根據《2019中(zhong)(zhong)國房地產(chan)(chan)上市公司測評研究報告》，中(zhong)(zhong)國恒(heng)大成功蟬聯榜(bang)首，前三名與2018年一致，依舊為中(zhong)(zhong)國恒(heng)大、萬科A和碧桂園。保利地產(chan)(chan)、中(zhong)(zhong)國海外發展和融創中(zhong)(zhong)國分別居(ju)于第四到(dao)第六(liu)位，龍湖集團、新城(cheng)控股、華(hua)潤置地和富力(li)地產(chan)(chan)分列(lie)第七至十(shi)位。

2018年上(shang)(shang)市房企(qi)總資(zi)(zi)產均(jun)值為1121.51億元，同比上(shang)(shang)升(sheng)28.4%；房地產業(ye)務收入均(jun)值為200.91億元，同比增長(chang)33.92%；凈利潤均(jun)值為25.62億元，同比增長(chang)13.82%；資(zi)(zi)產負債率均(jun)值同比上(shang)(shang)升(sheng)3.04個百分(fen)點(dian)至68.09%；凈負債率均(jun)值同比上(shang)(shang)升(sheng)2.65個百分(fen)點(dian)至92.52%。

本次測評(ping)的(de)研(yan)究對象為滬深(shen)上(shang)市(shi)(shi)房(fang)(fang)企(qi)125家(jia)，在港(gang)上(shang)市(shi)(shi)房(fang)(fang)企(qi)83家(jia)，以及海(hai)外(wai)上(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)司2家(jia)，合計共210家(jia)。與2018年相比，納(na)入測評(ping)的(de)上(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)司總數凈增加3家(jia)。通過科學(xue)、公(gong)(gong)(gong)正、客觀、權威的(de)評(ping)價指標體系、評(ping)價方法(fa)和(he)深(shen)度典型研(yan)究，對房(fang)(fang)地產上(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)司的(de)綜合實力進行評(ping)估和(he)深(shen)入研(yan)究。

同時，此次測(ce)評還(huan)發布了房地產(chan)(chan)供(gong)應(ying)鏈(lian)上(shang)(shang)市企(qi)(qi)業(ye)(ye)的分(fen)榜單。測(ce)評研究(jiu)報告(gao)指出，2018年國(guo)內外宏觀經濟形勢復雜，房地產(chan)(chan)調控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chan)(chan)上(shang)(shang)下游較(jiao)多行業(ye)(ye)增長(chang)乏力(li)。供(gong)應(ying)鏈(lian)超百家(jia)上(shang)(shang)市公司營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)入中(zhong)，雖(sui)九成企(qi)(qi)業(ye)(ye)的營(ying)(ying)收(shou)依然在(zai)上(shang)(shang)漲，但過半數(shu)漲幅不(bu)足20%，一成供(gong)應(ying)鏈(lian)企(qi)(qi)業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)下滑。其中(zhong)，水泥、防水材料、定制家(jia)居、裝配式施工行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)增長(chang)較(jiao)快，玻璃、電(dian)梯、電(dian)線電(dian)纜、充電(dian)樁工程(cheng)行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)下滑明顯。

另一方面，受消費升級、全裝(zhuang)修政策影響，存量(liang)市(shi)場(chang)發展(zhan)，各行(xing)業亦面臨新(xin)的機(ji)遇。眾多(duo)上(shang)市(shi)企業選擇穩健發展(zhan)路(lu)徑(jing)，一些領(ling)先的上(shang)市(shi)供應鏈企業在資本(ben)、技術(shu)、品(pin)(pin)牌、管理方面具備優勢，通過不(bu)斷創新(xin)，推進產(chan)品(pin)(pin)結構多(duo)元化和品(pin)(pin)質化發展(zhan)，進行(xing)品(pin)(pin)牌塑造、與服務(wu)創新(xin)，從而在產(chan)品(pin)(pin)、服務(wu)方面更加適配(pei)于開發商降本(ben)增效、提(ti)質升級的要求，表(biao)現較為突出。

內地和香港的地產板(ban)塊總體表現(xian)基本一致，都呈(cheng)下跌趨勢，但A股(gu)房地產板(ban)塊表現(xian)弱于(yu)大盤。在市(shi)(shi)(shi)值表現(xian)上，2018年末上市(shi)(shi)(shi)房企中(zhong)市(shi)(shi)(shi)值過千(qian)億的有(you)(you)8家。股(gu)價(jia)表現(xian)方面，全(quan)年股(gu)價(jia)累計漲(zhang)幅(fu)前(qian)十(shi)名里(li)在港上市(shi)(shi)(shi)房企占(zhan)據(ju)前(qian)九個(ge)(ge)席(xi)位，全(quan)年跌幅(fu)最靠(kao)前(qian)的10個(ge)(ge)股(gu)票(piao)中(zhong)有(you)(you)8個(ge)(ge)來自(zi)于(yu)A股(gu)市(shi)(shi)(shi)場。

由此可見，2018年(nian)在(zai)港上市房(fang)企的(de)股(gu)價表(biao)現(xian)相(xiang)對(dui)優于(yu)A股(gu)市場(chang)，主(zhu)要因為頭部房(fang)企大部分在(zai)港股(gu)市場(chang)的(de)內房(fang)股(gu)板(ban)塊，受益于(yu)行業集中度不斷提升(sheng)，資源向龍頭聚(ju)攏這一邏輯，在(zai)市場(chang)下跌的(de)2018年(nian)，投(tou)資者更注重公司的(de)盈利能力，因此股(gu)價能有相(xiang)對(dui)較好的(de)表(biao)現(xian)。

從運營(ying)規(gui)模(mo)表現來看，上市房企經營(ying)規(gui)模(mo)高速(su)(su)(su)增長(chang)，趨勢延續頭部聚(ju)集。2018年上市房企總(zong)資產均(jun)值(zhi)、房地產業務收(shou)入均(jun)值(zhi)和凈資產均(jun)值(zhi)增速(su)(su)(su)均(jun)實現了(le)較高速(su)(su)(su)的增長(chang)。

從上(shang)市房企(qi)總資產(chan)規模來(lai)看，年末總資產(chan)超過(guo)千億的(de)企(qi)業有57家，約占(zhan)上(shang)市房企(qi)總量的(de)27.14%，超過(guo)3000億的(de)企(qi)業有14家，超過(guo)萬億的(de)企(qi)業有4家，依(yi)次(ci)是中國(guo)恒大、碧桂園、萬科和綠(lv)地控股。

從(cong)總資(zi)產(chan)累計值(zhi)占比來看，榜單前(qian)17名(ming)企業的(de)總資(zi)產(chan)累計值(zhi)占比已超(chao)過(guo)50%，排行(xing)榜前(qian)55名(ming)企業總資(zi)產(chan)累計值(zhi)占比超(chao)過(guo)80%。這兩(liang)項指標(biao)2017年的(de)數值(zhi)分別為前(qian)15名(ming)和前(qian)53名(ming)，可(ke)見(jian)2018年房(fang)地產(chan)行(xing)業繼(ji)續向頭(tou)部房(fang)企集聚，保持和2017年差不多的(de)趨(qu)勢。

上(shang)(shang)市房(fang)企債務(wu)指(zhi)標總體平穩，財務(wu)風險整體可控。測(ce)評研究(jiu)報告顯示(shi)，2018年(nian)房(fang)地產企業負(fu)(fu)(fu)債水平保持穩定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2018年(nian)末，上(shang)(shang)市房(fang)企資產負(fu)(fu)(fu)債率均值為68.09%，較2017年(nian)年(nian)上(shang)(shang)升3.04個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點；凈負(fu)(fu)(fu)債率均值為92.52%，較2017年(nian)末上(shang)(shang)升2.65個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點。

從企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)的(de)(de)分布看，2018年，約42%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)低(di)于(yu)68.09%的(de)(de)行(xing)業(ye)均值(zhi)，如中國國貿、中國海外發展等；約26%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)處(chu)于(yu)行(xing)業(ye)均值(zhi)和80%之(zhi)間，如龍湖、億達中國、寶龍地產等；另(ling)外29%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)高于(yu)80%，這一(yi)區間的(de)(de)典型企(qi)(qi)業(ye)有新城控股(gu)、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

上(shang)市房企外延擴(kuo)張驅(qu)動增長(chang)，頭部房企盈利突出。2018年(nian)上(shang)市房企凈(jing)資(zi)產(chan)(chan)收益率均值(zhi)為9.80%，較(jiao)2017年(nian)提升0.51個(ge)百(bai)分點(dian)；總(zong)資(zi)產(chan)(chan)凈(jing)利率均值(zhi)為2.00%，較(jiao)2017年(nian)下(xia)降0.79個(ge)百(bai)分點(dian)；總(zong)資(zi)產(chan)(chan)報酬率均值(zhi)為4.77%，較(jiao)2017年(nian)下(xia)降0.87個(ge)百(bai)分點(dian)。

三(san)大盈利效率(lv)指(zhi)標出現(xian)分化，主要是本輪房地產(chan)周期主要以高周轉外延式擴張驅動(dong)，上行周期對資產(chan)盈利能(neng)力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產(chan)回報率(lv)同樣可以提升。

上(shang)(shang)市(shi)房企(qi)業績增(zeng)(zeng)速略有回(hui)(hui)調，拿地(di)策(ce)略各(ge)有偏重。2018年，上(shang)(shang)市(shi)房企(qi)平均房地(di)產(chan)業務(wu)收入、凈(jing)利潤和凈(jing)資(zi)產(chan)規模同比均實(shi)現(xian)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，但增(zeng)(zeng)速出現(xian)回(hui)(hui)落(luo)。從(cong)成長(chang)(chang)能力(li)(li)指標看，離(li)散程度(du)較大(da)，表明上(shang)(shang)市(shi)房企(qi)成長(chang)(chang)能力(li)(li)出現(xian)分(fen)化。

從各企(qi)業的土地儲備情況(kuang)分析(xi)，龍頭企(qi)業的依(yi)然占據(ju)優勢。其中，恒大、碧(bi)桂園、保利發展總貨(huo)(huo)值均超(chao)過2萬(wan)億元，融創、萬(wan)科、綠地、中海、龍湖總貨(huo)(huo)值均超(chao)過1萬(wan)億元。短期內土地資(zi)源依(yi)然加(jia)速流向規模企(qi)業。總體來看，行業依(yi)然存在向上空間，但(dan)拿(na)地難(nan)度越(yue)來越(yue)大。房企(qi)或(huo)是(shi)快速發展取得規模優勢，或(huo)是(shi)拿(na)地方面(mian)能夠擁(yong)有自己獨(du)特的渠道(dao)。

上市房(fang)企(qi)周轉(zhuan)效率保持(chi)(chi)平穩(wen)(wen)，存(cun)貨(huo)(huo)規(gui)模穩(wen)(wen)步提升。2018年(nian)末，存(cun)貨(huo)(huo)周轉(zhuan)率、流動資產(chan)周轉(zhuan)率和總資產(chan)周轉(zhuan)率均值(zhi)分別為0.38、0.31和0.21，同2017年(nian)相比，基本保持(chi)(chi)不變。同時，截至2018年(nian)底(di)上市房(fang)企(qi)存(cun)貨(huo)(huo)總計11.46萬億(yi)元，其中，存(cun)貨(huo)(huo)超過1000億(yi)元的(de)有29家(jia)，較去年(nian)增加1家(jia)，超過三(san)千億(yi)的(de)有8家(jia)，而這(zhe)些(xie)企(qi)業全部(bu)進入(ru)本次測評榜(bang)單的(de)前20位。

測評研究報告分析(xi)認為(wei)，當(dang)土地和(he)(he)資金(jin)資源越(yue)來越(yue)有(you)限，獲取難(nan)度和(he)(he)成本不(bu)(bu)斷(duan)提升的情況下，大(da)型(xing)房(fang)企的品(pin)牌優勢(shi)和(he)(he)資源優勢(shi)不(bu)(bu)斷(duan)凸顯，因此存貨繼續保持(chi)向(xiang)大(da)型(xing)房(fang)企集中的趨(qu)勢(shi)。

房(fang)企(qi)(qi)2018年責(ze)任(ren)意識逐漸增強，加大落實(shi)(shi)了企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)責(ze)任(ren)的實(shi)(shi)施(shi)(shi)跟踐行(xing)。上市(shi)房(fang)企(qi)(qi)在加強盈利能力、提升業(ye)(ye)(ye)績的同時，積極主動的承(cheng)擔社(she)會責(ze)任(ren)，使得社(she)會發展和企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)發展并行(xing)。有(you)數十家企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)連年發布企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)社(she)會責(ze)任(ren)報(bao)告，企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的社(she)會責(ze)任(ren)理念愈加增強，對(dui)責(ze)任(ren)的踐行(xing)和實(shi)(shi)施(shi)(shi)也(ye)愈發全(quan)面(mian)和成(cheng)熟。

上(shang)市房(fang)企也在(zai)不斷積極(ji)求變，進行戰略調(diao)整、產(chan)(chan)品打(da)造(zao)、營銷加碼，以及深耕主業外衍生(sheng)的(de)多元化方向，并且物聯(lian)網、大數(shu)據、AI等(deng)都(dou)會(hui)給企業帶來(lai)新的(de)發展(zhan)空間。在(zai)產(chan)(chan)品競爭方面(mian)，隨著對美好生(sheng)活、人(ren)居需(xu)求關注(zhu)加大，大多數(shu)上(shang)市房(fang)企積極(ji)打(da)造(zao)差異化產(chan)(chan)品，減少同(tong)質化。

在物業服務(wu)創(chuang)新方面，馬太(tai)效應凸顯，多家物業公司先后上市，萬物互聯的生態(tai)系統逐(zhu)漸(jian)形成(cheng)。

此外，年內多家上(shang)市房(fang)企進(jin)行了戰略上(shang)的創新調整，形成了“房(fang)地(di)(di)產+”發(fa)展模式，在企業(ye)的主業(ye)基礎(chu)上(shang)，向其他領域(yu)布局延伸，加大了對運營的重視度，并多元業(ye)務創新，在長租公寓、聯(lian)合辦公、產城融(rong)合、特色小鎮、旅游文(wen)化、物(wu)流地(di)(di)產等(deng)積極布局。