一、以房養老政策是什么?

以房養老也(ye)被稱為(wei)住(zhu)房反(fan)向抵(di)押(ya)(ya)貸款(kuan)或者倒按(an)揭(jie)。投保人將(jiang)房屋產(chan)權(quan)作抵(di)押(ya)(ya)，按(an)月(yue)從保險公司領取現(xian)金直到身故，相當(dang)于(yu)保險公司通過(guo)分期付款(kuan)（按(an)月(yue)支(zhi)付）的形式(shi)，收(shou)買投保人的房屋產(chan)權(quan)，類似于(yu)把(ba)住(zhu)房抵(di)押(ya)(ya)貸款(kuan)反(fan)過(guo)來做。

二、以房養老的好處

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以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活(huo)沒有保(bao)障的擔心、可(ke)以(yi)讓老(lao)年人(ren)增(zeng)強(qiang)生活(huo)自信，保(bao)持社(she)(she)會(hui)尊(zun)重、可(ke)以(yi)保(bao)護弱(ruo)勢群體，有利于社(she)(she)會(hui)穩定、實行(xing)遺產稅(shui)后，可(ke)以(yi)依法避稅(shui)。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中(zhong)國人(ren)的(de)(de)(de)(de)關念(nian)就是(shi)養兒防老，子女有(you)義務贍養父母，而子女也要繼(ji)承父母的(de)(de)(de)(de)財(cai)產(chan)。受中(zhong)國傳統家(jia)庭(ting)觀(guan)念(nian)的(de)(de)(de)(de)影響，人(ren)們普遍認為子女應該照顧老年(nian)人(ren)的(de)(de)(de)(de)晚年(nian)生活，而老人(ren)的(de)(de)(de)(de)所(suo)有(you)財(cai)產(chan)，在(zai)其去(qu)世后也理應歸子女所(suo)有(you)。但是(shi)“以(yi)房(fang)(fang)養老”的(de)(de)(de)(de)模式打(da)破了傳統的(de)(de)(de)(de)家(jia)庭(ting)關系，使老年(nian)人(ren)將(jiang)自己的(de)(de)(de)(de)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)抵押換取一定數額的(de)(de)(de)(de)養老金(jin)，在(zai)其去(qu)世后住宅歸金(jin)融機構所(suo)有(you)。這種情況(kuang)極(ji)容易(yi)引(yin)發子女對父母的(de)(de)(de)(de)不滿(man)，導致家(jia)庭(ting)矛盾(dun)，總(zong)體上(shang)不利于整個社會的(de)(de)(de)(de)和諧穩定。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何(he)交易都有風(feng)(feng)險(xian)(xian)，以(yi)房養老(lao)(lao)這(zhe)種方(fang)式(shi)也是(shi)(shi)有風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)。房屋價(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)波動性和人生壽命長短的(de)(de)不(bu)確定(ding)性是(shi)(shi)以(yi)房養老(lao)(lao)產品面臨(lin)兩(liang)個主要的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。如果(guo)房屋價(jia)格(ge)(ge)上漲(zhang)，金(jin)(jin)(jin)融機構收獲頗豐(feng)，但是(shi)(shi)老(lao)(lao)年(nian)人從金(jin)(jin)(jin)融機構獲得的(de)(de)養老(lao)(lao)金(jin)(jin)(jin)收入將小于抵押產權房之前房屋本身所能獲得的(de)(de)收益(yi)，這(zhe)就造成老(lao)(lao)年(nian)人承擔一定(ding)的(de)(de)價(jia)值風(feng)(feng)險(xian)(xian)。如果(guo)房屋價(jia)格(ge)(ge)下跌，金(jin)(jin)(jin)融機構將面臨(lin)巨(ju)大的(de)(de)貶值風(feng)(feng)險(xian)(xian)。而要讓(rang)房價(jia)十(shi)幾(ji)年(nian)甚至幾(ji)十(shi)年(nian)保持(chi)平穩，一成不(bu)變的(de)(de)狀態是(shi)(shi)很難的(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)要(yao)有(you)一個(ge)機(ji)(ji)構(gou)來(lai)為老(lao)年人做(zuo)房(fang)(fang)屋抵押，來(lai)支付老(lao)年人每月的養(yang)老(lao)金(jin)(jin)(jin)。“以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)”的推行包括三種(zhong)模(mo)(mo)式(shi)：公(gong)積金(jin)(jin)(jin)管(guan)理中心模(mo)(mo)式(shi)，銀行、保(bao)險(xian)公(gong)司等金(jin)(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)模(mo)(mo)式(shi)，養(yang)老(lao)機(ji)(ji)構(gou)模(mo)(mo)式(shi)。但是公(gong)積金(jin)(jin)(jin)管(guan)理中心沒有(you)買賣和租賃(lin)房(fang)(fang)屋的職能(neng)(neng)，金(jin)(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)不能(neng)(neng)將保(bao)險(xian)資金(jin)(jin)(jin)投資不動產并進(jin)行“混業經(jing)營”，養(yang)老(lao)機(ji)(ji)構(gou)能(neng)(neng)否提(ti)供與(yu)老(lao)年人房(fang)(fang)產價值相符的服務有(you)待考(kao)究。這些問題都阻(zu)礙(ai)著以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)方式(shi)的實(shi)施(shi)，三家機(ji)(ji)構(gou)中的任(ren)何一家實(shi)施(shi)以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)都會涉(she)及到國家政策不允許的領域(yu)，最終損害老(lao)年人的利(li)益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適合人群：城市居(ju)民擁有1套以上住(zhu)房且該(gai)住(zhu)房不需(xu)子(zi)女繼承或無子(zi)女繼承的中低(di)收入(ru)者；城市居(ju)民對住(zhu)房有較高升值預(yu)期、追求退(tui)休后高品質生活的中高收入(ru)者。

2、以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較(jiao)大住房且該(gai)住房不需子女繼(ji)承(cheng)或(huo)無(wu)子女繼(ji)承(cheng)的中低收入者；大中城市退休后追求(qiu)高(gao)品質生(sheng)活的中等(deng)水平收入者。

3、售后返租

適合人(ren)群：大(da)中城市僅(jin)擁有一套(tao)住房且該(gai)住房不(bu)需子女繼承(cheng)或無(wu)子女繼承(cheng)的中低(di)收(shou)入(ru)(ru)者(zhe)；大(da)中城市退休(xiu)后追(zhui)求(qiu)高品質生活但不(bu)愿意搬離原住處的中等水平收(shou)入(ru)(ru)者(zhe)。

4、倒按揭

適合人群：大中(zhong)城市擁有住(zhu)房且該住(zhu)房不需子(zi)女繼(ji)承(cheng)或無(wu)子(zi)女繼(ji)承(cheng)的(de)中(zhong)低收入(ru)者；大中(zhong)城市退休后(hou)追求高(gao)品質(zhi)生活(huo)的(de)中(zhong)高(gao)水平(ping)收入(ru)者。

五、以房養老的條件

1、自有(you)(you)住房(fang)并擁(yong)有(you)(you)完(wan)全(quan)產權。養老家庭必須(xu)對(dui)其居住的房(fang)屋擁(yong)有(you)(you)完(wan)全(quan)的產權，才有(you)(you)權也才有(you)(you)可(ke)能對(dui)該房(fang)屋做出售、出租或轉(zhuan)讓的處置。

2、獨(du)立住(zhu)房(fang)。在以房(fang)養老(lao)模(mo)式中，只有老(lao)年父母(mu)與子女分開居(ju)住(zhu)，該模(mo)式才有可(ke)能(neng)得(de)以運作，否(fou)則，老(lao)人(ren)亡故后，子女便(bian)無處可(ke)居(ju)。

3、經濟狀況(kuang)適中。當老(lao)年人(ren)(ren)的(de)經濟物質(zhi)基(ji)礎(chu)甚(shen)為雄厚時，就不會也(ye)不必(bi)考慮用房產(chan)養老(lao);而老(lao)人(ren)(ren)的(de)經濟物質(zhi)條件較差(cha)，或者(zhe)沒(mei)有自己獨(du)立的(de)房屋，或者(zhe)房屋的(de)價值(zhi)過低，也(ye)很難指望(wang)將(jiang)其作為自己養老(lao)的(de)資本。

4、地(di)處城(cheng)市或(huo)城(cheng)郊(jiao)。老(lao)(lao)人(ren)(ren)身居城(cheng)市或(huo)城(cheng)郊(jiao)，尤其是欣(xin)(xin)欣(xin)(xin)向榮、經濟(ji)快速增(zeng)長的(de)城(cheng)市或(huo)城(cheng)郊(jiao)，住房的(de)價值很高，且在不斷增(zeng)值之中，住房的(de)變現轉讓也較為容易(yi)，適(shi)合房屋(wu)反(fan)向抵押(ya)(ya)貸款養老(lao)(lao)。但如果住房地(di)處農(nong)村，或(huo)經濟(ji)發(fa)展緩慢，增(zeng)值幅度(du)不大的(de)不發(fa)達地(di)區，因價值低、不易(yi)變現等(deng)，將很難適(shi)用這一模式(shi)。需要(yao)強調的(de)是，房屋(wu)反(fan)向抵押(ya)(ya)貸款養老(lao)(lao)方(fang)式(shi)尤其適(shi)合有獨(du)立產權房的(de)、沒有直接(jie)繼承人(ren)(ren)的(de)、中低收入水平的(de)城(cheng)市老(lao)(lao)人(ren)(ren)。

六、以房養老形式有哪些

1、子(zi)女養老(lao)，房產由(you)子(zi)女繼承；

2、撫養人(ren)養老，房產由撫養人(ren)繼承；

3、租(zu)出大(da)房(fang)再租(zu)入(ru)小房(fang)，用房(fang)租(zu)差價款(kuan)養老；

4、將房子(zi)出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；

5、售出大房，換購小(xiao)房，用差價(jia)款養老(lao)；

6、將住(zhu)房出售(shou)，再租(zu)回原住(zhu)房，用(yong)該筆款項交納房租(zu)和養老；

7、將房屋抵(di)押(ya)給有資質的銀行、保(bao)險公司等機構，每個月(yue)從該機構取(qu)得貸款(kuan)(kuan)作為養老(lao)金，老(lao)人繼(ji)續在(zai)原房屋居住，去世后則用該住房歸還(huan)貸款(kuan)(kuan)。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中(zhong)國(guo)人(ren)的傳統是(shi)“但存方寸地，留于子(zi)(zi)(zi)孫耕”。老人(ren)將(jiang)自己的房產抵(di)押出去而無法留給(gei)子(zi)(zi)(zi)女，這(zhe)樣的現實(shi)，國(guo)人(ren)恐怕一(yi)下(xia)子(zi)(zi)(zi)難以(yi)接受。在(zai)當前(qian)經濟還不怎(zen)么(me)發達(da)、貧富差距還比(bi)較大的情況下(xia)，許(xu)多老百姓辛苦(ku)一(yi)輩子(zi)(zi)(zi)也難以(yi)攢下(xia)一(yi)套房子(zi)(zi)(zi)，到(dao)老了，卻又(you)不得(de)不將(jiang)房子(zi)(zi)(zi)抵(di)押給(gei)銀(yin)行(xing)(xing)，以(yi)貸款養老，這(zhe)怎(zen)么(me)都(dou)讓人(ren)感(gan)覺銀(yin)行(xing)(xing)似乎在(zai)“搶錢”。有評論者(zhe)指出，“以(yi)房養老”折射出的是(shi)中(zhong)低收(shou)入群(qun)體深深的無奈。

2、法治環境

評(ping)估(gu)不(bu)規(gui)范，公(gong)正(zheng)難保(bao)證(zheng)(zheng)。“以(yi)房(fang)養(yang)老(lao)”需要透明(ming)、公(gong)正(zheng)的法治環(huan)境。“以(yi)房(fang)養(yang)老(lao)”牽涉到房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業、金融業、社(she)會保(bao)障、保(bao)險(xian)以(yi)及(ji)相關(guan)政府部門，對這些領域(yu)的運作質量要求相當高(gao)。如何(he)保(bao)證(zheng)(zheng)這些行業、部門公(gong)平、公(gong)正(zheng)地(di)(di)經營、管理(li)(li)和(he)執法，在當前法治不(bu)健全的條件下是個(ge)極大的挑戰(zhan)。就(jiu)拿(na)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)評(ping)估(gu)來說，由于起步較晚，中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)評(ping)估(gu)機構還極不(bu)規(gui)范，不(bu)但(dan)整體素質偏低，而且(qie)市場存在惡性競爭，有(you)爭議的評(ping)估(gu)結果，尤(you)其(qi)對于弱勢群體來說，更(geng)難以(yi)得到及(ji)時、公(gong)正(zheng)、合理(li)(li)的處理(li)(li)。

3、產權問題

70年是(shi)大(da)限，之后怎(zen)么(me)(me)辦？有網友指出(chu)，在中國買(mai)房子(zi)，不像在美國，買(mai)過來的(de)房子(zi)就是(shi)私有財產，永遠(yuan)都神圣不可侵犯了。基于目(mu)前的(de)地權(quan)制度，我們(men)對住(zhu)宅的(de)使(shi)用(yong)權(quan)只(zhi)有70年。根據《房地產管(guan)理法(fa)》，土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)的(de)續期必須重新(xin)批準(zhun)，重新(xin)繳納土(tu)地出(chu)讓金，否則土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)及其附著的(de)建(jian)筑(zhu)物，都將被政(zheng)府無(wu)償收回。也就是(shi)說(shuo)，我們(men)無(wu)法(fa)“買(mai)斷”任何一間房屋。在這種情況(kuang)下，怎(zen)么(me)(me)去(qu)大(da)面積地推廣住(zhu)房反抵(di)押貸(dai)款?

4、購買力問題

房(fang)價飛漲(zhang)，百姓難承受。以房(fang)養老(lao)的(de)(de)(de)前(qian)提是(shi)大(da)家手里有房(fang)子(zi)，可近年來房(fang)價非理性的(de)(de)(de)上漲(zhang)已(yi)經(jing)大(da)大(da)超出了(le)百姓的(de)(de)(de)承受能力，目(mu)前(qian)，中(zhong)國城鎮的(de)(de)(de)人(ren)均年收入(ru)也(ye)不(bu)過是(shi)萬(wan)把塊錢，在城里買套(tao)能住的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)最少也(ye)要四五十萬(wan)(郊區便宜點但還(huan)得配車，更不(bu)現(xian)實)，如果現(xian)在人(ren)到中(zhong)年，即使不(bu)吃(chi)不(bu)喝到60歲也(ye)還(huan)不(bu)上貸款，60歲之后人(ren)養房(fang)都成(cheng)問題，別說(shuo)房(fang)養人(ren)了(le)。