五(wu)證(zheng)是(shi)指開(kai)發(fa)商必須(xu)具(ju)有《建設(she)用地(di)(di)規(gui)劃許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)》、《建設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)》、《建設(she)工(gong)程(cheng)施(shi)工(gong)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)》、《國有土(tu)(tu)地(di)(di)使用證(zheng)》、《商品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)》,這五(wu)個(ge)證(zheng)件(jian)缺一不可(ke)(ke)。其(qi)中前(qian)兩個(ge)證(zheng)是(shi)由市(shi)(shi)規(gui)劃委(wei)員會核(he)發(fa)的,施(shi)工(gong)證(zheng)是(shi)由市(shi)(shi)建委(wei)核(he)發(fa)的,國有土(tu)(tu)地(di)(di)使用證(zheng)和(he)商品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)是(shi)由市(shi)(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)資源和(he)房(fang)屋(wu)管理局(ju)核(he)發(fa)的,購(gou)房(fang)者在查看(kan)五(wu)證(zheng)的時候一定要看(kan)原件(jian),復印件(jian)很容(rong)易偽造。
應使用規范的合同(tong)文(wen)本,不隨(sui)意修改(gai)《文(wen)本》,并(bing)按照文(wen)本中所列條款認真(zhen)填(tian)寫,了(le)解各(ge)項具體內容。不隨(sui)意去簽訂開發商(shang)自己定的《定購協議書》和交訂金(jin)。最好直(zhi)接與開發商(shang)簽預(yu)售(shou)合同(tong)。
在(zai)簽約時,應查(cha)看(kan)并(bing)檢(jian)查(cha)《住(zhu)宅(zhai)(zhai)使用(yong)說明(ming)書》和《商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證(zheng)書》的內容,并(bing)將《商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證(zheng)書》作為合同的附件(jian),檢(jian)查(cha)是否有開(kai)發商(shang)對質(zhi)量(liang)問(wen)題(ti)的責(ze)任。
檢查(cha)房(fang)屋質(zhi)量(liang)除了看(kan)相關文件外,還要看(kan)墻(qiang)角(jiao)是否平整,有(you)沒有(you)裂(lie)縫,有(you)沒有(you)滲(shen)水,看(kan)裝潢看(kan)做工,看(kan)電(dian)梯樓梯等等問題(ti),有(you)的開發商偷工減料(liao),甚(shen)至連電(dian)線(xian)和插座(zuo)也不(bu)放(fang)過,因此購(gou)買住房(fang)前(qian)要仔細檢查(cha),否則將來會很(hen)麻(ma)煩(fan)。
在預售合同中應對實物交付和產(chan)權過戶(hu)均(jun)約(yue)定(ding)清楚,不(bu)能接受沒有取得《新建住宅交付使用許(xu)可證》的房屋使用交付。
購(gou)房(fang)(fang)者在(zai)簽訂合時(shi),一定要將交房(fang)(fang)日(ri)期明白(bai)無誤地規(gui)定為“某(mou)(mou)(mou)年某(mou)(mou)(mou)月某(mou)(mou)(mou)日(ri)”,并(bing)注明開發商不能(neng)按時(shi)交房(fang)(fang)所需承擔(dan)的(de)責任。對于(yu)退房(fang)(fang)的(de),雙(shuang)方責任是怎樣的(de),需要明確的(de)規(gui)定。
每個地區都有著不(bu)同的(de)購房(fang)政策,如(ru)今全(quan)國(guo)眾(zhong)多一(yi)二線城市施行限(xian)購政策,因此購房(fang)者首(shou)先需要(yao)了解(jie)自(zi)己是(shi)否擁有購房(fang)資格(ge)。一(yi)般而言(yan),擁有本地戶(hu)口的(de)購房(fang)者都可以(yi)在本地購買(mai)首(shou)套房(fang),而外地戶(hu)口買(mai)房(fang)需要(yao)符合一(yi)定的(de)交稅或交社(she)保的(de)要(yao)求。
購房(fang)(fang)(fang)(fang)者在挑選(xuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的時(shi)候(hou)也不(bu)要(yao)太過心急,購房(fang)(fang)(fang)(fang)者應該去現場看房(fang)(fang)(fang)(fang),重點關(guan)注樓盤有無預售(shou)資格。然(ran)后購房(fang)(fang)(fang)(fang)者應該根據自(zi)身(shen)需(xu)求,篩選(xuan)出地段、價(jia)格、戶型、樓層都符合自(zi)己需(xu)求的房(fang)(fang)(fang)(fang)源。然(ran)后通(tong)過考慮開發商實(shi)力、小(xiao)區(qu)配套、物業(ye)資質(zhi)等因素(su),確(que)定最(zui)終的房(fang)(fang)(fang)(fang)源。當然(ran),也不(bu)要(yao)忽(hu)略了房(fang)(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)量的問(wen)題,建議大家到現場查看有無墻體裂縫、漏(lou)水、滲水、偷工減料、管道滲漏(lou)等問(wen)題。
購(gou)(gou)房(fang)者選定(ding)(ding)房(fang)屋之后就可以交定(ding)(ding)金(jin)簽認購(gou)(gou)書(shu)了(le),這個(ge)時候要注意繳納的(de)是定(ding)(ding)金(jin)還是訂(ding)金(jin),其中定(ding)(ding)金(jin)是有(you)法(fa)律效力的(de),如(ru)果(guo)違(wei)反(fan)合同(tong)購(gou)(gou)房(fang)者是拿不回(hui)定(ding)(ding)金(jin)的(de),開發商(shang)如(ru)果(guo)違(wei)反(fan)合同(tong)需(xu)要雙倍(bei)返還定(ding)(ding)金(jin)。而訂(ding)金(jin)在(zai)法(fa)律上并沒有(you)明文規定(ding)(ding),一(yi)般表示(shi)一(yi)定(ding)(ding)的(de)預先支付的(de)款項,不存在(zai)違(wei)約賠償的(de)事宜(yi)。
如果購房(fang)者已(yi)經確定房(fang)源,繳(jiao)納定金之后,在(zai)一(yi)定時(shi)期內繳(jiao)納首付就可(ke)以了。購房(fang)合同尤為重(zhong)要(yao),一(yi)般包(bao)括房(fang)屋的面積、單(dan)價、總(zong)價、樓棟、樓層、單(dan)元和戶號等,同時(shi)還要(yao)協商相關注意事項和補充條款(kuan),包(bao)括交房(fang)后出現意外情況的責任劃分和處(chu)理辦法,這些都需要(yao)購房(fang)者用(yong)心(xin)查閱資料和細心(xin)觀察。
大多數購房(fang)(fang)者都(dou)需要通過貸款(kuan)(kuan)的方(fang)式(shi)買(mai)房(fang)(fang),當然你也可以一次性付清房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)。貸款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)一般(ban)有(you)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)和商業貸款(kuan)(kuan)兩(liang)種。按(an)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)又(you)分為(wei)等額(e)本(ben)息還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)和等額(e)本(ben)金(jin)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)兩(liang)種。購房(fang)(fang)者應(ying)該根(gen)據自己(ji)的實際情況選(xuan)擇適(shi)合自己(ji)的方(fang)式(shi)。
現在購(gou)(gou)買房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)還需要進行(xing)網簽備案,房(fang)(fang)(fang)地產(chan)管理相(xiang)關部門(men)需要對購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)的(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)合同(tong)和(he)買賣協議行(xing)網上的(de)公示,并(bing)為購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)和(he)與之對應的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)信息生成(cheng)一(yi)個(ge)備案號,以防止一(yi)房(fang)(fang)(fang)二(er)賣,方便查詢房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)信息,維護購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)的(de)權益(yi)和(he)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場的(de)平(ping)穩發展。
購房(fang)者可以邀請專門(men)的(de)驗房(fang)師按照有(you)關行業標準(zhun)對(dui)房(fang)屋從上到(dao)下、由里到(dao)外(wai)檢查一遍,其中(zhong)包括(kuo)檢查室外(wai)場地、屋面(mian)、地下室、各(ge)樓層(ceng)、閣樓、水電設施,并開動暖氣機(ji)、冷(leng)氣機(ji)等設備,最(zui)后會(hui)將一份書(shu)面(mian)報告交給準(zhun)業主(zhu)。
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