根(gen)據《2019中(zhong)國房地(di)(di)(di)產(chan)上市(shi)公(gong)司測評研究報告》，中(zhong)國恒(heng)大成功蟬聯榜(bang)首(shou)，前三名與2018年一致，依舊為中(zhong)國恒(heng)大、萬(wan)科(ke)A和(he)碧(bi)桂園。保利地(di)(di)(di)產(chan)、中(zhong)國海外(wai)發展和(he)融創中(zhong)國分(fen)別居于第四(si)到第六位，龍湖(hu)集團、新城控股、華潤(run)置地(di)(di)(di)和(he)富力(li)地(di)(di)(di)產(chan)分(fen)列(lie)第七至十位。

2018年上市房企總資(zi)產(chan)均值為1121.51億(yi)元，同(tong)(tong)比上升28.4%；房地產(chan)業務(wu)收入均值為200.91億(yi)元，同(tong)(tong)比增(zeng)長33.92%；凈利潤均值為25.62億(yi)元，同(tong)(tong)比增(zeng)長13.82%；資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率均值同(tong)(tong)比上升3.04個百(bai)分點(dian)(dian)至68.09%；凈負債(zhai)(zhai)率均值同(tong)(tong)比上升2.65個百(bai)分點(dian)(dian)至92.52%。

本(ben)次測(ce)評的(de)研究(jiu)對(dui)象為滬深(shen)上(shang)(shang)市(shi)房企(qi)125家，在港上(shang)(shang)市(shi)房企(qi)83家，以(yi)及海外上(shang)(shang)市(shi)公司2家，合(he)計共210家。與2018年相比，納入測(ce)評的(de)上(shang)(shang)市(shi)公司總數凈增(zeng)加3家。通過科學、公正、客觀、權(quan)威(wei)的(de)評價指(zhi)標體系、評價方法和深(shen)度典型研究(jiu)，對(dui)房地產上(shang)(shang)市(shi)公司的(de)綜合(he)實(shi)力(li)進行(xing)評估和深(shen)入研究(jiu)。

同時，此次(ci)測評(ping)還發布(bu)了房地產(chan)供應(ying)鏈(lian)上(shang)市企業(ye)(ye)(ye)的(de)分榜單。測評(ping)研究報告(gao)指出，2018年國內外宏觀經濟形勢復雜，房地產(chan)調控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chan)上(shang)下游較多行(xing)業(ye)(ye)(ye)增長乏力。供應(ying)鏈(lian)超百家(jia)上(shang)市公司(si)營業(ye)(ye)(ye)收(shou)(shou)(shou)入中，雖九成(cheng)企業(ye)(ye)(ye)的(de)營收(shou)(shou)(shou)依然在(zai)上(shang)漲，但過半(ban)數漲幅不足(zu)20%，一(yi)成(cheng)供應(ying)鏈(lian)企業(ye)(ye)(ye)營收(shou)(shou)(shou)下滑(hua)。其中，水泥、防水材料、定制家(jia)居(ju)、裝配式施工行(xing)業(ye)(ye)(ye)營收(shou)(shou)(shou)增長較快，玻璃(li)、電梯(ti)、電線電纜、充電樁工程行(xing)業(ye)(ye)(ye)營收(shou)(shou)(shou)下滑(hua)明顯。

另一(yi)方面，受(shou)消費(fei)升(sheng)級、全(quan)裝修政策影響，存量市(shi)場發(fa)展，各行業亦面臨新的機遇。眾多上市(shi)企(qi)業選擇穩健發(fa)展路徑，一(yi)些領(ling)先的上市(shi)供(gong)應鏈企(qi)業在(zai)資本、技術、品(pin)牌、管理方面具備優勢，通過不斷(duan)創新，推進產品(pin)結(jie)構多元化和品(pin)質化發(fa)展，進行品(pin)牌塑造、與服(fu)務(wu)創新，從而在(zai)產品(pin)、服(fu)務(wu)方面更加適配于開(kai)發(fa)商(shang)降本增效(xiao)、提質升(sheng)級的要求，表現較為突出。

內地(di)和香(xiang)港(gang)的地(di)產板塊(kuai)總體表(biao)(biao)現基本一致，都(dou)呈下(xia)跌(die)趨(qu)勢，但(dan)A股房(fang)地(di)產板塊(kuai)表(biao)(biao)現弱于(yu)大盤(pan)。在(zai)(zai)市(shi)值表(biao)(biao)現上(shang)，2018年末上(shang)市(shi)房(fang)企中市(shi)值過千億的有8家(jia)。股價表(biao)(biao)現方面，全年股價累計漲幅(fu)前(qian)十名(ming)里在(zai)(zai)港(gang)上(shang)市(shi)房(fang)企占據(ju)前(qian)九個(ge)席位(wei)，全年跌(die)幅(fu)最靠(kao)前(qian)的10個(ge)股票中有8個(ge)來自于(yu)A股市(shi)場。

由(you)此(ci)可見，2018年(nian)在(zai)港上市房企的(de)股(gu)價表現相對優于A股(gu)市場(chang)，主要因為頭(tou)部房企大部分(fen)在(zai)港股(gu)市場(chang)的(de)內房股(gu)板塊，受益于行業集中度(du)不(bu)斷提(ti)升，資(zi)(zi)源向龍頭(tou)聚攏這一(yi)邏輯，在(zai)市場(chang)下跌的(de)2018年(nian)，投(tou)資(zi)(zi)者更注重公司(si)的(de)盈利能(neng)力，因此(ci)股(gu)價能(neng)有相對較好的(de)表現。

從運營(ying)規(gui)模表現來看(kan)，上(shang)(shang)市房(fang)企經(jing)營(ying)規(gui)模高(gao)速增(zeng)長，趨勢延(yan)續頭部聚(ju)集(ji)。2018年上(shang)(shang)市房(fang)企總資(zi)(zi)產(chan)均(jun)值(zhi)、房(fang)地產(chan)業務收入均(jun)值(zhi)和凈資(zi)(zi)產(chan)均(jun)值(zhi)增(zeng)速均(jun)實現了較高(gao)速的增(zeng)長。

從上市房企總(zong)資產規模來看，年末總(zong)資產超過(guo)(guo)千(qian)億(yi)的企業(ye)(ye)有57家(jia)，約(yue)占(zhan)上市房企總(zong)量的27.14%，超過(guo)(guo)3000億(yi)的企業(ye)(ye)有14家(jia)，超過(guo)(guo)萬億(yi)的企業(ye)(ye)有4家(jia)，依次是中國恒(heng)大、碧桂園、萬科和綠地控股。

從總資產累計(ji)(ji)值(zhi)(zhi)(zhi)占比(bi)來(lai)看，榜單前(qian)(qian)(qian)17名(ming)(ming)企業(ye)(ye)的(de)總資產累計(ji)(ji)值(zhi)(zhi)(zhi)占比(bi)已(yi)超(chao)(chao)過50%，排(pai)行榜前(qian)(qian)(qian)55名(ming)(ming)企業(ye)(ye)總資產累計(ji)(ji)值(zhi)(zhi)(zhi)占比(bi)超(chao)(chao)過80%。這兩項指標2017年(nian)的(de)數值(zhi)(zhi)(zhi)分(fen)別為前(qian)(qian)(qian)15名(ming)(ming)和前(qian)(qian)(qian)53名(ming)(ming)，可見2018年(nian)房(fang)(fang)地產行業(ye)(ye)繼續向頭部房(fang)(fang)企集聚(ju)，保持和2017年(nian)差不多的(de)趨(qu)勢。

上(shang)(shang)市房(fang)企(qi)債務指標總體平(ping)穩，財務風險整體可(ke)控。測評研究報(bao)告顯示，2018年(nian)(nian)房(fang)地(di)產企(qi)業負債水平(ping)保持穩定，償(chang)債風險在可(ke)控范圍之內。從長期償(chang)債能力(li)看，2018年(nian)(nian)末，上(shang)(shang)市房(fang)企(qi)資產負債率(lv)均值為(wei)68.09%，較2017年(nian)(nian)年(nian)(nian)上(shang)(shang)升(sheng)3.04個百分點(dian)(dian)；凈負債率(lv)均值為(wei)92.52%，較2017年(nian)(nian)末上(shang)(shang)升(sheng)2.65個百分點(dian)(dian)。

從企(qi)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)的分布看，2018年，約(yue)42%的企(qi)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)低(di)于(yu)68.09%的行業均值，如(ru)(ru)中國(guo)國(guo)貿、中國(guo)海外發展(zhan)等(deng)；約(yue)26%的企(qi)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)處(chu)于(yu)行業均值和(he)80%之間(jian)，如(ru)(ru)龍湖、億達中國(guo)、寶龍地產(chan)(chan)等(deng)；另外29%的企(qi)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)高(gao)于(yu)80%，這一(yi)區間(jian)的典型企(qi)業有新城控股、萬科、華夏幸福、碧(bi)桂園、恒大等(deng)。

上市房企外(wai)延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。2018年(nian)上市房企凈資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益率均(jun)值為9.80%，較2017年(nian)提升0.51個(ge)(ge)百分(fen)點；總資(zi)(zi)產(chan)凈利率均(jun)值為2.00%，較2017年(nian)下(xia)降0.79個(ge)(ge)百分(fen)點；總資(zi)(zi)產(chan)報(bao)酬(chou)率均(jun)值為4.77%，較2017年(nian)下(xia)降0.87個(ge)(ge)百分(fen)點。

三(san)大盈(ying)利效(xiao)率(lv)指標出(chu)現分化，主(zhu)要(yao)是(shi)本輪房地產(chan)周期主(zhu)要(yao)以(yi)高(gao)周轉外延式(shi)擴張驅動，上行周期對(dui)資產(chan)盈(ying)利能力要(yao)求有所放寬，在高(gao)杠桿下凈資產(chan)回報率(lv)同(tong)樣可(ke)以(yi)提升。

上市房企(qi)業績增(zeng)(zeng)速略(lve)有回調，拿地策略(lve)各有偏重。2018年(nian)，上市房企(qi)平均房地產(chan)(chan)業務收(shou)入(ru)、凈(jing)利潤和凈(jing)資產(chan)(chan)規(gui)模同比均實(shi)現增(zeng)(zeng)長，但增(zeng)(zeng)速出(chu)現回落。從成長能力指標看，離(li)散程(cheng)度較大，表明(ming)上市房企(qi)成長能力出(chu)現分化。

從各企(qi)(qi)業(ye)的土地(di)儲備情況分析，龍頭企(qi)(qi)業(ye)的依然占據優(you)勢(shi)。其中，恒大(da)、碧桂園(yuan)、保利發展總貨值均(jun)超(chao)過(guo)2萬億元，融創、萬科、綠地(di)、中海、龍湖總貨值均(jun)超(chao)過(guo)1萬億元。短期(qi)內土地(di)資源依然加速(su)流向規(gui)(gui)模企(qi)(qi)業(ye)。總體來看，行(xing)業(ye)依然存在向上空間(jian)，但拿(na)地(di)難度越來越大(da)。房企(qi)(qi)或是快速(su)發展取(qu)得規(gui)(gui)模優(you)勢(shi)，或是拿(na)地(di)方(fang)面能夠擁有(you)自己獨特的渠道。

上市房企(qi)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)效率保持平(ping)穩，存貨規模穩步(bu)提升。2018年(nian)(nian)末，存貨周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率、流動資產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率和(he)總資產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率均值分別為0.38、0.31和(he)0.21，同2017年(nian)(nian)相比，基本(ben)保持不(bu)變。同時，截(jie)至2018年(nian)(nian)底上市房企(qi)存貨總計11.46萬億(yi)元，其(qi)中，存貨超(chao)過1000億(yi)元的(de)有(you)29家，較(jiao)去年(nian)(nian)增加1家，超(chao)過三千億(yi)的(de)有(you)8家，而(er)這些企(qi)業全部進入本(ben)次測評榜單的(de)前20位。

測(ce)評(ping)研究報告分(fen)析認為(wei)，當(dang)土地和資金資源(yuan)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)有限，獲取難度和成本(ben)不斷提升的(de)情(qing)況下(xia)，大型(xing)(xing)房(fang)企(qi)的(de)品牌優勢(shi)和資源(yuan)優勢(shi)不斷凸顯，因此存貨(huo)繼續保持向大型(xing)(xing)房(fang)企(qi)集中的(de)趨勢(shi)。

房(fang)企(qi)2018年(nian)責(ze)(ze)(ze)任意(yi)識逐漸增(zeng)強，加大(da)落(luo)實了(le)企(qi)業(ye)(ye)責(ze)(ze)(ze)任的(de)(de)實施跟(gen)踐(jian)行(xing)(xing)。上市房(fang)企(qi)在加強盈(ying)利能力、提(ti)升(sheng)業(ye)(ye)績的(de)(de)同時，積極(ji)主動的(de)(de)承擔社會(hui)責(ze)(ze)(ze)任，使得社會(hui)發展和企(qi)業(ye)(ye)發展并行(xing)(xing)。有數十家企(qi)業(ye)(ye)連年(nian)發布企(qi)業(ye)(ye)社會(hui)責(ze)(ze)(ze)任報告，企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)社會(hui)責(ze)(ze)(ze)任理念愈加增(zeng)強，對責(ze)(ze)(ze)任的(de)(de)踐(jian)行(xing)(xing)和實施也愈發全面(mian)和成熟。

上(shang)市(shi)房企也在不斷積(ji)極(ji)(ji)求(qiu)變(bian)，進(jin)行戰略調(diao)整、產(chan)品打造、營(ying)銷(xiao)加(jia)碼(ma)，以及深耕主業外(wai)衍(yan)生的(de)多元化(hua)方向，并且物聯(lian)網、大數據、AI等(deng)都會給(gei)企業帶來新的(de)發展空間(jian)。在產(chan)品競爭方面，隨著對美好生活(huo)、人居(ju)需求(qiu)關注(zhu)加(jia)大，大多數上(shang)市(shi)房企積(ji)極(ji)(ji)打造差異化(hua)產(chan)品，減(jian)少同(tong)質化(hua)。

在物(wu)業服(fu)務創(chuang)新方面(mian)，馬太(tai)效應凸顯，多(duo)家物(wu)業公司先后上市，萬物(wu)互(hu)聯的(de)生態系(xi)統逐漸(jian)形成(cheng)。

此外，年內(nei)多家上(shang)(shang)市房企進行了戰(zhan)略上(shang)(shang)的創(chuang)(chuang)新調整，形(xing)成了“房地(di)(di)產(chan)+”發展模(mo)式(shi)，在企業(ye)的主業(ye)基(ji)礎上(shang)(shang)，向(xiang)其他領域布(bu)(bu)局(ju)延伸，加大了對運(yun)營的重視(shi)度，并多元業(ye)務創(chuang)(chuang)新，在長租公(gong)寓、聯合辦公(gong)、產(chan)城融合、特色小鎮、旅游文化、物流地(di)(di)產(chan)等(deng)積極(ji)布(bu)(bu)局(ju)。