農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬(shu)農(nong)民集(ji)體(ti)經濟組織所有，只(zhi)有該組織成員(yuan)才享有宅(zhai)(zhai)基地(di)使(shi)用權(quan)；農(nong)村村民一戶只(zhi)能擁有一處(chu)宅(zhai)(zhai)基地(di)，農(nong)村村民出賣、出租(zu)住(zhu)房(fang)后，再申請宅(zhai)(zhai)基地(di)的(de)不(bu)予(yu)批準。從上述規定來看，法(fa)律(lv)雖未(wei)禁止農(nong)村村民出賣、出租(zu)宅(zhai)(zhai)基地(di)上所建(jian)住(zhu)宅(zhai)(zhai)，但對售房(fang)主體(ti)卻有限制，即農(nong)村房(fang)可以進行交易(yi)買賣，但必(bi)須與享有農(nong)村宅(zhai)(zhai)基地(di)使(shi)用權(quan)的(de)主體(ti)進行買賣。

城市房(fang)屋的所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉移時，須到房(fang)屋所(suo)在地(di)(di)房(fang)屋管(guan)理機關及土地(di)(di)管(guan)理部門(men)辦理所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉移登記和土地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)變更(geng)登記手續(xu)，只有(you)完成這(zhe)些手續(xu)，才發生(sheng)房(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)(quan)及土地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)轉移的效力。

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而集體經濟(ji)組織內、外成員間(jian)進行(xing)農村房屋(wu)交(jiao)易時(shi)，其程序和效力又如(ru)何呢？這(zhe)個(ge)問(wen)題(ti)一(yi)時(shi)難(nan)以回答，此類(lei)房屋(wu)買(mai)賣糾紛(fen)也已成為司法實踐中的(de)難(nan)題(ti)。原因就在于，目前我國(guo)在此領域尚(shang)無明確(que)可適(shi)用之法律(lv)、法規，最高人民法院亦無特(te)定(ding)案(an)由。要解(jie)決這(zhe)個(ge)問(wen)題(ti)，只能從長計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣的標物(wu)為農(nong)村(cun)居民私(si)房(fang)(fang)(fang)，此(ci)處(chu)的私(si)房(fang)(fang)(fang)以廣義(yi)解(jie)，包(bao)(bao)括傳統意(yi)義(yi)上(shang)的農(nong)村(cun)居民住房(fang)(fang)(fang)、雜物(wu)房(fang)(fang)(fang)、飼養牲(sheng)畜(chu)用房(fang)(fang)(fang)等(deng)(deng)。如此(ci)，村(cun)辦企業廠房(fang)(fang)(fang)、農(nong)村(cun)公益事(shi)業用房(fang)(fang)(fang)等(deng)(deng)則不屬(shu)于農(nong)村(cun)房(fang)(fang)(fang)屋買賣中的“農(nong)村(cun)房(fang)(fang)(fang)屋”。而處(chu)于房(fang)(fang)(fang)屋之(zhi)下的宅(zhai)基地，一般(ban)包(bao)(bao)括農(nong)民生活居住用地，如住房(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)、牲(sheng)畜(chu)房(fang)(fang)(fang)、倉庫、廁所用地等(deng)(deng);四旁綠化(hua)用地，如房(fang)(fang)(fang)前屋后(hou)的竹林(lin)(lin)、木林(lin)(lin)、花圃(pu)用地等(deng)(deng);其它生活服務設(she)施用地，如水井、地窖(jiao)用地等(deng)(deng)。在我國農(nong)村(cun)大多數地方，宅(zhai)基地就是指一家一戶(hu)居住生活的庭院用地。

農(nong)村房屋買賣的(de)出售方一(yi)(yi)般(ban)為(wei)農(nong)村集體經濟(ji)(ji)組(zu)織的(de)村民(min)，而購買方則存在兩(liang)種情況：一(yi)(yi)是(shi)集體經濟(ji)(ji)組(zu)織內(nei)部成(cheng)員(yuan)，二是(shi)集體經濟(ji)(ji)組(zu)織以外的(de)成(cheng)員(yuan)。

（1）集體(ti)經(jing)(jing)濟(ji)組織(zhi)內(nei)部(bu)成(cheng)員又分三(san)(san)種具體(ti)情況(kuang)：一是(shi)(shi)本身已有宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地，且(qie)符(fu)合國(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地標(biao)(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)；二(er)是(shi)(shi)已有宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地，但尚(shang)未(wei)達到(dao)(dao)國(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)標(biao)(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)；三(san)(san)是(shi)(shi)已在集體(ti)經(jing)(jing)濟(ji)組織(zhi)落戶(hu)，但尚(shang)沒有分到(dao)(dao)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地。根(gen)據一戶(hu)村(cun)(cun)(cun)民只能(neng)擁有一處(chu)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，對(dui)已有宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地且(qie)符(fu)合國(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)規(gui)定(ding)標(biao)(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)村(cun)(cun)(cun)民，再申(shen)請宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地是(shi)(shi)不(bu)(bu)可(ke)能(neng)得(de)(de)到(dao)(dao)批準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)。對(dui)上列(lie)第(di)(di)二(er)種情況(kuang)，村(cun)(cun)(cun)民如(ru)再申(shen)請第(di)(di)二(er)處(chu)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)(ji)地時超過(guo)國(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)規(gui)定(ding)標(biao)(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)，也不(bu)(bu)應得(de)(de)到(dao)(dao)批準(zhun)(zhun)。至于第(di)(di)三(san)(san)種情況(kuang)，則可(ke)依(yi)法(fa)申(shen)請建(jian)房用地。

（2）如果(guo)是集體經濟組織以(yi)外的成(cheng)員，會出現兩種情況(kuang)：

①城(cheng)鎮(zhen)居民，根據1999年國務院辦(ban)公廳《關于加強(qiang)土地(di)(di)轉讓(rang)管(guan)理嚴禁炒(chao)賣土地(di)(di)的(de)通知》第(di)2條第(di)2款規定：農(nong)民的(de)住(zhu)宅(zhai)不(bu)(bu)(bu)得(de)(de)向城(cheng)市居民出售，也不(bu)(bu)(bu)得(de)(de)批準城(cheng)市居民占用農(nong)民集體(ti)土地(di)(di)建住(zhu)宅(zhai)，有關部(bu)門(men)不(bu)(bu)(bu)得(de)(de)為違(wei)法建造和(he)購(gou)買的(de)住(zhu)宅(zhai)發放土地(di)(di)使用證和(he)房產(chan)證。

②本(ben)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)以外(wai)的農民，根據國家土地管理法(fa)的相關規定(ding)，只有本(ben)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)成員才(cai)有資格使用該組(zu)織(zhi)的宅基地。因此，本(ben)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)以外(wai)的農民也(ye)不是(shi)農村(cun)房(fang)屋買(mai)賣合法(fa)的購買(mai)方(fang)。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所述，集體經濟組織(zhi)內、外(wai)成員(yuan)間的(de)農村房屋交易日益(yi)增多，因(yin)此產(chan)生的(de)買賣(mai)糾紛近年也(ye)來呈明顯(xian)上升趨勢(shi)。應原告的(de)訴訟請求不同(tong)(tong)，各(ge)地法院在立案時確(que)立的(de)案由也(ye)不盡一(yi)致，其(qi)中(zhong)常見的(de)訴訟請求是(shi)請求法院確(que)認買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)有效和(he)責(ze)令被告協助辦理(li)過戶手續。審判(pan)實踐(jian)中(zhong)，一(yi)般將其(qi)歸類為買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，至于(yu)是(shi)一(yi)般買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)還是(shi)特(te)殊買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，尚(shang)無定(ding)論。

自從2004年11月國土(tu)(tu)(tu)資源部(bu)《關于加強農村(cun)宅(zhai)基地(di)管理(li)的(de)(de)意見》出臺后，大部(bu)分地(di)方(fang)國土(tu)(tu)(tu)管理(li)部(bu)門停止了(le)辦理(li)農村(cun)房(fang)屋土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用權的(de)(de)過戶(hu)(hu)手續(xu)，這對法院(yuan)作出農村(cun)房(fang)屋買賣有效的(de)(de)判決(jue)(jue)(jue)產生了(le)很大的(de)(de)影(ying)響，形(xing)成了(le)判決(jue)(jue)(jue)無法履行(xing)的(de)(de)被(bei)動局面。為了(le)應(ying)對這種局面，一(yi)(yi)些(xie)法院(yuan)只能采取一(yi)(yi)些(xie)變通措施，如先建議原告對要求被(bei)告協(xie)(xie)助辦理(li)土(tu)(tu)(tu)地(di)證(zheng)過戶(hu)(hu)手續(xu)的(de)(de)訴訟請求撤訴，若原告堅持的(de)(de)，則采取其他(ta)一(yi)(yi)些(xie)做法：有的(de)(de)在(zai)判決(jue)(jue)(jue)主文中注明“如因政策等客觀(guan)原因不(bu)(bu)能辦理(li)土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用權過戶(hu)(hu)的(de)(de)，被(bei)告方(fang)不(bu)(bu)負責任(ren)”，有的(de)(de)在(zai)判決(jue)(jue)(jue)被(bei)告協(xie)(xie)助辦理(li)土(tu)(tu)(tu)地(di)過戶(hu)(hu)手續(xu)的(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)(shi)要求申請執(zhi)行(xing)人保(bao)證(zheng)暫不(bu)(bu)申請法院(yuan)執(zhi)行(xing)過戶(hu)(hu)手續(xu)等，或仍判決(jue)(jue)(jue)被(bei)告履行(xing)合同(tong)(tong)的(de)(de)協(xie)(xie)助義(yi)務，同(tong)(tong)時(shi)(shi)建議有關部(bu)門對法院(yuan)協(xie)(xie)助執(zhi)行(xing)通知(zhi)書進行(xing)登記備案，在(zai)舊村(cun)改造、拆遷安(an)置等政策處理(li)時(shi)(shi)作為依據。

其(qi)次，審理農(nong)村房屋買賣糾(jiu)紛案(an)件(jian)的(de)(de)(de)問題很(hen)多，由于現行法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)(gui)對(dui)該問題缺乏(fa)明(ming)確系(xi)統的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)，法(fa)院在處理此類(lei)案(an)件(jian)時首(shou)先要面(mian)臨法(fa)律(lv)適(shi)用方面(mian)的(de)(de)(de)困惑。同類(lei)案(an)件(jian)，援(yuan)引不同法(fa)律(lv)，甚至援(yuan)引同一部法(fa)律(lv)的(de)(de)(de)不同條文(wen)，如(ru)《土地(di)管(guan)理法(fa)》第62條或第63條，判(pan)決結(jie)果亦會截然(ran)不同。并且，最(zui)高人(ren)民(min)法(fa)院在處理此類(lei)案(an)件(jian)時也沒有規(gui)(gui)定(ding)一個特定(ding)的(de)(de)(de)案(an)由，以致各地(di)法(fa)院的(de)(de)(de)審理判(pan)決五花八(ba)門。這樣下去，主(zhu)動(dong)權只會牢牢地(di)掌握(wo)在裁判(pan)者手(shou)里(li)，對(dui)于維護當事(shi)人(ren)的(de)(de)(de)合法(fa)權益是(shi)非常(chang)不利(li)的(de)(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以(yi)農村房屋(wu)買賣(mai)合(he)同(tong)為例，村民(min)將房屋(wu)出售(shou)給本(ben)集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組織內部成員，認(ren)定買賣(mai)合(he)同(tong)有(you)(you)效沒有(you)(you)什么異議(yi)；但(dan)出售(shou)給集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組織以(yi)外成員，即外村村民(min)或城鎮(zhen)居(ju)民(min)時，合(he)同(tong)效力的認(ren)定，目(mu)前(qian)則有(you)(you)兩種截然相反的觀點。

（1）一種觀點，認為農(nong)村房(fang)屋買(mai)賣合同無(wu)效。理由(you)是：

①根據《土地管(guan)理法》第62條(tiao)及其他條(tiao)款的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，農(nong)(nong)村宅(zhai)基(ji)地屬于農(nong)(nong)民集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)織(zhi)(zhi)所有，能享有宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權(quan)的(de)(de)(de)必須是集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)織(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)成員，且一戶(hu)只能享有一處。如果(guo)允許農(nong)(nong)村房(fang)屋出售給集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)織(zhi)(zhi)以外的(de)(de)(de)人，將導致房(fang)屋項下的(de)(de)(de)宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權(quan)一并(bing)轉讓，這勢必導致宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權(quan)享受主體(ti)的(de)(de)(de)擴大化，違反《土地管(guan)理法》中關于宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權(quan)身份(fen)限(xian)制的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)。

②《土地管理法(fa)》第63條規定(ding)：“農(nong)(nong)(nong)村集(ji)體(ti)(ti)所(suo)有(you)的(de)土地的(de)使用權(quan)不(bu)得(de)出讓(rang)、轉讓(rang)或(huo)者出租用于(yu)非農(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)建設(she)。”如果農(nong)(nong)(nong)民的(de)房屋允(yun)許自由(you)買賣，就(jiu)(jiu)是(shi)將與房屋相連接的(de)宅(zhai)基地使用權(quan)作(zuo)為(wei)標物出賣了，實質上就(jiu)(jiu)是(shi)對(dui)農(nong)(nong)(nong)民集(ji)體(ti)(ti)所(suo)有(you)的(de)土地使用權(quan)進(jin)行非農(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)建設(she)，因而(er)為(wei)該規定(ding)所(suo)禁止。

③1999年國務院辦公廳(ting)在(zai)《關(guan)于(yu)加強土(tu)地轉讓(rang)管(guan)理(li)嚴禁(jin)炒(chao)賣土(tu)地通知》第2條(tiao)第2款規定：“農(nong)民(min)的住(zhu)宅(zhai)不(bu)得(de)向城市居(ju)民(min)出售(shou)，也(ye)不(bu)得(de)批準城市居(ju)民(min)占用農(nong)民(min)集體土(tu)地建住(zhu)宅(zhai)，有關(guan)部門不(bu)得(de)為違法建筑(zhu)和(he)購(gou)買的住(zhu)宅(zhai)發放土(tu)地使用證和(he)房(fang)產(chan)證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合(he)同有(you)效。理由是：

①1963年3月20日中共(gong)中央《關(guan)于對社(she)員(yuan)(yuan)宅基(ji)地(di)問(wen)題作(zuo)一(yi)些補(bu)充規(gui)(gui)(gui)定的(de)(de)通(tong)知》第2項規(gui)(gui)(gui)定：“社(she)員(yuan)(yuan)有(you)買賣(mai)房(fang)屋(wu)的(de)(de)權(quan)利。房(fang)屋(wu)出(chu)賣(mai)后(hou)(hou)，宅基(ji)地(di)的(de)(de)使用(yong)(yong)權(quan)即(ji)隨之轉移(yi)給(gei)房(fang)主，但宅基(ji)地(di)的(de)(de)所(suo)有(you)權(quan)仍(reng)歸集體(ti)所(suo)有(you)。”這(zhe)一(yi)規(gui)(gui)(gui)定，明確了(le)農民擁有(you)買賣(mai)房(fang)屋(wu)的(de)(de)權(quan)利，并且(qie)房(fang)屋(wu)買賣(mai)完成后(hou)(hou)，宅基(ji)地(di)的(de)(de)使用(yong)(yong)權(quan)也隨之轉移(yi)。

②最高法院(1992)民他字第8號(hao)批復認為：農(nong)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。

③禁止(zhi)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)購置宅基(ji)(ji)地(di)有(you)違法(fa)律(lv)的(de)(de)平(ping)等原則。一方面，僅允(yun)許農(nong)(nong)村(cun)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)購置房(fang)(fang)地(di)產(chan)，而(er)(er)不(bu)允(yun)許城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)購置宅基(ji)(ji)地(di)，對(dui)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)來說是(shi)(shi)不(bu)公(gong)平(ping)的(de)(de)；另(ling)一方面，允(yun)許城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)自由(you)轉讓其房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，而(er)(er)不(bu)允(yun)許農(nong)(nong)民(min)(min)(min)自由(you)處分其房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，實際(ji)上(shang)剝奪了農(nong)(nong)民(min)(min)(min)與城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)財產(chan)上(shang)的(de)(de)平(ping)等權(quan)利(li)，對(dui)農(nong)(nong)民(min)(min)(min)來說是(shi)(shi)不(bu)公(gong)平(ping)的(de)(de)，憲法(fa)亦規定法(fa)律(lv)面前人人平(ping)等。另(ling)外，禁止(zhi)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)購置宅基(ji)(ji)地(di)使得(de)“地(di)隨房(fang)(fang)走”的(de)(de)原則不(bu)再適(shi)用(yong)，即便是(shi)(shi)通過法(fa)院拍賣而(er)(er)來的(de)(de)農(nong)(nong)村(cun)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，也(ye)只有(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)，而(er)(er)無(wu)土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)，一旦碰到(dao)舊村(cun)改造(zao)、拆(chai)遷安置、征地(di)等，也(ye)難以(yi)保證得(de)到(dao)土(tu)地(di)補償。

總之，農村房屋(wu)買賣必須(xu)慎重，對于并非同一(yi)個村集體組織成員之間的房屋(wu)買賣合(he)同糾紛，如(ru)訴諸法(fa)院，法(fa)院將可能認(ren)定其為無效(xiao)。