買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首先(xian)要根據(ju)資金實力、還款能力等(deng)估算自己的實際購買力，并根據(ju)工作生活的需要，確定(ding)房屋的區位、面積、價格、樓層(ceng)、朝向(xiang)等(deng)。

第二環節：挑選房源

這一環節是準(zhun)備工(gong)作的延續，可以從報(bao)紙、電視、網絡或相關房(fang)(fang)地產網站上查詢，購(gou)房(fang)(fang)者需(xu)要綜合(he)三種媒(mei)體的優勢，全面細(xi)致(zhi)考察房(fang)(fang)源信息。

第三環節：實地看房

選房是個技術含量很高(gao)的活兒。選房前(qian)你要(yao)對容積率(lv)、綠化(hua)率(lv)、公攤、戶型方面的基礎知(zhi)識有所了解(jie)。

如(ru)購(gou)買的是現房，可以(yi)直觀地(di)看到(dao)房屋的結構、戶型(xing)，但如(ru)果是期房則只(zhi)能以(yi)戶型(xing)圖來作為選房依(yi)據。這個時候，購(gou)房者一定要學(xue)會看戶型(xing)圖。

一般來說，選房要從房子六(liu)個方(fang)面來考慮是否買房。六(liu)個方(fang)面包括：地段(duan)、價格、周邊市政規劃、環(huan)境配套(tao)、房屋結構和朝向(xiang)、物業(ye)管(guan)理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定(ding)目標(biao)后，就進入了(le)和售(shou)房(fang)人實(shi)質性接觸的談判(pan)階(jie)段。談判(pan)簽訂買(mai)賣合同這一環(huan)節是購房(fang)過(guo)程中最重要的環(huan)節，買(mai)賣雙方必須把自身的權利和義務(wu)落(luo)實(shi)到文(wen)字上，特別(bie)是有關房(fang)屋(wu)的面積、付款(kuan)方式、物業狀況等關鍵條款(kuan)。

第五環節：辦理貸款

目前二手房可以(yi)辦(ban)理商業貸款(kuan)。根據(ju)自(zi)身(shen)的財(cai)力和所購房屋的各種條件綜(zong)合考慮貸款(kuan)的額度、年限(xian)等。由(you)中介公司協助按銀行的有(you)關規定辦(ban)理貸款(kuan)手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方的(de)(de)名字(zi)要更換成新的(de)(de)買(mai)房人的(de)(de)名字(zi)。要在中介(jie)公司的(de)(de)指導下準(zhun)備齊相關的(de)(de)資料，然(ran)后權證人員(yuan)協(xie)助辦理產權過戶手(shou)續。

第七環節：驗房入住

驗房入住一定(ding)要把所購房屋(wu)的(de)水、電(dian)(dian)、煤氣、有線電(dian)(dian)視(shi)費(fei)(fei)、供(gong)暖(nuan)費(fei)(fei)、物業費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用結清，買(mai)賣雙方和中介(jie)公司都要在物業交割單上簽字備檔(dang)。

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簽訂認購書

認購書簽(qian)訂必須的流程：

認購書(shu)主(zhu)要內(nei)容(rong)包括：

1． 認購物業；

2． 房價，包括戶型、面積、單(dan)位價格（幣種）、總價等；

3． 付(fu)款(kuan)方式，包括一次(ci)付(fu)款(kuan)、分期付(fu)款(kuan)、按揭付(fu)款(kuan)；

4． 認購條件，包括認購書應注意(yi)事項、定金、鑒定正式條約的時間(jian)、付款地點、帳戶、簽約地點等(deng)。

在簽(qian)定(ding)(ding)完認購書后，銷售(shou)方還(huan)應給購房(fang)人(ren)(ren)(ren)發放《簽(qian)約須知》，以(yi)便使購房(fang)者(zhe)明白下一個細節，購房(fang)人(ren)(ren)(ren)只(zhi)有明白其(qi)中內容，才能順利(li)簽(qian)定(ding)(ding)購房(fang)契約，其(qi)內容包括：簽(qian)約地點、購房(fang)者(zhe)應帶證件、購房(fang)者(zhe)委托他人(ren)(ren)(ren)簽(qian)約時有關(guan)委托書的(de)證明、有關(guan)貸款憑證的(de)說明、繳納有關(guan)稅費的(de)說明。

產權證辦理

房(fang)(fang)屋(wu)買賣當事人簽(qian)訂(ding)的商品房(fang)(fang)預、出售合(he)同或房(fang)(fang)屋(wu)買賣合(he)同依法(fa)生效后30日內雙(shuang)方應(ying)到房(fang)(fang)地產(chan)產(chan)權登記部門(men)辦理房(fang)(fang)地產(chan)產(chan)權證(zheng)。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣雙方(fang)至產權(quan)登記部門，上交辦理(li)產權(quan)證的(de)相關資料：

商品房：個人身(shen)份證(zheng)、房屋登記申請表、購(gou)房證(zheng)明書(shu)(shu)刊(kan)號(hao)、商品房購(gou)銷合同(tong)書(shu)(shu)（或(huo)預售合同(tong)書(shu)(shu)）、房屋分戶平面圖、繳(jiao)款發票、交易監證(zheng)文書(shu)(shu)。

拆遷(qian)(qian)安置房(fang)：個人身(shen)份證(zheng)、房(fang)屋登(deng)記(ji)表(biao)、房(fang)屋拆遷(qian)(qian)證(zheng)明(ming)書、房(fang)屋拆遷(qian)(qian)產權交(jiao)換

證明(ming)(ming)書或(huo)購房證明(ming)(ming)書、原房屋(wu)產(chan)權注銷證明(ming)(ming)、房屋(wu)拆遷安置補(bu)償結算單、房屋(wu)分戶(hu)平面(mian)圖、繳(jiao)款(kuan)發票。

單位新建房(fang)：法人(ren)資格證(zheng)(zheng)(zheng)明（法人(ren)代(dai)碼證(zheng)(zheng)(zheng)明或營(ying)業執(zhi)照、房(fang)屋登(deng)記申請表、建設(she)項目批文(wen)、征地(di)(di)批文(wen)或用地(di)(di)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)、征地(di)(di)紅線(xian)圖、建設(she)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)、建筑紅線(xian)圖、建設(she)設(she)計防火審(shen)核意見書(shu)、竣工平(ping)面(mian)圖、房(fang)屋總(zong)平(ping)面(mian)圖、房(fang)屋分層平(ping)面(mian)圖、竣工驗收(shou)報告(gao)）。

個(ge)人(ren)新建(jian)房(fang)屋：個(ge)人(ren)身份證、房(fang)屋登(deng)記申請裝、建(jian)筑許可證、建(jian)筑紅線圖、建(jian)設(she)設(she)計防(fang)火審核意見書。

2、申請人上交資料后，房屋(wu)產(chan)權登記部門會開出(chu)收(shou)件收(shou)具，注明領證日期，領證日期一(yi)般(ban)距交件日期10天３個月左右(you)。

3、產(chan)權登(deng)記部門將對所(suo)收資(zi)料進行(xing)審(shen)核(he)，如發現申(shen)請人(ren)(ren)所(suo)交資(zi)料不(bu)全等特殊情況．會按(an)房屋登(deng)記申(shen)請表所(suo)上所(suo)用申(shen)請人(ren)(ren)電話通知(zhi)申(shen)請人(ren)(ren)．并(bing)順廷辦證時間．

買房應繳稅費

契稅(shui)：指由于(yu)土地使用(yong)權(quan)出讓、轉讓、房屋買賣、交易或贈與等發生房地產權(quan)屬(shu)轉移時，向(xiang)產權(quan)承受人征收(shou)的(de)一種稅(shui)賦。

營(ying)業稅(shui)(shui)：指(zhi)對(dui)銷售房地產(chan)的(de)單位和個(ge)人，就(jiu)其營(ying)業額(e)按(an)率(lv)計(ji)征的(de)一(yi)種稅(shui)(shui)賦(fu)。 營(ying)業稅(shui)(shui)附加(jia)：指(zhi)對(dui)繳納(na)營(ying)業稅(shui)(shui)的(de)單位和個(ge)人，就(jiu)其實(shi)繳的(de)營(ying)業稅(shui)(shui)為計(ji)稅(shui)(shui)依(yi)據而征收的(de)城市(shi)維(wei)修建(jian)設稅(shui)(shui)與教育費附加(jia)。

房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)：指(zhi)以房(fang)屋(wu)為(wei)征稅(shui)(shui)對象，按照房(fang)屋(wu)的(de)(de)原值或(huo)(huo)房(fang)產(chan)租金(jin)收入的(de)(de)一(yi)定比例向產(chan)權所(suo)有人征收的(de)(de)一(yi)種(zhong)稅(shui)(shui)賦。印花稅(shui)(shui)：指(zhi)對在經濟活動中或(huo)(huo)經濟交往中書面確(que)立的(de)(de)或(huo)(huo)領受的(de)(de)房(fang)地產(chan)憑證征收的(de)(de)一(yi)種(zhong)稅(shui)(shui)賦。

個(ge)人所得稅：指個(ge)人將(jiang)擁有合法產權的(de)(de)房(fang)屋轉讓(rang)、出租或其(qi)(qi)他活(huo)動并取得收入，就其(qi)(qi)所得計(ji)算(suan)征收的(de)(de)一種稅賦。

二手房稅費計算

交易手續(xu)費： 2.5元(yuan)/平方米(mi)×建(jian)筑面積 ；

合同印花(hua)稅： 房屋成(cheng)交總額×0.05%；

營 業 稅： 普通住宅 5年(nian)內：房屋成(cheng)交(jiao)總額×5.55% ；5年(nian)或5年(nian)以上：免征 ；

非(fei)普通住(zhu)宅(zhai) 5年內(nei)：房屋成交總額(e)×5.55% 5年或(huo)5年以(yi)上(shang)：差額(e) ×5.55% ；

個人所(suo)得稅： 普通住(zhu)宅房(fang)屋成交總(zong)額的1%或利潤部分(fen)×20％； 　　非普通住(zhu)宅 房(fang)屋成交總(zong)額的2%或利潤部分(fen)×20％；

土地增值(zhi)稅：普通住(zhu)宅(zhai)免征(zheng)(zheng)，非普通住(zhu)宅(zhai)3年(nian)(nian)內(nei)：房(fang)屋(wu)成(cheng)交(jiao)總額×0.5% ，3年(nian)(nian)至5年(nian)(nian)：房(fang)屋(wu)成(cheng)交(jiao)總額×0.25% 5年(nian)(nian)或5年(nian)(nian)以上：免征(zheng)(zheng)；

買賣合(he)同公證(zheng)費：（買賣合(he)同需要公證(zheng)時(shi)才(cai)須繳納） 房屋成交(jiao)總額×0.3%；

契稅(shui)是(shi)應(ying)由買方交納的，交稅(shui)比例是(shi)：

1、普通住宅(zhai)應(ying)該交(jiao)(jiao)納(na)成(cheng)交(jiao)(jiao)價或是(shi)評估(gu)價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應該交(jiao)納成交(jiao)價(jia)或(huo)是評(ping)估價(jia)的3%的契(qi)稅(shui)。

買(mai)房 - 房貸與購房保險

房貸的注意事項

一(yi)、申請(qing)貸款(kuan)額度要量力而(er)行買(mai)房

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合適(shi)自己的還款方式

四(si)、向(xiang)銀行提供(gong)資料要(yao)真實

五、提供本(ben)人住址要準確、及時

六、每月要按時還款(kuan)避免罰息

另外也要注意：

一、申(shen)請貸款前不要動用公(gong)積金(jin)

二、在借款(kuan)最初一年內不要提前還款(kuan)

三、還貸有(you)困難不要忘(wang)記尋找(zhao)身邊的銀行

四、貸款后(hou)出租(zu)住房不(bu)要(yao)忘記(ji)告知義務

五、貸款(kuan)還清(qing)后不要忘(wang)記撤銷抵押

六、不(bu)要遺失借款(kuan)合同和借據