山姆·澤爾是(shi)股本集團(tuan)(tuan)投資(zi)(Equity Group Investments)的(de)主席(xi),該集團(tuan)(tuan)是(shi)私(si)人(ren)股本和(he)(he)公(gong)開發(fa)行公(gong)司(si)的(de)混合體,包括了住宅地產(Equity Residential),一(yi)家業內領先(xian)的(de)住宅公(gong)司(si);生活時(shi)尚置業(Equity LifeStyle Properties),一(yi)家由(you)300個(ge)度假和(he)(he)工(gong)廠預(yu)制住房(fang)協會的(de)公(gong)司(si);資(zi)產信托(tuo)公(gong)司(si)(Capital Trust),一(yi)家商業房(fang)地產金融公(gong)司(si)。
澤爾(er)(er)愛(ai)抽煙,愛(ai)騎自(zi)行車,愛(ai)穿開(kai)領襯衫(shan)。早在(zai)上學(xue)期間,他就頗有投(tou)機(ji)意識,曾經購買了一(yi)(yi)批《花花公子》雜志(zhi),然后(hou)高價轉手(shou)賣給(gei)小伙(huo)(huo)伴(ban)們。上世紀(ji) 60年代中期,正在(zai)讀(du)大學(xue),之(zhi)(zhi)后(hou)成為密歇(xie)根大學(xue)法學(xue)院(yuan)學(xue)生的(de)澤爾(er)(er)已開(kai)始在(zai)安娜堡(bao)(Ann Arbor)購入房(fang)產(chan)(chan)(chan)。之(zhi)(zhi)后(hou)他與同(tong)(tong)父異母的(de)兄弟羅(luo)伯特·勞瑞合伙(huo)(huo),直至1990年勞瑞48歲(sui)時死于癌癥,兩人共同(tong)(tong)建立起了一(yi)(yi)個(ge)地(di)產(chan)(chan)(chan)王國“墳(fen)墓(mu)舞者”山姆(mu)·澤爾(er)(er):“一(yi)(yi)切都是(shi)供與求”山姆(mu)·澤爾(er)(er)(Sam Zell)是(shi)一(yi)(yi)位將資(zi)產(chan)(chan)(chan)建立在(zai)業界周(zhou)期之(zhi)(zhi)上的(de)地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)大師(shi),他最近指出(chu),金融市(shi)場的(de)現(xian)時動(dong)蕩實則是(shi)市(shi)場對新一(yi)(yi)輪經濟過(guo)剩的(de)感性回應,而非真正的(de)信貸危機(ji)。
在沃頓商(shang)學(xue)院的(de)一次(ci)由地產(chan)學(xue)教授彼得·利曼(man)(Peter Linneman)主持(chi),涉及廣(guang)泛的(de)講座中,這位公司總部位于芝加哥(ge)的(de)地產(chan)投資人談(tan)到,現在的(de)市場(chang)正受美國(guo)次(ci)級信貸市場(chang)的(de)問題(ti)所困(kun)擾,但是,人們仍(reng)有(you)足夠的(de)資金周(zhou)轉(zhuan),這與其(qi)它地產(chan)蕭條時期(qi)現金流極(ji)度(du)緊(jin)縮的(de)情況(kuang)大(da)有(you)不同。
“我們(men)并(bing)非真(zhen)正處于(yu)大(da)家(jia)(jia)所說(shuo)的‘信(xin)貸危機(ji)’之中,我認為大(da)家(jia)(jia)陷入的是一場‘信(xin)心危機(ji)’”澤爾(er)說(shuo)道,他是沃頓商學院塞繆爾(er)和羅(luo)伯(bo)特勞(lao)瑞房地產研究(jiu)中心的贊助(zhu)者(zhe)。“我的觀(guan)點是,兩個月前存(cun)在的流動性過剩問題,現在仍然存(cun)在。雖然風險(xian)溢價(jia)不同了,但(dan)實(shi)際(ji)的流動性量仍未改變。”
澤爾還提到,經濟的滑坡應(ying)在(zai)預(yu)料(liao)之中:“過去的三年里,人(ren)們表現得過分輕(qing)率。他(ta)們想要(yao)什(shen)么便買(mai)什(shen)么,并(bing)且毫不(bu)考慮自己的購(gou)買(mai)能力(li)并(bing)以此為榮。我想這些人(ren)現在(zai)都該懊喪無比(bi),而且嚇得不(bu)知如何是好(hao)了吧。”
根據澤(ze)爾的(de)(de)(de)觀點,資(zi)金(jin)充沛的(de)(de)(de)私人股本投(tou)資(zi)公(gong)(gong)司有能(neng)力從“荒謬”的(de)(de)(de)杠桿(gan)收購中得利,并高價(jia)收購公(gong)(gong)開(kai)發行(xing)的(de)(de)(de)房(fang)產公(gong)(gong)司。澤(ze)爾將這樁買賣稱為“教父的(de)(de)(de)要約”,因為沒(mei)有一(yi)家公(gong)(gong)開(kai)發行(xing)公(gong)(gong)司能(neng)拒絕這一(yi)誘人的(de)(de)(de)要求。果不其然,今(jin)(jin)年二月,澤(ze)爾以390億美元的(de)(de)(de)高價(jia)將他的(de)(de)(de)旗艦公(gong)(gong)司,辦公(gong)(gong)物業公(gong)(gong)司(Equity Office Products ,簡稱EOP),連同其資(zi)產組合中的(de)(de)(de)540幢高級辦公(gong)(gong)樓出售給了黒(hei)石集團(tuan)(Blackstone Group)。這是當時為止所完(wan)成的(de)(de)(de)數額最大(da)的(de)(de)(de)一(yi)筆私營股權收購案例了。澤(ze)爾預測(ce)市場會馬上(shang)穩定下來,盡管(guan)與近幾年相比,市場會加倍進行(xing)風險規避,更少地(di)利用杠桿(gan)。“今(jin)(jin)天,無人能(neng)再次復制黒(hei)石的(de)(de)(de)交易(yi)了。”
賣掉(diao)了EOP之后,澤(ze)爾又將(jiang)其注意(yi)力轉到了另(ling)一樁主要的收(shou)購(gou)上。八(ba)月(yue),論壇(tan)公(gong)(gong)司(si)(si)(Tribune Co.)的股(gu)東們同意(yi)了澤(ze)爾開(kai)出的82億美元收(shou)購(gou)報(bao)價(jia),該公(gong)(gong)司(si)(si)擁有《芝加哥論壇(tan)報(bao)》,《洛杉磯時報(bao)》和其它的媒體(ti)公(gong)(gong)司(si)(si)。這次的收(shou)購(gou)澤(ze)爾將(jiang)芝加哥小熊棒球隊(Chicago Cubs)也收(shou)入囊中,但他說自己計劃將(jiang)棒球隊轉售。論壇(tan)公(gong)(gong)司(si)(si)的交易(yi)正在(zai)規定的審查之中,有望于年底完成整(zheng)個交易(yi)過程。
對這(zhe)樁(zhuang)交易,澤爾并未直接提(ti)及,但他(ta)卻談到(dao)了(le)自己作為逆勢(shi)(shi)投資(zi)人(ren)的(de)名聲。他(ta)回憶起(qi)第(di)一次(ci)親歷市(shi)場(chang)的(de)轉(zhuan)機。上世紀七十年(nian)(nian)代,房地(di)產市(shi)場(chang)被普遍看好且長勢(shi)(shi)逼人(ren)。澤爾無法(fa)預料(liao)在房地(di)產市(shi)場(chang)未發(fa)育完整時,到(dao)底多(duo)少供應量才能滿(man)足(zu)市(shi)場(chang)的(de)缺口。因此(ci)他(ta)不再做新的(de)交易,轉(zhuan)而建立了(le)一家專注(zhu)于蕭條地(di)產市(shi)場(chang)的(de)公司(si)。“那時所有人(ren)都(dou)在批評說:‘山姆(mu),你(ni)不知就里。’這(zhe)些話(hua)陪伴了(le)我(wo)的(de)整個職業(ye)生涯。甚至(zhi)在2007年(nian)(nian)我(wo)購(gou)買報業(ye)時,也是人(ren)人(ren)都(dou)在議論,‘從前說你(ni)不明白,現(xian)在你(ni)可(ke)是真糊涂了(le)。’”
澤(ze)爾是(shi)股本集團投資(Equity Group Investments)的(de)(de)(de)主席(xi),該集團是(shi)私人股本和(he)(he)(he)公(gong)(gong)開發(fa)行(xing)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)混合(he)體,包括(kuo)了住(zhu)宅地(di)產(chan)(chan)(Equity Residential),一家業內領先的(de)(de)(de)住(zhu)宅公(gong)(gong)司;生(sheng)活時尚置(zhi)業(Equity LifeStyle Properties),一家由300個度假(jia)和(he)(he)(he)工(gong)廠預制住(zhu)房(fang)協會的(de)(de)(de)公(gong)(gong)司;和(he)(he)(he)資產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)公(gong)(gong)司(Capital Trust),一家商業房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融公(gong)(gong)司。澤(ze)爾告(gao)(gao)訴(su)沃頓的(de)(de)(de)聽(ting)眾(zhong)們(men),他還未從(cong)經濟學(xue)的(de)(de)(de)第一堂課中“緩過神(shen)來”,那時他正在學(xue)供(gong)(gong)求關系。“我(wo)想告(gao)(gao)訴(su)你們(men)的(de)(de)(de)是(shi),無論身處何種行(xing)業—地(di)產(chan)(chan)業、駁(bo)船業、軌(gui)道列(lie)車業—都是(shi)市場的(de)(de)(de)供(gong)(gong)應和(he)(he)(he)需求決定一切。”
上世紀六(liu)十年代(dai)中期,正(zheng)在讀大學(xue),之后成為密歇根大學(xue)法(fa)學(xue)院學(xue)生(sheng)的(de)澤爾(er)已開始在安阿伯(Ann Arbor)購入房產(chan)。之后他與同父異母的(de)兄弟羅伯特(te)勞瑞(rui)(Robert Lurie)合伙,直至1990年勞瑞(rui)48歲時死(si)于癌癥,兩人共同建立(li)起了一個地(di)產(chan)王國。
在 1973年(nian)(nian)市(shi)場崩盤之后(hou),澤(ze)爾(er)用了之后(hou)的(de)三年(nian)(nian)時間收購(gou)(gou)了近30億(yi)資(zi)產的(de)地產資(zi)本,其中(zhong)大部分(fen)只需一美元首付。通過(guo)承擔出租(zu)(zu)人在未來的(de)管理中(zhong)可(ke)能損失的(de)費用,澤(ze)爾(er)以此向他(ta)們(men)(men)換取股權。他(ta)有能力維(wei)系(xi)這些物業,直至他(ta)們(men)(men)回到(dao)—甚至超(chao)過(guo)—先(xian)前購(gou)(gou)買時的(de)價(jia)值。“事實證明,我們(men)(men)因次而大賺了一筆,”。從80年(nian)(nian)開始,房地產市(shi)場又(you)一次顯現(xian)出強(qiang)勁(jing)的(de)承租(zu)(zu)漲勢,發展前景豁然明朗(lang)。澤(ze)爾(er)說:“我的(de)投(tou)資(zi)理念就是建(jian)立起資(zi)產組合,然后(hou)就會有人來購(gou)(gou)買,這些人指(zhi)的(de)就是日本人。”
當(dang)被利曼(man)提問他為何沒有成為地(di)產(chan)開(kai)發商時,這(zhe)位滿(man)臉胡茬,嗓音沉厚的(de)地(di)產(chan)大(da)(da)亨回(hui)答道,地(di)產(chan)開(kai)發對于(yu)他來說風險太大(da)(da)。“從事開(kai)發,需要(yao)有種(zhong)樓宇情結(jie),”澤爾說道。“至少(shao)半數的(de)回(hui)報率(lv)來自你(ni)親眼見著大(da)(da)樓逐漸(jian)高聳的(de)心理成就感。我卻毫不受這(zhe)痛苦(ku)的(de)情結(jie)所困。”
考(kao)慮(lv)到市場可(ke)能(neng)無法消化巨額投(tou)資(zi)(zi),澤爾(er)和勞瑞在1980年花(hua)了大(da)半年時(shi)間(jian)將他們(men)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)進行多(duo)元化,開始關注其他的(de)(de)(de)一些行業。他們(men)的(de)(de)(de)策(ce)略(lve)與(yu)地產業曾(ceng)使用的(de)(de)(de)如出(chu)一轍(che),在人(ren)們(men)忽(hu)視供求規則的(de)(de)(de)地方尋找(zhao)機會。“我們(men)覺得如果(guo)自己(ji)是合(he)格的(de)(de)(de)地產人(ren),那也算(suan)得上是出(chu)色的(de)(de)(de)商(shang)人(ren)。”澤爾(er)說道。
房產(chan)(chan)專業(ye)人(ren)士具備(bei)了嫻熟的(de)(de)交(jiao)易技能,他補充道(dao),但(dan)他們(men)往(wang)往(wang)缺(que)少運用策(ce)略(lve)的(de)(de)遠(yuan)見卓(zhuo)識。“如(ru)果要請人(ren)代理進(jin)行交(jiao)易協商,我一定(ding)會找(zhao)(zhao)一名房產(chan)(chan)商人(ren)而(er)非公司經理人(ren)。 ”澤爾說(shuo)道(dao)。但(dan)另(ling)一方面,地(di)產(chan)(chan)人(ren)缺(que)乏“在轉角尋(xun)找(zhao)(zhao)機(ji)遇”的(de)(de)能力,在他們(men)看來,面前的(de)(de)永遠(yuan)是筆直的(de)(de)道(dao)路。正因此,我們(men)的(de)(de)行業(ye)缺(que)乏周期性,直至今日(ri)都顯得(de)反(fan)復無常且(qie)大起大落。”
上(shang)世(shi)紀九(jiu)十(shi)年代初(chu),美國的(de)(de)大(da)多(duo)數(shu)商(shang)業(ye)房(fang)產公(gong)司(si)(si)都(dou)被(bei)掌控于大(da)約50至60家大(da)型(xing)私人(ren)投資公(gong)司(si)(si)手(shou)中。然而,市場又一次出(chu)(chu)現了(le)逆轉,這些公(gong)司(si)(si)紛紛陷入嚴重(zhong)的(de)(de)信貸(dai)緊縮,大(da)量資產被(bei)了(le)結抵押,銀行發生擠(ji)兌,貸(dai)款市場幾近崩(beng)潰。澤(ze)爾解釋道,出(chu)(chu)路就是向公(gong)共市場要錢(qian),通過一種之前鮮(xian)為人(ren)知的(de)(de)金(jin)融工(gong)具,即房(fang)地產投資信托(tuo)基金(jin)(Real Estate Investment Trust)進行,簡(jian)稱(cheng)REIT。據澤(ze)爾說,REIT從此(ci)成為商(shang)業(ye)房(fang)產市場的(de)(de)長期驅動力,直至過去一年左(zuo)右,通過類似他的(de)(de)這次黑(hei)石(shi)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)交易,私人(ren)股本的(de)(de)收購重(zhong)將許(xu)多(duo)股份(fen)購回到私人(ren)手(shou)中。
黑石公(gong)司和沃納多房地產信托公(gong)司(Vornado Realty Trust)為(wei)爭奪(duo)EOP公(gong)司進行了三周的(de)(de)要價戰(zhan),澤(ze)爾描(miao)述了他(ta)(ta)(ta)在(zai)其(qi)間所使(shi)用的(de)(de)策略。沃納多作為(wei)美(mei)國第二(er)大房地產投資信托基金,向澤(ze)爾的(de)(de)公(gong)司提(ti)供了一套現金與股(gu)票相混組(zu)合的(de)(de)收購報(bao)價。澤(ze)爾說道,收購的(de)(de)關鍵在(zai)于為(wei)EOP和其(qi)母公(gong)司準備一筆7億2千萬(wan)美(mei)金的(de)(de)“分手(shou)費”,另外他(ta)(ta)(ta)還補充(chong),股(gu)票的(de)(de)交易可能需要花費數月完成,并且事后他(ta)(ta)(ta)也認識到,股(gu)票的(de)(de)交割可能因之(zhi)后八月形(xing)成的(de)(de)市場震蕩而出現嚴重問(wen)題(ti)。