)事項。

4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對(dui)房(fang)屋(wu)及其產(chan)權進行檢驗，認(ren)為(wei)符合(he)合(he)同約定條件的，應與開發(fa)(fa)商(shang)簽(qian)訂房(fang)屋(wu)交接書；對(dui)不符合(he)合(he)同約定的，應做好記錄，要求(qiu)開發(fa)(fa)商(shang)簽(qian)字，直至開發(fa)(fa)商(shang)的房(fang)屋(wu)完全(quan)符合(he)交房(fang)標準，再簽(qian)署房(fang)屋(wu)交接書。

三、業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前，如果開發商要求交(jiao)費或者是簽署文件，那業主(zhu)一(yi)定不要答應(ying)，否(fou)則在驗(yan)房時業主(zhu)發現的(de)質量問題，就(jiu)只(zhi)能自己(ji)付(fu)錢(qian)解決了(le)。

2、如(ru)果開發商提出代辦(ban)(ban)產權證，業主是可(ke)以拒絕的，因為產權證業主完全可(ke)以自己辦(ban)(ban)，如(ru)果交(jiao)(jiao)給(gei)開發商，那業主還(huan)要給(gei)開發商交(jiao)(jiao)代辦(ban)(ban)費。

3、必(bi)須先驗(yan)房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司(si)法(fa)解釋(shi))的(de)規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用(yong)。因此(ci)領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開(kai)發商只(zhi)承擔(dan)房屋質量包修責任(ren)，而沒有逾期交房的(de)壓力(li)。

4、驗(yan)房(fang)中所(suo)發(fa)現的質量問題一定(ding)要白紙(zhi)黑字寫在紙(zhi)面(mian)上，不(bu)能(neng)聽信開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)的口頭承(cheng)諾(nuo)，并(bing)且在房(fang)屋問題的后面(mian)，還要寫明開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)承(cheng)諾(nuo)的解(jie)決(jue)時間，這樣業主才不(bu)會在開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時(shi)必須仔細查看的文件。律(lv)師說，在(zai)正常交房過程中(zhong)，業主(zhu)應該查看以下文件：

第一、房產開(kai)發商(shang)必(bi)須(xu)已(yi)經取得《建筑(zhu)工程(cheng)竣工備案表》，這(zhe)是國家強制(zhi)要(yao)求的。

第二、常說的"兩書"---"質量保證書"和(he)"使用(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)"，這(zhe)是建設部(bu)《商品房(fang)銷售管理辦法》中要求的，現在交房(fang)時開發商都(dou)應提(ti)供。

第三、開發商已取得(de)國家(jia)認可的專業(ye)測繪單位對面積的實測數據，看是否與(yu)購房合同中約定(ding)的有出入(ru)，以便盡早(zao)使問(wen)題獲得(de)解(jie)決。

6、接收(shou)房屋后仍可追究(jiu)開放商違約(yue)責任

擔心開發(fa)商逾(yu)期(qi)交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再(zai)追(zhui)究開發(fa)商違約責任是沒(mei)有必要的。原(yuan)因如下：

第一、接(jie)收房屋與追究(jiu)開發商(shang)逾期(qi)交房責(ze)(ze)任(ren)(ren)之間并無(wu)法定的先后順序(xu)，也沒有任(ren)(ren)何(he)法律規(gui)定接(jie)收房屋后就(jiu)不(bu)能再追究(jiu)開發商(shang)違約責(ze)(ze)任(ren)(ren)；

第二、在開(kai)發商已經(jing)逾(yu)期交(jiao)房且不存(cun)在免責(ze)事(shi)由的(de)情況(kuang)下(xia)，是否追究(jiu)以及何時追究(jiu)開(kai)發商違(wei)約責(ze)任完全是購(gou)房者自身的(de)權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。