農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經(jing)濟組織所有(you)，只有(you)該組織成員才享(xiang)有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權；農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民一(yi)戶只能擁(yong)有(you)一(yi)處(chu)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)，農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民出(chu)賣(mai)、出(chu)租住房后，再申請宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)的不予批準。從(cong)上述規定來(lai)看，法(fa)律雖未(wei)禁止(zhi)農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民出(chu)賣(mai)、出(chu)租宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)上所建住宅(zhai)，但(dan)對售房主(zhu)體卻有(you)限制，即農村(cun)(cun)房可以進(jin)(jin)行交易(yi)買(mai)賣(mai)，但(dan)必(bi)須與享(xiang)有(you)農村(cun)(cun)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權的主(zhu)體進(jin)(jin)行買(mai)賣(mai)。

城市(shi)房屋的(de)所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)(yi)時，須(xu)到房屋所(suo)在地(di)房屋管理機關及土地(di)管理部(bu)門辦理所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)(yi)登記和土地(di)使用權(quan)(quan)變更登記手(shou)續(xu)，只有(you)完成(cheng)這些手(shou)續(xu)，才(cai)發生房屋所(suo)有(you)權(quan)(quan)及土地(di)使用權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)(yi)的(de)效力。

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而集體經(jing)濟組織內、外成(cheng)(cheng)員(yuan)間(jian)進行農村房(fang)屋(wu)(wu)交易時，其程(cheng)序和效(xiao)力又如何(he)呢？這(zhe)個問(wen)題一時難(nan)以回答，此類(lei)房(fang)屋(wu)(wu)買賣糾紛也已成(cheng)(cheng)為司法實踐(jian)中的(de)難(nan)題。原(yuan)因就在于(yu)，目前我國在此領域(yu)尚無明確(que)可適用之法律、法規，最高(gao)人(ren)民法院(yuan)亦無特定案由。要解(jie)決這(zhe)個問(wen)題，只能從長(chang)計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買(mai)賣的標物為農村(cun)(cun)居(ju)(ju)民(min)私(si)(si)房，此處的私(si)(si)房以廣義解(jie)，包(bao)括傳統意義上的農村(cun)(cun)居(ju)(ju)民(min)住房、雜物房、飼養牲畜(chu)用(yong)(yong)房等(deng)(deng)。如此，村(cun)(cun)辦企業(ye)廠房、農村(cun)(cun)公益事業(ye)用(yong)(yong)房等(deng)(deng)則不屬于農村(cun)(cun)房屋(wu)買(mai)賣中的“農村(cun)(cun)房屋(wu)”。而處于房屋(wu)之下的宅基地，一(yi)(yi)般包(bao)括農民(min)生活(huo)居(ju)(ju)住用(yong)(yong)地，如住房、廚房、牲畜(chu)房、倉(cang)庫、廁所用(yong)(yong)地等(deng)(deng);四旁綠化用(yong)(yong)地，如房前屋(wu)后的竹林、木林、花圃(pu)用(yong)(yong)地等(deng)(deng);其它生活(huo)服務設施(shi)用(yong)(yong)地，如水井、地窖用(yong)(yong)地等(deng)(deng)。在我國農村(cun)(cun)大多(duo)數地方，宅基地就是指一(yi)(yi)家一(yi)(yi)戶居(ju)(ju)住生活(huo)的庭院用(yong)(yong)地。

農村(cun)房屋買(mai)賣的(de)出售(shou)方(fang)一(yi)(yi)般為農村(cun)集體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織的(de)村(cun)民(min)，而(er)購買(mai)方(fang)則存在兩(liang)種情況：一(yi)(yi)是集體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織內部成(cheng)員(yuan)，二(er)是集體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織以外(wai)的(de)成(cheng)員(yuan)。

（1）集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)(zhi)內部成員(yuan)又分三(san)種具體情況(kuang)：一(yi)是本身已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)，且符(fu)合國(guo)家(jia)規(gui)定(ding)(ding)的(de)(de)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)標(biao)準(zhun)；二是已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)，但(dan)尚未達(da)到國(guo)家(jia)規(gui)定(ding)(ding)的(de)(de)標(biao)準(zhun)；三(san)是已(yi)(yi)在集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)(zhi)落戶，但(dan)尚沒有(you)分到宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)。根據一(yi)戶村民(min)(min)只(zhi)能(neng)擁有(you)一(yi)處(chu)(chu)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，對(dui)已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)且符(fu)合國(guo)家(jia)規(gui)定(ding)(ding)標(biao)準(zhun)的(de)(de)村民(min)(min)，再申(shen)請宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)是不可(ke)能(neng)得到批準(zhun)的(de)(de)。對(dui)上列第二種情況(kuang)，村民(min)(min)如再申(shen)請第二處(chu)(chu)宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)時(shi)超過國(guo)家(jia)規(gui)定(ding)(ding)標(biao)準(zhun)的(de)(de)，也不應得到批準(zhun)。至于第三(san)種情況(kuang)，則可(ke)依(yi)法申(shen)請建房用(yong)地(di)(di)(di)。

（2）如果(guo)是集(ji)體經濟組織(zhi)以(yi)外的成(cheng)員(yuan)，會出現兩種情(qing)況：

①城鎮居民(min)(min)(min)，根(gen)據1999年國務院辦公(gong)廳《關(guan)于加強土地(di)轉讓管理嚴禁(jin)炒賣土地(di)的(de)通知》第(di)2條(tiao)第(di)2款規(gui)定(ding)：農民(min)(min)(min)的(de)住宅(zhai)不得(de)(de)向(xiang)城市(shi)居民(min)(min)(min)出售，也不得(de)(de)批準城市(shi)居民(min)(min)(min)占用(yong)農民(min)(min)(min)集(ji)體(ti)土地(di)建住宅(zhai)，有關(guan)部門不得(de)(de)為(wei)違法建造和購(gou)買的(de)住宅(zhai)發放(fang)土地(di)使用(yong)證(zheng)(zheng)和房產證(zheng)(zheng)。

②本集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)(zu)(zu)織(zhi)(zhi)以外的(de)農(nong)(nong)民(min)(min)，根據(ju)國(guo)家土地(di)管理(li)法的(de)相關(guan)規定，只有本集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)(zu)(zu)織(zhi)(zhi)成員才(cai)有資(zi)格使用該組(zu)(zu)(zu)(zu)織(zhi)(zhi)的(de)宅(zhai)基地(di)。因此，本集(ji)體(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)(zu)(zu)織(zhi)(zhi)以外的(de)農(nong)(nong)民(min)(min)也(ye)不(bu)是(shi)農(nong)(nong)村(cun)房屋買(mai)賣合法的(de)購買(mai)方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所述，集體經濟(ji)組織內、外成員間的農村房屋交易(yi)日益增多，因此(ci)產生的買(mai)賣(mai)(mai)糾(jiu)紛(fen)近年(nian)也來呈(cheng)明顯(xian)上(shang)升趨勢。應原告(gao)的訴(su)訟(song)請求不(bu)同(tong)，各(ge)地法(fa)院在立案時確立的案由也不(bu)盡一致，其(qi)中(zhong)常見的訴(su)訟(song)請求是(shi)請求法(fa)院確認買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)有效和責令被告(gao)協助辦理過戶手續。審判實踐中(zhong)，一般將其(qi)歸類為買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)，至于是(shi)一般買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)還是(shi)特殊買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)，尚無定論。

自從2004年11月國(guo)土(tu)資源部(bu)《關于(yu)加強農村(cun)宅基地(di)管理(li)的(de)(de)(de)(de)意見》出臺后(hou)，大部(bu)分地(di)方(fang)國(guo)土(tu)管理(li)部(bu)門停止了辦(ban)理(li)農村(cun)房(fang)屋(wu)土(tu)地(di)使用權的(de)(de)(de)(de)過戶(hu)(hu)(hu)手(shou)續(xu)(xu)，這對(dui)(dui)法(fa)院(yuan)作(zuo)出農村(cun)房(fang)屋(wu)買賣有(you)效的(de)(de)(de)(de)判決(jue)產生了很大的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)，形成了判決(jue)無法(fa)履行的(de)(de)(de)(de)被(bei)動局面。為了應對(dui)(dui)這種局面，一(yi)些(xie)法(fa)院(yuan)只能采取一(yi)些(xie)變通措施，如先建(jian)議原告(gao)(gao)(gao)對(dui)(dui)要求(qiu)被(bei)告(gao)(gao)(gao)協(xie)助(zhu)辦(ban)理(li)土(tu)地(di)證過戶(hu)(hu)(hu)手(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)(de)(de)訴訟請求(qiu)撤訴，若原告(gao)(gao)(gao)堅持的(de)(de)(de)(de)，則采取其他一(yi)些(xie)做(zuo)法(fa)：有(you)的(de)(de)(de)(de)在判決(jue)主文中(zhong)注明“如因政策等客觀(guan)原因不(bu)能辦(ban)理(li)土(tu)地(di)使用權過戶(hu)(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)，被(bei)告(gao)(gao)(gao)方(fang)不(bu)負責任”，有(you)的(de)(de)(de)(de)在判決(jue)被(bei)告(gao)(gao)(gao)協(xie)助(zhu)辦(ban)理(li)土(tu)地(di)過戶(hu)(hu)(hu)手(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)(de)(de)同(tong)時要求(qiu)申(shen)請執行人(ren)保證暫不(bu)申(shen)請法(fa)院(yuan)執行過戶(hu)(hu)(hu)手(shou)續(xu)(xu)等，或(huo)仍判決(jue)被(bei)告(gao)(gao)(gao)履行合(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)協(xie)助(zhu)義務，同(tong)時建(jian)議有(you)關部(bu)門對(dui)(dui)法(fa)院(yuan)協(xie)助(zhu)執行通知(zhi)書進行登記(ji)備案，在舊村(cun)改造、拆(chai)遷(qian)安置等政策處理(li)時作(zuo)為依據。

其次(ci)，審理(li)農村房(fang)屋買賣糾紛(fen)案(an)(an)件(jian)的(de)(de)問(wen)題很多(duo)，由于現行法(fa)律(lv)(lv)、法(fa)規(gui)對該(gai)問(wen)題缺(que)乏明確系(xi)統的(de)(de)規(gui)定，法(fa)院(yuan)在處(chu)理(li)此類(lei)案(an)(an)件(jian)時首先(xian)要面(mian)臨法(fa)律(lv)(lv)適(shi)用方面(mian)的(de)(de)困惑。同類(lei)案(an)(an)件(jian)，援(yuan)引不同法(fa)律(lv)(lv)，甚至援(yuan)引同一(yi)(yi)部法(fa)律(lv)(lv)的(de)(de)不同條(tiao)文，如(ru)《土(tu)地管理(li)法(fa)》第62條(tiao)或第63條(tiao)，判(pan)決(jue)結(jie)果亦會截然不同。并(bing)且，最高人民法(fa)院(yuan)在處(chu)理(li)此類(lei)案(an)(an)件(jian)時也沒有規(gui)定一(yi)(yi)個特定的(de)(de)案(an)(an)由，以致各(ge)地法(fa)院(yuan)的(de)(de)審理(li)判(pan)決(jue)五(wu)花(hua)八門(men)。這樣(yang)下去，主動權只會牢牢地掌握在裁判(pan)者手里，對于維護當(dang)事人的(de)(de)合法(fa)權益(yi)是非(fei)常不利的(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農(nong)村房(fang)屋買賣合同(tong)為例，村民將房(fang)屋出售給本集體經濟組織內部成員，認定買賣合同(tong)有(you)效沒有(you)什(shen)么異議；但出售給集體經濟組織以外(wai)成員，即外(wai)村村民或(huo)城鎮居(ju)民時(shi)，合同(tong)效力(li)的認定，目前則有(you)兩(liang)種截然相反(fan)的觀點。

（1）一種觀點，認(ren)為農村房屋買(mai)賣合(he)同無(wu)效。理由是：

①根(gen)據《土(tu)(tu)地(di)(di)(di)管理法》第(di)62條(tiao)及其他條(tiao)款(kuan)的(de)(de)規定，農村(cun)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)(di)屬于農民集體(ti)經濟(ji)組(zu)織所有(you)，能享有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)必須是集體(ti)經濟(ji)組(zu)織的(de)(de)成員，且(qie)一(yi)戶(hu)只能享有(you)一(yi)處。如果允許(xu)農村(cun)房(fang)屋(wu)出售給(gei)集體(ti)經濟(ji)組(zu)織以外的(de)(de)人，將導致房(fang)屋(wu)項下的(de)(de)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)一(yi)并轉(zhuan)讓(rang)，這勢必導致宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)享受(shou)主體(ti)的(de)(de)擴大化(hua)，違(wei)反《土(tu)(tu)地(di)(di)(di)管理法》中關于宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)身份限制的(de)(de)規定。

②《土地(di)管理法(fa)》第(di)63條規定：“農(nong)村集(ji)體(ti)所(suo)(suo)有的土地(di)的使用(yong)權不得出(chu)(chu)(chu)讓(rang)、轉讓(rang)或者出(chu)(chu)(chu)租(zu)用(yong)于非(fei)農(nong)業建設。”如果農(nong)民的房(fang)屋允許自由買賣(mai)，就是(shi)將與(yu)房(fang)屋相連(lian)接的宅基地(di)使用(yong)權作為(wei)標物出(chu)(chu)(chu)賣(mai)了，實質上就是(shi)對農(nong)民集(ji)體(ti)所(suo)(suo)有的土地(di)使用(yong)權進行非(fei)農(nong)業建設，因而為(wei)該規定所(suo)(suo)禁(jin)止。

③1999年國務院(yuan)辦公廳在《關(guan)于加強土(tu)(tu)地轉讓管理嚴禁炒賣(mai)土(tu)(tu)地通知》第2條第2款(kuan)規定(ding)：“農民(min)的住宅(zhai)不(bu)得向城(cheng)市(shi)(shi)居民(min)出售，也不(bu)得批準(zhun)城(cheng)市(shi)(shi)居民(min)占用農民(min)集體土(tu)(tu)地建住宅(zhai)，有關(guan)部門不(bu)得為違(wei)法建筑和購買的住宅(zhai)發放土(tu)(tu)地使(shi)用證(zheng)和房產證(zheng)。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買(mai)賣合同(tong)有效(xiao)。理(li)由是：

①1963年3月20日中(zhong)共(gong)中(zhong)央《關(guan)于對社員宅基地問題作一些補充規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)通知》第2項規(gui)(gui)定(ding)：“社員有(you)買(mai)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)權利。房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)出(chu)賣(mai)(mai)后，宅基地的(de)(de)使(shi)用(yong)權即隨之轉移給房(fang)(fang)主，但宅基地的(de)(de)所(suo)(suo)有(you)權仍歸集(ji)體(ti)所(suo)(suo)有(you)。”這一規(gui)(gui)定(ding)，明確了農民(min)擁有(you)買(mai)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)權利，并且房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)買(mai)賣(mai)(mai)完成后，宅基地的(de)(de)使(shi)用(yong)權也隨之轉移。

②最高(gao)法院(yuan)(1992)民(min)他(ta)字(zi)第8號(hao)批復(fu)認為：農村(cun)房(fang)屋買賣，按約定交付房(fang)款以及管理(li)房(fang)屋的有效。

③禁止(zhi)城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村購(gou)置宅基地(di)有(you)違(wei)法律(lv)的(de)平(ping)(ping)(ping)等原(yuan)則(ze)。一方面，僅允(yun)(yun)(yun)許(xu)農(nong)(nong)村居(ju)民(min)(min)(min)到(dao)城(cheng)(cheng)鎮購(gou)置房(fang)地(di)產，而不(bu)允(yun)(yun)(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村購(gou)置宅基地(di)，對(dui)城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)來(lai)說(shuo)是不(bu)公(gong)平(ping)(ping)(ping)的(de)；另一方面，允(yun)(yun)(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)自由(you)轉讓其房(fang)屋(wu)(wu)，而不(bu)允(yun)(yun)(yun)許(xu)農(nong)(nong)民(min)(min)(min)自由(you)處(chu)分其房(fang)屋(wu)(wu)，實際上剝奪了農(nong)(nong)民(min)(min)(min)與城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)財(cai)產上的(de)平(ping)(ping)(ping)等權(quan)利，對(dui)農(nong)(nong)民(min)(min)(min)來(lai)說(shuo)是不(bu)公(gong)平(ping)(ping)(ping)的(de)，憲(xian)法亦規定法律(lv)面前人(ren)人(ren)平(ping)(ping)(ping)等。另外，禁止(zhi)城(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村購(gou)置宅基地(di)使得“地(di)隨房(fang)走”的(de)原(yuan)則(ze)不(bu)再適用，即(ji)便是通過法院拍賣而來(lai)的(de)農(nong)(nong)村房(fang)屋(wu)(wu)，也(ye)只有(you)房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)權(quan)，而無(wu)土地(di)使用權(quan)，一旦(dan)碰(peng)到(dao)舊(jiu)村改造、拆(chai)遷安置、征地(di)等，也(ye)難以(yi)保證得到(dao)土地(di)補(bu)償。

總之，農村(cun)房屋買賣(mai)必須慎(shen)重，對于并非同(tong)一(yi)個村(cun)集體(ti)組(zu)織成員之間的房屋買賣(mai)合(he)同(tong)糾紛，如(ru)訴諸法(fa)院(yuan)，法(fa)院(yuan)將可能認(ren)定(ding)其(qi)為無效。