一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)租(zu)金(jin)普遍要比周邊同類型個(ge)人房源租(zu)金(jin)高一、二(er)成。而長租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)高租(zu)金(jin)，在一定(ding)程度(du)上與其白(bai)領客群定(ding)位有很大關系(xi)。從租(zu)戶的(de)角度(du)來看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長(chang)租公寓的(de)整(zheng)體(ti)(ti)租金(jin)較同(tong)類(lei)出租房(fang)屋高并不難理解，因為其主要面對的(de)是(shi)注(zhu)重租住(zhu)體(ti)(ti)驗的(de)年輕白領，他們有(you)較強的(de)租金(jin)承(cheng)受能力(li)。

2、品(pin)牌公寓提供了各種硬(ying)件和軟性的配(pei)套，而且租住的客(ke)戶也是經(jing)過篩選，其實是物超所值的。長租(zu)公寓提供(gong)的精細化服(fu)務，如管家服(fu)務、免費健身房等等，都是(shi)需要成本的，而這些往往也都是(shi)白領租(zu)客所看重的。

3、找房難、價格不透明(ming)、高中介(jie)費、無服務(wu)等(deng)等(deng)，恐怕是(shi)大部分租(zu)戶必須要面對的(de)(de)租(zu)房痛點，而一些長租(zu)公(gong)寓無中介(jie)費、管家(jia)服務(wu)、提供公(gong)共空間等(deng)，很好地解(jie)決了這些痛點，這也成(cheng)為(wei)它們受到租(zu)客歡迎的(de)(de)重要原(yuan)因。

長租公寓的價格雖然比市(shi)場要高，但(dan)是(shi)綜(zong)合對比環境和服務，這(zhe)個溢價可以接受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租金貸(dai)又名租房(fang)分期，是以(yi)租客作為借(jie)(jie)款(kuan)人，向(xiang)銀(yin)行等金融機構申請個人消費借(jie)(jie)款(kuan)，借(jie)(jie)款(kuan)用(yong)途指定用(yong)于借(jie)(jie)款(kuan)人承租某一租賃用(yong)房(fang)的個人消費信貸(dai)。

借款金(jin)額往往是租(zu)客11個月的(de)(de)(de)租(zu)金總和，還款方(fang)式(shi)為等(deng)額本息(xi)(xi)。在實操中，租(zu)客借款所產(chan)生的(de)(de)(de)利息(xi)(xi)往往由(you)長(chang)租(zu)公(gong)寓承擔，所以，租(zu)客不(bu)用承擔和支付利息(xi)(xi)，其(qi)每(mei)月還款金額等(deng)同于租(zu)房(fang)(fang)月租(zu)金額，即租(zu)金貸不(bu)增加租(zu)客的(de)(de)(de)租(zu)房(fang)(fang)成本。另外，租(zu)金貸的(de)(de)(de)擔保方(fang)式(shi)往往為租(zu)賃用房(fang)(fang)的(de)(de)(de)提供者即長(chang)租(zu)公(gong)寓進行連帶擔保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分析租金貸的(de)(de)交易結構(gou)，除(chu)了具(ju)備一般消(xiao)費信貸產品的(de)(de)屬(shu)性以外，也有其特殊性。

其一是(shi)借(jie)(jie)款人（即(ji)(ji)租(zu)(zu)客(ke)）向(xiang)金融(rong)機構申請借(jie)(jie)款用于消費(fei)的(de)(de)商(shang)品(pin)(pin)，不(bu)是(shi)有型的(de)(de)可以直接(jie)拿走的(de)(de)商(shang)品(pin)(pin)，而是(shi)一種(zhong)無形(xing)的(de)(de)商(shang)品(pin)(pin)，即(ji)(ji)房屋出租(zu)(zu)服務(wu)。其二，這種(zhong)消費(fei)的(de)(de)無形(xing)商(shang)品(pin)(pin)不(bu)是(shi)在(zai)購買(mai)后的(de)(de)當即(ji)(ji)一次性(xing)消費(fei)完(wan)結的(de)(de)，租(zu)(zu)房服務(wu)需要(yao)在(zai)后續(xu)租(zu)(zu)賃合約期內(nei)由長租(zu)(zu)公寓持(chi)續(xu)不(bu)斷的(de)(de)提供，是(shi)一種(zhong)遞延(yan)服務(wu)性(xing)商(shang)品(pin)(pin)。

三、租金貸的價值

金融的本質是(shi)資金在時間(jian)和(he)空間(jian)的配置，租(zu)金貸(dai)沒有偏離這樣的本質，良(liang)好開展的租(zu)金貸(dai)，對租(zu)客、長(chang)租(zu)公寓和(he)金融機構都具(ju)有較高的價值。

1是對租客而言。在沒(mei)有租金(jin)貸產品(pin)情況(kuang)下，一般(ban)是押一付三，以(yi)杭州(zhou)平均1800元/間月(yue)的租金價格(ge)測(ce)算，租客在簽(qian)約時需要一(yi)次性支付押金加三個月(yue)租金合計7200元，在(zai)后續每(mei)季(ji)度需要支(zhi)付5400元。

而有了租(zu)金貸產(chan)品(pin)之后，租(zu)客在簽(qian)約(yue)時只需支付一(yi)個月(yue)押(ya)金加一(yi)個月(yue)租(zu)金合(he)計3600元，在后續每(mei)月支(zhi)付1800元。租客通過該產(chan)品(pin)實現了輕松月付(fu)(fu)，減輕了一(yi)下子支付(fu)(fu)高額款(kuan)項的壓力(li)，且借款(kuan)利(li)息不用自(zi)己承擔，不增(zeng)加任何成本。

2是對長租公寓。在沒(mei)有租(zu)金貸產品的(de)情況(kuang)下，往往采用(yong)押一付三的(de)出租(zu)方式，一份12個月的房屋出租(zu)業務，要分(fen)(fen)四次(ci)回款，分(fen)(fen)別是(shi)簽約時(shi)7200元、第二季(ji)度5400元(yuan)、第三季度5400元(yuan)、第四季度5400元(yuan)。

而有了租金(jin)貸產品之后，由(you)于(yu)金(jin)融機構信貸資(zi)金(jin)的(de)支持，其在與租客(ke)簽約的(de)當日可獲得租客(ke)支付的(de)一個月(yue)押(ya)金(jin)和一個月(yue)租金(jin)即3600元，次日會獲(huo)得金(jin)融機構發(fa)放的11月租金貸款項(xiang)19800元（往往扣除(chu)長租(zu)公寓代繳的利(li)息）。

可(ke)見，通過租金貸(dai)產品，長租公(gong)寓雖然代為承擔了(le)一(yi)些利息，但實現了(le)未來應收租金的(de)快速(su)回籠，加快了(le)現金流。

3是對金融機構而言。如(ru)上(shang)所述，房(fang)(fang)屋(wu)租賃市(shi)場(chang)是(shi)一個萬億級別的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)，以(yi)租房(fang)(fang)為標的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)消費信貸也(ye)是(shi)金融機(ji)構一個重要(yao)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)機(ji)遇。相(xiang)比較于(yu)3C分(fen)期等(deng)有形(xing)的(de)(de)商(shang)(shang)品，無(wu)形(xing)服(fu)務的(de)(de)租房分(fen)期，從某種程度上更容易(yi)把控(kong)風險，因為對借款人而言，這(zhe)種商(shang)(shang)品拿不走、搬不動、也無(wu)法變現。

同時，目前主流租金貸(dai)的綜合(he)收益(yi)率在(zai)年化13%左右，對金融機構而言，也是不低的(de)收益(yi)(yi)率。場景、風險和收益(yi)(yi)三者考量，租金貸(dai)都(dou)是一款不錯的(de)個人(ren)消(xiao)費(fei)信貸(dai)產品。

四、當前租金貸的主要風險

如(ru)果說2017年是我國長租公(gong)寓(yu)發展的元(yuan)年，那么，2018年(nian)則是(shi)長租公寓風險(xian)暴露年(nian)。目前租金貸主要的風(feng)險在(zai)于：

1、租(zu)客在不知情(qing)的情(qing)況(kuang)下辦理(li)了租(zu)金貸。

個別長租公(gong)寓和(he)金融機構為(wei)了追(zhui)求貸款(kuan)申請(qing)過程的“極簡(jian)”、“無感(gan)”體驗，省略了很多告知和確認流程，導(dao)致租(zu)客(ke)在(zai)自己(ji)不(bu)(bu)知情(qing)的情(qing)況下，申請了租(zu)金貸借(jie)款(kuan)。本來只(zhi)是一名普(pu)普(pu)通通的租(zu)客(ke)，卻在(zai)租(zu)房時不(bu)(bu)知不(bu)(bu)覺(jue)變成了某金融(rong)機(ji)構的借(jie)款(kuan)人。

2、租金(jin)貸資金(jin)流出長租公寓主業。

長租公寓通過租金貸這一金(jin)融產品，能夠快速、提(ti)前、有效地回籠未來應收租金(jin)。

但(dan)解剖長租(zu)公寓(yu)的基本(ben)盈利(li)模式，他(ta)也有很(hen)多未來應付款項需要(yao)支出，最(zui)主要(yao)的就是向業主支付租(zu)金(jin)、對房屋進行改造(zao)優(you)化的硬裝、軟裝和家電(dian)等費用，以及支付員工工資。但(dan)個別長租(zu)公寓(yu)卻將這些提前收取的未來應收租(zu)金(jin)挪作他(ta)用，流出長租(zu)公寓(yu)這個基本(ben)業態。

3、個別長租公寓融資杠(gang)桿過大。

目(mu)前(qian)，市(shi)場上的(de)個(ge)別長租(zu)公寓(yu)實繳(jiao)資本較低，但通過租(zu)金(jin)貸、應收租(zu)金(jin)保(bao)理、收房貸、裝修貸等產品的(de)疊加使用，使其融(rong)資杠桿已經非(fei)常巨(ju)大，一房多融(rong)、多頭融(rong)資時有(you)發(fa)(fa)生(sheng)。出租(zu)率一旦降(jiang)低、或者(zhe)哪一款(kuan)金(jin)融(rong)產品的(de)持續性(xing)發(fa)(fa)生(sheng)中(zhong)斷，都隨時有(you)可能使整個(ge)公司的(de)資金(jin)鏈發(fa)(fa)生(sheng)斷裂。

4、存(cun)在租客(ke)借了錢卻無房可租的嚴重后(hou)果。

長租(zu)(zu)公寓運營的房源(yuan)往(wang)往(wang)通(tong)過業(ye)主出(chu)租(zu)(zu)（包租(zu)(zu)關(guan)(guan)系）或者委托其出(chu)租(zu)(zu)（委托代理關(guan)(guan)系）所獲(huo)得，而租(zu)(zu)房這(zhe)種商(shang)品是拿不走且需要在租(zu)(zu)期內(nei)持續提供(gong)的服(fu)務，這(zhe)樣就給了(le)業(ye)主在長租(zu)(zu)公寓與(yu)其發生糾(jiu)紛時(shi)，可以清退租(zu)(zu)客終止出(chu)租(zu)(zu)的機會(hui)。

加之，同一套(tao)房(fang)子的(de)租賃(lin)權天然地次于業(ye)主對房(fang)子的(de)產權，這(zhe)樣也給業(ye)主繞過長租公寓直接與租客(ke)發(fa)生糾紛提供了(le)更大的(de)可(ke)能。

這(zhe)也是(shi)目前幾(ji)個暴雷(lei)的長租(zu)公(gong)寓產(chan)生的最壞(huai)結果：租(zu)客(ke)向金融機構(gou)申請了貸款，長租(zu)公(gong)寓快速(su)回籠(long)了租(zu)金，但由(you)于擴張過猛或(huo)者流出主(zhu)業，導(dao)致沒有向業主(zhu)及(ji)時支付房(fang)(fang)租(zu)，業主(zhu)直接驅趕租(zu)客(ke)，租(zu)客(ke)承擔債務卻(que)無房(fang)(fang)可租(zu)。