一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)普遍要比周(zhou)邊同類(lei)型個人房源(yuan)租(zu)(zu)(zu)金(jin)高一(yi)(yi)、二(er)成(cheng)。而長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)的(de)高租(zu)(zu)(zu)金(jin)，在一(yi)(yi)定(ding)程度上與其白(bai)領客群定(ding)位有很大關系。從租(zu)(zu)(zu)戶(hu)的(de)角(jiao)度來(lai)看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租公寓的整體(ti)租金較(jiao)同類(lei)出(chu)租房(fang)屋高并不難(nan)理解，因為其主要面對的是注重(zhong)租住體(ti)驗(yan)的年(nian)輕白(bai)領，他們有(you)較(jiao)強的租金承受(shou)能(neng)力。

2、品牌公(gong)寓提供(gong)了各種硬件和軟(ruan)性的配套(tao)，而且(qie)租住(zhu)的客戶也是經過篩選，其實是物超(chao)所(suo)值的。長租(zu)公寓提供(gong)的(de)精細化服務，如管家服務、免費健身房等等，都是需要(yao)成本的(de)，而這些往往也(ye)都是白領租(zu)客所看重(zhong)的(de)。

3、找(zhao)房(fang)(fang)難、價格不透明、高中介(jie)費(fei)、無服務等等，恐怕是(shi)大部分租(zu)(zu)戶必須要(yao)面對的租(zu)(zu)房(fang)(fang)痛點，而(er)一些(xie)長租(zu)(zu)公寓(yu)無中介(jie)費(fei)、管家服務、提供公共空間等，很好地解決了這(zhe)(zhe)些(xie)痛點，這(zhe)(zhe)也成為它們(men)受到租(zu)(zu)客歡迎的重要(yao)原因。

長(chang)租公(gong)寓的價(jia)格雖(sui)然比市(shi)場要高，但(dan)是綜合對(dui)比環(huan)境(jing)和服(fu)務(wu)，這個(ge)溢價(jia)可以接(jie)受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)(zu)金(jin)(jin)貸又(you)名租(zu)(zu)房(fang)(fang)分期，是以租(zu)(zu)客作為借款人(ren)(ren)(ren)(ren)，向銀行等金(jin)(jin)融機(ji)構申請(qing)個人(ren)(ren)(ren)(ren)消(xiao)(xiao)費(fei)借款，借款用(yong)途指(zhi)定用(yong)于(yu)借款人(ren)(ren)(ren)(ren)承(cheng)租(zu)(zu)某一租(zu)(zu)賃用(yong)房(fang)(fang)的個人(ren)(ren)(ren)(ren)消(xiao)(xiao)費(fei)信(xin)貸。

借(jie)款(kuan)金額往(wang)往(wang)是租客11個(ge)月的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金總和，還款方式(shi)為等額本息。在實操中，租(zu)(zu)(zu)客借款所產(chan)生(sheng)的(de)(de)利息往(wang)往(wang)由長租(zu)(zu)(zu)公寓承(cheng)擔，所以，租(zu)(zu)(zu)客不用承(cheng)擔和支付(fu)利息，其(qi)每(mei)月還款金額等同于租(zu)(zu)(zu)房(fang)月租(zu)(zu)(zu)金額，即租(zu)(zu)(zu)金貸不增(zeng)加租(zu)(zu)(zu)客的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)房(fang)成本。另外(wai)，租(zu)(zu)(zu)金貸的(de)(de)擔保(bao)方式(shi)往(wang)往(wang)為租(zu)(zu)(zu)賃用房(fang)的(de)(de)提(ti)供者即長租(zu)(zu)(zu)公寓進行連帶擔保(bao)。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分析(xi)租金貸的交(jiao)易結構，除了具(ju)備一般消(xiao)費信貸產品的屬性(xing)以外，也有(you)其特殊(shu)性(xing)。

其(qi)一(yi)(yi)是(shi)(shi)(shi)(shi)借(jie)款(kuan)人（即租客）向金(jin)融機構申請借(jie)款(kuan)用于消(xiao)費的商(shang)品，不是(shi)(shi)(shi)(shi)有型的可(ke)以(yi)直接(jie)拿走的商(shang)品，而(er)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)無(wu)形的商(shang)品，即房屋(wu)出租服(fu)務。其(qi)二(er)，這種(zhong)消(xiao)費的無(wu)形商(shang)品不是(shi)(shi)(shi)(shi)在購(gou)買后的當即一(yi)(yi)次性(xing)消(xiao)費完(wan)結的，租房服(fu)務需要在后續(xu)租賃合約期內由長租公寓持續(xu)不斷的提供，是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)遞(di)延服(fu)務性(xing)商(shang)品。

三、租金貸的價值

金(jin)(jin)融的本質是資金(jin)(jin)在時間和空間的配置，租(zu)金(jin)(jin)貸沒(mei)有偏離這樣(yang)的本質，良好開展的租(zu)金(jin)(jin)貸，對租(zu)客、長租(zu)公(gong)寓和金(jin)(jin)融機構都(dou)具有較(jiao)高的價值。

1是對租客而言。在(zai)沒有租金貸產品情(qing)況下，一般是押一付三，以杭(hang)州平(ping)均1800元/間月的租金價格(ge)測算，租客在簽約時需要一次性(xing)支付押(ya)金加三個月租金合(he)計(ji)7200元，在(zai)后續每季度需要(yao)支付5400元。

而有了租(zu)金(jin)貸(dai)產品之后，租(zu)客(ke)在(zai)簽約時只(zhi)需支付一個月押金(jin)加(jia)一個月租(zu)金(jin)合(he)計3600元，在后續每月支(zhi)付1800元。租客通過該產品實現了輕松月(yue)付(fu)(fu)，減輕了一下子支付(fu)(fu)高額款項的壓力，且借(jie)款利息不(bu)用自(zi)己承擔，不(bu)增(zeng)加任何成本(ben)。

2是對長租公寓。在沒(mei)有租金貸產品(pin)的情況下，往往采用押一(yi)付三的出(chu)租方(fang)式(shi)，一(yi)份12個月(yue)的房(fang)屋出租業(ye)務，要分(fen)四次回款(kuan)，分(fen)別是簽約時7200元、第(di)二(er)季度5400元、第三季度5400元、第(di)四季度5400元。

而有了租金(jin)貸(dai)產品之后，由于金(jin)融(rong)機構信貸(dai)資金(jin)的(de)支持，其(qi)在與租客簽約的(de)當日可獲得租客支付的(de)一個月押金(jin)和一個月租金(jin)即3600元，次日會(hui)獲得金融(rong)機構發放的11月租金貸款項19800元（往往扣除長租公寓代繳(jiao)的利息）。

可見，通過租(zu)金貸產(chan)品，長(chang)租(zu)公寓雖(sui)然代為(wei)承(cheng)擔了一些(xie)利(li)息，但實現了未(wei)來應收(shou)租(zu)金的快速回籠，加(jia)快了現金流。

3是對金融機構而言。如上所述(shu)，房(fang)屋租賃市(shi)場(chang)是一個萬(wan)億級別的(de)(de)市(shi)場(chang)，以租房(fang)為標的(de)(de)的(de)(de)消(xiao)費信貸(dai)也(ye)是金融機(ji)(ji)構一個重要(yao)的(de)(de)市(shi)場(chang)機(ji)(ji)遇。相(xiang)比較于3C分期(qi)等有形(xing)的商(shang)(shang)品，無形(xing)服務的租房分期(qi)，從(cong)某種(zhong)程度(du)上更容(rong)易把控風險，因為對借款人(ren)而言，這(zhe)種(zhong)商(shang)(shang)品拿不(bu)走、搬不(bu)動、也(ye)無法(fa)變現(xian)。

同(tong)時，目(mu)前主流租金貸的綜合收益(yi)率(lv)在年化(hua)13%左右(you)，對金(jin)融機構而(er)言，也是(shi)不低的收益率。場景、風險和收益三者考量(liang)，租金(jin)貸都(dou)是(shi)一款不錯的個人(ren)消費信貸產品。

四、當前租金貸的主要風險

如(ru)果說2017年是我國長租公寓發展的元(yuan)年，那么，2018年則是長租公寓風險暴露年。目前租金貸主(zhu)要的風險在于：

1、租客在不知情的情況下辦理(li)了租金(jin)貸(dai)。

個別長租公(gong)寓和金融機構為了追求貸(dai)款申請過程(cheng)的“極簡”、“無(wu)感”體驗(yan)，省略(lve)了(le)(le)很多告知(zhi)(zhi)和確認流程(cheng)，導(dao)致租客在(zai)自己(ji)不(bu)知(zhi)(zhi)情的(de)情況下，申請(qing)了(le)(le)租金貸借(jie)款(kuan)。本來(lai)只是(shi)一(yi)名(ming)普普通(tong)通(tong)的(de)租客，卻(que)在(zai)租房時不(bu)知(zhi)(zhi)不(bu)覺(jue)變成了(le)(le)某(mou)金融(rong)機(ji)構(gou)的(de)借(jie)款(kuan)人。

2、租金貸資金流出(chu)長租公寓主業。

長租公寓通過租金貸這一(yi)金融產品(pin)，能(neng)夠快速、提前(qian)、有效地回籠(long)未來應收租(zu)金。

但解(jie)剖(pou)長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)的基(ji)(ji)本盈利(li)模式，他也有很多未來(lai)應付款項(xiang)需(xu)要(yao)支(zhi)出，最主(zhu)要(yao)的就是向業(ye)主(zhu)支(zhi)付租金、對房屋(wu)進行(xing)改造優化的硬裝、軟裝和(he)家電等費(fei)用，以(yi)及支(zhi)付員工(gong)工(gong)資。但個別長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)卻(que)將這(zhe)些提前收(shou)取的未來(lai)應收(shou)租金挪(nuo)作他用，流出長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)這(zhe)個基(ji)(ji)本業(ye)態。

3、個(ge)別長租公寓(yu)融資杠桿過(guo)大。

目前，市場上的個(ge)別長租公(gong)寓實(shi)繳資(zi)本較低，但(dan)通過租金貸(dai)(dai)、應收租金保理、收房貸(dai)(dai)、裝修貸(dai)(dai)等產(chan)品(pin)的疊加使用，使其融資(zi)杠桿已經非(fei)常巨大，一房多(duo)(duo)融、多(duo)(duo)頭融資(zi)時(shi)有發生(sheng)。出租率一旦降低、或者哪(na)一款金融產(chan)品(pin)的持續性發生(sheng)中(zhong)斷，都隨時(shi)有可能使整個(ge)公(gong)司的資(zi)金鏈(lian)發生(sheng)斷裂。

4、存在租客借了錢卻(que)無房可租的(de)嚴重(zhong)后果(guo)。

長租(zu)(zu)(zu)公寓運營的房源往(wang)往(wang)通過業(ye)主出(chu)租(zu)(zu)(zu)（包租(zu)(zu)(zu)關系）或者委托其(qi)(qi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)（委托代理關系）所獲得，而租(zu)(zu)(zu)房這種商品是(shi)拿不走且需要(yao)在租(zu)(zu)(zu)期內持(chi)續提供的服務，這樣就給(gei)了業(ye)主在長租(zu)(zu)(zu)公寓與其(qi)(qi)發生(sheng)糾紛時，可(ke)以清(qing)退租(zu)(zu)(zu)客終止出(chu)租(zu)(zu)(zu)的機會。

加(jia)之，同一套房(fang)子的租(zu)賃權(quan)天然(ran)地次于業(ye)主對房(fang)子的產權(quan)，這樣(yang)也(ye)給(gei)業(ye)主繞過長租(zu)公寓直接與租(zu)客發生糾紛提供(gong)了更大(da)的可能(neng)。

這也(ye)是目前幾個暴雷的(de)長(chang)租(zu)(zu)公寓產生的(de)最壞結果：租(zu)(zu)客(ke)(ke)向(xiang)金(jin)融機(ji)構申請了貸(dai)款，長(chang)租(zu)(zu)公寓快速(su)回籠(long)了租(zu)(zu)金(jin)，但由(you)于擴張(zhang)過(guo)猛或者流出主業(ye)，導致沒有向(xiang)業(ye)主及時支付房(fang)租(zu)(zu)，業(ye)主直接驅(qu)趕租(zu)(zu)客(ke)(ke)，租(zu)(zu)客(ke)(ke)承擔債務卻無房(fang)可(ke)租(zu)(zu)。