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人物簡介

山姆(mu)·澤(ze)爾是股本(ben)集團投(tou)資(zi)（Equity Group Investments）的(de)主席(xi)，該集團是私人股本(ben)和(he)(he)公(gong)(gong)(gong)開(kai)發行公(gong)(gong)(gong)司(si)的(de)混合體，包括了住(zhu)宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)（Equity Residential），一(yi)家業(ye)內領先的(de)住(zhu)宅(zhai)公(gong)(gong)(gong)司(si)；生(sheng)活時尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一(yi)家由300個(ge)度假(jia)和(he)(he)工(gong)廠預制住(zhu)房(fang)協會的(de)公(gong)(gong)(gong)司(si)；資(zi)產(chan)(chan)信托公(gong)(gong)(gong)司(si)（Capital Trust），一(yi)家商(shang)業(ye)房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融(rong)公(gong)(gong)(gong)司(si)。

澤爾(er)愛抽煙，愛騎自(zi)行(xing)車(che)，愛穿開領襯衫。早在(zai)上(shang)學(xue)期間，他就頗有(you)投機意識，曾經購買了(le)一批《花花公子》雜志(zhi)，然后高(gao)價轉手賣給小伙伴們。上(shang)世紀(ji) 60年(nian)代中期，正在(zai)讀大(da)學(xue)，之(zhi)后成為密歇根大(da)學(xue)法學(xue)院(yuan)學(xue)生的(de)澤爾(er)已開始在(zai)安娜堡（Ann Arbor）購入房產。之(zhi)后他與同(tong)父異母的(de)兄(xiong)弟(di)羅(luo)伯特·勞瑞(rui)(rui)合伙，直至(zhi)1990年(nian)勞瑞(rui)(rui)48歲時(shi)(shi)死于癌癥，兩人(ren)共(gong)同(tong)建立起了(le)一個地產王國“墳墓舞者”山姆·澤爾(er)：“一切都是供與求(qiu)”山姆·澤爾(er)（Sam Zell）是一位將資(zi)(zi)產建立在(zai)業界(jie)周期之(zhi)上(shang)的(de)地產投資(zi)(zi)大(da)師，他最近指出，金融(rong)市(shi)場的(de)現時(shi)(shi)動(dong)蕩(dang)實則是市(shi)場對新一輪經濟(ji)過(guo)剩的(de)感性回(hui)應，而非真(zhen)正的(de)信(xin)貸危機。

在沃頓商(shang)學(xue)(xue)院的(de)一次由(you)地(di)產(chan)學(xue)(xue)教(jiao)授彼(bi)得(de)·利曼（Peter Linneman）主持，涉及廣泛(fan)的(de)講座中(zhong)，這位公司總部位于芝加哥的(de)地(di)產(chan)投資(zi)人談到(dao)，現在的(de)市(shi)場正受(shou)美國次級信貸市(shi)場的(de)問題所困擾，但是，人們仍有(you)足夠(gou)的(de)資(zi)金(jin)周轉，這與其它(ta)地(di)產(chan)蕭條時期現金(jin)流(liu)極度(du)緊縮(suo)的(de)情(qing)況(kuang)大有(you)不同。

“我(wo)們并(bing)非(fei)真(zhen)正(zheng)處于大(da)家所說的‘信貸危機’之中，我(wo)認為大(da)家陷入的是(shi)一(yi)場(chang)‘信心危機’”澤爾說道，他是(shi)沃頓商學(xue)院塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產研究中心的贊助者(zhe)。“我(wo)的觀點是(shi)，兩個月前存在(zai)的流動性(xing)(xing)過剩問(wen)題，現在(zai)仍(reng)然(ran)存在(zai)。雖然(ran)風險(xian)溢(yi)價不同了(le)，但實際的流動性(xing)(xing)量仍(reng)未改變。”

澤爾還(huan)提到(dao)，經濟(ji)的(de)(de)滑坡應在預料之中(zhong)：“過(guo)去的(de)(de)三年里，人(ren)(ren)們表現(xian)得過(guo)分輕率。他們想要(yao)什么(me)便(bian)買什么(me)，并(bing)且(qie)毫(hao)不考(kao)慮自己(ji)的(de)(de)購買能力并(bing)以此為榮。我(wo)想這些(xie)人(ren)(ren)現(xian)在都該(gai)懊喪無比，而且(qie)嚇(xia)得不知如何是好了(le)吧。”

教父的要約

根據澤(ze)爾(er)的(de)(de)觀點，資金充沛的(de)(de)私人(ren)股(gu)本投資公(gong)(gong)司有能(neng)(neng)力從“荒謬”的(de)(de)杠(gang)桿收(shou)購(gou)中得利，并高(gao)價收(shou)購(gou)公(gong)(gong)開發行的(de)(de)房(fang)產公(gong)(gong)司。澤(ze)爾(er)將這樁買賣稱(cheng)為(wei)“教(jiao)父的(de)(de)要約”，因為(wei)沒(mei)有一家(jia)公(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)司能(neng)(neng)拒絕(jue)這一誘人(ren)的(de)(de)要求(qiu)。果(guo)不(bu)其然(ran)，今年(nian)(nian)二月，澤(ze)爾(er)以390億美元的(de)(de)高(gao)價將他的(de)(de)旗艦公(gong)(gong)司，辦公(gong)(gong)物(wu)業公(gong)(gong)司（Equity Office Products ，簡(jian)稱(cheng)EOP)，連同(tong)其資產組合中的(de)(de)540幢高(gao)級辦公(gong)(gong)樓(lou)出售(shou)給了(le)黒石集團（Blackstone Group）。這是(shi)當時為(wei)止(zhi)所(suo)完(wan)成(cheng)的(de)(de)數額最大的(de)(de)一筆(bi)私營(ying)股(gu)權(quan)收(shou)購(gou)案(an)例(li)了(le)。澤(ze)爾(er)預測市場會馬上穩定下來，盡管與(yu)近(jin)幾年(nian)(nian)相比，市場會加倍進行風險規避，更少(shao)地(di)利用杠(gang)桿。“今天(tian)，無(wu)人(ren)能(neng)(neng)再(zai)次復制黒石的(de)(de)交易了(le)。”

賣掉了(le)EOP之后，澤(ze)爾(er)又將其注意(yi)力(li)轉到了(le)另一樁主要的(de)(de)(de)收購上。八(ba)月，論(lun)壇(tan)公(gong)司(si)（Tribune Co.）的(de)(de)(de)股東(dong)們同意(yi)了(le)澤(ze)爾(er)開出(chu)的(de)(de)(de)82億美元收購報價(jia)，該(gai)公(gong)司(si)擁(yong)有《芝(zhi)加哥論(lun)壇(tan)報》，《洛(luo)杉磯時(shi)報》和其它的(de)(de)(de)媒體公(gong)司(si)。這(zhe)次的(de)(de)(de)收購澤(ze)爾(er)將芝(zhi)加哥小熊棒球(qiu)隊(dui)（Chicago Cubs）也收入囊中，但他說自己計劃將棒球(qiu)隊(dui)轉售。論(lun)壇(tan)公(gong)司(si)的(de)(de)(de)交易正在規定(ding)的(de)(de)(de)審查之中，有望于年底完成整個交易過程(cheng)。

對這樁交易，澤爾并未直接提(ti)及(ji)，但他(ta)(ta)卻談到了(le)自己作為逆勢(shi)投資人的(de)(de)名聲。他(ta)(ta)回憶起(qi)第一(yi)次親歷市(shi)場(chang)的(de)(de)轉機。上世紀七十年代，房地產市(shi)場(chang)被普遍看好且(qie)長勢(shi)逼人。澤爾無法預料在(zai)(zai)房地產市(shi)場(chang)未發育完整(zheng)(zheng)時(shi)，到底多少供(gong)應量才能滿足市(shi)場(chang)的(de)(de)缺口。因(yin)此(ci)他(ta)(ta)不(bu)再做新的(de)(de)交易，轉而(er)建立了(le)一(yi)家專注于蕭條地產市(shi)場(chang)的(de)(de)公司。“那時(shi)所有人都(dou)在(zai)(zai)批評說(shuo)：‘山姆，你不(bu)知就里。’這些(xie)話陪伴了(le)我的(de)(de)整(zheng)(zheng)個職業生涯。甚至在(zai)(zai)2007年我購買報業時(shi)，也(ye)是人人都(dou)在(zai)(zai)議論(lun)，‘從前(qian)說(shuo)你不(bu)明白，現(xian)在(zai)(zai)你可是真糊涂(tu)了(le)。’”

澤爾(er)是(shi)股(gu)本集(ji)團投資(zi)（Equity Group Investments）的(de)主席，該集(ji)團是(shi)私人股(gu)本和公開發(fa)行(xing)公司(si)的(de)混合(he)體，包括了(le)住(zhu)宅(zhai)地產（Equity Residential），一(yi)家業(ye)(ye)(ye)(ye)內領(ling)先的(de)住(zhu)宅(zhai)公司(si)；生活時(shi)(shi)尚置業(ye)(ye)(ye)(ye)（Equity LifeStyle Properties），一(yi)家由(you)300個度假和工廠預制(zhi)住(zhu)房協會的(de)公司(si)；和資(zi)產信托公司(si)（Capital Trust），一(yi)家商業(ye)(ye)(ye)(ye)房地產金融(rong)公司(si)。澤爾(er)告訴(su)沃頓的(de)聽眾們，他(ta)還未(wei)從經濟學的(de)第一(yi)堂課中“緩過神來”，那時(shi)(shi)他(ta)正在學供求關(guan)系。“我(wo)想告訴(su)你們的(de)是(shi)，無論身處何種行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)—地產業(ye)(ye)(ye)(ye)、駁船業(ye)(ye)(ye)(ye)、軌(gui)道列車業(ye)(ye)(ye)(ye)—都是(shi)市場的(de)供應和需求決定一(yi)切。”

上世(shi)紀(ji)六(liu)十年代中(zhong)期，正在讀大學(xue)，之后(hou)成為密(mi)歇(xie)根大學(xue)法學(xue)院(yuan)學(xue)生的澤爾已(yi)開始在安阿(a)伯（Ann Arbor）購入房產。之后(hou)他與同父異母的兄弟羅伯特勞(lao)瑞(rui)（Robert Lurie）合(he)伙，直至1990年勞(lao)瑞(rui)48歲時死于(yu)癌癥(zheng)，兩人共同建(jian)立起了一個地產王國。

在 1973年市場崩盤之后，澤爾用(yong)了(le)之后的(de)(de)三年時(shi)間收購(gou)了(le)近30億資(zi)產的(de)(de)地(di)產資(zi)本，其中大部分只(zhi)需一美(mei)元(yuan)首(shou)付(fu)。通過承擔出(chu)租人(ren)在未來的(de)(de)管理中可能損(sun)失的(de)(de)費用(yong)，澤爾以此向他們換取股權(quan)。他有(you)能力維系這(zhe)些(xie)物業，直至(zhi)他們回(hui)到—甚至(zhi)超(chao)過—先(xian)前購(gou)買時(shi)的(de)(de)價值。“事(shi)實證明，我們因次(ci)而大賺了(le)一筆，”。從80年開(kai)始，房(fang)地(di)產市場又一次(ci)顯(xian)現(xian)出(chu)強勁的(de)(de)承租漲(zhang)勢(shi)，發展(zhan)前景豁然明朗。澤爾說：“我的(de)(de)投資(zi)理念(nian)就是建立(li)起資(zi)產組合(he)，然后就會有(you)人(ren)來購(gou)買，這(zhe)些(xie)人(ren)指的(de)(de)就是日本人(ren)。”

大廈情節

當被利曼提問他(ta)為(wei)何沒有(you)成(cheng)為(wei)地產開發(fa)商時，這位滿臉(lian)胡茬(cha)，嗓音沉厚的(de)地產大(da)(da)亨(heng)回(hui)答道(dao)，地產開發(fa)對于(yu)他(ta)來說(shuo)風險太大(da)(da)。“從事開發(fa)，需要(yao)有(you)種樓(lou)宇情(qing)(qing)結，”澤爾說(shuo)道(dao)。“至少(shao)半數的(de)回(hui)報率來自你親(qin)眼見著大(da)(da)樓(lou)逐漸高聳(song)的(de)心理成(cheng)就感。我卻(que)毫不受這痛苦(ku)的(de)情(qing)(qing)結所困。”

考慮到市場可能無法消化巨額投(tou)資(zi)，澤爾和勞瑞在1980年花了大半(ban)年時間(jian)將他(ta)們(men)(men)的投(tou)資(zi)進(jin)行(xing)多元化，開始關注其(qi)他(ta)的一些行(xing)業。他(ta)們(men)(men)的策略與地(di)(di)產(chan)業曾使用(yong)的如出(chu)(chu)一轍，在人(ren)們(men)(men)忽視供(gong)求規則(ze)的地(di)(di)方尋(xun)找機會(hui)。“我們(men)(men)覺(jue)得如果自己是合格(ge)的地(di)(di)產(chan)人(ren)，那(nei)也算(suan)得上是出(chu)(chu)色的商人(ren)。”澤爾說(shuo)道。

房產(chan)專業(ye)人(ren)(ren)士具備了(le)嫻(xian)熟(shu)的(de)(de)交(jiao)易技(ji)能，他(ta)補充道(dao)，但他(ta)們往(wang)(wang)往(wang)(wang)缺(que)少運用策略的(de)(de)遠見卓識(shi)。“如果要請(qing)人(ren)(ren)代理(li)進行(xing)交(jiao)易協商(shang)，我(wo)一(yi)(yi)定(ding)會找一(yi)(yi)名房產(chan)商(shang)人(ren)(ren)而非公(gong)司經理(li)人(ren)(ren)。 ”澤爾說道(dao)。但另一(yi)(yi)方(fang)面，地產(chan)人(ren)(ren)缺(que)乏(fa)(fa)“在轉角尋找機遇”的(de)(de)能力(li)，在他(ta)們看(kan)來，面前的(de)(de)永遠是(shi)筆(bi)直的(de)(de)道(dao)路。正(zheng)因此，我(wo)們的(de)(de)行(xing)業(ye)缺(que)乏(fa)(fa)周期性，直至今日都顯得反復無常且大起(qi)大落。”

上世紀九十年代初(chu)，美(mei)國的大多(duo)數(shu)商(shang)業房產(chan)(chan)公(gong)司(si)都被掌控(kong)于大約50至60家大型私(si)(si)人投資公(gong)司(si)手中(zhong)。然而，市(shi)(shi)場(chang)又一(yi)次(ci)出現了(le)逆轉，這(zhe)些公(gong)司(si)紛紛陷入(ru)嚴重的信貸(dai)緊縮，大量資產(chan)(chan)被了(le)結抵押，銀行(xing)發生(sheng)擠兌(dui)，貸(dai)款市(shi)(shi)場(chang)幾近(jin)崩(beng)潰。澤爾解釋道(dao)，出路就是向(xiang)公(gong)共市(shi)(shi)場(chang)要(yao)錢，通(tong)過(guo)一(yi)種(zhong)之(zhi)前鮮為(wei)人知的金(jin)融工(gong)具，即房地(di)產(chan)(chan)投資信托基(ji)金(jin)（Real Estate Investment Trust）進行(xing)，簡稱REIT。據(ju)澤爾說，REIT從(cong)此成為(wei)商(shang)業房產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的長期驅動(dong)力，直至過(guo)去一(yi)年左右(you)，通(tong)過(guo)類似他的這(zhe)次(ci)黑石公(gong)司(si)的交易，私(si)(si)人股(gu)本的收購(gou)重將許(xu)多(duo)股(gu)份(fen)購(gou)回到私(si)(si)人手中(zhong)。

黑石公司(si)和沃納多房(fang)地產(chan)信托公司(si)（Vornado Realty Trust）為爭奪(duo)EOP公司(si)進行了(le)三周的(de)要價(jia)戰，澤(ze)爾(er)描述(shu)了(le)他在其(qi)間(jian)所(suo)使用的(de)策略。沃納多作為美國第(di)二大(da)房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)信托基金(jin)，向澤(ze)爾(er)的(de)公司(si)提(ti)供了(le)一(yi)(yi)套現(xian)金(jin)與(yu)股(gu)票相混組合的(de)收(shou)購報(bao)價(jia)。澤(ze)爾(er)說道，收(shou)購的(de)關(guan)鍵(jian)在于為EOP和其(qi)母公司(si)準(zhun)備(bei)一(yi)(yi)筆7億(yi)2千萬(wan)美金(jin)的(de)“分手(shou)費”，另外他還補充，股(gu)票的(de)交(jiao)易(yi)可(ke)能(neng)需要花費數月完成，并且事后(hou)他也認識(shi)到，股(gu)票的(de)交(jiao)割可(ke)能(neng)因(yin)之后(hou)八(ba)月形成的(de)市場(chang)震蕩而出(chu)現(xian)嚴重問(wen)題。